Die höchste Miete, der du zustimmen solltest

Die inserierte Miete ist eine Werbezahl

Jeder Mietmarkt bewirbt eine einzige Zahl, und in jedem Mietmarkt lässt diese Zahl etwas weg. In Kontinentaleuropa steht im Inserat meist die Kaltmiete: Reinigung, Aufzug, Kaltwasser und Zentralheizung bleiben außen vor. In den Vereinigten Staaten fehlen im Inserat üblicherweise sämtliche Verbrauchskosten. In beiden Fällen ist das Weggelassene weder klein noch freiwillig, und genau das macht die Schlagzeilenzahl zu einer schlechten Budgetgrundlage. Die Zahl, der dein Konto tatsächlich jeden Monat begegnet, sind die Gesamtwohnkosten — und die lohnt es zu rechnen, bevor du überhaupt etwas besichtigst.

Hier die Rechnung zu einem Inserat über 900 € Kaltmiete. Betriebskostenvorauszahlung 90 €. Strom und Gas für eine Zweizimmerwohnung in gemäßigtem Klima 110 €. Wasser 25 €. Internet 30 €. Hausratversicherung 12 €. Summe: 900 + 90 + 110 + 25 + 30 + 12 = 1 167 €. Das sind 29,7 Prozent über der Schlagzeilenzahl und 3 204 € im Jahr, also fast dreieinhalb zusätzliche Monatsmieten. Selbst von der Warmmiete aus — 990 € — bleiben 177 € im Monat, also 17,9 Prozent. Nichts an dieser Liste ist exotisch und nichts daran vermeidbar; es ist schlicht der Teil der Kosten, den das Inserat nie zeigen musste.

Das Einkommensvielfache ist das Risikomodell der Vermieterin, nicht dein Budget

Die Regel, die eine Anmietung tatsächlich entscheidet, ist keine Regel darüber, was du dir leisten kannst. Sie ist eine Schwelle, mit der die Vermieterin Zahlungsausfall unwahrscheinlich macht, geeicht auf ihre Toleranz für einen Leerstandsmonat, nicht auf deinen Einkauf. Das Dreifache der Monatsmiete als Bruttoeinkommen ist die amerikanische Standardhürde. Britische Auskunfteien formulieren dieselbe Idee eher jährlich — Jahreseinkommen in Höhe des Dreißigfachen der Monatsmiete, was auf demselben Umweg wieder 40 Prozent des Bruttomonatseinkommens ergibt. In Deutschland ist das Äquivalent das Dreifache der Kaltmiete als Nettoeinkommen, bei 900 € Miete also 2 700 € im Monat.

Nun lege beide Zahlen nebeneinander, denn dort liegt die Falle. Nimm die Hürde genau, und die Kaltmiete beträgt 33,3 Prozent deines Einkommens — bequem innerhalb der üblichen Faustregel. Doch was du wirklich zahlst, sind 1 167 €, also 43,2 Prozent desselben Einkommens. Du hast einen Test bestanden, der auf eine Zahl geeicht ist, für die du nie überweisen wirst. Wer nach der Miete budgetiert, nach der er gefiltert wurde, liegt systematisch um die Höhe der Energierechnung daneben — jeden Monat, über die gesamte Vertragslaufzeit.

Der Bürge ist eine zweite Prüfung an fremdem Einkommen

Scheitert eine Bewerberin an der Einkommenshürde oder hat sie Einkünfte, die die Agentur nicht prüfen kann — Selbstständigkeit, Probezeit, erste Stelle, Zuzug aus dem Ausland —, lautet die Antwort des Marktes: eine Bürgin. Wichtig zu verstehen ist, dass die Bürgschaft keine Formalie ist. Sie wird nach derselben Logik und meist mit einem höheren Vielfachen geprüft, weil sie zugleich die eigenen Wohnkosten und deine tragen soll. Eine Bürgin, die mit dem Vierfachen der Miete gemessen wird, braucht bei einer Wohnung für 900 € ein Nettoeinkommen von 3 600 € im Monat, um für einen Vertrag einzustehen, in dem sie nie wohnen wird.

