Endfällige Darlehen: was du eigentlich aufschiebst

Die Restschuld bewegt sich nicht — das ist das ganze Produkt

Eine tilgungsfreie Rate ist keine kleine Rate. Sie ist eine Rate, aus der die Tilgung entfernt wurde. Jeden Monat berechnet die Bank Zinsen auf die Restschuld, du überweist genau diesen Betrag, und die Restschuld ist morgens dieselbe wie am Abend zuvor. Bei 300 000 € zu 6,00 Prozent nominal beträgt der Monatszins 0,06 ÷ 12 = 0,005 und die Rate 300 000 € × 0,005 = 1 500,00 €, konstant, solange die tilgungsfreie Zeit läuft. Es gibt keinen Plan anzusehen, weil sich nichts ändert.

Der entscheidende Vergleich ist der mit demselben, getilgten Darlehen. Die Annuitätenformel — in unserem Artikel zur Ratenformel vollständig hergeleitet und hier angewandt statt neu gebaut — ergibt 1 798,65 € im Monat für 300 000 € zu 6,00 Prozent über 360 Monate. Die tilgungsfreie Rate spart also 298,65 € im Monat, in zehn Jahren 35 838,19 € nicht abgeflossene Liquidität. Das ist der Vorteil, in voller Höhe genannt. Alles Weitere in diesem Artikel ist sein Preis.

Beachte, was diese Ersparnis nicht ist. Sie ist kein Rabatt und keine Großzügigkeit der Bank. Sie ist ein Darlehen von 298,65 € im Monat, gewährt von deinem künftigen Ich, zu 6 Prozent, mit der vollen Restschuld am Ende. Wenn das nach der Beschreibung einer Schuld klingt, dann weil es eine ist — und zwar dieselbe, ungetilgt, wartend.

Der Ratensprung, gerechnet statt gefürchtet

Das ist die Zahl, für die dieser Artikel existiert. Am Ende einer zehnjährigen tilgungsfreien Phase eines dreißigjährigen Darlehens steht die Schuld unangetastet bei 300 000 € und muss nun in den verbleibenden 240 Monaten getilgt werden. Steckt man das in dieselbe Annuitätenformel — 300 000 €, Monatszins 0,005, 240 Raten —, kommen 2 149,29 € heraus. Gegenüber den 1 500,00 € des Vormonats ist das ein Sprung von 649,29 €, also 43,3 Prozent, in einem einzigen Abrechnungszyklus.

Der zweite Vergleich wird meist übersehen und wiegt schwerer. Die neue Rate ist nicht nur höher als die tilgungsfreie; sie liegt 350,64 € über den 1 798,65 €, die du bei einem schlichten Annuitätendarlehen die ganze Zeit gezahlt hättest — 19,5 Prozent darüber. Anders gesagt: Der tilgungsfreie Kreditnehmer holt nicht nur auf. Er zahlt zwanzig Jahre lang mehr als die Rate, die er ursprünglich abgelehnt hat, im Tausch für zehn Jahre mit weniger. Diese Asymmetrie ist reine Arithmetik: dasselbe Kapital, über eine kürzere Laufzeit getilgt.

Der Sprung wächst mit der Länge des Aufschubs, und zwar nicht sanft. Halbiere die tilgungsfreie Zeit auf fünf Jahre, dann bleiben fünfundzwanzig, und die Rate wird 1 932,90 € — ein Sprung von 432,90 €, also 28,9 Prozent, für viele Haushalte verkraftbar. Dehne sie auf zehn Jahre und du bekommst die 43,3 Prozent von oben. Dehne sie auf die ganze Laufzeit und das Darlehen wird endfällig im engen Sinn: Bis zum letzten Tag wird nichts getilgt, dann sind die 300 000 € auf einen Schlag fällig und müssen aus einem Verkauf, einer fälligen Anlage oder einem neuen Kredit kommen. Hier steckt eine brauchbare Faustregel: Der Sprung hängt daran, wie viel der Laufzeit schon verbraucht ist — je kürzer der Rest, desto steiler der Anstieg.

