Eigenkapital in der Immobilie ist nicht eine Zahl

Zwei Schätzungen, als eine Tatsache verkleidet

Eigenkapital ist eine Subtraktion, und die beiden abgezogenen Größen sind völlig verschiedener Art. Die Restschuld ist eine Tatsache: sie existiert auf den Cent genau, auf einem Kontoauszug, und verändert sich nach einem Plan, der am Tag der Unterschrift feststand. Der Wert ist eine Meinung, erzeugt entweder von einem Modell, das nie in deinem Haus war, oder von einer Fachkraft, die vierzig Minuten darin verbracht hat. Eine Tatsache und eine Meinung links und rechts eines Minuszeichens ergeben etwas mit der Genauigkeit der Meinung und dem Anschein der Tatsache — und darin liegt das ganze Problem dieser Zahl.

Es gibt ein zweites, größeres Problem. Selbst wenn der Wert exakt wäre, ist die Zahl ein Bruttowert — die Lage, bevor jemand bezahlt wird — und jede Verwendung von Eigenkapital hat ihre eigenen Abzüge. Verkaufen kostet Provision und eine Reihe von Transaktionsgebühren. Beleihen kostet eine Beleihungsgrenze, eine Bearbeitungsgebühr und oft eine Wertermittlung. Umschulden kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auf das verlassene Darlehen kosten. Die nützliche Frage lautet also nie, wie viel Eigenkapital habe ich, sondern wie viel davon die konkrete Verwendung überlebt — und die Antwort fällt jeweils anders aus.

Brutto-Eigenkapital: die Zahl, die alle nennen

Bei unserer Immobilie beträgt das Brutto-Eigenkapital 420 000 € minus 280 832,93 €, also 139 167,07 €. Es lohnt sich anzusehen, woher es kommt, denn die Bestandteile sind auf überraschende Weise ungleich. Der Eigentümer hat vor fünf Jahren 75 000 € eingebracht. Das Darlehen hat in dieser Zeit 19 167,07 € getilgt. Der Markt hat 45 000 € hinzugefügt. Von den heutigen 139 167 € sind also 54 Prozent das ursprüngliche Eigenkapital, 32 Prozent Preiswachstum und nur 14 Prozent Tilgung. Fünf Jahre Ratenzahlung tun für dein Eigenkapital weit weniger als fünf Jahre eines Marktes, den du nicht ausgesucht hast.

Das andere Merkmal des Brutto-Eigenkapitals ist, dass es eine gehebelte Größe ist, und der Hebel macht es volatil. Die Immobilie ist 420 000 € wert, dein Anteil 139 167 € — ein Verhältnis von 3,02 zu eins. Jeder Prozentpunkt Wertänderung bewegt dein Eigenkapital also um 3,02 Prozentpunkte. Ein plausibler Schätzfehler von fünf Prozent — deutlich innerhalb der Genauigkeit jedes automatisierten Modells — verschiebt das Brutto-Eigenkapital um 21 000 €, also um 15,09 Prozent. Das ist kein Crash. Das ist eine Schätzung, ersetzt durch eine ebenso vertretbare andere.

Netto-Eigenkapital: was das Realisieren kostet

Nichts verwandelt Eigenkapital in Geld außer einem Verkauf, und der Verkauf hat eine Preisliste. Bei unserer Immobilie für 420 000 € beträgt die Maklerprovision von 5 Prozent 21 000 €, und weitere Verkaufskosten von 1,5 Prozent — Beurkundung, Löschung der Grundschuld, was an Abgaben auf den Verkäufer entfällt — machen 6 300 €. Das Netto-Eigenkapital beträgt 111 867,07 €. Der Abzug von 27 300 € sind 6,5 Prozent der Immobilie, aber 19,62 Prozent des Einsatzes des Eigentümers: derselbe Hebelmultiplikator, nur in die unangenehme Richtung, denn Kosten auf das ganze Objekt trägt der Bruchteil, der dir gehört.