Zwei Rechtspunkte lohnen sich, weil sie in der Praxis weithin übergangen werden. In Frankreich darf eine Vermieterin, die eine Mietausfallversicherung abgeschlossen hat, für denselben Vertrag grundsätzlich nicht zusätzlich eine persönliche Bürgschaft verlangen; ausgenommen sind studentische Mieter und Auszubildende. Und eine Bürgschaft darf nicht mit der Begründung abgelehnt werden, die Bürgin sei nicht Französin oder wohne nicht im Mutterland. In mehreren Märkten gibt es eine öffentliche Bürgschaft, gerade damit Mieterinnen ohne wohlhabende Verwandte nicht ausgeschlossen werden. Frag nach dem Programm, bevor du Verwandte fragst.

Das Geld bei Vertragsschluss ist eine dritte Schranke — und sie greift zuerst

Monatliche Tragfähigkeit und Liquidität am Vertragstag sind verschiedene Probleme und scheitern verschieden. Bei der Wohnung für 900 € ist das Standardpaket die erste Warmmiete — 990 € — plus eine Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten, also bis zu 2 700 €. In Summe bis zu 3 690 €, bevor du eine Nacht darin geschlafen hast: gut vier Monatsmieten an einem Tag. Immerhin hast du einen gesetzlichen Anspruch, die Kaution in drei gleichen Raten zu zahlen, die erste zu Mietbeginn — das ist die einzige eingebaute Erleichterung, und erstaunlich viele Mieter kennen sie nicht.

Die Obergrenzen für dieses Geld sind gesetzlich und weichen stark ab. Deutschland deckelt die Kaution auf drei Nettokaltmieten und gibt dem Mieter das Recht auf drei gleiche Raten. Frankreich deckelt sie auf eine Monatsmiete ohne Nebenkosten bei unmöblierter und zwei bei möblierter Vermietung. Spanien setzt eine Monatsmiete als gesetzliche fianza und begrenzt jede Zusatzsicherheit auf zwei weitere Monate. Italien deckelt das Depot auf drei Monate und verlangt eine Verzinsung zugunsten des Mieters. Portugal kennt gar keine gesetzliche Grenze, weshalb die Zahl dort im Vertrag zu lesen ist. In den Vereinigten Staaten ist es Sache des Bundesstaats, und die Spanne reicht von einer Monatsmiete bis zu gar keiner Regel.

Wo die Bewohnerin die kommunale Abgabe zahlt, wächst die Lücke weiter

Eine Zeile der Wohnkosten ist wirklich marktspezifisch: ob die Mieterin statt der Eigentümerin für eine kommunale Abgabe auf die Wohnung haftet. Im Vereinigten Königreich trägt in der Regel die Bewohnerin die council tax, die bei einem Familienhaus nach der Miete der zweitgrößte Wohnposten sein kann. In Italien zahlt die Müllabgabe, wer die Räume bewohnt, während die Immobiliensteuer beim Eigentümer bleibt. In Frankreich wurde die Wohnsteuer auf Hauptwohnsitze 2023 für alle Haushalte abgeschafft. In Deutschland trägt die Grundsteuer die Eigentümerin, sie ist aber als Betriebskosten umlagefähig und erreicht dich damit doch — nur eben in der Nebenkostenabrechnung statt im Steuerbescheid.

Die praktische Anweisung ist kurz. Bevor du ein Angebot machst, verlange von der Verwaltung schriftlich vier Zahlen: die Höhe der Nebenkosten und was darin enthalten ist, den Energieverbrauch der Wohnung der letzten zwölf Monate, wer das Wasser zahlt, und ob eine kommunale Abgabe die Bewohnerin trifft. Addiere sie zur Kaltmiete und vergleiche diese Summe — nicht das Inserat — mit dem Einkommen, das wirklich ankommt. Ist das Ergebnis unbequem, ist die Wohnung zur inserierten Miete nicht tragbar, und die bestandene Vermieterhürde ändert daran nichts.

Häufige Fragen

Bezieht sich die Dreifach-Regel auf brutto oder netto?