Was der Aufschub über die volle Laufzeit kostet

Addiere die beiden Phasen. Einhundertzwanzig Raten zu 1 500,00 € sind 180 000,00 €, zweihundertvierzig zu 2 149,29 € sind 515 830,36 €; der tilgungsfreie Weg zahlt also 695 830,36 € insgesamt. Das Annuitätendarlehen zahlt 360 × 1 798,65 € = 647 514,57 €. Die Differenz von 48 315,79 € ist der Preis des Aufschubs, und da beide Darlehen dieselben 300 000 € Kapital zurückzahlen, ist sie vollständig Zins: 395 830,36 € gegen 347 514,57 €.

In diesem konkreten Darlehen gibt es einen hübschen Zufall, der den Tausch leicht merkbar macht — es ist aber nur ein Zufall und keine Regel: Die Mehrzinsen, 48 315,79 €, entsprechen fast genau dem Kapital, das der tilgende Kreditnehmer bis Ende des zehnten Jahres schon abgetragen hatte, 48 942,83 €. Ändere Zins oder Laufzeit, und beide Zahlen laufen sofort auseinander. Was sich verallgemeinern lässt, ist die Richtung: Eine hohe Restschuld länger stehen zu lassen heißt, länger Zinsen auf eine größere Zahl zu zahlen, und keine Anordnung des Plans entkommt dem.

Ein ehrlicher Vorbehalt zu diesen 48 315,79 €, den Leser unseres Artikels über Zinsrabattpunkte wiedererkennen werden: Es sind nicht abgezinste Geldeinheiten, über dreißig Jahre addiert, als wöge eine Rate im Jahr neunundzwanzig so viel wie eine im Jahr eins. Tut sie nicht. Werden die in den frühen Jahren monatlich gesparten 298,65 € tatsächlich zu einer positiven Rendite angelegt, schließt sich ein Teil der Lücke. Genau das ist das Argument des disziplinierten Anlegers für das Produkt, und es ist ein zulässiges Argument — aber es ist eine Aussage darüber, was du mit dem Geld tun wirst, nicht über das Darlehen, und es ist die Aussage, die sich am häufigsten als falsch erweist.

Es entsteht kein Eigenkapital — und der Fall der Unterdeckung ist der Grund, hinzusehen

Eigenkapital ist der Wert des Hauses minus dem, was du darauf schuldest. Wer tilgt, bekommt es aus zwei Quellen: dem Tilgungsanteil jeder Rate und dem, was der Markt tut. Wer tilgungsfrei zahlt, hat nur die zweite. Beim Darlehen oben hat die tilgende Person bis Ende des zehnten Jahres allein aus Raten 48 942,83 € Eigenkapital gebildet, ganz gleich, was die Preise taten. Damit die tilgungsfreie Person das erreicht, muss das Haus in zehn Jahren um 13,1 Prozent gestiegen sein — bei einem Kauf für 375 000 € sind 48 942,83 € genau 13,05 Prozent des Preises. Stieg es weniger, liegt sie zurück. Fiel es, gehört ihr der ganze Rückgang.

Rechne den Absturz durch. Nimm dasselbe Haus für 375 000 € mit 20 Prozent Eigenkapital und dem Darlehen von 300 000 €, und unterstelle einen Preisrückgang von 25 Prozent — einen Rückgang, den mehrere europäische Märkte und die USA in lebendiger Erinnerung verzeichnet haben. Das Haus ist 281 250 € wert. Die tilgungsfreie Person schuldet weiterhin 300 000 € und steht mit 18 750 € unter Wasser: Ein Verkauf tilgt die Schuld nicht, und eine Umschuldung ist schwierig, weil kein Eigenkapital zur Besicherung da ist. Die tilgende Person schuldet nach fünf Jahren 279 163,07 € und liegt mit 2 086,93 € knapp darüber. Gleiches Haus, gleicher Rückgang, gleiches Eigenkapital — verschiedene Seiten der Null.

