Kaufkosten in Frankreich, Spanien und Portugal: der Teil, über den nicht zu reden ist

Das meiste der „Notargebühr“ erreicht den Notar nie

Der Ausdruck ist ein Traum für jeden Steuereinnehmer. Der Käufer zahlt eine einzige Summe, das Notariat stellt eine Abrechnung aus, und der Käufer geht in dem Glauben, der Berufsstand habe ihm sechs Prozent des Kaufpreises abgenommen. Hat er nicht. Der weit überwiegende Teil dieses Geldes ist Übertragungssteuer, erhoben für den Staat und, in Frankreich und Spanien, für eine darunterliegende Ebene. Die eigene Vergütung des Notars ist eine vergleichsweise kleine Zeile — und sie ist selbst durch eine öffentliche Gebührenordnung festgelegt, nicht von der Kanzlei.

Die Aufteilung zu kennen ändert, was man tun kann. Eine Übertragungssteuer zu verhandeln bringt nichts, und einen Notar nach Preis auszuwählen bringt nichts, wenn der Preis eine öffentliche Gebührenordnung ist. Lohnend ist zu prüfen, welcher Satz für dich gilt — mehrere der unten beschriebenen Vergünstigungen werden beantragt und nicht von Amts wegen gewährt — und zu verstehen, welche dieser Kosten die Anschaffungsbasis erhöhen und den Veräußerungsgewinn beim späteren Verkauf senken.

Frankreich: drei gestapelte Steuern, eine davon bewegte sich 2025

Die französische Zahl besteht aus drei Teilen. Eine Départements-Abgabe, historisch bei 4,50 % gedeckelt, ist der größte. Eine Gemeindesteuer von 1,20 % kommt hinzu. Und der Staat nimmt eine Veranlagungs- und Erhebungsgebühr von 2,37 %, berechnet allein auf die Départements-Abgabe, nicht auf den ganzen Preis. Rechne nach: aus 4,50 % werden mit der Gebühr 4,6067 %, plus 1,20 % ergibt 5,8067 % — die üblicherweise als „rund 5,80 %“ genannte Zahl.

Das am 14. Februar 2025 veröffentlichte Haushaltsgesetz 2025 erlaubte den Départements, ihren Satz um einen halben Punkt anzuheben, ohne 5 % zu überschreiten, vom 1. April 2025 bis 30. April 2028 — und die meisten taten es. Bei 5 % ergibt dieselbe Rechnung 6,3185 %, bei einer Wohnung für 300 000 € also 1 536 € mehr. Nach dem 15. April 2025 gefasste Beschlüsse wirkten ab 1. Januar 2026; der geltende Satz hängt also von Département und Datum ab. Die Erhöhung gilt nicht für den Erwerb einer ersten Hauptwohnung, verstanden als Personen, die in den zwei Vorjahren keine eigene Hauptwohnung besaßen.

Die eigenen Gebühren des Notars stehen auf einer eigenen, degressiven Skala, festgelegt durch Ministerialverordnung und in den Gebührenvorschriften des Handelsgesetzbuchs geführt: die ersten Preisscheiben werden mit knapp unter vier Prozent belastet, und der Satz fällt stufenweise auf einen Bruchteil eines Prozents oberhalb von sechzigtausend Euro, zuzüglich Mehrwertsteuer. Dieselbe Verordnung erlaubt einen Nachlass auf den Preisanteil oberhalb einer von ihr gesetzten Schwelle — die einzige Zeile der ganzen Abrechnung, über die sich wirklich reden lässt. Bleiben die Auslagen — vom Notar vorgestreckte Beträge für Recherchen, Grundbucheinträge und Unterlagen —, die durchlaufende Kosten sind und je nach Akte schwanken.

Spanien: der Satz ist eine regionale Entscheidung, und die Spanne ist gewaltig

Bei einer Bestandsimmobilie ist die Steuer die impuesto sobre transmisiones patrimoniales, und jede autonome Gemeinschaft setzt ihren Satz. Madrid erhebt 6 % auf die Übertragung von Immobilien, mit ermäßigten 4 % für kinderreiche Familien beim Erwerb der gewöhnlichen Wohnung, einer Ermäßigung von 10 % der Steuerschuld für eine gewöhnliche Wohnung im Wert von höchstens 250 000 € seit dem 1. Januar 2019 und einer vollen Ermäßigung für Käufer unter 35 beim Erwerb einer gewöhnlichen Wohnung dieses Werts in Gemeinden unter 2 500 Einwohnern, in Kraft seit dem 29. November 2024. Katalonien erhebt 10 % auf Objekte bis 600 000 € mit progressivem Durchschnittssatz darüber, 5 % für Käufer bis 35 Jahre beim Erwerb der gewöhnlichen Wohnung und — seit dem 27. Juni 2025 — 20 %, wenn der Käufer ein Großeigentümer ist.

