Der Bruttomietfaktor ist keine Rendite

Was die Kennzahl enthält — und was sie bewusst weglässt

Faktor = Preis ÷ Jahresrohmiete. Das ist die ganze Definition. Bei unserem Beispielobjekt: 300 000 € ÷ 25 000 € = 12,0. Die Zahl wird gern als zwölf Jahresmieten vorgelesen, und daher rührt der meiste Ärger, denn diese Lesart legt eine Amortisationsdauer nahe. Eine ist es nicht. Eine Amortisationsdauer würde Kosten abziehen und künftige Mieten abzinsen; hier geschieht weder das eine noch das andere. Es ist ein Vielfaches, aus derselben Familie wie ein Kurs-Gewinn-Verhältnis, das auf den Umsatz statt auf den Gewinn gerechnet wird — genau so aussagekräftig, wie das klingt.

Die Liste des Weggelassenen ist keine Fußnote; sie ist der größte Teil der Investition. Leerstand und Mietausfall, die aus Sollmiete Istmiete machen. Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung und die Rücklage für das Dach, das irgendwann fällig wird. Alle Nebenkosten, die der Eigentümer statt des Mieters trägt. Das Darlehen, meist der größte einzelne Abfluss. Und die Einkommensteuer, deren Umgang mit Abschreibung, Zinsabzug und Vermietungsregimen zwischen Ländern so unterschiedlich ist, dass er eine Rangfolge allein umdrehen kann. Der Faktor sieht nichts davon. Das ist kein Mangel der Kennzahl, das ist ihre Bauart. Der Mangel liegt darin, sie zu benutzen, als sähe sie irgendetwas davon.

Zwei Objekte, ein Faktor, gegensätzliche Wirtschaftlichkeit

Objekt A ist ein frisch saniertes Haus, an eine Familie vermietet. Der Mieter zahlt die Nebenkosten, die Fluktuation ist gering, und der Eigentümer kalkuliert 4 Prozent Leerstand und Mietausfall. Objekt B ist ein älteres kleines Mehrfamilienhaus in derselben Stadt, Heizung in der Miete enthalten, mit kurzen Mietverhältnissen und kalkulierten 10 Prozent für Leerstand und Ausfall. Beide stehen für 300 000 € zum Verkauf. Beide bringen 25 000 € Sollmiete im Jahr. Beide zeigen daher exakt einen Faktor von 12,0, und eine Vorauswahltabelle, die hier aufhört, setzt sie gleich.

Schlüsselt man die Positionen auf, trennen sie sich sofort. A verliert 1 000 € durch Leerstand, zahlt 2 200 € Grundsteuer, 700 € Versicherung, 1 500 € Instandhaltung, 1 920 € Verwaltung auf die tatsächlich vereinnahmten 24 000 € und legt 180 € zurück: zusammen 7 500 €, also 30 Prozent der Rohmiete, womit 17 500 € Reinertrag und eine Kapitalisierungsrate von 5,83 Prozent bleiben. B verliert 2 500 € durch Leerstand, zahlt 3 750 € Grundsteuer auf einen höheren Ansatz, 1 300 € Versicherung für ein älteres Gebäude, 2 400 € Heizung und Gemeinschaftskosten, die die Mieter nicht tragen, 2 000 € Instandhaltung und 1 800 € Verwaltung: zusammen 13 750 €, also 55 Prozent der Rohmiete, womit 11 250 € Reinertrag und eine Kapitalisierungsrate von 3,75 Prozent bleiben.

