Die britische Stempelsteuer besteuert Scheiben, nicht Blöcke

Block und Scheibe sind zwei verschiedene Steuern unter einem Namen

Eine Blocksteuer wählt einen Satz nach dem Gesamtpreis und wendet ihn auf den ganzen Preis an. Eine Scheibensteuer zerlegt den Preis in Stufen und besteuert jede mit ihrem eigenen Satz, sodass die hohen Sätze nur das Geld oberhalb jeder Schwelle treffen. Beide erzeugen sehr verschiedene Beträge und verhalten sich vor allem rund um eine Schwelle völlig unterschiedlich. Das Vereinigte Königreich nutzte für die Stempelsteuer bis zum Autumn Statement im Dezember 2014 das Blockverfahren und seither das Scheibenverfahren — und ein großer Teil des Volkswissens über diese Steuer stammt aus der Zeit davor und ist heute schlicht falsch.

Am deutlichsten zeigt sich der Unterschied an einer Schwelle. Im alten Blocksystem trug ein Kauf von genau 250 000 £ 1 Prozent auf den ganzen Preis: 2 500 £. Ein Kauf von 250 001 £ trug 3 Prozent auf den ganzen Preis: 7 500,03 £. Ein zusätzliches Pfund Kaufpreis kostete 5 000,03 £ Mehrsteuer. Das ist kein rhetorisches Beispiel — es ist der Grund, warum sich der Markt dicht unter jeder Schwelle staute, warum Verkäufer 250 500 £ ablehnten und warum Einbauten und Inventar so oft kreativ bewertet wurden. Im heutigen Scheibensystem ergeben 250 000 £ genau 2 500 £ und 250 001 £ genau 2 500,05 £. Das zusätzliche Pfund kostet fünf Pence — genau so viel, wie eine gut gebaute Schwelle kosten sollte.

Die Steuer Stufe für Stufe herleiten

Die Methode ändert sich nie: Nimm für jede Stufe das Kleinere aus Preis und Stufenobergrenze, ziehe die Stufenuntergrenze ab, multipliziere mit dem Stufensatz; addiere die Ergebnisse. Bei einem Kauf über 450 000 £ in England reicht die erste Stufe bis 125 000 £ zum Satz null und steuert 0 bei. Die zweite reicht von 125 000 £ bis 250 000 £ zu 2 Prozent und wird ganz ausgeschöpft: 125 000 × 0,02 = 2 500 £. Die dritte reicht von 250 000 £ bis 925 000 £ zu 5 Prozent, doch der Preis endet bei 450 000 £, es werden also nur 200 000 £ genutzt: 200 000 × 0,05 = 10 000 £. Die höheren Stufen bleiben unberührt. Summe 12 500 £, also 2,78 Prozent des Preises.

Der effektive Satz ist die Zahl, die man mitnehmen sollte, denn er steigt gleichmäßig und springt nie. Bei 125 000 £ ist er null. Bei 200 000 £ sind es 0,75 Prozent. Bei 300 000 £ 1,67 Prozent. Bei 500 000 £ 3 Prozent. Bei 925 000 £ 3,92 Prozent. Bei 1 500 000 £ 6,25 Prozent. Beachte, dass er stets deutlich unter dem Satz der höchsten erreichten Stufe bleibt: Das ist die praktische Bedeutung einer Scheibensteuer und der Grund, warum die Nennung des Grenzsatzes eine Käuferin schwer in die Irre führt.

Die Entlastung nimmt Steuer weg — und bringt still eine Klippe zurück

Die Erstkäufer-Entlastung in England ersetzt die normale Leiter durch eine kürzere: nichts bis 300 000 £, dann 5 Prozent von 300 000 bis 500 000 £. Bei unserem Kauf über 450 000 £ sind das 150 000 × 0,05 = 7 500 £ gegenüber 12 500 £ für einen Normalkäufer — eine Ersparnis von 5 000 £. Das schottische Gegenstück wirkt weit schwächer: Es hebt den Freibetrag von 145 000 auf 175 000 £, spart also die 2 Prozent, die auf diese 30 000 £ entfallen wären, höchstens 600 £. Wales kennt gar keine Erstkäufer-Entlastung und hat stattdessen mit 225 000 £ die höchste Freibetragsgrenze im Vereinigten Königreich gewählt, was allen Käufern zugutekommt statt einer abgegrenzten Gruppe.