Deshalb ist der Fehlermodus spezifisch und nicht allgemein. Tilgungsfrei kostet nicht nur mehr; es nimmt den Puffer weg, der einen Rückgang aufgefangen hätte. Und wen die niedrige Rate am stärksten anzieht, hat fast bauartbedingt das geringste Eigenkapital und den kleinsten Spielraum — das Produkt sammelt sich also dort, wo es den größten Schaden anrichtet. Wenn der Plan zur Tilgung darin besteht, dass das Haus mehr wert sein wird, ist das kein Tilgungsplan. Es ist eine Position im Immobilienmarkt, auf Kredit eingegangen, mit dem eigenen Zuhause als Sicherheit.

Die legitimen Verwendungen — und die eine, die es nicht ist

Drei Fälle halten stand. Der erste ist wirklich unregelmäßiges Einkommen: ein Handwerker, eine auf Provision bezahlte Vertriebsperson oder ein Saisonbetrieb, dessen Jahressumme reicht, dessen Monatsminimum aber nicht. Eine niedrige Pflichtrate mit freiwilligen Sondertilgungen, wenn das Geld kommt, kann das Darlehen an den Zahlungsstrom anpassen — vorausgesetzt, die Sondertilgungen erfolgen tatsächlich und der Vertrag erlaubt sie ohne Entschädigung, eine Klausel zum Prüfen statt zum Annehmen.

Der zweite ist eine Zwischenfinanzierung: Du hast gekauft, bevor du verkauft hast, und das tilgungsfreie Darlehen trägt die neue Immobilie über die Monate bis zum Abschluss der alten. Hier ist die Tilgungsstrategie keine Hoffnung, sondern ein unterschriebener Vertrag über ein anderes Objekt, und der Zeitraum bemisst sich in Monaten, nicht in Jahrzehnten. Der dritte ist der Vermieterfall, wo die Rechnung wirklich anders ist: Zinsen auf ein Darlehen, das durch eine vermietete Immobilie besichert ist, sind Betriebskosten, die Miete bedient sie, und das Kapital soll durch einen späteren Verkauf abgelöst werden. Ob diese Zinsen gegen Mieteinnahmen absetzbar sind, ist eine eigene, marktspezifische Frage — das Vereinigte Königreich etwa ersetzte den vollen Abzug für private Vermieter durch eine begrenzte Steuergutschrift — prüfe also dein eigenes Steuerregime, statt den Abzug vorauszusetzen.

Die illegitime Verwendung ist die häufigste: ein teureres Haus zu kaufen, als ein Annuitätendarlehen erlaubt hätte, gestützt auf die niedrigere Rate, mit dem Aufschub selbst als Plan. Sie scheitert in drei Richtungen zugleich. Sie maximiert die Zinsen. Sie baut keinen Puffer gegen einen Rückgang. Und sie setzt das Ergebnis auf einen Preisanstieg, den niemand versprochen hat — genau dann, wenn der Käufer am wenigsten in der Lage ist, das Gegenteil zu verkraften. Wenn du dir tilgungsfreie Darlehen ansiehst, weil die Annuitätenrate unerreichbar ist, dann lautet die Antwort der Arithmetik: Das Haus ist unerreichbar — und es wird es in zehn Jahren stärker sein, wenn die Rate 19,5 Prozent über der liegt, die du heute nicht bezahlen konntest.

Sieben Märkte, sieben verschiedene Produkte

Tilgungsfrei ist nicht ein Produkt mit einem regulatorischen Status. Im Vereinigten Königreich ist es das Standardinstrument der Vermietungsfinanzierung: Die Zinsen des Vermieters sind Betriebskosten, die Miete deckt sie, und das Kapital soll aus einem späteren Verkauf kommen. Das selbstgenutzte tilgungsfreie Darlehen dagegen ist eng begrenzt — die Wohlverhaltensregeln der Financial Conduct Authority verlangen vom Darlehensgeber den Nachweis einer glaubwürdigen Strategie zur Kapitalrückzahlung, und die Bank of England veröffentlicht den ausstehenden tilgungsfreien Bestand gerade deshalb, weil das Erbe der vor dieser Anforderung verkauften Darlehen ein Aufsichtsthema ist.

