Bezahlbare Miete: die 30-Prozent-Regel und die Stelle, an der sie bricht

Die Regel hat eine Herkunft, und das ist ein Wohnungsbauprogramm

Man wiederholt die 30-Prozent-Regel, als stamme sie aus einer Untersuchung von Haushaltsbudgets. Das tut sie nicht. Sie ist die Nachfahrin einer Verwaltungsobergrenze. In den USA begrenzte das Brooke Amendment von 1969, was einem Mieter im öffentlichen Wohnungsbau berechnet werden durfte, auf 25 Prozent des Einkommens; 1981 wurde die Grenze auf 30 Prozent angehoben. Von dort wanderte die Zahl in die Statistik — ein Haushalt, der mehr als 30 Prozent seines Einkommens fürs Wohnen ausgibt, gilt als überlastet, über 50 Prozent als schwer überlastet — und von der Statistik in den Ratgeber, wo sie ihren ursprünglichen Sinn vollständig verlor.

Diese Herkunft ist wichtig wegen des Zwecks der Obergrenze. Sie war ein Schutz: eine Höchstgrenze dafür, was der Staat einem Mieter berechnen durfte, dessen Einkommen er bereits kannte. Sie war nie eine Prognose dessen, was ein bestimmter Haushalt in einer bestimmten Stadt, mit einem bestimmten Arbeitsweg und einer bestimmten Kinderzahl, tatsächlich tragen kann. Eine Schutzgrenze in einen Budgetratschlag zu verwandeln kehrt sie um. Die Grenze sagte: Der Vermieter darf nicht mehr nehmen als das. Der Ratschlag sagt: So viel darfst du gefahrlos ausgeben. Das sind verschiedene Aussagen, und nur die erste wurde je geprüft.

Europa behielt die Idee, änderte aber die Zahl und vor allem die Bezugsgröße. Der von Eurostat veröffentlichte Indikator ist die Wohnkostenüberlastungsquote, und er zählt Haushalte, deren gesamte Wohnkosten 40 Prozent des verfügbaren Einkommens übersteigen — also nach Steuern und Transfers, und mit Kosten einschließlich Nebenkosten und Instandhaltung, nicht nur der Kaltmiete. Eine US-Regel von 30 Prozent brutto mit einem europäischen Indikator von 40 Prozent netto zu vergleichen, als wäre es dieselbe Schwelle, ist ein ständiger Fehler: Sie messen nicht einmal dieselbe Größe.

Ein Prozentsatz des Einkommens gegen ein Budget, das kein Prozentsatz ist

Der Fehler in einem Satz: Unter der Regel skaliert die Miete mit dem Einkommen, und sonst nichts im Budget tut das. Eine alleinstehende erwachsene Person muss essen, zur Arbeit kommen, ein Zimmer heizen, etwas versichern und ein Telefon haben, ob sie 2 000 € oder 12 000 € im Monat verdient. Diese Bedarfe hängen vom Wohnort und von der Zahl der Abhängigen ab, nicht von der Lohnabrechnung. Nimm einen beispielhaften Korb von 1 600 € im Monat außerhalb der Miete und halte ihn über die Einkommensstufen konstant — genau das tut die Tabelle oben — und die Arithmetik der Regel wird sichtbar.

Bei 2 000 € brutto im Monat sind 30 Prozent 600 € und lassen 1 400 € übrig — 200 € unter dem Korb, bevor ein einziger Euro Steuer einbehalten wurde. Bei 12 000 € brutto sind 30 Prozent 3 600 € und lassen 8 400 € übrig, ein Überschuss von 6 800 €. Nach der Kennzahl sind beide Haushalte gleich belastet, in der Wirklichkeit könnten sie kaum weiter auseinanderliegen. Das ist nicht Unschärfe am Rand: Die Regel liegt strukturell genau dort am weitesten daneben, wo am meisten auf dem Spiel steht, weil der feste Korb bei kleinem Einkommen ein großer Anteil und bei großem ein Rundungsfehler ist.

Dreht man es um, trifft der Punkt noch härter. Frag stattdessen, welche Miete den Korb von 1 600 € unangetastet lässt, und die Antwort ist überhaupt kein Prozentsatz: 400 € beim Einkommen von 2 000 €, also 20 Prozent; 1 400 € bei 3 000 €, also 46,7 Prozent; 2 900 € bei 4 500 €, also 64,4 Prozent; 10 400 € bei 12 000 €, also 86,7 Prozent. Der tragbare Einkommensanteil steigt steil mit dem Einkommen. Kein fester Prozentsatz kann diese Kurve abbilden, und 30 Prozent liegen irgendwo in der Mitte ungefähr richtig und an beiden Enden deutlich falsch — oben zu großzügig, unten gefährlich großzügig.

