Was eine vermietete Immobilie wirklich einbringt

Die Rechnung, die alle aufstellen — und um wie viel sie danebenliegt

Die erste Rechnung, die ein künftiger Vermieter aufstellt, lautet Miete minus Rate. In unserem Fall — eine Wohnung für 300 000 €, 25 Prozent Eigenkapital, ein Darlehen über 225 000 € zu 6,5 Prozent über 30 Jahre, vermietet für 2 750 € im Monat — sind das 33 000 € minus 17 065,84 €, also 15 934,16 € im Jahr. Das liest sich wie ein Gehalt. Die wahre Antwort, sobald jede Position gebucht ist, die ein Vermieter tatsächlich zahlt, lautet 1 392,56 €. Die naive Rechnung liegt um 14 541,60 € daneben — 44 Prozent der Bruttomiete und mehr als das Zehnfache der echten Zahl.

Die Lücke ist kein Zufallsrauschen und kein Pech. Sie hat eine Struktur, und diese Struktur ist überall dieselbe: eine Handvoll sicherer, aber unregelmäßiger Kosten, zwei oder drei sichere und regelmäßige, und eine — die Rücklage für Großreparaturen — die langfristig sicher und in jedem einzelnen Jahr unsichtbar ist. Anfänger übersehen sie nicht aus Nachlässigkeit. Sie übersehen sie, weil die meisten davon in den ersten zwölf Monaten tatsächlich nicht auftreten. Die Heizung fällt im ersten Jahr nicht aus. Der Mieter zieht im ersten Jahr nicht aus. Das Dach ist im ersten Jahr in Ordnung. Die Rechnung geht erst über die Haltedauer auf, und ein erstes Jahr ohne Leerstand und ohne Reparaturen widerlegt das Modell nicht — es ist das Modell, an seinem schmeichelhaftesten Punkt abgetastet.

Die Erfolgsrechnung, Zeile für Zeile

Oben stehen 33 000 € Bruttomiete, die einzige Zeile, die kein Kostenposten ist. Der Leerstand geht zuerst ab, weil er die Bemessungsgrundlage für alles verändert, was prozentual auf das Vereinnahmte berechnet wird. Bei 6 Prozent — eine Annahme und Gegenstand des nächsten Artikels dieser Reihe — nimmt er 1 980 € und lässt 31 020 € übrig, die wirklich eingehen. Die Verwaltung wird, wenn eine Hausverwaltung beauftragt ist, üblicherweise auf die vereinnahmte und nicht auf die vertraglich geschuldete Miete berechnet, und das ist die richtige Konvention: Niemand sollte einen Prozentsatz von Geld erhalten, das nie ankam. Bei 8 Prozent sind das 2 481,60 €.

Die Instandhaltung ist die Position, die am selbstbewusstesten unterschätzt wird. Es sind nicht die großen Posten — die kommen gleich — sondern die laufenden Kosten eines bewohnten Gebäudes: ein Wasserhahn, ein Schloss, ein verstopfter Abfluss, die Heizungswartung, ein Anstrich zwischen zwei Mietverhältnissen. Mit 8 Prozent der Bruttomiete angesetzt sind das 2 640 € im Jahr oder 220 € im Monat. Viele Vermieter werden sagen, sie hätten dieses Jahr nichts ausgegeben. Sehr wenige nennen ihren Zehnjahresdurchschnitt. Eine nützliche Gegenprobe bezieht die Zahl auf das Gebäude statt auf die Miete: bei einer einfachen Wohnung setzt eine verbreitete Faustregel ein Prozent des Werts pro Jahr an, auf 300 000 € also 3 000 € — dieselbe Größenordnung, vom anderen Ende her erreicht.

