VA-Darlehen: die Bereitstellungsgebühr und was du nicht zahlst

Drei Merkmale, und beim mittleren liegt das Geld

Auch das Department of Veterans Affairs verleiht kein Geld. Es garantiert einen Teil eines Darlehens, das ein gewöhnlicher Kreditgeber vergibt, und diese Garantie macht den ganzen Rest der Konstruktion möglich. Drei Dinge folgen daraus, und sie werden meist in der falschen Reihenfolge der Wichtigkeit aufgezählt. Es ist keine Anzahlung erforderlich. Es gibt keine Hypothekenversicherung, bei keiner Beleihung, nie. Und es gibt eine einmalige Bereitstellungsgebühr, die der Kreditnehmer stattdessen zahlt.

Das Merkmal ohne Anzahlung macht die Schlagzeilen und ist das uninteressanteste der drei, denn eine Anzahlung ist keine Kosten — sie ist dein eigenes Geld, das von einem Vermögenswert in einen anderen wandert. Das eigentliche wirtschaftliche Geschenk ist das Fehlen der Hypothekenversicherung, und es wird leicht übersehen, weil es ein Fehlen ist. Bei einem vergleichbaren konventionellen Darlehen mit 95 Prozent Beleihung läuft das PMI jahrelang und kostet in unserem an anderer Stelle dieser Reihe durchgerechneten Beispiel je nach Bonitätsstufe zwischen 107,67 und 490,83 Dollar im Monat, ohne dem Kreditnehmer irgendetwas zu bringen. Bei einem FHA-Darlehen mit Mindesteigenkapital endet die Jahresprämie nie. Der VA-Kreditnehmer zahlt beides nicht, bei keiner Beleihung, über die gesamte Laufzeit.

Bleibt die Bereitstellungsgebühr. Sie ist wirklich der Preis des Geschäfts und häuft sich, anders als eine Versicherungsprämie, nicht mit der Zeit an: einmal erhoben, als Prozentsatz des Darlehens bemessen, und dann vorbei. Dieser strukturelle Unterschied — eine feste gegen eine wiederkehrende Belastung — ist der Angelpunkt des ganzen Vergleichs in diesem Artikel, und deshalb hängt die Antwort so stark davon ab, wie lange du das Darlehen behältst und wie teuer die vermiedene Versicherung gewesen wäre.

Die Gebührenstaffel, und wer sie nicht zahlt

Die Tabelle oben gibt die vom Department of Veterans Affairs veröffentlichte Staffel wieder. Drei Züge lohnen Aufmerksamkeit. Erstens fällt die Gebühr mit der Anzahlung deutlich, von 2,15 Prozent unter 5 Prozent Anzahlung auf 1,25 Prozent ab 10 Prozent — bemerkenswert, denn das heißt, eine Anzahlung ist beim VA-Darlehen nicht sinnlos: Sie ist ein Rabattgutschein auf die Gebühr und zugleich ein kleineres Darlehen. Zweitens wird die spätere Nutzung am unteren Ende hart bestraft: 3,30 statt 2,15 Prozent ohne Anzahlung, bei einem Darlehen über 400 000 Dollar also 13 200 statt 8 600. Doch oberhalb von 5 Prozent Anzahlung sind erste und spätere Nutzung identisch bepreist — eine bescheidene Anzahlung löscht den Zweitnutzungszuschlag also vollständig. Drittens wird die vereinfachte Zinssenkungs-Umschuldung unabhängig von der Nutzung mit 0,50 Prozent berechnet, weshalb sie das billige Manöver des ganzen Programms ist.

Für einen großen Teil der Berechtigten zählen die Befreiungen mehr als die Staffel, und man sollte sie wörtlich auf der Seite des VA lesen, nicht in einer Zusammenfassung. Das Ministerium nennt unter denen, die keine Gebühr schulden: Veteranen, die eine VA-Entschädigung wegen dienstbedingter Behinderung erhalten; Personen, die Anspruch darauf hätten, stattdessen aber Ruhestands- oder Aktivensold beziehen; hinterbliebene Ehepartner mit Dependency and Indemnity Compensation; Kreditnehmer mit einer vorgeschlagenen Einstufung oder einem Memorandum vor dem Abschluss; und aktive Soldatinnen und Soldaten, die bis zum Abschlussdatum ein Purple Heart erhalten haben. Für Kreditnehmer dieser Gruppen ändert der ganze Vergleich seine Gestalt, denn der einzige besondere Kostenpunkt des VA-Darlehens verschwindet und übrig bleibt eine Hypothek ohne Anzahlung, ohne Versicherung und ohne Gebühr.

