Was kannst du dir wirklich leisten?

Drei Schranken, und nur eine gehört der Bank

Frag, was du dir leisten kannst, und fast jede Antwort ist eine Kennziffer: ein Prozentsatz des Einkommens, auf eine Rate angewandt, rückwärts in einen Preis gerechnet. Das ist eine von drei Schranken, und für sehr viele Käufer entscheidet sie gar nichts. Die anderen beiden sind das Geld, das du hast, und die Rate, mit der du leben willst. Alle drei liefern einen Höchstpreis. Die mit dem kleinsten Höchstpreis ist die Antwort, und welche das ist, unterscheidet sich von Haushalt zu Haushalt ganz ohne Bezug zum Einkommen.

Wir setzen den Fall einmal auf und verwenden ihn wieder. Haushaltseinkommen von 90 000 € im Jahr, also 7 500 € brutto im Monat. Ein Darlehen über dreißig Jahre zu 6,5 Prozent. Grundsteuer mit 1,2 Prozent des Kaufpreises, Wohngebäudeversicherung 1 200 € im Jahr, kein Hausgeld. Erwerbsnebenkosten von 3 Prozent des Preises, aus dem Ersparten bezahlt. Mindesteigenkapital 10 Prozent. Alles Ersparte fließt hinein, das Darlehen beträgt also das 1,03-fache des Preises minus Ersparnisse — die zusätzlichen 3 Prozent sind die Nebenkosten, die das Ersparte ebenfalls tragen muss. Genau diese eine Gleichung macht die drei Schranken vergleichbar: jede deckelt denselben Preis, nur von einer anderen Seite.

Zwei Käufer, gleiches Einkommen — und die Schranke wechselt

Käufer A hat 30 000 € gespart. Die Eigenkapitalschranke ist Arithmetik und unerbittlich: das Ersparte muss die 10 Prozent Eigenkapital und die 3 Prozent Nebenkosten decken, der Preis kann also 30 000 € geteilt durch 0,13 nicht überschreiten, also 230 769 €. Bei diesem Preis beträgt die Gesamtrate — Tilgung, Zins, Grundsteuer und Versicherung — 1 644 €, also 21,9 Prozent des Bruttoeinkommens. Der 43-Prozent-Test der Bank hätte 441 343 € erlaubt. Der Komforttest bei 2 200 € im Monat hätte 304 864 € erlaubt. Käufer A wird überhaupt nicht vom Einkommen begrenzt, sondern davon, 30 000 € statt 60 000 € zu haben — und keine Zinssuche ändert daran etwas.

Käufer B hat bei gleichem Einkommen 90 000 € gespart, und alles kehrt sich um. Das Eigenkapital erlaubt nun 692 308 € — eine Zahl, die bei diesem Einkommen niemand zweimal ansehen sollte. Der Banktest erlaubt 491 839 €. Doch Käufer B hat entschieden, dass 2 200 € im Monat das Maximum sind, und diese Entscheidung deckelt den Preis bei 355 360 €. Die bindende Schranke ist die, die Käufer B selbst gewählt hat. Das ist keine Schwäche der Methode, sondern die Methode bei der Arbeit. Wer Ersparnisse hat, hat sich aus den beiden äußeren Schranken freigekauft und verhandelt nur noch mit sich selbst.

Käufer C vervollständigt das Bild. Gleiches Einkommen von 90 000 €, gleiche Ersparnisse von 90 000 €, aber ein Autokredit über 450 € und eine Toleranz von 3 200 € im Monat. Das Eigenkapital erlaubt 692 308 €, der Komfort erlaubt 488 511 €, und der 43-Prozent-Test der Bank — vom Auto auf ein Wohnbudget von 2 775 € gekürzt — greift bei 431 922 €. Drei Käufer, drei bindende Schranken, ein Einkommen. Wenn ein Rechner eine einzige Zahl ausgibt, ohne zu sagen, welche der drei sie erzeugt hat, hat er die einzige Information verborgen, die du brauchtest.