In den USA verläuft die Beschränkung über den Rahmen der Rückzahlungsfähigkeit: Nach den Regeln des Consumer Financial Protection Bureau kann ein Darlehen mit tilgungsfreien Raten kein Qualified Mortgage sein — das macht es nicht rechtswidrig, drängt es aber aus dem geschützten Standardkanal in die Eigenbestandsvergabe. Die Niederlande liefern das schärfste Beispiel dafür, wie Politik einen Markt dreht: Das tilgungsfreie Darlehen war dort das dominierende Produkt, und die steuerliche Behandlung neuer Darlehen wurde 2013 so geändert, dass für den Zinsabzug mindestens eine annuitätische Tilgung erforderlich ist. Der Altbestand bleibt dort ein aktuelles Aufsichtsthema.

In Kontinentaleuropa ist das Muster eher eine regulierte Ausnahme als eine Standardoption, und das örtliche Vokabular lohnt sich, weil es die Form des Produkts verrät. Frankreich kennt den prêt in fine, im Kern ein Anlegerinstrument, das meist mit einem verpfändeten Sparvertrag verbunden ist, der das Kapital bei Fälligkeit ablösen soll; die Wohnbaufinanzierung wird dort zusätzlich vom Haut Conseil de stabilité financière gerahmt, der verbindliche Bedingungen zu Schuldendienstquote und Höchstlaufzeit setzt, die mehrfach geändert wurden — lies also die geltende Entscheidung statt einer Zusammenfassung. Deutschland kennt das endfällige Darlehen, das in der Regel einen abgetretenen Tilgungsersatz verlangt, gegenüber dem Annuitätendarlehen mit vertraglich genanntem anfänglichem Tilgungssatz, das die Selbstnutzerfinanzierung dominiert.

In Spanien, Portugal und Italien ist die übliche Form eine kurze Karenzzeit statt eines Produkts über die ganze Laufzeit: die carencia de capital in Spanien, die carência de capital in Portugal, das preammortamento in Italien. In jedem Fall zahlt die kreditnehmende Person nur Zinsen für eine Anfangsstrecke — oft ein Jahr oder wenige Jahre, mitunter als Härtefallmaßnahme auf ein bestehendes Darlehen statt bei Abschluss — danach tilgt das Darlehen über die verkürzte Restlaufzeit, also genau der hier gerechnete Sprung. Zulässige Längen, Bedingungen und Verbraucherschutzregeln sind national und ändern sich; das Kundenportal der Banco de Portugal und der Hypothekenleitfaden der Banca d'Italia sind die Art Primärquelle, die man vor der Unterschrift liest, und Entsprechendes gibt es in jedem Markt. Trage keine Regel über eine Grenze.

Häufige Fragen

Wie stark steigt die Rate am Ende der tilgungsfreien Zeit?

Im durchgerechneten Fall — 300 000 € zu 6,00 Prozent, zehn tilgungsfreie Jahre in einer Laufzeit von dreißig — steigt sie von 1 500,00 € auf 2 149,29 €, um 649,29 € oder 43,3 Prozent, in einem einzigen Abrechnungszyklus. Die Höhe des Sprungs hängt davon ab, wie viel Laufzeit verbraucht ist, denn die unangetastete Restschuld muss über den Rest getilgt werden. Fünf statt zehn tilgungsfreie Jahre lassen fünfundzwanzig übrig und ergeben 1 932,90 €, ein Anstieg um 28,9 Prozent. Rechne deinen eigenen Fall mit Darlehenshöhe, Zins und der Zahl der tatsächlich verbleibenden Monate — nicht mit einer Prozentregel.

Baue ich in der tilgungsfreien Zeit Eigenkapital auf?

Nur über die Preisentwicklung. Dein Eigenkapital ist am ersten Tag die Anzahlung und bleibt genau das, solange der Markt sich nicht bewegt, denn die Restschuld sinkt nicht. Beim durchgerechneten Darlehen hatte die tilgende Person bis Ende des zehnten Jahres allein aus Raten 48 942,83 € gebildet; um gleichzuziehen, hätte das Haus für 375 000 € um 13,1 Prozent steigen müssen. Fielen die Preise stattdessen um 25 Prozent, steht die tilgungsfreie Person mit 18 750 € unter Wasser, während die tilgende nach fünf Jahren knapp darüber liegt. Diese Asymmetrie, nicht die Zinsen, ist das eigentliche Risiko.