Versicherung und Grundsteuer schließen den Betriebsblock ab. Es sind die beiden Positionen, die niemand vergisst, weil ein Bescheid mit Datum kommt. Hier sind es 1 200 € und 3 600 € — die Steuer mit 1,2 Prozent des Kaufpreises angesetzt, eine Annahme, die in Teilen der Vereinigten Staaten ungefähr stimmt und fast überall sonst ungefähr falsch ist, da die Bemessungsgrundlage je nach Land ein Verkehrswert, ein Einheits- oder Grundsteuerwert oder ein Mietwert sein kann. Strukturell zählt, dass beide kurzfristig fix sind: Sie sinken nicht, wenn die Wohnung leer steht, und deshalb kostet ein Leerstandsmonat mehr als eine Monatsmiete.

Die Rücklage, die niemand bildet, bis das Dach nachgibt

Instandhaltung hält ein Gebäude am Laufen. Investitionen ersetzen die Bauteile, die sich in Jahrzehnten abnutzen: Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Küche, Bad. Keines davon ist eine Reparatur. Jedes ist eine große Einmalzahlung, vom letzten Mal durch fünfzehn oder fünfundzwanzig Jahre getrennt, und genau deshalb hat ein Vermieter nach drei Jahren noch keine gesehen und einer nach dreißig alle.

Der ehrliche Weg ist, sie zu verteilen. Nimm die Bauteile, teile jede Ersatzkosten durch ihre Lebensdauer und addiere die Jahresscheiben. Ein Dach für 9 000 € auf 25 Jahre sind 360 € im Jahr. Eine Heizung für 4 500 € auf 15 Jahre 300 €. Eine Küche für 9 000 € auf 20 Jahre 450 €. Fenster, Bad, Böden und Elektrik tragen mit derselben Arithmetik die Summe bequem über 2 000 €, und die 8 Prozent der Bruttomiete aus der Tabelle — 2 640 € — sind eine Kurzform genau dieser Summe, keine Zahl, die gewählt wurde, weil sie rund ist. Bei einem Altbau ist sie zu niedrig. Bei einem Neubau mit Gewährleistung ist sie im ersten Jahrzehnt zu hoch und holt danach auf.

Die Rücklage ist außerdem die Position, die das Bild eines Kaufs am stärksten verändert. Zwei Wohnungen mit gleicher Miete und gleichem Preis sind nicht dieselbe Anlage, wenn die eine eine Heizung von letztem Jahr hat und die andere eine von 2004. Ein Gutachten für ein paar hundert Euro liefert das Alter dieser Bauteile, und aus diesen Altern sollte die Rücklage gebildet werden. Auf eine Rücklage zu verzichten beseitigt die Kosten nicht; es verwandelt eine planbare Jahresbelastung in eine unplanbare Forderung über mehrere tausend Euro zu einem Zeitpunkt, den du nicht gewählt hast.

Betriebsergebnis, Kapitaldienst und Eigenkapitalrendite

Zieht man den gesamten Betriebsblock — 12 561,60 € — von den vereinnahmten 31 020 € ab, ergibt sich ein Netto-Betriebsergebnis von 18 458,40 €. Das ist das eigene Ergebnis der Immobilie, unabhängig von ihrer Finanzierung, und die einzige Zahl der Rechnung, auf die sich zwei verschiedene Käufer beim selben Gebäude einigen würden. Auf den Kaufpreis bezogen ergibt sie die Kapitalisierungsrate: 18 458,40 € ÷ 300 000 € = 6,15 Prozent. Diese Zahl, nicht die Miete, kapitalisiert ein Gutachter und stresst eine Bank.

Danach folgt der Kapitaldienst, die einzige Position, die dem Käufer und nicht dem Gebäude gehört. Das Darlehen über 225 000 € zu 6,5 Prozent auf 30 Jahre kostet 1 422,15 € im Monat, 17 065,84 € im Jahr. Betriebsergebnis minus Kapitaldienst lässt 1 392,56 € übrig — den Überschuss. Bezogen auf die tatsächlich eingesetzten 84 000 € (75 000 € Eigenkapital plus 9 000 € Erwerbsnebenkosten) sind das 1,66 Prozent Eigenkapitalrendite. Das ist eine kleine Zahl, und das ist beabsichtigt: Bei 6,15 Prozent Kapitalisierungsrate und 6,5 Prozent Sollzins verzehrt das Darlehen fast die gesamte Rendite — genau das heißt neutraler Hebel.