Front-End und Back-End sind zwei verschiedene Tests

Die amerikanische Konvention verwendet zwei Kennziffern, die Unterschiedliches messen. Die Front-End-Quote umfasst nur das Wohnen — Tilgung, Zins, Steuern, Versicherung und Hausgeld — im Verhältnis zum Bruttoeinkommen. Die Back-End-Quote addiert jede weitere laufende Verpflichtung: Autokredit, Studienkredit, Mindestraten auf Karten, Unterhalt. Die veröffentlichten FHA-Richtwerte lauten 31 Prozent Front und 43 Prozent Back, beide mit belegten Ausgleichsfaktoren überschreitbar, und sie greifen nicht gemeinsam. Bei unserem Käufer mit 90 000 € Einkommen und 90 000 € Ersparnissen erlaubt die 28-Prozent-Front-End-Konvention 342 045 €, das 43-Prozent-Back-End dagegen 491 839 € — ein Unterschied von 149 794 €, je nachdem, welchen Test man dir gezeigt hat.

Im Back-End-Test richten bestehende Schulden ihren Schaden an, und der Schaden ist größer, als er wirkt, weil die Kennziffer eine Subtraktion auf der Rate ist und die Rate ein Multiplikator auf den Preis. Bei unserem Käufer senkt eine Autorate von 450 € im Monat das Wohnbudget von 3 225 € auf 2 775 € und den Höchstpreis von 491 839 € auf 431 922 € — ein Verlust von 59 918 € Kaufkraft. Je Einheit sind das rund 133 € Kaufpreis für jeden Euro Monatsverpflichtung, also 13 315 € je 100 € im Monat. Das ist die nützlichste Zahl dieses Artikels: bevor du im Jahr vor einem Finanzierungsantrag irgendetwas mit Monatsrate finanzierst, multipliziere diese Rate mit 133 und frage dich, ob die Sache so viel Haus wert ist.

Die Kennziffer ist in sechs Märkten nicht dieselbe Regel

Frankreich ist am strengsten und am ausdrücklichsten. Der Haut Conseil de stabilité financière setzt eine Belastungsquote von höchstens 35 Prozent des Einkommens — und, das überrascht alle, die die amerikanische Kennziffer übersetzen, die Restschuldversicherung zählt in die 35 Prozent hinein. Die Laufzeit ist auf 25 Jahre begrenzt, auf 27 verlängerbar, wenn ein Aufschub mit einem Bauträgerkauf oder mit Arbeiten von mindestens 10 Prozent des Vorhabens verbunden ist. Kreditgeber dürfen von beiden Kriterien innerhalb einer Flexibilitätsquote von bis zu 20 Prozent des Neugeschäfts je Kalenderquartal abweichen, und diese Quote ist selbst gelenkt: der weit überwiegende Teil ist Käufern eines Hauptwohnsitzes vorbehalten, mit einem festgelegten Anteil für Ersterwerber.

Die Vereinigten Staaten sind den umgekehrten Weg gegangen. Die 43-Prozent-Schuldenquote, die früher eine General Qualified Mortgage definierte, wurde durch die CFPB-Schlussregel von 2020 gestrichen und durch preisbasierte Schwellen ersetzt, die daran anknüpfen, wie weit der effektive Jahreszins des Darlehens über dem durchschnittlichen Bestkonditionszins liegt; verbindlich seit dem 1. Oktober 2022. Was bei 31 und 43 Prozent bleibt, sind die Vergabemaßstäbe der FHA — Programmpolitik, offen überschreitbar mit Ausgleichsfaktoren. Die Zahl also, die alle als amerikanische Regel zitieren, ist keine amerikanische Regel mehr, sondern der Ausgangspunkt eines Programms.

Deutschland und Italien haben überhaupt keine bindende Einkommenskennziffer. In Deutschland erheben der Ausschuss für Finanzstabilität und die Bundesbank inzwischen kreditweise Daten zum Neugeschäft: für das vierte Quartal 2025 einen durchschnittlichen Beleihungsauslauf von 83 Prozent, eine Schuldendienstquote von knapp 38 Prozent und eine Haushaltsverschuldung vom 6,3-fachen des Jahreseinkommens — veröffentlicht als Beobachtung, nicht als Grenzen, wobei einkommensbezogene Instrumente empfohlen, aber nicht eingeführt sind. In Italien verfügt die Banca d'Italia über das makroprudenzielle Instrumentarium, hat kreditnehmerbezogene Maßnahmen aber nicht aktiviert; die bekannten 80 Prozent stammen aus dem CICR-Beschluss zu Artikel 38 des Bankengesetzes, der den credito fondiario definiert und sich mit Zusatzsicherheiten auf 100 Prozent anheben lässt. Das ist eine Regel über das Darlehen gegen die Immobilie, nicht gegen das Einkommen.

