Notarkosten beim Immobilienkauf: Zusammensetzung und Berechnung

Der Name führt in die Irre

Die gesamte Rechnung Notarkosten zu nennen legt nahe, der Notar behalte sie — das ist das häufigste Missverständnis beim Immobilienkauf. In der Aufstellung oben behält der Notar rund 15 Prozent; etwa 77 Prozent sind Grunderwerbsteuer für Departement und Gemeinde, und der Rest deckt Unterlagen, die der Notar bei Dritten bestellt und für dich bezahlt.

Der Anteil des Notars ist im üblichen Sinn nicht verhandelbar, denn er folgt einer per Dekret festgelegten Staffel: 3,870 Prozent auf die erste Stufe, dann 1,596, 1,064 und 0,799 Prozent auf die höheren. Die Staffel ist degressiv, die Gebühr steigt also weit langsamer als der Preis — deshalb ist der Prozentsatz bei einem großen Kauf niedriger als bei einem kleinen.

Warum ein Neubau ein Drittel des Bestands kostet

Ein Neubauverkauf trägt bereits Mehrwertsteuer, die für Bestandsimmobilien geltende Grunderwerbsteuer würde denselben Vorgang also doppelt besteuern. An ihrer Stelle greift eine Eintragungsgebühr von 0,715 Prozent. Bei denselben 250 000 € werden so aus 14 517 € Steuer 1 788 €, und die Summe fällt von 18 840 € auf rund 6 111 € — von 7,5 Prozent des Preises auf 2,4.

Diese Lücke von über 12 000 € gehört in jeden Vergleich Neubau gegen Bestand, neben den meist höheren Quadratmeterpreis des Neubaus. Sie ist einer der wenigen Kaufnebenkosten, die vor der Bindung exakt bekannt sind.

Die zwei Hebel, die die Zahl wirklich bewegen

Der erste ist die Aufteilung zwischen Immobilie und beweglichem Inventar. Einbaumöbel, eine Einbauküche oder Gartengeräte, die mitverkauft werden, können in der Urkunde gesondert ausgewiesen werden, und dieser Teil entgeht der Grunderwerbsteuer. Der Betrag muss mit Rechnungen oder einer realistischen Bewertung belegt sein und beläuft sich meist auf einige tausend Euro — wert sind rund 5,81 Prozent des verschobenen Betrags.

Der zweite ist das Departement. Seit dem Haushaltsgesetz 2025 dürfen Departements ihren Anteil von 4,50 auf 5,00 Prozent anheben, und viele haben es getan. Ein halber Punkt auf den Preis sind 1 250 € bei einem Kauf über 250 000 € — mehr, als die meisten Verhandlungen herausholen. Prüfe also den Satz am Kaufort statt des Landesdurchschnitts.

Häufige Fragen

Kann die Notargebühr rabattiert werden?

Teilweise. Oberhalb einer gesetzlichen Schwelle darf der Notar einen per Dekret gedeckelten Nachlass auf seine eigene Gebühr gewähren, und nur auf den Preisanteil oberhalb dieser Schwelle. Das betrifft eine kleine Stufe eines kleinen Teils der Rechnung — die Ersparnis bleibt bescheiden, bei einem üblichen Kauf höchstens einige hundert Euro.

Können diese Kosten mitfinanziert werden?

Manchmal, doch Kreditgeber erwarten meist, dass sie aus Eigenmitteln kommen, denn sie sind der Teil des Kaufs, der bei einem Weiterverkauf am nächsten Tag sofort verloren ist. Ein Darlehen über Preis und Nebenkosten zusammen bedeutet, mehr zu leihen als die Immobilie wert ist — das bepreisen die meisten Institute oder lehnen es ab.

Funktionieren andere europäische Länder genauso?

Die Struktur ähnelt sich — eine dominierende Übertragungssteuer plus eine kleinere Berufsgebühr — doch die Sätze schwanken stark, von wenigen Prozent bis deutlich über zehn, wenn regionale Zuschläge dazukommen. Schlage stets den Satz der konkreten Region nach statt eines Landeswerts, denn in mehreren Ländern legt ihn die Region fest.