Nimmt man die Finanzierung dazu, wird aus der Lücke ein Abgrund. 25 Prozent Eigenkapital je Objekt — 75 000 € Eigenkapital, ein Darlehen über 225 000 € zu 6 Prozent auf 30 Jahre — ergibt einen jährlichen Kapitaldienst von 16 188 €. A liefert 1 312 € Zahlungsstrom, eine Eigenkapitalrendite von 1,75 Prozent. B liefert minus 4 938 €: Der Eigentümer überweist rund 412 € im Monat für das Vorrecht, den Vermögenswert zu halten — minus 6,58 Prozent Eigenkapitalrendite. Gleicher Preis, gleiche Miete, gleicher Faktor, und eines der beiden ist eine kleine Anlage mit positivem Carry, das andere eine monatliche Rechnung.

Dreht man die Rechnung um, erhält man die Zahl, die im Inserat hätte stehen müssen. Damit B die 5,83 Prozent Kapitalisierung von A böte, müsste sein Preis 11 250 € ÷ 0,05833 = 192 857 € betragen — ein Faktor von 7,71. Beim Angebotspreis von 300 000 € zahlt ein Käufer, der für B Faktor 12 zahlt, 107 143 € mehr, als Bs Ertrag trägt: 36 Prozent des Preises. Der Faktor hat ihn nicht gewarnt. Er konnte es nicht: In ihm hatte sich nichts verändert.

Die Brücke: warum Kapitalisierungsrate = (1 − Kostenquote) ÷ Faktor

Wir schreiben G für die Jahressollrohmiete, P für den Preis und E für die Kostenquote — Ausfälle und Bewirtschaftungskosten geteilt durch G. Zwei Definitionen genügen. Der Reinertrag ist, was von der Miete nach diesen Ausfällen und Kosten bleibt: RE = G − E·G = G·(1 − E). Und die Kapitalisierungsrate ist dieser Ertrag bezogen auf den Preis: cap = RE ÷ P. Setzt man die erste in die zweite ein: cap = G·(1 − E) ÷ P. Nun gilt Faktor = P ÷ G, also G ÷ P = 1 ÷ Faktor. Erneut eingesetzt ergibt das cap = (1 − E) ÷ Faktor. Nichts wurde unterstellt; die Identität gilt für jedes Objekt, immer.

Probe an den beiden Objekten. A: (1 − 0,30) ÷ 12 = 0,05833, also die Position für Position gerechneten 5,83 Prozent. B: (1 − 0,55) ÷ 12 = 0,0375, also die 3,75 Prozent. Die Identität gibt die vollständige Aufstellung exakt wieder, weil sie die vollständige Aufstellung ist, komprimiert.

Genau das macht den Faktor überhaupt brauchbar, denn er lässt sich rückwärts rechnen. Umgestellt: E = 1 − cap × Faktor. Lege fest, welche Kapitalisierungsrate du verlangst, lies den Faktor aus dem Inserat, und die Identität nennt dir die Kostenquote, die der Preis stillschweigend unterstellt. Bei Faktor 12 und einem Ziel von 6 Prozent gilt E = 1 − 0,06 × 12 = 0,28: Der Preis ist nur haltbar, wenn Ausfälle und Kosten unter 28 Prozent der Rohmiete bleiben. Für Objekt A mit 30 Prozent stimmt das beinahe, und die Verhandlung geht um ein paar Tausend. Für Objekt B mit 55 Prozent stimmt es nicht annähernd, und kein Optimismus über die Lage schließt eine so große Lücke.

Die eine Aufgabe, die der Faktor gut erfüllt

Es gibt einen echten Nutzen, und er ist eng: eine lange Liste ähnlicher Objekte in einem Markt schnell zu sortieren, mit den beiden Zahlen, die in jedem Inserat stehen. Betrachtest du vierzig Zweizimmerwohnungen im selben Viertel, aus demselben Jahrzehnt, mit denselben Mietvertragsgepflogenheiten und derselben Kostenverteilung, dann ist die Kostenquote über alle hinweg annähernd konstant. Und ist E konstant, sagt cap = (1 − E) ÷ Faktor, dass die Kapitalisierungsrate eine streng fallende Funktion des Faktors ist: niedrigerer Faktor, höhere Rendite, ausnahmslos. Nach Faktor sortieren heißt nach Rendite sortieren. Das ist wirklich nützlich und kostet nichts.