Hier die Ironie, die man kennen sollte. Das Scheibensystem schaffte die allgemeinen Klippen ab, doch die englische Entlastung erzeugt an ihrer eigenen Obergrenze eine neue, weil sie ganz entfällt statt auszulaufen. Eine Erstkäuferin, die genau 500 000 £ zahlt, zahlt 10 000 £ Steuer. Eine, die 500 001 £ zahlt, verliert die Entlastung und zahlt die normale Steuer von 15 000,05 £. Ein zusätzliches Pfund Kaufpreis kostet 5 000,05 £ Mehrsteuer — dieselbe Klippe, die die Reform von 2014 beseitigen sollte, durch die Hintertür einer Anspruchsgrenze wieder eingeführt. Wer als Erstkäuferin nahe dieser Obergrenze verhandelt, für den ist diese eine Tatsache mehr wert als alles andere in diesem Artikel.

Der Zuschlag auf Zweitimmobilien und wie er sich stapelt

England und Nordirland schlagen auf jede Stufe fünf Prozentpunkte auf, wenn der Kauf eine weitere Wohnung betrifft — eine Regel, die seit dem 31. Oktober 2024 gilt. Weil sie Stufe für Stufe angewandt wird, beläuft sich der Zuschlag auf genau 5 Prozent des ganzen Preises: bei unserem Kauf über 450 000 £ also 22 500 £ zusätzlich zu 12 500 £, zusammen 35 000 £. Schottland macht es anders und erhebt das Additional Dwelling Supplement als pauschale 8 Prozent des gesamten Entgelts zusätzlich zur normalen Steuer, für Vorgänge ab dem 5. Dezember 2024 und sofern das Entgelt mindestens 40 000 £ beträgt. Das sind 36 000 £ zusätzlich zu 18 350 £, zusammen 54 350 £ — mit Abstand der höchste Betrag auf dieser Seite.

Wales geht noch einen dritten Weg: Statt der Haupttabelle einen Zuschlag hinzuzufügen, hat es eine eigene Tabelle erhöhter Sätze, die schon beim ersten Pfund mit 5 Prozent beginnt, mit eigenen Schwellen bei 180 000, 250 000, 400 000, 750 000 und 1 500 000 £, zuletzt geändert am 11. Dezember 2024. Auf 450 000 £ durchgerechnet ergibt das 9 000 £ plus 5 950 £ plus 15 000 £ plus 6 250 £, also 36 200 £. Drei Rechtsordnungen, drei Regelungstechniken und drei verschiedene Antworten auf denselben Vorgang. Über all dem schlagen England und Nordirland weitere 2 Prozent für Käufer auf, die nicht im Vereinigten Königreich ansässig sind — eine Regel für Käufe ab dem 1. April 2021.

Jeder Markt besteuert die Übertragung; fast keiner auf diese Weise

Kaufst du nicht im Vereinigten Königreich, gilt die strukturelle Lehre weiterhin, die Zahlen aber nicht — hier also der Stand der übrigen Märkte. Frankreich erhebt beim Wiederverkauf Übertragungsabgaben von standardmäßig rund 5,81 Prozent des Preises, einen Satz, den etliche Départements im Rahmen einer befristeten Option auf etwa 6,32 Prozent angehoben haben; der Satz ist also für das jeweilige Département zu prüfen. Die deutsche Grunderwerbsteuer setzt jedes Land selbst; sie reicht derzeit von 3,5 bis 6,5 Prozent und wird als einheitlicher Satz auf den ganzen Preis angewandt — im Vokabular dieses Artikels eine Blocksteuer, wenn auch mit nur einem Block.

