Kapitalisierungszins-Rechner

Berechne den Kapitalisierungszins einer Mietimmobilie und vergleiche ihn mit dem Marktzins deiner eigenen Vergleichsverkäufe.

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Gib Preis oder Wert der Immobilie, Monatsmiete, Leerstand und Mietausfall (% des Jahres), Jährliche Bewirtschaftungskosten (ohne Kredit), Marktzins vergleichbarer Verkäufe (%) ein und der Kapitalisierungszins-Rechner ermittelt sofort Kapitalisierungszins, Nettobetriebsertrag (Jahr), Wert zum Marktzins, Abstand zum Markt (Basispunkte). Zum Beispiel liefert er mit Preis oder Wert der Immobilie = 400.000,00 €, Monatsmiete = 2.000,00 €, Leerstand und Mietausfall (% des Jahres) = 5, Jährliche Bewirtschaftungskosten (ohne Kredit) = 6.000,00 € und Marktzins vergleichbarer Verkäufe (%) = 5 Kapitalisierungszins = 4,2 %, Nettobetriebsertrag (Jahr) = 16.800,00 € und Wert zum Marktzins = 336.000,00 €.

So funktioniert's

Gib deine Werte ein: Preis oder Wert der Immobilie, Monatsmiete, Leerstand und Mietausfall (% des Jahres), Jährliche Bewirtschaftungskosten (ohne Kredit), Marktzins vergleichbarer Verkäufe (%).
Lies das Ergebnis sofort ab: Kapitalisierungszins, Nettobetriebsertrag (Jahr), Wert zum Marktzins, Abstand zum Markt (Basispunkte).

Häufige Fragen

Wie funktioniert der Kapitalisierungszins-Rechner?

Er nimmt Preis oder Wert der Immobilie, Monatsmiete, Leerstand und Mietausfall (% des Jahres), Jährliche Bewirtschaftungskosten (ohne Kredit) und Marktzins vergleichbarer Verkäufe (%) und leitet daraus Kapitalisierungszins, Nettobetriebsertrag (Jahr), Wert zum Marktzins und Abstand zum Markt (Basispunkte) ab. Gerechnet wird direkt während der Eingabe, das Ergebnis aktualisiert sich bei jeder Änderung.

Welche Werte verlangt der Rechner?

5 Werte: Preis oder Wert der Immobilie (€), Monatsmiete (€), Leerstand und Mietausfall (% des Jahres), Jährliche Bewirtschaftungskosten (ohne Kredit) (€) und Marktzins vergleichbarer Verkäufe (%). Mehr ist nicht nötig — kein Konto, kein Datei-Upload.

Wie sieht eine typische Berechnung aus?

Mit Preis oder Wert der Immobilie = 400.000,00 €, Monatsmiete = 2.000,00 €, Leerstand und Mietausfall (% des Jahres) = 5, Jährliche Bewirtschaftungskosten (ohne Kredit) = 6.000,00 € und Marktzins vergleichbarer Verkäufe (%) = 5 liefert der Rechner Kapitalisierungszins = 4,2 %, Nettobetriebsertrag (Jahr) = 16.800,00 € und Wert zum Marktzins = 336.000,00 €. Diese Zahlen stammen aus genau diesem Tool — gib dieselben Werte ein, um sie nachzurechnen.

Wie stark ändert sich das Ergebnis bei anderen Werten?

Deutlich. Mit Preis oder Wert der Immobilie = 800.000,00 €, Monatsmiete = 4.000,00 €, Leerstand und Mietausfall (% des Jahres) = 10, Jährliche Bewirtschaftungskosten (ohne Kredit) = 12.000,00 € und Marktzins vergleichbarer Verkäufe (%) = 5,5 geht Kapitalisierungszins von 4,2 % auf 3,9 % — deshalb lohnt es sich, mehrere Szenarien zu testen statt einer einzigen Zahl zu vertrauen.

Was ergibt sich bei kleineren Werten?

Auf Preis oder Wert der Immobilie = 200.000,00 €, Monatsmiete = 1.000,00 €, Leerstand und Mietausfall (% des Jahres) = 2,5, Jährliche Bewirtschaftungskosten (ohne Kredit) = 3.000,00 € und Marktzins vergleichbarer Verkäufe (%) = 4,5 reduziert, ergibt Kapitalisierungszins 4,35 %. Es lohnt sich, beide Enden zu prüfen, bevor man sich auf ein einzelnes Ergebnis verlässt.

Wann brauche ich das konkret?

Vor dem Angebot: was die Bank leiht, was der Kauf über den Preis hinaus kostet und wie viel Eigenkapital die Lücke schließt.

Was ist der häufigste Fehler?

Den Preis budgetieren und die Erwerbsnebenkosten vergessen. Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbuch addieren je nach Land 2% bis 15% — genug, um ein Angebot scheitern zu lassen.

Wie genau ist er, und wo sind die Grenzen?

Nur eine Schätzung — keine Finanzberatung.

Was ist der Unterschied zwischen dem Kapitalisierungszins-Rechner und dem Leerstandsquoten-Rechner?

Dieser gibt Kapitalisierungszins und Nettobetriebsertrag (Jahr) aus, der Leerstandsquoten-Rechner gibt Leerstandsquote aus. Mehr Unterschied ist da nicht — nimm den mit der Zahl, die du brauchst.

Gibt es ein Werkzeug für den nächsten Schritt?

Tilgungsrechner ist das nächstliegende danach: Berechne deine monatliche Kreditrate und die Aufteilung in Zinsen und Tilgung.

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