Das Scheitern folgt mechanisch daraus, das Wort ähnlich fallen zu lassen. Vergleiche eine Wohnung, in der der Mieter die Heizung zahlt, mit einer, in der der Eigentümer sie trägt, und E verschiebt sich um zehn Punkte oder mehr. Vergleiche eine Stadt mit 2,5 Prozent jährlicher Steuer auf den Einheitswert mit einer, in der die entsprechende Last einen Bruchteil davon ausmacht: Bei unserem Objekt für 300 000 € steigt allein die Steuer von 2 200 € auf 7 500 €, was E von 30 auf 51,2 Prozent treibt und die Kapitalisierungsrate von 5,83 auf 4,07 Prozent drückt — ohne dass sich der Faktor um ein Tausendstel rührt. Vergleiche eine Rechtsordnung mit Mietpreisbindung und langen Fristen mit einer freien Verlängerungspraxis, und sowohl die Leerstandszeile als auch der Mietpfad ändern sich. Vergleiche Länder, und es kommen Abschreibung, Abzugsregeln und Grunderwerbsteuern hinzu. In all diesen Vergleichen schweigt der Faktor, und sein Schweigen sieht genau wie Zustimmung aus.

Wie man den Faktor benutzt, ohne auf ihn hereinzufallen

Nutze ihn als Filter, nie als Urteil. Rechne ihn für jedes Inserat, um hundert Kandidaten auf zehn zu kürzen, wirf ihn dann weg und baue für die zehn eine echte Ertragsrechnung. Lass zuvor bei jedem die Identität rückwärts laufen — E = 1 − cap × Faktor, bei der Kapitalisierungsrate, die du wirklich verlangst — und schreib die implizite Kostenquote neben den Angebotspreis. Diese eine abgeleitete Zahl macht aus der engeren Auswahl prüfbare Behauptungen: Dieser Verkäufer verlangt, dass du glaubst, dieses Haus laufe mit 28 Prozent seiner Miete. Manchmal ist das plausibel. Oft ist es das nicht mehr, sobald du die Abrechnung des Vorjahres verlangst.

Zwei mechanische Prüfungen gehören in die Routine. Erstens: Vergewissere dich, dass die Miete im Zähler und die Miete, mit der du vergleichst, dieselbe Art Miete sind. Manche Märkte rechnen den Faktor auf die Sollmiete, andere auf die tatsächlich vereinnahmte, und die zweite ist immer niedriger, schmeichelt dem Faktor also immer. Zweitens: Prüfe die Periode. Ein auf Monatsmiete gerechneter Faktor ist zwölfmal so groß wie der jährliche — unser Objekt liegt jährlich bei 12,0 und monatlich bei 144 — und beide sind in verschiedenen Ländern üblich, ohne dass jemand den Wechsel ankündigt. Ein Inserat mit Faktor 15 in einem Markt, in dem alle anderen 12 sagen, ist mal ein Ausreißer und mal ein Einheitenfehler.

Häufige Fragen

Ist der Bruttomietfaktor dasselbe wie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?

Rechnerisch ja, wenn beide auf die Jahresmiete gerechnet werden: Preis ÷ Jahresmiete. Der Unterschied liegt im Gebrauch. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wird meist für eine ganze Stadt oder ein Land genannt, als Makroindikator dafür, wie teuer Eigentum gegenüber Miete ist, und es entsteht aus Medianpreisen und Medianmieten, die zu verschiedenen Objekten gehören. Der Faktor gilt für ein bestimmtes Gebäude, dessen Preis und Miete beide bekannt sind. Vermische sie nie: Ein stadtweites Kaufpreis-Miete-Verhältnis sagt nichts Verlässliches über ein einzelnes Inserat, und der Faktor eines Gebäudes sagt nichts über den Markt.