Das hängt vom Markt ab, und der Unterschied reicht, um zu ändern, wer besteht. Die amerikanische Konvention ist brutto: das Dreifache der Monatsmiete als Einkommen vor Steuern, weil das auf der Lohnabrechnung steht und eine Auskunftei es prüfen kann. Die kontinentaleuropäische Konvention ist in der Regel netto, weil auf einer französischen, deutschen oder italienischen Abrechnung der tatsächlich überwiesene Betrag steht. Wendet man das amerikanische Vielfache auf ein Netto an oder umgekehrt, verschiebt sich die Schwelle um nahezu die gesamte Steuer- und Beitragslast. Nennt eine Agentur ein Vielfaches, frag nach, welches der beiden gemeint ist, bevor du dich für gescheitert hältst.

Darf eine Vermieterin zugleich eine Mietausfallversicherung und eine persönliche Bürgschaft verlangen?

In Frankreich als Regel nicht. Hat die Vermieterin eine Mietausfallversicherung abgeschlossen, erlaubt das Gesetz grundsätzlich nicht, für denselben Vertrag zusätzlich eine persönliche Bürgschaft zu verlangen; die anerkannte Ausnahme betrifft studentische Mieter und Auszubildende. Andere Märkte beantworten das anders, und in mehreren gibt es gar kein Verbot, sodass für dasselbe Risiko Police und Bürgschaft nebeneinander stehen können. Der praktische Schritt ist überall derselbe: frage, ob eine Mietausfallpolice besteht, und wenn ja, auf welcher Grundlage zusätzlich gebürgt werden soll. Eine ausweichende Antwort ist selbst schon eine Information über das angebotene Mietverhältnis.

Worin unterscheiden sich die Gesamtwohnkosten von der Dreißig-Prozent-Regel?

Die Dreißig-Prozent-Regel ist ein Anteil; die Wohnkosten sind das, was du in den Zähler schreibst. Auf die inserierte Miete angewandt, unterschätzt die Regel die Last still um alles, was das Inserat wegließ — im obigen Fall um 29,7 Prozent. Auf die Gesamtwohnkosten angewandt misst sie wenigstens die richtige Größe, auch wenn die Schwelle selbst willkürlich ist und einen dokumentierten Ursprung hat, der eine eigene Lektüre verdient. Die beiden sind also keine Rivalen: rechne zuerst die Summe, entscheide dann, welchen Einkommensanteil du dafür ausgeben willst. Andersherum landet ein Haushalt nominell in der Norm und ist trotzdem jeden Monat knapp.

Wann muss die Kaution zurück, und was darf einbehalten werden?

Die Antwort hängt am Auszugsprotokoll, weshalb es wichtiger ist, dieses sauber zu machen, als hinterher zu streiten. In Frankreich wird die Kaution binnen eines Monats zurückgezahlt, wenn Auszugs- und Einzugsprotokoll übereinstimmen, sonst binnen zweier Monate, und jeder Einbehalt ist Position für Position zu begründen. Deutschland lässt der Vermieterin eine angemessene Frist, um die Betriebskostenabrechnung abzuschließen — deshalb wird ein Teil der deutschen Kaution oft später frei. Die allgemeine Regel lautet: Eine Kaution deckt Mietrückstände und Schäden über die normale Abnutzung hinaus, nie eine gewöhnliche Renovierung. Fotografiere bei beiden Begehungen alles und bewahre das Einzugsprotokoll auf; es ist der einzige Beweis, der die Sache entscheidet.

Was, wenn ich nur an der Hürde scheitere, nicht am Budget?

Das ist eine häufige und lösbare Lage, und es lohnt, sie präzise zu benennen: deine Tragfähigkeit stimmt, deine Unterlagen nicht. Übliche Ursachen sind Selbstständigkeit, ein kürzlicher Umzug, eine Probezeit, ein Haushalt mit auf mehrere Personen verteiltem Einkommen oder Vermögen statt Gehalt. Die passenden Instrumente sind eine Bürgschaft, ein öffentliches Bürgschaftsprogramm, wo es eines gibt, ein von sich aus vorgelegter längerer Kontoauszugsverlauf oder das Angebot, mehrere Monate im Voraus zu zahlen — Letzteres ist in manchen Märkten beschränkt oder gedeckelt, prüfe es vorher. Was nicht funktioniert, ist der Einwand, das Vielfache sei unvernünftig. Es ist kein Urteil über dich, sondern ein Filter über hunderte Bewerbungen, und man kommt mit Belegen daran vorbei, nicht mit Überredung.