Was die Kapitalisierungsrate misst und was als gut gilt

Warum sie den Kredit absichtlich ausblendet

Zwei Käufer können denselben Preis für dasselbe Gebäude zahlen und völlig unterschiedliche Renditen auf ihr eigenes Geld erzielen, nur weil einer 80 Prozent finanziert und der andere bar gezahlt hat. Dieser Unterschied sagt etwas über die Käufer, nichts über das Gebäude. Die Finanzierung herauszunehmen macht die Kapitalisierungsrate zu einer Objektkennzahl: Sie beantwortet, was diese Immobilie abwirft, Punkt.

Das ist zugleich ihre Grenze. Die Kapitalisierungsrate sagt weder, ob du dir das Objekt leisten kannst, noch ob die Monatszahlen aufgehen, noch was dein eigenes Geld verdient — dafür sind Cashflow und Eigenkapitalrendite da. Nutze die Rate, um zwischen Objekten zu wählen, und die anderen beiden, um überhaupt über einen Kauf zu entscheiden.

Eine hohe Rate ist eingepreist, nicht gefunden

Kapitalisierungsraten ergeben sich daraus, was Käufer zu zahlen bereit sind, und sie zahlen weniger für Einnahmen, denen sie weniger trauen. Eine hohe Rate ist daher die Aussage des Marktes, dass diese Einnahmen riskanter, schwerer zu halten oder weniger wachstumsfähig sind: eine schrumpfende Stadt, ein kurzer Restmietvertrag, ein einziger Mieter, ein Gebäude vor einer großen Sanierung. Die Rendite entlohnt dieses Risiko; sie ist keine Fehlbewertung, die du zuerst entdeckt hast.

Umgekehrt gilt dasselbe. Eine Rate von 3 Prozent in einer großen, liquiden Stadt ist per definitionem keine schlechte Anlage — sie ist der Preis für Einnahmen, die man in zwanzig Jahren noch erwartet, und für ein schnell verkäufliches Objekt. Beurteile das Niveau an vergleichbaren Gebäuden desselben Marktes, nie an einem Landesdurchschnitt.

Sie rückwärts lesen, um ein Gebäude zu bewerten

Umgestellt lautet die Formel Preis = Nettobetriebsergebnis ÷ Kapitalisierungsrate — so werden Renditeobjekte tatsächlich bewertet. Handeln vergleichbare Gebäude der Gegend zu 5 Prozent und deines wirft 6 546 € Nettobetriebsergebnis ab, ist es diesem Markt rund 6 546 ÷ 0,05 = 130 920 € wert, egal was der Verkäufer verlangt.

Deshalb ist eine Mieterhöhung oder das Streichen einer laufenden Kostenposition weit mehr wert als der Betrag selbst. Bei 5 Prozent Kapitalisierungsrate schafft das dauerhafte Streichen von 500 € Jahreskosten 500 ÷ 0,05 = 10 000 € Wert — das Zwanzigfache der Ersparnis, denn der Markt kapitalisiert die Einnahme, nicht den Einmaleffekt.

Häufige Fragen

Kapitalisierungsrate oder Bruttorendite — was nehmen?

Die Bruttorendite zum schnellen Filtern von Inseraten, die Kapitalisierungsrate zum Vergleich der zwei, drei engeren Kandidaten. Die Bruttorendite ignoriert Kosten völlig und schmeichelt daher Gebäuden mit hohem Hausgeld oder schwerer Instandhaltung — genau jenen, die im Inserat am günstigsten wirken.

Angebotspreis oder tatsächlich gezahlter Preis?

Nimm den tatsächlich gezahlten Preis samt Erwerbsnebenkosten, wenn du deine eigene Rendite willst. Nimm den Marktpreis, wenn du das Gebäude auf gleicher Basis mit anderen vergleichen willst. Nenne, welchen du verwendet hast — die beiden können sich um 8 Prozent des Preises unterscheiden, und das Ergebnis allein verrät es nicht.

Ändert sich die Rate nach dem Kauf?

Deine Einstiegsrate ist fix, denn dein Kaufpreis ändert sich nicht mehr. Die Marktrate bewegt sich mit Mieten und Preisen weiter, und die Lücke zwischen beiden ist genau die Wertentwicklung: Mieten, die schneller steigen als die Marktrate, machen das Gebäude mehr wert als den gezahlten Preis.