Eine Rechennotiz, bevor es weitergeht. Die Gebühr bemisst sich am Darlehensbetrag, nicht am Kaufpreis, eine Anzahlung schrumpft sie also doppelt — einmal über das niedrigere Satzband, einmal über die kleinere Bemessungsgrundlage. Beim Haus für 400 000 Dollar ergibt die Erstnutzung ohne Anzahlung 2,15 Prozent von 400 000, also 8 600 Dollar. Mit 10 Prozent Anzahlung werden daraus 1,25 Prozent von 360 000, also 4 500 Dollar. Der Satz fiel um 42 Prozent, die Gebühr um 48 Prozent.

Die Gebühr mitfinanzieren, und was das kostet

Das Ministerium erlaubt, die Bereitstellungsgebühr — und bei einem Kaufdarlehen nur sie — in die Darlehenssumme einzurechnen. Fast alle tun es, und die Wirkung ist dieselbe wie bei der FHA-Einmalprämie: Eine Gebühr, die man sonst einmal zahlt, wird zu einer Gebühr, auf die man dreißig Jahre lang Zinsen zahlt. Im Fall über 400 000 Dollar ohne Anzahlung bei erster Nutzung wird das Darlehen über 408 600 statt 400 000 Dollar geschrieben, und Zins und Tilgung bei 6,50 Prozent auf 30 Jahre betragen 2 582,63 statt 2 528,27 Dollar. Die Gebühr kostet also 54,36 Dollar im Monat.

Über die volle Laufzeit sind das 19 570 Dollar für eine Gebühr von 8 600 Dollar, davon 10 970 Zinsen. Neben den FHA-Zahlen unseres Begleitartikels — 15 371 Dollar für eine Einmalprämie von 6 755 — ist das Muster identisch und die Lehre dieselbe: Wer das Geld hat und keine bessere Verwendung, fährt besser, die Gebühr beim Abschluss zu zahlen statt sie zu finanzieren, und zwar besser, als es aussieht. Die Ersparnis ist nicht die Gebühr, sondern der Zins auf die Gebühr — und bei diesen Sätzen übersteigt er die Gebühr selbst.

Das Mitfinanzieren der Gebühr hat eine weitere, gern vergessene Folge: Das Darlehen liegt vom ersten Tag an über dem Kaufpreis. In diesem Beispiel schuldet der Kreditnehmer 408 600 Dollar auf ein Haus für 400 000, eine Beleihung von 102,15 Prozent. Versicherungsfolgen gibt es keine, da es keine Versicherung gibt, und die VA-Garantie bleibt unberührt. Aber ein Verkauf in den ersten zwei bis drei Jahren kann nach Transaktionskosten ein Loch hinterlassen — ein reales Risiko für einen Haushalt, der versetzt werden kann. Ist ein Umzug wahrscheinlich, wiegt diese Tatsache schwerer als der Monatsvergleich.

Gegen konventionell und gegen FHA, an einem Haus

Vergleiche drei Wege, dasselbe Haus für 400 000 Dollar zum selben Nominalzins von 6,50 Prozent über 30 Jahre zu kaufen. VA: ohne Anzahlung, erste Nutzung, Gebühr mitfinanziert, Darlehen 408 600 Dollar, Rate 2 582,63, keine Versicherung. Konventionell: 5 Prozent Anzahlung, Darlehen 380 000, Rate 2 401,86, dazu private Hypothekenversicherung bis zur automatischen Beendigung in Monat 135. FHA: 3,5 Prozent Anzahlung, Darlehen 392 755 nach mitfinanzierter Einmalprämie, Rate 2 482,48, dazu eine Jahresprämie, die nie endet. Für einen fairen Vergleich zähle die Anzahlung als ausgegebenes Geld, denn die VA-Person behält sie.

Bei einem beispielhaften PMI-Satz von 0,72 Prozent pro Jahr lauten die kumulierten Summen inklusive Anzahlung: nach fünf Jahren 154 958 Dollar für VA gegen 177 792 konventionell und 173 429 FHA; nach sieben Jahren 216 941 gegen 240 908 und 236 988; nach zehn Jahren 309 916 gegen 335 583 und 332 045. Das VA-Darlehen gewinnt über jeden Horizont deutlich, der einen normalen Haushalt tatsächlich interessiert. Erst über die vollen dreißig Jahre zieht das konventionelle vorbei, mit 915 449 gegen 929 747 — und das nur, weil die VA-Person die 20 000 Dollar Anzahlung nie hergegeben hat; rechnet man diesem Geld irgendeine positive Rendite an, dreht sich die Reihenfolge wieder um.