Was ist ein guter Faktor?

Diese Zahl gibt es nicht, und jeder Artikel, der dir eine nennt, verkauft etwas. Was ein bestimmter Faktor wert ist, hängt vollständig von der dahinterliegenden Kostenquote ab — genau von dem also, was der Faktor verbirgt. Ein Faktor von 12 ist hervorragend bei einem Gewerbemietvertrag, in dem der Mieter Steuern, Versicherung und Instandhaltung trägt und E bei etwa 5 Prozent liegt: Das sind 7,9 Prozent Kapitalisierung. Dieselben 12 sind mager bei einem alten Haus ohne Aufzug mit Heizung in der Miete und E von 55 Prozent, nämlich 3,75 Prozent. Statt zu fragen, was gut sei, dreh die Identität um: Welche Kostenquote unterstellt dieser Preis bei der von dir geforderten Kapitalisierungsrate — und kann das Objekt damit tatsächlich laufen?

Sollte der Faktor die Sollmiete oder die tatsächlich vereinnahmte Miete verwenden?

Beide Konventionen gibt es, weshalb du angeben musst, welche du verwendet hast. Der Standardfaktor nimmt die Sollrohmiete — die Miete, die das Objekt voll vermietet zu Marktkonditionen erbrächte. Nimmt man stattdessen die tatsächlich vereinnahmte Miete, ergibt sich ein sogenannter effektiver Faktor, und weil die Istmiete stets niedriger ist, fällt der Faktor höher aus und das Objekt sieht schlechter aus. Das ist kein Mangel: Bei chronischem Leerstand ist es die ehrlichere Zahl. Die Falle ist, ein auf Sollmiete gerechnetes Objekt mit einem auf Istmiete gerechneten zu vergleichen — das erzeugt einen Unterschied aus dem Nichts. Wähle eine Konvention für die ganze Auswahl und lass sie dir nie von einem Inserat vorgeben.

Berücksichtigt der Faktor das Darlehen?

Nein, und die Kapitalisierungsrate ebenso wenig. Beide sind ungehebelte Maße: Sie beschreiben das Objekt, nicht den Käufer. Das ist ein Vorzug, denn so können zwei unterschiedlich finanzierte Käufer denselben Vermögenswert auf derselben Grundlage vergleichen. Das gehebelte Maß ist die Eigenkapitalrendite, die den Zahlungsstrom nach Kapitaldienst auf das tatsächlich eingesetzte Geld bezieht. In unserem Beispiel trennt sie die beiden Objekte weit brutaler als die Kapitalisierungsrate — 1,75 Prozent gegen minus 6,58 Prozent —, weil der Kapitaldienst eine fixe Last ist, die jeden Unterschied im Reinertrag verstärkt. Schau auf beides: Die Kapitalisierungsrate sagt, was du kaufst, die Eigenkapitalrendite, ob du es halten kannst.

Warum nennen Makler den Faktor überhaupt, wenn er so schwach ist?

Weil er das einzige Ertragsmaß ist, das sich aus einem öffentlichen Inserat berechnen lässt. Preis und geforderte Miete stehen dort; der Steuerbescheid des Vorjahres, die Versicherungsprämie, die Handwerkerrechnungen und die Mieterliste nicht. Der Faktor ist, was bleibt, wenn man zwei Zahlen und keinen Zugang hat. Damit ist er ein vernünftiger erster Durchgang und eine schlechte Grundlage für ein Gebot. Sobald es dir mit einem Objekt ernst ist, ist die Anfrage, die aus einem Vielfachen eine Analyse macht, kurz und konkret: drei Jahre Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, die aktuelle Mieterliste mit Vertragsenden, der letzte Grundsteuerbescheid und die Versicherungsverlängerung. Legt ein Verkäufer sie nicht vor, ist die Kostenquote, die du unterstellen sollst, bereits die Antwort auf deine Frage.