Die Provisionszeile unterscheidet sich zwischen den Märkten am stärksten, und unser Artikel darüber, was eine Maklerprovision tatsächlich kauft, legt die sechs Strukturen vollständig dar, statt sie hier zu wiederholen. Die Kurzfassung, angewandt auf diese Immobilie für 420 000 €: ein Verkäufer, der 5 Prozent inklusive Steuer zahlt, verliert 21 000 €; ein spanischer Verkäufer bei 4 Prozent zuzüglich Steuer 20 328 €; ein portugiesischer bei 5 Prozent zuzüglich Steuer 25 830 €; ein deutscher Verkäufer, der die Hälfte von insgesamt 6 Prozent inklusive Steuer trägt, 14 994 €, und ein italienischer bei gleicher Teilung 15 372 €. Es ist dasselbe Haus und dieselbe Arbeit, und die Spanne reicht von 10,77 bis 18,56 Prozent des Brutto-Eigenkapitals. In welchem Markt auch immer: der Abzug ist ein zweistelliger Prozentsatz deines Einsatzes, und er ist nicht optional im Sinne von vermeidbar — nur verhandelbar.

Beleihbares Eigenkapital: die Grenze gehört der Bank

Die meisten, die ihr Eigenkapital nachschlagen, wollen nicht verkaufen, sondern darauf leihen. Das ist eine dritte Größe und die kleinste der drei, denn eine Bank leiht überhaupt nicht gegen Eigenkapital — sie leiht gegen die Immobilie, bis zu einem Höchstanteil des Werts, und dein bestehendes Darlehen belegt bereits einen Teil dieses Rahmens. Bei einem Beleihungsauslauf von höchstens 80 Prozent beträgt die zulässige Gesamtschuld auf ein Haus für 420 000 € genau 336 000 €. Zieh die bereits geschuldeten 280 832,93 € ab, und es bleiben 55 167,07 €. Das sind 39,64 Prozent des Brutto-Eigenkapitals: mehr als 60 Prozent des Eigenkapitals, das dir angezeigt wird, ist schlicht nicht beleihbar.

Der Höchstanteil ist keine universelle Konstante und verändert die Antwort erheblich. Setz die Grenze auf 85 Prozent, und das beleihbare Eigenkapital steigt auf 76 167,07 € — ein Plus von 38 Prozent bei dem, was du ziehen kannst, für fünf Punkte Regeländerung. In Italien definiert die Schwelle von 80 Prozent den credito fondiario und ist mit Zusatzsicherheiten auf 100 Prozent anhebbar. In Deutschland ist die Beleihungsgrenze von 60 Prozent im Pfandbriefgesetz gar keine Kreditgrenze, sondern der Anteil des Beleihungswerts, der in eine Deckungsmasse eingestellt werden darf — weshalb deutsche Kreditgeber sie überschreiten und den überschießenden Teil anders bepreisen. Welche Konvention dein Markt auch kennt: frag die Bank nach dem konkreten Prozentsatz und nach dem konkreten Wert, auf den sie ihn anwendet, denn beides bestimmt sie.

Woher Eigenkapital tatsächlich kommt

Drei Motoren speisen das Eigenkapital, und sie laufen sehr unterschiedlich schnell. Die Tilgung ist der verlässliche: bei unserem Darlehen tilgt Jahr eins 3 353,18 €, Jahr sechs 4 636,83 €, Jahr elf 6 411,89 € und das letzte Jahr 21 973,15 €. Sie beschleunigt, weil Zinsen auf eine schrumpfende Restschuld anfallen, sodass die gleichbleibende Rate jeden Monat mehr Kapital kauft. Sie ist die einzige der drei, auf die du dich verlassen kannst — und in den frühen Jahren die kleinste.