Am klarsten formuliert man den Tausch, indem man die Gebühr in Monaten der ersetzten Versicherung ausdrückt. Bei einem konventionellen Darlehen über 380 000 Dollar entsprechen 8 600 Dollar Gebühr 23,6 Monaten privater Hypothekenversicherung zu 1,15 Prozent pro Jahr, 37,7 Monaten zu 0,72 Prozent und 79,9 Monaten zu 0,34 Prozent. Wer schwache Bonität hat, holt die Gebühr also in unter zwei Jahren herein und liegt danach vorn; wer exzellente Bonität hat, braucht fast sieben Jahre, nahe der medianen Haltedauer — dort ist es wirklich knapp. Gegen FHA braucht der Vergleich kaum Rechnen: Die Gebühr entspricht rund 48 Monaten FHA-Jahresprämie, und diese Prämie endet beim Mindesteigenkapital weder in Monat 48 noch in Monat 135 noch je.

Anspruch, Darlehensgrenzen und die Bewohnungspflicht

Der Anspruch ist die Garantiesumme, die das Ministerium hinter dein Darlehen stellt, und er war der Mechanismus, der früher eine Obergrenze setzte. Das änderte der Blue Water Navy Vietnam Veterans Act von 2019 mit Wirkung zum 1. Januar 2020: Für Kreditnehmer mit vollem Anspruch wendet das VA keine Darlehensgrenze mehr an, sodass ein Kauf ohne Anzahlung zu jedem Preis möglich ist, den ein Kreditgeber tatsächlich prüfen will. Die Grenzen überleben nur bei teilweisem Anspruch — typischerweise bei jemandem, der noch ein VA-Darlehen auf einer anderen Immobilie trägt oder dessen Darlehen so endete, dass der Anspruch nicht wiederhergestellt wurde — und sie folgen den konformen Darlehensgrenzen, die sich jährlich bewegen. Voller Anspruch lässt sich wiederherstellen, meist durch Verkauf und Rückzahlung des früheren Darlehens; deshalb sind Zweitnutzungsgebühr und Anspruchsfrage zwei verschiedene Dinge.

Die Bewohnungspflicht ist die Schranke, die ein VA-Darlehen für das unbrauchbar macht, wofür viele es halten. Das Programm finanziert eine Wohnung, die der Kreditnehmer als Hauptwohnsitz bewohnen wird, und er versichert die Absicht des Einzugs; die Vorschriften des Ministeriums und sein Kreditgeberhandbuch verlangen den Einzug binnen angemessener Frist nach Abschluss, und der von Kreditgebern angewandte Arbeitsmaßstab liegt in der Regel bei 60 Tagen, mit dokumentierten Ausnahmen für Einsätze, Bauvorhaben und Einzug des Ehepartners. Es ist kein Darlehen für Anlageimmobilien und keines für Ferienhäuser. Ein Zweifamilien- oder kleines Mehrfamilienhaus zu kaufen und eine Einheit selbst zu bewohnen ist grundsätzlich erlaubt und hat eigene Bedingungen — lies das Handbuch, nicht ein Forum.

Ein weiteres Prüfmerkmal verdient Erwähnung, weil es ungewöhnlich ist und zugunsten des Kreditnehmers wirkt: Das VA verlangt neben den üblichen Quoten einen Resteinkommenstest und vergleicht, was nach Wohnkosten und sonstigen Verpflichtungen bleibt, mit einem veröffentlichten Mindestbetrag nach Haushaltsgröße und Region. Wir beschreiben diesen Test in unserem Artikel zur 30-Prozent-Mietregel, wo er die ehrliche Alternative zum festen Prozentsatz ist. Hier bedeutet er, dass eine VA-Akte mit einer Schuldenquote genehmigt werden kann, die anderswo durchfiele, sofern wirklich genug zum Leben bleibt — und gelegentlich trotz bequemer Quote abgelehnt wird, wenn nicht.

Keine Anzahlung heißt nicht kein Bargeld — und ein europäisches VA-Darlehen gibt es nicht

Abschlusskosten verschwinden nicht, weil die Anzahlung verschwunden ist. Gutachten, Titelprüfung, Eintragung, vorausgezahlte Steuern und Versicherungen sowie die eigenen Gebühren des Kreditgebers werden alle fällig, und das Ministerium sagt ausdrücklich, dass bei einem Kaufdarlehen allein die Bereitstellungsgebühr finanziert werden darf. Das VA begrenzt, was ein Kreditgeber einem Veteranen berechnen darf, verbietet bestimmte Gebühren ganz, und Verkäuferzugeständnisse sind in Grenzen erlaubt — der Bargeldbedarf ist also oft kleiner als bei einem konventionellen Kauf, aber er ist nicht null, und wer zum Abschluss erscheint und nur eine Anzahlung eingeplant hat, die er gar nicht braucht, steht trotzdem knapp da.

