Die US-Hypothekenversicherung PMI: was sie kostet und wie man sie loswird

Sie versichert den Kreditgeber. Alles andere folgt daraus

Das Consumer Financial Protection Bureau sagt es in einem Satz: PMI schützt den Kreditgeber, nicht dich, wenn du die Zahlungen einstellst. Versichert bist du in keinem sinnvollen Sinne. Du bist der Zahler. Der Versicherer übernimmt das Verlustrisiko des Kreditgebers bei einer Zwangsversteigerung, kassiert dafür monatlich eine Prämie von dir, und wenn das Schlimmste eintritt, zahlt er den Kreditgeber und kann sich das Gezahlte bei dir holen. Wer das begriffen hat, findet an dem Produkt nichts Rätselhaftes mehr.

Das erklärt den Auslöser. Kreditgeber verlangen PMI oberhalb von 80 Prozent Beleihung, weil dort das Eigenkapitalpolster ungefähr aufhört, einen Notverkauf abzufedern: Zwangsversteigerungskosten und ein gedrückter Preis fressen mühelos 20 Prozent eines Hauses. Es erklärt die Preisbildung: Die Prämie steigt mit der Beleihung und mit der Ausfallwahrscheinlichkeit — deshalb bewegt die Bonitätsnote sie ebenso stark wie das Eigenkapital. Und es erklärt das Anreizproblem, das der Gesetzgeber lösen musste. Niemand im Geschäft hatte einen Grund zu bemerken, dass die Versicherung nicht mehr gebraucht wurde, denn wer sie bezahlte, war nicht, wer von ihr profitierte.

Eine weitere Folge gehört klar gesagt, denn Kreditnehmer irren sich hier ständig: PMI ist keine Lebensversicherung, keine Berufsunfähigkeitsdeckung und kein Ratenschutz. Verlierst du deinen Job, tut sie nichts für dich. Stirbst du, tut sie nichts für deine Familie. Produkte, die das leisten, gibt es, und sie werden getrennt verkauft. Dieses existiert, damit der Kreditgeber zu wenig Eigenkapital Ja sagen kann, und der Preis dieses Ja steht auf deiner Monatsabrechnung.

Was sie kostet: zwei Variablen, ein Raster

Nimm ein Darlehen und halte es fest: ein Kauf über 400 000 Dollar mit 5 Prozent Eigenkapital, also ein Darlehen über 380 000 Dollar zu 6,50 Prozent nominal auf 30 Jahre. Zins und Tilgung ergeben nach der Annuitätenformel 2 401,86 Dollar im Monat — die Herleitung steht in unserem Artikel zur Ratenformel und wird hier nur angewendet. Das PMI setzt sich obendrauf, und seine Höhe kommt aus zwei Eingängen: dem Beleihungsband und der Bonitätsstufe. Die Tabelle oben kreuzt beide auf demselben Darlehen.

Bemerkenswert ist die Spanne. Bei 95 Prozent Beleihung kostet dasselbe Darlehen über 380 000 Dollar 107,67 Dollar im Monat bei einer Bonität ab 760 und 490,83 Dollar im Band 620 bis 639 — Faktor 4,6, für eine Zahlung, die dem Kreditnehmer in beiden Fällen nichts einbringt. Über die Jahre, die sie üblicherweise läuft, sind das Zehntausende Dollar Unterschied. Es ist zugleich das stärkste Argument dieser ganzen Rechnung dafür, vor dem Antrag drei Monate in die Bonitätsakte zu investieren: Eine mit drei sauberen Monaten erkaufte Note wird über die gesamte Laufzeit der Versicherung eingepreist.

