Beleihungsauslauf (LTV) verständlich: die Stufen, die wirklich etwas ändern

Der Nenner ist nicht der vereinbarte Preis

Jeder Kreditgeber rechnet den Auslauf gegen den niedrigeren Wert: vereinbarter Preis oder eigenes Gutachten. Allein diese Regel erklärt, warum ein angenommenes Angebot an der Finanzierung scheitern kann. Beim Kauf über 400 000 € oben sind 340 000 € Darlehen 85 Prozent des Preises, aber 88,3 Prozent eines Gutachtens über 385 000 € — und die Bank nimmt 88,3. War der Antrag so gebaut, dass er knapp unter 90 Prozent bleibt, tut er das nun nicht mehr.

Die Lösung ist Arithmetik, keine Verhandlung. Um gegen ein Gutachten über 385 000 € bei 80 Prozent zu bleiben, darf das Darlehen 308 000 € nicht überschreiten — es fehlen also 32 000 € gegenüber der Planung, aus Ersparnissen, aus einer Preisnachverhandlung oder durch Akzeptieren der höheren Stufe. Vorab zu wissen, welche der drei Wege offensteht, entscheidet zwischen Verzögerung und geplatztem Kauf.

Was eine Stufe in Geld wert ist

Zinstabellen springen, sie gleiten nicht. Der Weg von knapp über 80 Prozent auf knapp darunter ist typischerweise etwa einen Viertelpunkt wert. Bei 340 000 € über 25 Jahre sind das 1 795 € monatlich zu 4,00 Prozent gegen 1 842 € zu 4,25 — 47 € im Monat und 14 180 € über die gesamte Laufzeit. Entfällt an derselben Schwelle zusätzlich eine Versicherungsprämie, ist die Stufe noch mehr wert.

Genau das macht die letzten paar tausend Euro Eigenkapital zum produktivsten Geld der ganzen Transaktion, und deshalb lohnt es, den exakten Betrag auszurechnen, der unter die Schwelle führt, statt auf eine runde Zahl zu sparen. Unter der Schwelle hilft mehr Eigenkapital noch ein wenig; darüber kauft dasselbe Geld bis zur nächsten Stufe gar nichts.

Der Auslauf sinkt auf zwei Wegen — und steigt auf einem

Der Zähler sinkt mit der Tilgung, und die frühe Tilgung geht langsamer als gedacht: Nach drei Jahren eines 25-jährigen Darlehens zu 4,25 Prozent sind aus 340 000 € 315 559 € geworden, also 78,9 Prozent der ursprünglichen 400 000 €. Der Nenner bewegt sich von allein. Bei 2 Prozent jährlicher Wertsteigerung ist die Immobilie nach denselben drei Jahren 424 483 € wert, und dieselbe Restschuld entspricht 74,3 Prozent — der Markt hat ungefähr so viel geleistet wie sechsunddreißig Raten.

Es wirkt ebenso mechanisch in die andere Richtung. Verlöre dieselbe Immobilie 10 Prozent und wäre 360 000 € wert, entsprächen die 315 559 € Restschuld 87,7 Prozent, und eine Umschuldung, die mit der 80-Prozent-Stufe kalkuliert war, würde neu bepreist. Deshalb ist ein hoher Start-Auslauf ein Risiko und nicht bloß ein Kostenpunkt: Er nimmt den Puffer, der eine Umschuldung nach deinem Zeitplan statt nach dem des Marktes erlaubt.

Häufige Fragen

Zählt das Eigenkapital, wenn es eine Schenkung aus der Familie ist?

Ja für die Auslaufberechnung — sie betrachtet nur, wie viel gegen die Immobilie geliehen wird. Kreditgeber verlangen üblicherweise eine schriftliche Bestätigung, dass es sich um eine Schenkung und nicht um ein zweites Darlehen handelt, denn ein rückzahlbares Familiendarlehen verändert deine Schuldenquote, auch wenn der Auslauf gleich bleibt.

Zählen die Kaufnebenkosten in den Beleihungsauslauf?

Nur wenn du sie mitfinanzierst. Der Nenner ist der Wert der Immobilie, und Grunderwerbsteuer oder Honorare fügen ihm nichts hinzu — sie zu finanzieren hebt also den Zähler, ohne den Nenner zu bewegen. Genau so landet ein Käufer, der sich bei 80 Prozent wähnte, beim Kreditgeber über 85.

Kommt man aus einer hohen Stufe heraus, ohne Jahre zu warten?

Manchmal. Eine Sondertilgung verschiebt den Zähler sofort, und ein neues Gutachten verschiebt den Nenner, wenn der lokale Markt gestiegen ist oder du Arbeiten abgeschlossen hast, die messbare Fläche schaffen. Beides verlangt meist eine erneute Prüfung durch die Bank, und manche berechnen das neue Gutachten — vergleiche diese Gebühr vor der Beauftragung mit der Zinsersparnis.