Die spanische impuesto sobre transmisiones patrimoniales beim Wiederverkauf setzt jede autonome Gemeinschaft selbst; sie liegt üblicherweise zwischen etwa 6 und etwa 11 Prozent, während ein Neubau stattdessen mit Mehrwertsteuer zuzüglich einer Urkundenabgabe belastet wird. Beide Wege schließen einander aus und der Unterschied ist groß, weshalb zuerst zu klären ist, welcher gilt. Portugals IMT ist echt progressiv mit Stufen, aus derselben Familie wie das britische Scheibenverfahren, und trägt obendrein eine eigene Stempelsteuer. Italien besteuert private Käufer mit 2 Prozent bei einem begünstigten Hauptwohnsitz und sonst mit 9 Prozent, aber mit einer entscheidenden Wendung: Wählt die Käuferin die Grundlage prezzo-valore, wird die Steuer auf den Katasterwert statt auf den gezahlten Preis berechnet, was die tatsächliche Last meist weit unter den Nominalsatz drückt.

Die Vereinigten Staaten sind der Ausreißer, denn eine bundesweite Übertragungssteuer gibt es überhaupt nicht. Grunderwerbsabgaben erheben Bundesstaaten, Counties und mitunter Städte, mehrere Staaten erheben gar keine, und der Satz auf dasselbe Haus kann sich über eine County-Grenze hinweg um mehr als einen Prozentpunkt unterscheiden. Deshalb schwanken amerikanische Schätzungen der Abschlusskosten weit stärker nach Ort als europäische, und deshalb ist ein Landesdurchschnitt dafür nahezu bedeutungslos. Schlag es für das konkrete County nach, nicht für den Bundesstaat.

Was du prüfen solltest, bevor du es einplanst

Grunderwerbsabgaben bewegen sich mit Haushaltsereignissen, und zwar in beide Richtungen. Jede oben genannte Schwelle und jeder Satz ist vor der Anwendung am geltenden veröffentlichten Text zu prüfen, und der richtige Ort dafür ist die Seite der Steuerverwaltung selbst, nicht ein Rechner, eine Zeitung oder dieser Artikel. Die drei britischen Steuern werden getrennt verwaltet — HM Revenue & Customs, Revenue Scotland und die Welsh Revenue Authority —, es sind also drei Quellen zu prüfen und nicht eine, und eine Änderung bei der einen sagt nichts über die anderen beiden.

Drei praktische Punkte überstehen jede Satzänderung. Erstens: Plane die Steuer als Bargeld zum Abschluss ein, nicht als Teil des Darlehens, denn in den meisten dieser Systeme lässt sie sich nicht über die Immobilie finanzieren und muss aus demselben Ersparten kommen wie das Eigenkapital. Zweitens: Kläre deine Einstufung vor der Verhandlung, denn Erstkäufer- und Zweitimmobilienstatus wiegen weit schwerer als jedes Preiszugeständnis, das du realistisch erreichst. Drittens: Bist du in der Nähe einer Entlastungsobergrenze, rechne die Steuer für deinen Angebotspreis und für ein Pfund darüber; im Scheibensystem wird das normalerweise ein belangloser Unterschied sein — und der eine Fall, in dem es das nicht ist, ist genau der, den du kennen musst.

Häufige Fragen

Gilt der erhöhte Satz, wenn ich meinen Hauptwohnsitz ersetze?

In der Regel nicht, und das ist der am häufigsten missverstandene Teil der Regel. Der Zuschlag zielt auf Käufer, die am Ende des Tages eine zusätzliche Wohnung besitzen, nicht auf Käufer, die umziehen. In England und Nordirland sieht die Verwaltungsanweisung vor, dass der erhöhte Satz nicht gilt, wenn die gekaufte Immobilie einen verkauften Hauptwohnsitz ersetzt, mit einem zulässigen Fenster von sechsunddreißig Monaten zwischen beiden Vorgängen. Der unangenehme Fall ist der, in dem der Kauf vor dem Verkauf abgeschlossen wird: Dann ist der Zuschlag zunächst zu zahlen und wird zurückgefordert, sobald die alte Wohnung innerhalb der Frist verkauft ist. Plane also das Zahlen und Zurückholen ein, nicht das Niemalszahlen, und bestätige Frist und Erstattungsverfahren bei der zuständigen Stelle, denn Schottland und Wales führen eigene Fassungen dieser Entlastung mit eigenen Bedingungen.