Neben der monatlichen Standardprämie stehen zwei Varianten, und beide verändern die Ausstiegsrechnung — lies das Darlehensangebot genau. Die Einmalprämie wird beim Abschluss gezahlt, oft mitfinanziert, und spart die Monatszeile — sie bietet aber auch keine Rückerstattungslogik, auf die man sich beim frühen Verkauf oder bei einer Umschuldung verlassen könnte. Die vom Kreditgeber gezahlte Versicherung ist nicht kostenlos: Er kauft die Police und preist sie in einen dauerhaft höheren Nominalzins ein, womit sie weder bei 78 Prozent noch sonst je endet, denn auf deiner Abrechnung gibt es nichts zu kündigen. Beides kann richtig sein; keines ist der Gratistrick, als der es manchmal verkauft wird.

Die zwei Ausstiege, die das Gesetz ins Darlehen schreibt

Der Homeowners Protection Act von 1998 definiert zwei Daten und erzwingt ein drittes. Das Kündigungsdatum ist der Tag, an dem der ursprüngliche Tilgungsplan erstmals vorsieht, dass die Restschuld 80 Prozent des Ursprungswerts erreicht — oder der Tag, an dem sie ihn tatsächlich erreicht, wenn du durch Mehrzahlungen früher dort bist. An diesem Tag darfst du schriftlich kündigen, und der Servicer muss zustimmen, wenn deine Zahlungshistorie gut ist, du nicht im Rückstand bist, der Wert nicht unter den Ursprungswert gefallen ist und keine nachrangige Belastung besteht. Das Beendigungsdatum ist der Tag, an dem derselbe ursprüngliche Plan 78 Prozent des Ursprungswerts vorsieht, und dort muss der Servicer von sich aus handeln: kein Antrag, kein Gutachten, kein Gespräch, sofern du nicht im Rückstand bist. Und unabhängig davon verbietet das Gesetz, die Versicherung über den ersten Tag des Monats nach der Hälfte der Tilgungsdauer hinaus zu führen, wenn der Kreditnehmer nicht im Rückstand ist.

Wendet man diese Definitionen auf das Darlehen an, fallen die Daten heraus. Im ursprünglichen Plan eines Darlehens über 380 000 Dollar zu 6,50 Prozent auf 30 Jahre, gegen einen Ursprungswert von 400 000 Dollar, sinkt die Restschuld erstmals in Monat 124 unter 320 000 Dollar — 80 Prozent — und in Monat 135 unter 312 000 Dollar — 78 Prozent. Also zehn Jahre und vier Monate, dann elf Jahre und drei Monate: elf Monate Abstand, nicht die Mehrjahreskluft, die die beiden Zahlen auf den ersten Blick nahelegen. Der Grund ist einfach. Zwei Prozentpunkte eines Hauses zu 400 000 Dollar sind 8 000 Dollar, und im zehnten Jahr tilgt dieses Darlehen rund 740 Dollar Kapital im Monat: Achttausend Dollar brauchen also etwa elf Monate. Der Abstand wächst bei niedrigerer Beleihung, wo die Tilgung im Verhältnis zur Strecke langsamer ist: 14 Monate bei 90 Prozent, 19 Monate bei 85 Prozent.

Die verbreitete Darstellung — Antragsrecht und Automatik lägen Jahre auseinander — ist also falsch, wenn man beide aus demselben Plan liest. Wirklich Jahre auseinander liegt etwas anderes, und davon handelt der nächste Abschnitt: Das 80-Prozent-Recht lässt sich auf die tatsächliche Restschuld anwenden, nicht auf die geplante, und zu Bedingungen, unter denen auch nicht selbst gezahltes Eigenkapital zählen kann. Bei beispielhaften 0,72 Prozent kosten die elf Planmonate zwischen beiden Daten 2 508 Dollar. Die Monate, die man verliert, weil man vom 80-Prozent-Recht gar nichts weiß, können das Achtfache kosten.