Resteinkommen: die Methode, mit der Kreditprüfung wirklich arbeitet

Die Alternative ist weder exotisch noch neu. Der Resteinkommenstest stellt eine Subtraktion statt einer Division: Nimm das Einkommen, ziehe Wohnkosten und alle übrigen festen Verpflichtungen ab und vergleiche den Rest mit einem veröffentlichten Mindestbetrag für diese Haushaltsgröße und Region. Das bestdokumentierte Beispiel ist die Resteinkommensanforderung im Kreditgeberhandbuch des US-amerikanischen Department of Veterans Affairs, das eine Tabelle monatlicher Mindestbeträge nach Familiengröße und Region veröffentlicht und verlangt, dass die Kreditakte sie einhält. Das ist ein echter zweiter Test, kein Slogan — und der Grund, warum ein Darlehen die Schuldendienstquote bestehen und trotzdem abgelehnt werden kann.

Beide Methoden stimmen in der Mitte der Einkommensverteilung bequem überein und weichen unten voneinander ab — also genau dort, wo die Abweichung zählt. Ein Haushalt mit 2 000 € brutto besteht die 30-Prozent-Regel bei 600 € Miete und fällt bei einem Resteinkommenstest schon über rund 400 € durch. Ein Haushalt mit 12 000 € fällt bei 4 000 € Miete durch die 30-Prozent-Regel und besteht denselben Betrag im Resteinkommenstest mühelos, denn 8 000 € blieben übrig. Wo der feste Korb einen großen Einkommensanteil ausmacht, ist die Prozentregel zu großzügig; wo er klein ist, ist sie unnötig streng.

Diesen Resteinkommenstest kannst du in zehn Minuten an dir selbst durchführen, und er schlägt jeden Prozentsatz. Nimm zwölf Monate Kontoauszüge, streiche die Miete heraus und summiere, was wirklich unverzichtbar ist: Lebensmittel, Verkehr, Energie, Telefon und Internet, Versicherungen, Kinderbetreuung, jede Kredit- oder Ratenzahlung und eine realistische Monatszeile für die vergessenen Jahresrechnungen — Autoinspektion, Zahnarzt, ein neuer Laptop. Zähle einen Sparbetrag hinzu, den du tatsächlich einhalten willst. Was übrig bleibt, ist die wahre Mietobergrenze — und sie ist ein Betrag, keine Quote.

Brutto oder netto: derselbe Satz bedeutet sechs verschiedene Dinge

Die amerikanische Fassung der Regel nimmt 30 Prozent vom Brutto. Kontinentaleuropa rechnet überwiegend netto, weil das die Zahl auf der Abrechnung ist, um die herum man plant, und weil der Eurostat-Indikator auf dem verfügbaren Einkommen aufbaut. Beides ist nicht austauschbar, und der Abstand schwankt zwischen den sechs Märkten dieser Seite enorm: Die OECD veröffentlicht den Abgabenkeil auf Arbeitseinkommen gerade deshalb, weil er sich bei gleichem Bruttolohn zwischen Ländern um zweistellige Prozentpunkte unterscheidet.

Sieh, was das mit der Regel macht. Beträgt dein Netto 80 Prozent vom Brutto, sind 30 Prozent brutto 37,5 Prozent dessen, was tatsächlich auf dem Konto ankommt. Sind es 60 Prozent, verbraucht dieselbe Regel 50 Prozent deines Netto — ein Niveau, das dieselbe Literatur als schwere Überlastung bezeichnet. Die brutto formulierte und länderübergreifend angewandte Regel beschreibt also gar kein konstantes Belastungsniveau. Sie beschreibt eine Belastung, die mit der örtlichen Steuer- und Abgabenlast steigt — ein Ergebnis, das niemand beabsichtigt hat und das kaum jemand bemerkt.

Neben der ersten gibt es eine zweite Definitionsfalle: Was zählt als Wohnkosten? Nur die Miete, oder Miete plus Nebenkosten, plus Hausgeld, plus Hausratversicherung, plus eine lokale Wohnsteuer, wo es sie gibt? Der Eurostat-Überlastungsindikator zählt die gesamten Wohnkosten einschließlich Nebenkosten und laufender Instandhaltung; wer eine Warmmiete nennt, und wer eine Kaltmiete nennt, nennen Zahlen, die um ein Fünftel auseinanderliegen können. Wenn du deine Lage mit irgendeiner Schwelle vergleichst, müssen beide Seiten des Vergleichs dieselbe Definition benutzen — denselben Zähler und denselben Nenner — sonst bedeutet der Vergleich nichts.