Spanien und Portugal liegen zwischen den Polen und unterscheiden sich voneinander. Spanien hat keine gesetzliche Kennziffer: Ley 5/2019 verpflichtet den Kreditgeber, die Kreditwürdigkeit zu prüfen und zu dokumentieren, die Verbraucherinformation der Banco de España nennt eine Rate von etwa 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens, und 80 Prozent des Beleihungswerts sind die praktische Finanzierungsgrenze — wegen der Refinanzierungsstruktur, nicht wegen eines Verbots. Portugal ist hier der einzige Markt mit einer ausdrücklichen Zahlenempfehlung, und sie wurde dieses Jahr verschärft: die Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, anwendbar auf Bonitätsprüfungen ab dem 1. August 2026, begrenzt die Schuldendienstquote auf 45 Prozent, berechnet nach einem Zinsschock und auf das erwartete Einkommen, erlaubt einen Beleihungsauslauf bis 90 Prozent beim selbstgenutzten Hauptwohnsitz und sonst 80 Prozent, und eine Laufzeit bis 40 Jahre. Es ist eine Empfehlung nach dem Grundsatz „anwenden oder erklären“, kein Gesetz — die Banken folgen ihr in der Praxis.

Was die französische Regel mit unserem Käufer macht

Schickt man Käufer B durch die französische statt durch die amerikanische Regel, ändern sich zwei Dinge gleichzeitig: die Obergrenze steigt auf 35 Prozent des Einkommens, und die Laufzeit sinkt von dreißig auf fünfundzwanzig Jahre. Nimmt man eine Restschuldversicherung von angenommen 0,36 Prozent des ursprünglichen Kapitals pro Jahr hinzu — eine Annahme, denn die Prämie hängt von Alter, Gesundheit und Deckung ab — dann müssen die vollen 35 Prozent, also 2 625 € im Monat, Rate und Versicherung zusammen aufnehmen. Das Ergebnis ist ein Höchstpreis von 448 768 €, davon 112 € im Monat Versicherung. Die kürzere Laufzeit kostet Kaufkraft, die höhere Obergrenze gibt sie mehr als zurück; die Versicherung im Nenner nimmt still einen Teil wieder weg.

Die weitergehende Lehre lautet: eine Kennziffer sagt nur zusammen mit drei Definitionen etwas aus — was als Einkommen zählt, was als Belastung zählt, und über wie viele Jahre die Rate gerechnet wird. Ändert man eine davon, erzeugt derselbe Prozentsatz einen anderen Preis. Brutto oder netto; zwölf, dreizehn oder vierzehn Raten; Versicherung drin oder draußen; gestresster Zins oder Vertragszins; erwartetes oder aktuelles Einkommen. Portugals 45 Prozent werden nach einem Zinsschock gerechnet, was sie strenger macht als 45 Prozent zum heutigen Zins. Frankreichs 35 Prozent enthalten die Versicherung, was sie strenger macht als 35 Prozent ohne sie. Zahlen ohne Definitionen zu vergleichen ist der Weg, auf dem man die Kreditgeber eines Landes für großzügig hält, obwohl sie schlicht etwas anderes messen.

Die Schranke, die du selbst setzt, hält am längsten

Die Eigenkapitalschranke bewegt sich im Takt des Sparens, also in Jahren. Die Kennziffer der Bank bewegt sich im Takt von Zinsänderungen und Regelrevisionen, also in Quartalen. Die Komfortschranke bewegt sich, wenn du deine Meinung änderst — also nie, wenn du sie aufschreibst, bevor du mit dem Besichtigen beginnst. Diese Asymmetrie ist der Grund, warum die dritte Schranke mehr Respekt verdient, als sie üblicherweise bekommt: sie ist die einzige der drei, die etwas über das Leben aussagt, das du willst, und nicht über das Geld, das es gibt.

Aus alledem folgt eine praktische Reihenfolge. Zuerst die Eigenkapitalgrenze, denn das ist eine Division und dauert zehn Sekunden. Dann die Rate, mit der du in einem schlechten Jahr zufrieden wärst — nicht in einem guten — umgerechnet in einen Preis. Und erst dann frag die Bank, was sie zulässt, und behandle ihre Antwort als Obergrenze, die zu erreichen dich nichts verpflichtet. Ist die Zahl der Bank die kleinste der drei, hast du ein Schuldenproblem zu lösen, bevor du ein Wohnproblem zu lösen hast, und die schnellste Abhilfe ist meist, die Verpflichtung mit der höchsten Monatsrate abzulösen, nicht die mit dem höchsten Saldo. Dieser Unterschied — Rate, nicht Saldo — ist die gesamte Back-End-Quote in einem Satz.