Die Wertsteigerung ist der große Motor und der, den du nicht steuerst. Im sechsten Jahr fügt der Markt bei angenommenen 2,5 Prozent 10 500 € hinzu, während das Darlehen 4 636,83 € tilgt — 69 Prozent des jährlichen Eigenkapitalzuwachses stammen also aus einer Zahl, die du nicht beeinflussen und erst beim Verkauf vereinnahmen kannst. Unser Artikel darüber, warum Wertsteigerung nicht deine Rendite ist, rechnet durch, was nach Inflation, Haltekosten und Transaktionsreibung davon bleibt; hier zählt nur, dass sie die Arithmetik beherrscht und zugleich die unzuverlässigste der drei ist.

Die Modernisierung ist der dritte Motor und der, der meist rückwärts läuft. Gib 20 000 € für eine Küche aus, und die Frage lautet, wie viel davon der Markt beim Wiederverkauf zurückzahlt. Bei 60 Prozent Rückgewinnung gewinnt die Immobilie 12 000 € und dein Eigenkapital fällt um 8 000 €, weil du Geld ausgegeben hast, das dir schon gehörte, um Wert zu kaufen, den du nur teilweise erhalten hast. Bei 75 Prozent verlierst du 5 000 €. Bei 90 Prozent — eine kleine, kosmetische Maßnahme mit hoher Rückgewinnung — verlierst du 800 €. Sehr wenige Maßnahmen holen mehr herein, als sie kosten, und die, die am nächsten kommen, sind meist die billigen: Farbe, ein aufgeräumter Eingang, eine funktionierende Heizung. Ein großes bauliches Projekt holt vielleicht die Hälfte zurück. Das ist ein sehr guter Grund, es zu tun, wenn du im Ergebnis wohnen willst, und ein schlechter Grund, es als Eigenkapitalstrategie zu tun.

Warum eine automatisierte Bewertung eine Spanne ist

Ein automatisiertes Bewertungsmodell liest jüngste Transaktionen in der Nähe deiner Adresse, korrigiert um Fläche, Alter, Zustand und die Merkmale, die seine Datenquelle erfasst, und liefert einen Punktschätzer. Der Punkt ist die Zusammenfassung einer Verteilung, und seriöse Anbieter veröffentlichen die Verteilung daneben — meist als Konfidenzband oder als Prognosestandardabweichung. Lies das Band, nicht den Punkt. Bei unserer Immobilie reicht ein Fünf-Prozent-Band von 399 000 € bis 441 000 €, was das Brutto-Eigenkapital von 118 167 € bis 160 167 € und das beleihbare von 38 367 € bis 71 967 € spannt. Der beleihbare Betrag verdoppelt sich fast über ein Band, das die meisten Leute Übereinstimmung nennen würden.

Zwei weitere Warnungen. Erstens ist das Modell nur so gut wie seine Vergleichsobjekte: eine besondere Immobilie, ein dünner Markt oder eine Phase mit wenigen Transaktionen erhöhen die tatsächliche Unsicherheit, ohne das veröffentlichte Band unbedingt zu verbreitern. Zweitens wird die Bank dein Modell nicht verwenden. Sie beauftragt eine eigene Wertermittlung, und wenn beide auseinandergehen, setzt die Zahl der Bank deinen Kredit fest. Behandle jede Eigenkapitalzahl auf einem Bildschirm als Ausgangshypothese — und den Tag, an dem der Gutachter der Bank hereinkommt, als den Tag, an dem die Zahl wirklich wird.

Häufige Fragen

Welche der drei Zahlen gehört in mein Nettovermögen?

Das Netto-Eigenkapital, wenn die Aufstellung Geld beschreiben soll, das du tatsächlich haben könntest. Der Bruttowert überzeichnet deine Lage um die Kosten jedes noch nicht getätigten Verkaufs — 19,62 Prozent bei unseren Zahlen — und der beleihbare Wert untertreibt sie, weil er misst, was eine Bank auszahlt, nicht was dir gehört. Ein üblicher Kompromiss ist, die Immobilie zum Bruttowert zu führen und die Verkaufskosten als Eventualverbindlichkeit in einer Fußnote auszuweisen; das hält die Bilanz ehrlich, ohne so zu tun, als verkauftest du morgen.