Die Regel, an der du wirklich gemessen wirst, ist die des Vermieters

Welche Obergrenze du dir auch setzt: Die Grenze, die über die Wohnung entscheidet, ist die des Vermieters, und sie ist meist umgekehrt formuliert — nicht als Prozentsatz deines Einkommens, sondern als Vielfaches der Miete. Die Forderung nach dem Dreifachen der Monatsmiete an Bruttoeinkommen ist die verbreitetste Variante und das exakte algebraische Gegenstück zur 30-Prozent-Regel: Dreifache Miete heißt, die Miete beträgt 33,3 Prozent des Einkommens. Manche Märkte formulieren es jährlich; die bekannte New Yorker Konvention vom Vierzigfachen der Monatsmiete als Jahreseinkommen ist derselbe Test in anderer Schreibweise und ergibt glatt 30 Prozent.

Dieses Vielfache verwandelt eine abstrakte Diskussion in eine harte Schranke. Bei 1 200 € Miete verlangt eine Dreifach-Regel 3 600 € brutto im Monat, 43 200 € im Jahr; bei 1 500 € sind es 4 500 € und 54 000 €. Reicht dein Einkommen nicht, verhandelt der Vermieter nicht über das Vielfache — er verlangt eine Bürgschaft, also eine zweite Person, die für dich zahlt und an die in der Regel dasselbe oder ein höheres Vielfaches angelegt wird. Genau hier findet der eigentliche Ausschluss statt, denn die Bürgschaftsanforderung macht aus einem Einkommenstest einen Test darüber, wen man kennt.

Die Einzelheiten dieser Mechanik unterscheiden sich je nach Markt und sollten örtlich geprüft statt angenommen werden, doch die Form kehrt wieder. In Frankreich ist ein persönlicher Bürge für Mieter ohne festen Vertrag die Regel, und mit der Visale-Garantie von Action Logement gibt es eine öffentliche Alternative, beschrieben auf Service-Public.fr; auch die Liste der Unterlagen, die ein Vermieter rechtmäßig verlangen darf, ist geregelt, sodass eine Forderung außerhalb dieser Liste hinterfragt gehört. In Deutschland besteht die übliche Bewerbungsmappe aus einer Schufa-Auskunft und Einkommensnachweisen, und die Mietsicherheit ist im Bürgerlichen Gesetzbuch auf drei Monatsmieten ohne Betriebs- und Heizkosten begrenzt. In Spanien, Portugal und Italien ist eine Kombination aus Kaution, mehreren im Voraus gezahlten Monaten, persönlichem Bürgen oder Bankbürgschaft üblich, und die Höchstgrenzen ergeben sich aus dem Mietrecht, nicht aus dem Brauch. Prüfe die geltende Regel dort, wo du mietest: Das sind die Vorschriften, die sich am häufigsten ändern.

Wie du deine eigene Obergrenze in zwanzig Minuten festlegst

Geh vom Netto aus, nicht vom Brutto, und nimm den schwächsten der letzten zwölf Monate statt des Durchschnitts — Boni und Überstunden dürfen nie eine feste Monatsverpflichtung tragen. Zieh den oben gebauten Korb ab, einschließlich der auf den Monat umgelegten unregelmäßigen Rechnungen. Zieh die Sparquote ab, die du wirklich verteidigen willst. Was bleibt, ist eine harte Obergrenze. Rechne dann getrennt 30 Prozent vom Brutto und sieh, welche der beiden zuerst greift. Greift die Prozentregel, hast du Luft; greift die Restgröße, hätte dich die Prozentregel in Schwierigkeiten geführt.

Zwei Korrekturen lohnen sich, bevor du die Zahl festschreibst. Erstens: Ändert der Umzug deinen Arbeitsweg, wandert die Verkehrszeile mit — eine billigere Wohnung vierzig Minuten weiter draußen kann insgesamt teurer sein als die teure, die du abgelehnt hast, und dieser Vergleich gehört in den Korb, nicht daneben. Zweitens: Wenn du teilst, ist der faire Mietanteil eine eigene Frage mit eigener Methode, und gleiche Drittel sind fast nie die richtige Antwort, wenn die Zimmer verschieden sind; unser Artikel über die Aufteilung der Miete auf ungleiche Zimmer rechnet das sauber durch.

Häufige Fragen

Bezieht sich die 30-Prozent-Regel auf brutto oder netto?

In ihrer amerikanischen Form auf das Brutto — die Regel stammt von einer Mietobergrenze im öffentlichen Wohnungsbau, ausgedrückt als Anteil des Einkommens vor Abzügen. Die europäische Betrachtung, insbesondere der Eurostat-Überlastungsindikator, verwendet das verfügbare Einkommen nach Steuern und Transfers mit einer Schwelle von 40 statt 30 Prozent. Da der Nettoanteil am Brutto zwischen Ländern stark schwankt, können dieselben 30 Prozent brutto zwischen rund 37 und rund 50 Prozent dessen bedeuten, was tatsächlich ankommt. Kläre immer, welche Bezugsgröße eine Regel meint, und plane lieber netto.