Vor alldem sieben die meisten Käufer mit dem Bruttomietvervielfältiger — hier 300 000 € ÷ 33 000 € = 9,09. Diese Kennzahl wird in unserem Artikel darüber, warum der Bruttomietvervielfältiger keine Rendite ist, sauber hergeleitet, und was sie sagt, ist genau das Anliegen dieses Artikels vom anderen Ende her gesehen: Ein Vervielfältiger vergleicht Angebote, er misst keine Rendite, weil er bei der obersten Zeile der Rechnung stehen bleibt, die du gerade gelesen hast. Nimm ihn, um zu entscheiden, welche drei Objekte du durchrechnest. Nimm die Rechnung, um zu entscheiden, welches du kaufst.

Vier Renditen, nicht eine — und der Überschuss ist die kleinste

Die meisten Analysen pressen alles, was eine Vermietung abwirft, in eine Zahl und streiten dann, welche es sein soll. Sauberer ist es, sie getrennt zu halten, denn sie haben verschiedene Einheiten, verschiedene Sicherheit und verschiedene Besteuerung. Die erste ist der Zahlungsüberschuss: 1 392,56 € im ersten Jahr, ausgebbares Geld, 1,66 Prozent der eingesetzten 84 000 €. Die zweite ist die Tilgung: Von 17 065,84 € Kapitaldienst sind 14 550,95 € Zinsen und 2 514,88 € Tilgung, also 2,99 Prozent des eingesetzten Kapitals. Die dritte ist der Wertzuwachs: bei angenommenen 3 Prozent 9 000 €, also 10,71 Prozent des eingesetzten Kapitals, weil der Zuwachs auf die vollen 300 000 € anfällt, während dein Geld nur ein Viertel davon ist. Die vierte ist die Steuerposition, unten gesondert behandelt.

Zählt man die drei echten zusammen, brachte das erste Jahr 12 907,45 € oder 15,37 Prozent des eingesetzten Geldes. Der Überschuss macht davon 10,8 Prozent aus, die Tilgung 19,5 Prozent und der Wertzuwachs 69,7 Prozent. Diese Gestalt überrascht, und man sollte sie nicht als Artefakt der Annahmen abtun: Setzt man den Wertzuwachs auf null, liegt der Überschuss in der Rangfolge weiterhin unter der Tilgung, denn bei 6,5 Prozent über dreißig Jahre ist die Tilgung des ersten Jahres klein — der Überschuss aber, nach einer vollständigen Kostenrechnung, noch kleiner.

Die vier sind auch nicht gleich verlässlich, und die Reihung nach Größe dreht die Risikoordnung genau um. Der Überschuss ist der kleinste und der sicherste — Geld, das ankam oder nicht. Die Tilgung ist die zweitkleinste und die sicherste überhaupt, denn sie steht in einem Vertrag. Der Wertzuwachs ist mit Abstand der größte und vollständig hypothetisch: eine Zahl, die du angenommen hast, sie kann negativ sein, und ausgeben kannst du sie nur durch Verkauf oder Umschuldung. Jede Darstellung, die die drei addiert und einen einzigen Prozentsatz nennt, mischt einen Kontoauszug mit einer Prognose.

Tilgung ist Zwangssparen, keine Rendite

Die 2 514,88 € Tilgung im ersten Jahr sind echt. Eine Rendite sind sie deshalb nicht, und sie so zu nennen ist die häufigste Aufblähung der ausgewiesenen Rendite einer Vermietung. Rendite ist Geld, das der Vermögenswert erzeugt. Tilgung ist Geld, das du vom Girokonto in deine eigene Bilanz verschoben hast, mit der Miete des Mieters als Überweisungsmechanismus. Zahltest du dieselben 2 514,88 € auf ein Sparkonto ein, nenntest du das nicht 2,99 Prozent Rendite auf deine Einlage; du nenntest es 2 514,88 € gespart.