Wertzuwachs, Sondertilgung und was ein neues Gutachten wirklich bringt

Die gesetzliche Uhr läuft auf dem Ursprungswert, definiert als der kleinere Betrag aus vertraglichem Kaufpreis und Verkehrswertgutachten zum Zeitpunkt des Geschäfts. Sie bewegt sich nicht, wenn dein Haus sich bewegt. Das ist die entscheidende Asymmetrie: Dein Eigenkapital kann durch Wertzuwachs wachsen, aber das automatische Beendigungsdatum kann das nicht bemerken. Steigt dieses Haus um 3 Prozent pro Jahr, fällt die Restschuld in Monat 49 — vier Jahre und ein Monat — unter 80 Prozent seines aktuellen Werts, während die geplante 78-Prozent-Beendigung weiter bis Monat 135 wartet. Bei 228 Dollar im Monat sind das 86 Monate und rund 19 600 Dollar. Bei 2 Prozent pro Jahr 72 Monate und rund 16 400 Dollar; bei 5 Prozent 101 Monate und rund 23 000 Dollar.

Hier kommt es auf Genauigkeit an, denn dieser Punkt wird überall falsch berichtet. Der Homeowners Protection Act gibt kein Recht, wegen eines höheren aktuellen Gutachtens zu kündigen. Sein Kündigungsrecht ist am Ursprungswert verankert, und das dort vorgesehene Gutachten dient als Nachweis, dass der Wert nicht unter diese Ursprungszahl gefallen ist. Eine Kündigung aufgrund eines gestiegenen Werts ist ein eigener, freiwilliger Weg, den der Investor anbietet, dem das Darlehen gehört: Fannie Maes Servicing Guide etwa legt eigene Mindesthaltefristen und eigene Beleihungsschwellen für eine vom Kreditnehmer angestoßene Beendigung auf Basis eines aktuellen Gutachtens fest, und die sind strenger als schlichte 80 Prozent. Die ehrliche Anweisung lautet also: Frag deinen Servicer, was sein Investor erlaubt, rechne damit, das Gutachten selbst zu bezahlen, und rechne mit einer härteren Schwelle als der gesetzlichen.

Sondertilgung wirkt anders und verlässlicher, denn das Gesetz sieht sie ausdrücklich vor. Das Kündigungsdatum ist das frühere aus geplantem 80-Prozent-Datum und dem Tag, an dem die Restschuld tatsächlich 80 Prozent des Ursprungswerts erreicht. Zahle bei diesem Darlehen 200 Dollar im Monat zusätzlich, und die tatsächliche Restschuld unterschreitet 320 000 Dollar in Monat 87 statt in Monat 124 — siebenunddreißig Monate früher, rund 8 400 Dollar Prämien, zusätzlich zu den Zinsen, die die Sondertilgung ohnehin spart. Doch Vorsicht vor der Falle: Die automatische Beendigung bei 78 Prozent ist ausschließlich über den ursprünglichen Plan definiert, unabhängig von der offenen Restschuld. Deine Zusatzzahlungen verschieben sie nicht. Sie verschieben nur den Tag, an dem du fragen darfst — und genau deshalb ist Fragen die ganze Kunst.

Die Darlehen, für die nichts davon gilt

Alles Bisherige beschreibt konventionelle Darlehen mit privater Hypothekenversicherung. Staatlich unterlegte Darlehen haben ihre eigene Versicherung und eigene Regeln, und der Unterschied ist nicht kosmetisch. Ein FHA-Darlehen trägt eine mitfinanzierte Einmalprämie plus eine Jahresprämie, und ob diese Jahresprämie je endet, hängt von der Beleihung bei Abschluss ab, nicht von der heutigen Restschuld — beim Mindesteigenkapital endet sie überhaupt nicht, was ein ganz anderes wirtschaftliches Tier ist als eine Police, die im elften Jahr ausläuft. Unser FHA-Artikel rechnet das durch und findet den Gleichstand gegenüber einem konventionellen Darlehen mit PMI.