Welche Steuer gilt, wenn ich in England lebe und in Schottland kaufe?

Die Steuer folgt dem Grundstück, nicht der Käuferin. Eine Immobilie in Schottland unterliegt der Land and Buildings Transaction Tax und wird bei Revenue Scotland erklärt, gleich wer du bist und wo du wohnst; eine in Wales unterliegt der Land Transaction Tax und wird bei der Welsh Revenue Authority erklärt; eine in England oder Nordirland unterliegt der Stamp Duty Land Tax und wird bei HM Revenue & Customs erklärt. An anderer Stelle zählt der Wohnsitz sehr wohl: Ob du irgendwo auf der Welt bereits eine Wohnung besitzt, entscheidet über den Zweitimmobilien-Test, und in England und Nordirland zahlt eine nicht im Vereinigten Königreich ansässige Käuferin zwei Punkte mehr. Der Wohnsitz ändert also den Satz, die Lage ändert, welche Steuer es überhaupt ist.

Kann ich die Steuer senken, indem ich einen Teil des Preises dem Mobiliar zuordne?

Nur so weit, wie die Aufteilung echt ist — und der Anreiz, sie zu übertreiben, ist genau der Grund, warum dieses Feld beobachtet wird. Übertragungsabgaben treffen das Entgelt für das Grundstück und das, was Teil davon ist. Frei stehende bewegliche Sachen — Möbel, Vorhänge, ein bloß hingestellter Kühlschrank — gehören nicht dazu, ein angemessener, tatsächlich dafür gezahlter Betrag fällt also aus der Bemessung heraus. Bestandteile, die mit der Immobilie verbunden sind, etwa eine Einbauküche oder ein Heizkessel, dagegen schon. Die Abgrenzung ist Tatfrage, die Werte müssen sich am realen Gebrauchtwert der Gegenstände rechtfertigen lassen, und sie aufzublähen, um eine Schwelle zu unterlaufen, ist keine Gestaltung, sondern eine Falschangabe. Im heutigen Scheibensystem ist der Gewinn zudem weit kleiner als früher, denn das Überschreiten einer Schwelle kostet nun Pfennige statt Tausende.

Warum ist die schottische Steuer bei gleichem Preis so viel höher?

Weil ihre Stufen schmaler sind und ihre Sätze früher steigen — bewusst so gebaut, nicht zufällig. Schottland erreicht seine 10-Prozent-Stufe schon bei 325 000 £, England erst bei 925 000 £. Bei einem Kauf über 450 000 £ liegen damit in Schottland 125 000 £ des Preises in einer 10-Prozent-Stufe und in England gar nichts, was fast die gesamte Differenz von 5 850 £ zwischen beiden Beträgen erklärt. Die Kehrseite: Am unteren Ende des Marktes dreht sich die Rangfolge um, denn bei einem bescheidenen Kauf macht Schottlands höherer Freibetrag von 145 000 £ es günstiger als Englands 125 000 £. Die beiden Systeme sind nicht eines härter und eines milder; sie sind verschieden geformt, und welches freundlicher ist, hängt ganz vom Preis ab.

Ändern sich diese Zahlen oft genug, um sich Sorgen zu machen?

Ja, und die jüngste Bilanz zeigt es deutlich. Die englischen Schwellen änderten sich am 1. April 2025. Der Zweitimmobilien-Zuschlag in England und Nordirland änderte sich am 31. Oktober 2024. Schottlands Additional Dwelling Supplement änderte sich am 5. Dezember 2024. Die walisische Tabelle erhöhter Sätze wurde am 11. Dezember 2024 ersetzt. Vier Änderungen in drei Rechtsordnungen binnen achtzehn Monaten, jede mit eigenem Inkrafttreten und eigener Übergangsregel für bereits geschlossene Verträge. Deshalb datiert dieser Artikel seine Aussagen und rät zum Prüfen statt zum Vertrauen. Überlappt dein Kauf eine Ankündigung, entscheiden die Übergangsvorschriften, welche Sätze für dich gelten, und sie knüpfen meist an das Vertragsdatum an, nicht an den Abschluss — gut zu wissen, bevor du einen Abschlusstermin vereinbarst, nicht danach.