Neubauwohnungen laufen anders: der Verkauf unterliegt der Mehrwertsteuer statt der Übertragungssteuer, und obendrauf kommt eine Urkundensteuer zu einem Satz, den die Gemeinschaft ebenfalls festlegt. Notar- und Grundbuchgebühren sind in Spanien selbst durch staatliche Gebührenverordnungen festgelegt und nicht vom Berufsträger, sodass derselbe Kauf landesweit dieselben Gebühren kostet, während die Steuer um den Faktor drei oder mehr schwankt.

Portugal: eine Skala, die nicht Stufe für Stufe summiert wird

Die IMT-Skala für die eigene Dauerwohnung, für 2026 durch das Haushaltsgesetz vom 30. Dezember 2025 fortgeschrieben, erhebt bis 106 346 € nichts, 2 % bis 145 470 €, 5 % bis 198 347 €, 7 % bis 330 539 € und 8 % bis 660 982 €, mit Einheitssätzen von 6 % und dann 7,5 % darüber. Die Falle: diese werden nicht wie eine französische oder deutsche Stufentabelle addiert. Artikel 17 Nr. 3 des Gesetzbuchs teilt den steuerpflichtigen Wert in zwei Teile: die Obergrenze der größten hineinpassenden Stufe, belastet mit deren veröffentlichtem Durchschnittssatz, und den Überschuss, belastet mit dem Grenzsatz der nächsthöheren Stufe.

Auf 300 000 € angewandt: die größte passende Obergrenze ist 198 347 €, deren veröffentlichter Durchschnittssatz 1,7274 % beträgt, macht 3 426,03 €; der Überschuss von 101 653 € wird mit dem nächsten Grenzsatz von 7 % belastet, macht 7 115,71 €; IMT insgesamt 10 541,96 €. Rechne die Stempelsteuer auf den Erwerb von 0,8 % nach Position 1.1 der allgemeinen Stempelsteuertabelle hinzu — 2 400 € — und der Staatsanteil beläuft sich auf 12 942 €. Ein Käufer bis 35 Jahre, der eine erste Dauerwohnung erwirbt, zahlt 2026 bis 330 539 € gar nichts — die wertvollste Vergünstigung des portugiesischen Systems.

Die laut zu nennende Änderung ist frisch. Das Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai 2026, anwendbar auf Erwerbe ab dem 25. Mai 2026, fügte Artikel 17 einen Absatz an, der einen pauschalen Satz von 7,5 % ohne jede Befreiung oder Ermäßigung vorschreibt, sobald der Käufer einer Wohnung gebietsfremd ist. Drei Auswege stehen im selben Text: steuerlich ansässig gewesen zu sein im Sinne von Artikel 16 des Einkommensteuergesetzbuchs; binnen zwei Jahren nach dem Erwerb ansässig zu werden; oder die Wohnung binnen sechs Monaten zu Wohnzwecken zu einer Miete innerhalb der vom Dekret gesetzten Grenzen zu vermieten und sie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate, zusammenhängend oder nicht, vermietet zu halten. Bei Weg zwei oder drei hebt die Steuerbehörde die Differenz auf Antrag auf, gestellt binnen sechs Monaten nach dem maßgeblichen Ereignis. Bei einer Wohnung für 300 000 € ergibt der Pauschalsatz 22 500 € IMT gegenüber 10 542 € nach der Ansässigen-Skala.

Was wirklich verhandelbar ist — und was statt Feilschen zu tun ist

Realistisch bewegen sich drei Zeilen. Die proportionale Notargebühr kann einen Nachlass auf den Preisanteil oberhalb der von der Gebührenordnung gesetzten Schwelle tragen — bei einem großen Kauf lohnt es sich, ausdrücklich und schriftlich danach zu fragen. Die Maklerprovision ist ein privater Vertrag und in allen drei Ländern verhandelbar, einschließlich der Frage, wer sie zahlt. Und die Bearbeitungsgebühr des Kredits ist ein Bankentgelt, keine Steuer: sie gehört in die Zinsverhandlung, nicht auf die Abrechnung.