Ein VA-Darlehen liegt am anderen Ende: keinerlei Hypothekenversicherung, gleich bei welcher Beleihung, ersetzt durch eine einmalige Bereitstellungsgebühr, die vom Eigenkapital und davon abhängt, ob der Anspruch schon genutzt wurde. Das ist wirklich eine andere Struktur, kein Rabatt auf dieselbe, und deshalb lohnt es, die Rechnung ordentlich statt über den Daumen zu machen. Unser VA-Artikel tut das. Und keines der drei hat mit einer Kreditlinie auf den Immobilienwert zu tun, die ein nachrangiges Grundpfandrecht mit variablem Zins ist und deren Rate auf halber Strecke die Form wechselt — gesondert behandelt.

Was Europa stattdessen tut, Land für Land

Ein europäisches PMI gibt es nicht, und der Grund gehört ausgesprochen: Das Risiko, das PMI versichert, besteht überall, aber die Märkte haben unterschiedliche Personen bestimmt, die es tragen. Grob gesagt gibt es drei Antworten. Es in den Zins einpreisen. Es durch eine genossenschaftliche oder öffentliche Stelle garantieren lassen. Oder die Beleihungshöhe schlicht verweigern. Fast jeder europäische Markt wählt eine der drei, und keine erzeugt die amerikanische Konstruktion, in der der Kreditnehmer eine Police kauft, die den Kreditgeber bezahlt.

Frankreich ist der schärfste Kontrast, denn es hat zwei Dinge, die häufig mit PMI verwechselt werden, und keines davon ist PMI. Die Sicherheit des Kreditgebers ist meist eine caution — eine bei einer gegenseitigen Bürgschaftsgesellschaft gekaufte Garantie statt einer im Grundbuch eingetragenen Hypothek —, für die der Kreditnehmer eine Provision und einen Beitrag in einen Gemeinschaftsfonds zahlt, von dem am Ende eines störungsfreien Darlehens ein Teil zurückkommen kann. Das ist tatsächlich der Schutz des Kreditgebers, bezahlt vom Kreditnehmer, also die Stellenbeschreibung des PMI; aber es ist eine Bürgschaft, keine Versicherungspolice, und sie wird einmalig gezahlt, nicht als Monatsprämie an einer auslaufenden Beleihungsschwelle. Davon getrennt versichert die assurance emprunteur, die praktisch jedes französische Immobiliendarlehen trägt, Tod, Invalidität und Arbeitsunfähigkeit des Kreditnehmers — sie zahlt also bei Ereignissen, die dir zustoßen, was PMI gerade nicht tut. Die loi Lemoine von 2022 erlaubt, sie jederzeit kostenfrei zu kündigen und zu ersetzen, sodass sie sich wie ein Wettbewerbsmarkt und nicht wie ein Inventarstück verhält. Die Vergabegrenzen des Haut Conseil de stabilité financière erledigen viel von dem, was in den USA eine Hochbeleihungsprämie leistet.

Deutschland geht den ersten Weg, und zwar rein. Ein gängiges deutsches Gegenstück zum PMI gibt es bei üblichen Beleihungen nicht; was es gibt, ist der Beleihungsauslauf, das Verhältnis des Darlehens zum vorsichtig ermittelten Beleihungswert der Bank, und der Zins steigt in Stufen, wenn er steigt. Der regulatorische Hintergrund verstärkt die Gewohnheit: Nach dem Pfandbriefgesetz darf nur der Teil eines Darlehens innerhalb von 60 Prozent des Beleihungswerts einen Pfandbrief decken, was Banken dazu bringt, die Tranche darüber als wirklich anderen, teureren Kredit zu behandeln. Wer in Deutschland wenig Eigenkapital hat, zahlt das Risiko also im Zins, für die gesamte Zinsbindung, ohne eine Schwelle, ab der irgendetwas wegfällt — und die manchmal mitverkaufte Restschuldversicherung ist ein freiwilliges Produkt für die eigenen Risiken des Kreditnehmers, keine Verlustpolice des Kreditgebers, und war Gegenstand verbraucherschützender Aufmerksamkeit, nicht gesetzlicher Kündigungsrechte.