Was ist die Resteinkommensmethode, und kann ich sie selbst anwenden?

Sie ersetzt die Division durch eine Subtraktion: Einkommen minus Wohnkosten minus alle übrigen festen Verpflichtungen, dann die Prüfung, ob der Rest die tatsächlichen Bedarfe deckt. Sie wird in echter Kreditprüfung eingesetzt — das US-amerikanische Department of Veterans Affairs veröffentlicht Mindestrestbeträge nach Haushaltsgröße und Region, die eine Kreditakte einhalten muss. Denselben Test kannst du an einem Abend an dir selbst machen. Nimm deinen schwächsten Nettomonat der letzten zwölf, zieh einen aus deinen eigenen Kontoauszügen gebauten Korb außerhalb der Miete ab, einschließlich der auf den Monat umgelegten unregelmäßigen Rechnungen, zieh die Ersparnis ab, die du halten willst — und der Rest ist deine wahre Mietobergrenze, ein Betrag und keine Quote.

Warum verlangen Vermieter das Dreifache der Miete an Einkommen?

Weil es die 30-Prozent-Regel ist, geschrieben von ihrer Seite des Tisches. Ein Bruttoeinkommen vom Dreifachen der Monatsmiete zu verlangen, ist algebraisch dasselbe wie zu verlangen, dass die Miete höchstens 33,3 Prozent des Einkommens beträgt — und es lässt sich an einer Gehaltsabrechnung leichter prüfen als an einem Haushaltsplan. Die jährlichen Varianten sagen dasselbe: das Vierzigfache der Monatsmiete als Jahreseinkommen ergibt glatt 30 Prozent. Wo das Vielfache Brauch und nicht Gesetz ist, lässt es sich manchmal mit höherer Kaution oder Bürgschaft verhandeln; wo es Richtlinie einer Agentur oder Bank ist, meist nicht. Prüfe, was örtlich gilt, statt es anzunehmen.

Sollen die 30 Prozent Nebenkosten und Energie einschließen?

Das hängt davon ab, mit welcher Schwelle du vergleichst — und genau deshalb sind so viele Vergleiche wertlos. Der Eurostat-Überlastungsindikator zählt die gesamten Wohnkosten — Nebenkosten und laufende Instandhaltung eingeschlossen — gegen das verfügbare Einkommen. Wer eine Kaltmiete nennt, nennt eine kleinere Zahl als wer eine Warmmiete nennt, und der Abstand kann ein Fünftel der Summe betragen. Für deine eigene Planung nimm alles hinein, was am Auszugstag aufhört: Miete, Betriebs- oder Hausgeld, Heizung und Strom, Wasser, Hausratversicherung und eine etwaige Wohnsteuer. Und vergleiche dann Gleiches mit Gleichem auf beiden Seiten der Quote.

Ist es je vernünftig, mehr als 30 Prozent auszugeben?

Häufig, und die Restrechnung sagt warum. Bei 7 000 € Bruttoeinkommen könnte eine Miete, die den beispielhaften Korb unangetastet lässt, 5 400 € erreichen — 77 Prozent brutto — und nur Unvorsichtige gingen so weit; es bleibt aber dabei, dass der sichere Prozentsatz mit dem Einkommen steigt. Es gibt auch echte Abwägungen: Eine teurere Wohnung, die ein Auto überflüssig macht oder den Arbeitsweg halbiert, kann die Gesamtausgaben senken, während sie die Wohnquote hebt. Der ehrliche Test ist nicht der Prozentsatz, sondern der Rest — und die Frage, ob die höhere Miete auch im schlechtesten plausiblen Monat zahlbar bleibt, nicht nur im besten.

Funktioniert die Regel für ein Paar oder eine Familie?

Schlechter als für eine Einzelperson, denn der feste Korb wächst mit der Haushaltsgröße, während die Regel nicht weiß, wie viele Menschen da sind. Zwei Erwachsene und zwei Kinder brauchen mehr Essen, mehr Verkehr und Betreuung; ein Prozentsatz des gemeinsamen Einkommens sagt darüber nichts. Resteinkommenstabellen behandeln das ausdrücklich — die amerikanischen VA-Tabellen etwa staffeln den geforderten Mindestbetrag genau deshalb nach Familiengröße und Region. Wenn du für einen Haushalt planst, baue den Korb für den Haushalt, den du wirklich hast, und nimm jede Prozentregel nur als grobe Obergrenze zur Plausibilitätsprüfung.