Ist ein endfälliges Darlehen je die richtige Wahl?

Ja, in drei Situationen, die eines gemeinsam haben: Der Tilgungsplan existiert unabhängig von Immobilienpreisen. Wirklich unregelmäßiges Einkommen, wo eine niedrige Pflichtrate plus Sondertilgungen das Darlehen an den Zahlungsstrom anpasst. Eine Zwischenfinanzierung, bei der ein unterschriebener Verkauf einer anderen Immobilie das Kapital binnen Monaten ablöst. Und der Vermieter, der eine vermietete Immobilie als Betrieb hält, wo Zinsen ein von der Miete bedienter Aufwand sind und das Kapital beim späteren Verkauf abgelöst wird. Nicht legitim ist, mehr Haus zu kaufen, als ein Annuitätendarlehen erlaubt, und auf Wertsteigerung zu hoffen — das ist eine gehebelte Marktposition, keine Finanzierungsentscheidung.

Kann ich in den tilgungsfreien Jahren freiwillig tilgen?

Oft, aber setze es nie voraus — das ist eine Vertragsklausel, keine Marktkonvention, und die Bedingungen der vorzeitigen Rückzahlung unterscheiden sich stark nach Land und Anbieter. Wo freiwillige Tilgungen ohne Entschädigung erlaubt sind, sind sie mächtig: Jede getilgte Einheit senkt die Restschuld, senkt die folgenden Zinsen und senkt vor allem die Rate, die die spätere Tilgungsphase verlangt, weil diese auf der verbleibenden Restschuld berechnet wird. Wo eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, kann sie durch nationales Verbraucherkreditrecht begrenzt sein — prüfe also das für dich geltende Maximum, statt die erstgenannte Zahl hinzunehmen. Lies die Klausel vor der Unterschrift, nicht erst, wenn du Geld übrig hast.

Warum ist tilgungsfrei bei Vermietern üblich und bei Eigenheimen beschränkt?

Weil die beiden Kreditnehmer Verschiedenes halten. Ein Vermieter hält einen ertragbringenden Vermögenswert: Die Zinsen sind Betriebsaufwand, die Miete bedient ihn, und das Kapital soll durch Verkauf des Objekts abgelöst werden — ein Plan, der schon vor der Unterschrift auf dem Papier existiert. Wer selbst nutzt, hält ein Zuhause, dessen einziger Zahlungsstrom hinausgeht. Die Aufsicht hat auf diesen Unterschied reagiert: Die Financial Conduct Authority verlangt im Vereinigten Königreich den Nachweis einer glaubwürdigen Tilgungsstrategie für selbstgenutzte tilgungsfreie Darlehen, und der Rückzahlungsfähigkeitsrahmen des Consumer Financial Protection Bureau schließt tilgungsfreie Darlehen in den USA aus der Definition des Qualified Mortgage aus. Beides sind Beschränkungen des Wohnprodukts, nicht des Anlageprodukts.

Was passiert, wenn ich die Rate bei Tilgungsbeginn nicht zahlen kann?

Die Möglichkeiten sind dann alle schlechter als die zu Beginn — deshalb gehört dieses Datum vom ersten Tag an in deine Planung. Du kannst die Laufzeit verlängern, was die Rate senkt und die Gesamtzinsen wieder erhöht; du kannst umschulden, was von deinem Einkommen und deinem Eigenkapital zu diesem Zeitpunkt abhängt und davon, dass beides einem Anbieter genügt, der nicht helfen muss; oder du kannst verkaufen, was vom Markt abhängt. Ist der Wert gefallen, können Umschuldung und Verkauf zugleich blockiert sein, weil kein Eigenkapital zur Besicherung da ist und ein Verkauf die Schuld womöglich nicht deckt. Die praktische Verteidigung: die Rate nach dem Aufschub Jahre vorher ins Budget aufnehmen — und jede Unmöglichkeit, das zu tun, als Antwort darauf lesen, ob das Darlehen tragbar war.