Der Grund, sie gesondert zu beziffern, ist ihr Wachstum — und zwar auf eine Weise, die keine andere Zeile der Rechnung kennt. Da jeder getilgte Euro seine eigenen künftigen Zinsen beseitigt, steigt der Tilgungsanteil einer gleichbleibenden Rate geometrisch. Bei diesem Darlehen: 2 514,88 € im ersten Jahr, 3 259,34 € im fünften, 4 507,07 € im zehnten, 8 618,35 € im zwanzigsten und 16 479,86 € im dreißigsten. Im letzten Jahrzehnt des Plans tilgt der Mieter in einem Tempo, das die Zahl des ersten Jahres nicht ahnen lässt, und genau dieser Mechanismus macht aus einer Vermietung fast ohne Überschuss ein schuldenfreies Vermögen — langsam, und nur wenn du sie hältst.

Die praktische Folge: Eine Vermietung ist eine schlechte Einkommensquelle und ein ordentlicher Vermögensaufbau — und beides verwechselt häufig dieselbe Person in derselben Tabelle. Brauchst du das Geld jetzt, ist der Überschuss deine Zahl, und er beträgt 1,66 Prozent. Baust du Vermögen für in zwanzig Jahren auf, sind Tilgung plus Wertzuwachs deine Zahl, und die ist erheblich größer. Was nicht geht, ist die zweite zu beanspruchen und von der ersten zu leben.

Die vierte Rendite ist eine Steuerposition — meist aus der Zukunft geliehen

In Deutschland wird ein vermietetes Wohngebäude linear nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben: in der Regel 2 Prozent jährlich bei Fertigstellung ab 1925, 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden, 3 Prozent bei neu gebauten Wohngebäuden im Sinne der jüngeren Regelung. Bei einem Gebäudeanteil von 80 Prozent an 300 000 € sind 2 Prozent von 240 000 € gleich 4 800 € im Jahr. Betriebsergebnis 18 458,40 €, abzüglich 14 550,95 € Schuldzinsen, abzüglich 4 800 € Abschreibung ergibt −892,55 €: positiver Zahlungsüberschuss und negative Einkünfte im selben Jahr.

Das entscheidende Wort ist Verschiebung. Abschreibung macht das Gebäude nicht billiger; sie zieht einen Abzug vor und mindert in gleicher Höhe den steuerlichen Buchwert. Beim Verkauf erzeugt der geminderte Wert einen größeren steuerpflichtigen Gewinn, und mehrere Regime holen die in Anspruch genommene Abschreibung ausdrücklich zurück. Die vierte Rendite ist also echtes Geld im Jahr ihres Auftretens und zugleich eine Verbindlichkeit, die still dahinter anwächst. Als Rendite gezählt, ohne die Umkehrung zu zählen, beschönigt sie die Analyse genau so stark, wie sie dem Überschuss hilft.

Es ist auch die Zeile, die am schlechtesten reist. Alle anderen — Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage, Versicherung, Steuer, Kapitaldienst — bedeuten in jedem Land dasselbe, auch wenn die Zahlen abweichen. Der Steuerteil nicht: Der Abzug, den es im einen Markt gibt, fehlt im nächsten, und eine pauschale Ersatzsteuer auf die Bruttomiete löscht, wo es sie gibt, die Abzugsfrage vollständig. Jedes Vermietungsmodell aus dem Netz trägt das Steuerrecht seines Verfassers in sich, meist unsichtbar, und das ist das Erste, was man herausnimmt, bevor man es weiterverwendet.

Häufige Fragen

Ist eine Eigenkapitalrendite von 1,66 Prozent schlecht?