Gehört eine Vorfälligkeitsentschädigung ins Netto-Eigenkapital?

Ja, sobald die modellierte Transaktion sie auslöst — und bei einem Festzinsdarlehen, das mitten in der Laufzeit abgelöst wird, ist das sehr oft der Fall. In mehreren Märkten sind solche Entschädigungen gesetzlich gedeckelt oder ausgestaltet und werden auf ganz verschiedenen Grundlagen berechnet: als Prozentsatz der Restschuld, als Zahl von Monatszinsen oder als Betrag, der den tatsächlichen Schaden der Bank abbildet. Bei unserer Restschuld von 280 832,93 € kann das leicht vierstellig werden; frag die Bank nach dem exakten Betrag zum geplanten Ablösetag, statt eine Faustregel zu übernehmen. Ist dein Darlehen variabel verzinst, prüf es trotzdem; manche sehen innerhalb einer Anfangsphase eine Entschädigung vor.

Kann beleihbares Eigenkapital negativ sein, während der Bruttowert groß ist?

Ohne Weiteres, und es ist eine häufige und unangenehme Überraschung. Beleihbares Eigenkapital ist der maximale Beleihungsauslauf auf den Wert minus dem, was du bereits schuldest — es wird also negativ, sobald dein laufendes Darlehen die Grenze überschreitet, die die Bank heute anlegen würde. Bei unserer Immobilie passiert das bei jedem Wert unter 351 041,16 €, denn 80 Prozent davon sind exakt die ausstehenden 280 832,93 €. Bei einem Wert von 340 000 € hat der Eigentümer noch 59 167 € Brutto-Eigenkapital und kann überhaupt nichts aufnehmen. Ein fallender Markt nimmt Kreditkapazität lange bevor er Eigenkapital nimmt.

Baut Sondertilgung schneller Eigenkapital auf als Sparen?

Es baut Eigenkapital exakt eins zu eins auf — jede Währungseinheit zusätzliche Tilgung erhöht das Eigenkapital um eine Einheit — aber es verwandelt liquide Ersparnisse in einen illiquiden Vermögenswert, und Illiquidität ist das ganze Thema dieses Artikels. Das Geld im Darlehen lässt sich nur durch Verkauf oder erneutes Beleihen zurückholen, und erneutes Beleihen ist durch die Beleihungsgrenze gedeckelt. Die Rendite der Sondertilgung ist der Darlehenszins, oft attraktiv, und unser Artikel über das vorzeitige Ablösen betrachtet beide Seiten des Tauschs. Die Eigenkapitalfrage ist eine andere: Sondertilgung verschiebt Geld von einem Ort, den du erreichst, an einen Ort, den du nur zu fremden Bedingungen erreichst.

Wie oft lohnt es sich, den Wert neu zu prüfen?

Selten, es sei denn, eine Entscheidung hängt davon ab. Die Restschuld ist bekannt und bewegt sich vorhersehbar; zwischen Entscheidungen ändert sich nur eine Schätzung, deren Rauschen die meisten jährlichen Preisbewegungen übersteigt — 3,02 Punkte Eigenkapital je Punkt Wert, bei unserem Hebel. Monatliches Nachsehen misst vor allem die Revisionen des Modells. Anlässe für einen frischen Blick sind die mit einer Transaktion daran: ein Kreditantrag, ein Verkaufsgedanke, das Erreichen der Beleihungsschwelle, die eine Kreditversicherung entfallen lässt, oder eine echte lokale Verschiebung, die du in Transaktionsdaten statt in Schlagzeilen zeigen kannst.