Spanien, Portugal und Italien gingen den zweiten Weg und stellten dabei entscheidend den Staat und nicht den Kreditnehmer vor die Prämie. Spaniens ICO-Garantielinie deckt bis zu 20 Prozent des Darlehens — bis zu 25 Prozent bei Wohnungen mit gutem Energieausweis — für Käufer unter 35 und Familien mit unterhaltsberechtigten Kindern, sodass die Bank den vollen Preis statt der üblichen 80 Prozent finanzieren kann, und sie ist für den Käufer kostenlos. Portugals öffentliche Personalgarantie, geschaffen durch das Decreto-Lei n.º 44/2024, deckt bis zu 15 Prozent des anfänglich vereinbarten Kapitals für Erstkäufer zwischen 18 und 35, zehn Jahre lang, mit einer Obergrenze für den Transaktionswert; dieselben Kreditnehmer fallen unter die makroprudenzielle Empfehlung der Banco de Portugal, die bis zu 90 Prozent für die dauerhaft selbst genutzte Wohnung und sonst 80 Prozent erlaubt. Italiens Fondo di garanzia prima casa, von Consap für das Wirtschafts- und Finanzministerium betrieben, garantiert einen Anteil des Kapitals — die gewöhnliche Deckung ist die Hälfte, mehr für vorrangige Gruppen — bis zu einem gedeckelten Darlehensbetrag. Sieht man diese drei, wird die amerikanische Bauweise sichtbar eine Entscheidung und keine Notwendigkeit: dasselbe Kreditrisiko, dieselbe 80-Prozent-Linie, und die Kosten liegen beim Fiskus statt bei einer Monatsprämie, die der Käufer jahrelang zahlt. Ob das besser ist, hängt davon ab, wer deiner Ansicht nach zahlen soll; unstrittig ist, dass es anders ist, und dass die genauen Prozentsätze und Zugangsregeln aller drei Programme oft genug geändert werden, dass man sie vor jedem Verlass an der Quelle prüfen muss.

Zwei Märkte außerhalb der sechs haben tatsächlich etwas PMI-Ähnliches, und sie lohnen die Kenntnis, weil sie den Mechanismus im europäischen oder fast europäischen Gewand zeigen. In den Niederlanden ist die Nationale Hypotheek Garantie eine mit einer Einmalprämie auf das Darlehen gekaufte Garantie, bis zu einem Höchstkaufpreis; der Garantiefonds steht hinter dem Kreditgeber, und die Belohnung des Kreditnehmers ist ein niedrigerer Zins — derselbe Tausch wie beim PMI, aber als Einmalkosten mit Zinsvorteil statt als Monatsprämie ohne jeden Vorteil. In Kanada ist die Hypothekenausfallversicherung oberhalb von 80 Prozent Beleihung Pflicht, wird von öffentlichen und privaten Versicherern gezeichnet, vom Kreditnehmer gezahlt und meist dem Kapital zugeschlagen. Beides ist erkennbar die amerikanische Idee. Keines ist ein Grund anzunehmen, der eigene Markt habe so etwas: Die sicherste Arbeitsannahme in ganz Kontinentaleuropa lautet, dass er es nicht hat, und dass die entsprechende Frage an die Bank lautet, was der Zins tut, wenn der Beleihungsauslauf 80 Prozent überschreitet.

Häufige Fragen

Zahlt PMI meine Rate, wenn ich meinen Job verliere?

Nein. Sie zahlt den Kreditgeber, nachdem du bereits ausgefallen bist und der Verlust feststeht, und der Versicherer kann sich das Gezahlte anschließend bei dir holen. Nichts daran schützt deinen Haushalt. Produkte gegen Arbeitsplatzverlust, Berufsunfähigkeit oder Tod gibt es und sie werden separat gekauft — in Frankreich übernimmt die assurance emprunteur einen Teil davon —, aber PMI ist keines davon, und es für ein Sicherheitsnetz zu halten ist das teuerste damit verbundene Missverständnis.

Mein Servicer hat die Kündigung bei 80 Prozent abgelehnt. Darf er das?