Sie ist niedrig, und sie folgt aus einer einzigen Eingabe: 6,5 Prozent Sollzins gegen 6,15 Prozent Kapitalisierungsrate. Kostet das Darlehen mehr, als die Immobilie abwirft, zieht der Hebel vom Überschuss ab, statt hinzuzufügen — und je mehr du aufnimmst, desto schlechter der Überschuss, selbst wenn die Gesamtrendite steigt. Dasselbe Gebäude bar gekauft zeigte 6,15 Prozent auf 309 000 €, ohne Kapitaldienst und ohne Tilgung. Keine der Varianten ist richtig oder falsch; es sind verschiedene Wetten, und die Eigenkapitalrendite sagt dir, ob du die Position halten kannst.

Sollte die Rücklage ein Prozentsatz der Miete oder des Werts sein?

Streng genommen keines von beiden. Beide sind Abkürzungen für die einzige vertretbare Methode: Bauteile auflisten, Ersatzkosten schätzen, jedes durch seine Restlebensdauer teilen und addieren. Prozentsätze der Miete versagen dort, wo Mieten im Verhältnis zu den Baukosten sehr hoch sind — eine kleine Wohnung in einer teuren Stadt hat ein billiges Dach und eine teure Miete — und Prozentsätze des Werts versagen dort, wo der Boden den größten Teil des Preises ausmacht, denn Boden muss nicht ersetzt werden. Nimm die Bauteilmethode für ein Objekt, das du wirklich kaufst, und einen Prozentsatz nur zum Sieben. Wie auch immer: Lege das Geld dorthin, wo du es nicht ausgibst.

Wenn ich selbst verwalte, kann ich die Verwaltungsposition streichen?

Aus der Zahlungsrechnung darfst du sie streichen, in der Analyse solltest du sie behalten. Die 2 481,60 € sind der Preis der Arbeit; sie selbst zu machen verwandelt einen Aufwand in unbezahlte Arbeitszeit — eine echte Entscheidung mit echtem Preis. Zwei praktische Gründe, die Zeile sichtbar zu lassen. Erstens sagt sie dir, was du pro Stunde für Besichtigungen, Papierkram und Anrufe um sieben Uhr morgens verdienst, und manche finden die Antwort unattraktiv. Zweitens: Willst du irgendwann verkaufen oder aufhören, kalkuliert der Käufer oder die Verwaltung die Immobilie mit Verwaltungskosten — eine Rendite, die nur existiert, weil du gratis arbeitest, lässt sich mit dem Objekt nicht mitverkaufen.

Warum zählt der Wertzuwachs auf die ganze Immobilie und der Überschuss auf mein Eigenkapital?

Weil dort jeweils der Effekt anfällt. Preiswachstum betrifft den Vermögenswert, und der Anteil des Kreditgebers daran ist nominal fixiert — der Bank stehen 225 000 € zu, ob das Haus 200 000 € oder 400 000 € wert ist — sodass die gesamte Bewegung, nach oben wie nach unten, dem Eigenkapitalgeber zufällt. Der Überschuss dagegen ist das, was nach Bedienung des Darlehens bleibt: bereits netto und vollständig dem eingesetzten Kapital zugeordnet. Die Asymmetrie ist real, sie ist der Grund, warum Hebel Immobilienrenditen vergrößert, und ebenso der Grund, warum er Verluste vergrößert. Unser Artikel über den Wertzuwachs rechnet den Multiplikator in beide Richtungen durch.

Welche einzelne Eingabe verändert diese Rechnung am stärksten?

Der Zinssatz, weil er die größte Position trifft. Der Kapitaldienst beträgt 17 065,84 €, also 52 Prozent der Bruttomiete; ein Prozentpunkt Unterschied bei 225 000 € über 30 Jahre verändert die Rate um rund 150 € im Monat — mehr als der gesamte Jahresüberschuss. Der Leerstand folgt: Jeder zusätzliche Prozentpunkt nimmt 330 € Miete und rund 26 € Verwaltungsgebühr, sodass 10 statt 6 Prozent etwa 1 300 € kosten und den Überschuss allein auslöschen würden. Der Wertzuwachs bewegt die Gesamtrendite am stärksten, die Zahlungsrechnung dagegen gar nicht — das ist die Unterscheidung, für die dieser Artikel existiert.