Die größeren Ersparnisse liegen woanders und drehen sich um Berechtigung, nicht ums Handeln. Prüfe vor der Beurkundung, ob du unter eine Erstkäufer- oder Unter-35-Vergünstigung fällst, denn mehrere sind Bedingungen der Urkunde und nicht nachträglich einforderbar. Prüfe den Satz im konkreten Département, in der konkreten Gemeinschaft oder Gemeinde statt des Landesdurchschnitts. Und hebe jeden Beleg auf: in allen drei Ländern erhöhen die Kaufkosten die Anschaffungsbasis und senken den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf — der Papierkram von heute ist der Abzug von morgen.

Häufige Fragen

Kann ich den Satz meines Départements vor einem Angebot erfahren?

Ja, und du solltest es tun, denn ein halber Punkt bei einem Kauf über 300 000 € sind 1 536 €, und die Grenze kann zwischen zwei Orten desselben Einzugsgebiets verlaufen. Den Satz beschließt der Départementsrat, und der beurkundende Notar kennt ihn sofort. Stelle die Frage zusammen mit der Kostenschätzung — und hole die Schätzung vor dem Angebot ein, nicht danach, denn der Käufer zahlt.

Wird der portugiesische Satz für Gebietsfremde erstattet, wenn ich später dorthin ziehe?

Das Dekret sieht vor, dass die Steuerbehörde die Differenz zwischen dem Gezahlten und dem nach der gewöhnlichen Skala Geschuldeten auf Antrag des Betroffenen aufhebt, wenn dieser binnen zwei Jahren nach dem Erwerb steuerlich ansässig wird oder die Immobilie zu den festgelegten Bedingungen zu Wohnzwecken vermietet wird. Der Antrag unterliegt einer Frist ab dem maßgeblichen Ereignis; das praktische Risiko ist also nicht die Berechtigung, sondern die verpasste Frist. Wer in Portugal kauft und anderswo wohnt, sollte das vor der Beurkundung schriftlich vom Anwalt haben.

Zählen diese Kosten später bei meinem Veräußerungsgewinn?

In allen drei Ländern erhöhen die Anschaffungsnebenkosten den Anschaffungswert und senken so den Gewinn beim Verkauf — und jeder addierte Euro ist seinen vollen Grenzsteuersatz wert, weit mehr als ein Jahr irgendeiner Ermäßigung. Was zählt und welcher Nachweis nötig ist, unterscheidet sich nach Land und Position; praktische Regel: Urkunde, Steuerbelege, Registerrechnungen und Maklerrechnung vom ersten Tag an in einer Akte halten und vor Ort prüfen, welche davon anerkannt werden, bevor du dich darauf verlässt.

Sind die Kaufkosten beim Neubau niedriger?

Manchmal, und nie aus dem genannten Grund. Neubauten fallen in der Regel aus der Übertragungssteuer heraus und in die Mehrwertsteuer — eine andere Steuer zu einem anderen Satz —, in Spanien zuzüglich einer Urkundensteuer. In Frankreich ist die proportionale Notargebühr bei bestimmten Neubauverkäufen ermäßigt, daher die Rede von „reduzierten Notarkosten“ — der eigentliche Vergleich hängt aber vom Mehrwertsteuersatz, vom Preis und von den verfügbaren Vergünstigungen ab und muss an den echten Zahlen gerechnet, nicht unterstellt werden.

Wer zahlt in jedem Land den Makler?

Das ist eine vertragliche Frage, keine Rechtsregel — deshalb ist sie verhandelbar und deshalb weicht die örtliche Übung ab. Für dein Budget zählt, dass die Antwort vor Annahme eines Angebots schriftlich feststeht, und dass die Provision, wenn der Käufer zahlt, meist getrennt vom Preis ausgewiesen wird — mit Folgen für die Bemessungsgrundlage der Übertragungssteuer, die von der Vertragsgestaltung abhängen. Frage Notar oder Anwalt, wie die Provision steuerlich behandelt wird, wo du kaufst; das ist nicht immer intuitiv.