Häufige Fragen

Ist das Eigenkapital wirklich die bindende Schranke für die meisten Ersterwerber?

Sehr oft ja, und die Arithmetik zeigt warum. Die Eigenkapitalschranke ist eine Division: Ersparnisse geteilt durch die Summe aus Mindesteigenkapitalquote und Nebenkostenquote. Weil der Divisor klein ist — 0,13 in unserem Fall — reagiert das Ergebnis stark auf den Zähler. Verdoppelte Ersparnisse verdoppeln die Grenze exakt. Die Einkommensschranke bewegt sich derweil kaum. Käufer A aus diesem Artikel könnte sein Einkommen um die Hälfte steigern und seinen Höchstpreis um keinen Euro ändern, weil ihn das Einkommen nie gebremst hat. Deshalb setzen Förderprogramme für Ersterwerber fast immer am Eigenkapital an und nicht an der Kennziffer.

Sollte ich den Autokredit vor dem Antrag ablösen?

Es hängt davon ab, was die Ablösung kostet. In unserem Fall kostet eine Rate von 450 € 59 918 € Kaufkraft; liegt die Restschuld deutlich darunter, verwandelt die Tilgung Bargeld günstig in Kreditkapazität — aber nur, wenn dieses Bargeld nicht zum Eigenkapital gehörte, denn es dem Ersparten zu entnehmen verschärft die Eigenkapitalschranke um rund 7,69 € Kaufpreis je entnommenem Euro. Der richtige Test besteht darin, beide Schranken mit dem verschobenen Geld neu zu rechnen und zu sehen, welche Grenze fällt. War die Eigenkapitalschranke ohnehin bindend, bringt das Tilgen anderer Schulden gar nichts.

Warum hilft eine längere Laufzeit nicht immer?

Weil sie nur die Ratenschranken lockert, und es drei Schranken gibt. Von fünfundzwanzig auf dreißig Jahre zu strecken senkt die Monatsrate und hebt damit die Grenze aus Kennziffer und Komfort — an der Eigenkapitalgrenze, einer reinen Division, ändert es überhaupt nichts. Für Käufer A, bei dem das Eigenkapital bindet, verändert eine längere Laufzeit den Höchstpreis um exakt null. Zudem ist sie in manchen Märkten per Regel gedeckelt: Frankreich begrenzt auf 25 Jahre, Portugal auf 40. Und überall wird die niedrigere Rate mit mehr Gesamtzins erkauft, was unser Artikel über das vorzeitige Ablösen im Detail durchrechnet.

Fallen die Annahmen zu Grundsteuer und Versicherung stark ins Gewicht?

Stärker als die meisten erwarten, denn sie skalieren mit dem Preis und konkurrieren damit mit dem Darlehen um dasselbe Monatsbudget. Bei 1,2 Prozent des Preises sind das auf ein Objekt für 400 000 € 400 € im Monat, bevor ein einziger Euro Zins gezahlt ist — rund 15 Prozent eines Budgets von 2 625 €. Örtliche Sätze schwanken zwischen Gemeinden um ein Mehrfaches, und in manchen Märkten ist die laufende Belastung weit kleiner als die Erwerbsteuern beim Kauf. Setz deine eigenen Zahlen ein: ein Rechner mit Standardsatz für eine Gemeinde, die die Hälfte oder das Doppelte erhebt, liegt bei der Obergrenze um Zehntausende daneben.

Darf ein Kreditgeber die veröffentlichte Grenze überschreiten?

In jedem hier beschriebenen Markt ja, aber durch verschiedene Türen. In Frankreich ist die Überschreitung mengenmäßig geregelt: Kreditgeber haben eine Flexibilitätsquote von bis zu 20 Prozent des Quartalsneugeschäfts, gelenkt auf Hauptwohnsitze und Ersterwerber — ein Fall über 35 Prozent ist also möglich, konkurriert aber um ein knappes Kontingent. In Portugal gilt die Empfehlung nach dem Grundsatz „anwenden oder erklären“ und bringt eigene Toleranzen mit. In den Vereinigten Staaten ist das Überschreiten eines Richtwerts eine Dokumentationsübung mit Ausgleichsfaktoren. In Deutschland, Spanien und Italien gibt es keine bindende Kennziffer zu überschreiten, nur die Politik des Hauses und die allgemeine Pflicht zur Bonitätsprüfung. Innerhalb einer Grenze zu liegen hieß noch nie, es sich leisten zu können.