Manchmal, und man muss auf die Bedingungen sehen. Das gesetzliche Kündigungsrecht ist bedingt: Du musst schriftlich beantragen, darfst nicht im Rückstand sein, brauchst eine gute Zahlungshistorie im Sinne des Gesetzes, musst zeigen, dass der Wert nicht unter den Ursprungswert gefallen ist, und versichern, dass keine weitere Belastung auf dem Objekt liegt. Ein zweites Darlehen oder eine auf das Haus gezogene Kreditlinie kann die Kündigung deshalb schlicht blockieren. Erfüllst du alle Bedingungen und wirst dennoch abgelehnt, sollte die Ablehnung schriftlich und begründet sein, und eine Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau ist die übliche Eskalation.

Lohnt eine Umschuldung nur, um das PMI loszuwerden?

Nur wenn Zins und Kosten des neuen Darlehens die Prämie schlagen, der du entkommst — eine Rechenfrage, keine Geschmacksfrage. Beim obigen Darlehen beträgt die Prämie 228 Dollar im Monat; hebt die Umschuldung den Nominalzins um einen halben Punkt auf eine Restschuld von 340 000 Dollar, hast du rund 140 Dollar monatlich gezahlt, um 228 zu sparen, plus mehrere tausend Dollar Abschlusskosten, die erst hereinkommen müssen. Sind die Zinsen seit dem Kauf gefallen, gewinnt die Umschuldung meist doppelt. Sind sie gestiegen, ist die Kündigung bei 80 Prozent — kostenlos und auf die tatsächliche Restschuld bezogen — fast immer der bessere Zug.

Kann ich PMI-Prämien steuerlich absetzen?

Geh nicht davon aus. Der bundesstaatliche Abzug für Hypothekenversicherungsprämien wurde eingeführt, auslaufen gelassen und mehrfach wiederbelebt, und er war stets einkommensabhängig begrenzt. Genau solche Zahlen nennt dieser Artikel nicht als aktuell: Prüfe die Hinweise des Internal Revenue Service für das betreffende Steuerjahr oder frag eine Steuerberatung, bevor du damit rechnest. Und beachte: Selbst wenn es ihn gibt, senkt ein Abzug nur die Kosten der Prämie — er macht das Kündigen nie zum Fehler.

Gibt es dort, wo ich in Europa lebe, ein PMI-Äquivalent?

Mit ziemlicher Sicherheit nicht in der amerikanischen Form, und man sollte prüfen statt annehmen. In Frankreich ist der Schutz des Kreditgebers meist eine bei einer Bürgschaftsgesellschaft gekaufte caution, einmalig bezahlt, und die begleitende assurance emprunteur schützt dich, nicht die Bank. In Deutschland gibt es gar keine Prämie — das Risiko zeigt sich als höherer Zins, wenn der Beleihungsauslauf steigt. Spanien, Portugal und Italien betreiben öffentliche Garantieprogramme für junge und Erstkäufer, die der Bank erlauben, ihre übliche Beleihungsgrenze ohne Kosten für den Käufer zu überschreiten. Die richtige Frage an deine Bank lautet nicht, ob du eine Versicherung kaufen musst, sondern was mit dem Zins und mit der Höchstsumme geschieht, wenn dein Eigenkapital schrumpft.

Ich habe ein FHA-Darlehen. Wann endet meine Hypothekenversicherung?

Nicht nach den hier beschriebenen Regeln — der Homeowners Protection Act regelt die private Hypothekenversicherung konventioneller Darlehen, nicht die Versicherungsprämie eines FHA-Darlehens. Die FHA-Prämie läuft für eine bei Abschluss durch die damalige Beleihung festgelegte Dauer, und beim Mindesteigenkapital läuft sie über die gesamte Laufzeit. Tilgen verkürzt sie nicht. Unser FHA-Artikel legt beide Prämien, die Dauerregeln und den Ausstieg per Umschuldung dar, der der übliche Weg ist.