Für Lesende außerhalb der USA ist dies der Artikel der Reihe, der sich am wenigsten übertragen lässt, und das sagt man besser offen, als eine Entsprechung zu erfinden. Es gibt in Kontinentaleuropa kein Hypothekenprodukt, das wie ein VA-Darlehen über den Militärdienst definiert wäre. Die Unterstützung für aktive Soldatinnen und Soldaten und Veteranen in Frankreich, Spanien, Deutschland, Portugal und Italien läuft überwiegend über Wohngeld, Dienstwohnungen, Vorrang im sozialen Wohnungsbau und Versorgungsregelungen statt über eine garantierte Hypothek ohne Eigenkapital — und die Einzelheiten unterscheiden sich nach Land und Teilstreitkraft genug, dass man sie beim zuständigen Ministerium oder Veteranenverband prüfen muss, statt sie aus einer amerikanischen Vorlage abzuleiten.

Die nächsten strukturellen Verwandten in Europa zielen gar nicht auf Veteranen, sondern auf junge Leute. Spaniens ICO-Garantielinie deckt bis zu 20 Prozent eines Erstwohnungsdarlehens, bis zu 25 Prozent bei gut bewerteter Wohnung, für Käufer unter 35 und Familien mit unterhaltsberechtigten Kindern; Portugals öffentliche Personalgarantie nach Decreto-Lei n.º 44/2024 deckt bis zu 15 Prozent des anfänglich vereinbarten Kapitals für Erstkäufer zwischen 18 und 35, innerhalb eines gedeckelten Transaktionswerts; Italiens Fondo di garanzia prima casa garantiert einen Kapitalanteil innerhalb eines gedeckelten Darlehens. Jedes leistet strukturell dasselbe wie eine VA-Garantie — es steht hinter dem Kreditgeber, damit die Eigenkapitalanforderung fallen kann — und jedes ist für berechtigte Käufer meist kostenlos, ohne jede Entsprechung zur Bereitstellungsgebühr. Zugangsregeln und Prozentsätze ändern sich; lies sie im Kaufjahr an der Quelle.

Häufige Fragen

Sollte ich bei einem VA-Darlehen anzahlen, obwohl keine Anzahlung nötig ist?

Sie kauft drei Dinge auf einmal, was ungewöhnlich ist. Sie senkt den Gebührensatz von 2,15 auf 1,50 Prozent bei 5 Prozent Anzahlung und 1,25 Prozent bei 10 Prozent, sie verkleinert die Bemessungsgrundlage und sie verkleinert das Darlehen. In unserem Beispiel über 400 000 Dollar beträgt die Gebühr ohne Anzahlung bei erster Nutzung 8 600 Dollar, mit 10 Prozent Anzahlung 4 500. Sie beseitigt außerdem die unbequeme Lage, vom ersten Tag an mehr zu schulden, als das Haus gekostet hat. Ob das besser ist, als das Geld investiert zu lassen, entscheidest du; der Gebührenrabatt ist jedenfalls eine garantierte, sofortige Rendite auf die Anzahlung, die wenige Alternativen erreichen.

Kann ich ein VA-Darlehen mehr als einmal nutzen?

Ja. Der Anspruch wird nicht dauerhaft verbraucht; er wird wiederhergestellt, wenn ein früheres VA-Darlehen zurückgezahlt ist, typischerweise beim Verkauf. Was sich ändert, ist die Gebühr: Eine spätere Nutzung mit weniger als 5 Prozent Anzahlung kostet 3,30 statt 2,15 Prozent, bei einem Darlehen über 400 000 Dollar also 13 200 statt 8 600. Oberhalb von 5 Prozent Anzahlung verschwindet dieser Zuschlag völlig, da erste und spätere Nutzung identisch mit 1,50 und 1,25 Prozent bepreist sind. Man kann auch zwei VA-Darlehen gleichzeitig halten, indem man den verbliebenen Teilanspruch nutzt — und dort greifen die County-Grenzen noch, ein Fall für ein Gespräch mit dem Kreditgeber statt für eine Tabelle.

Darf ich ein mit VA-Darlehen gekauftes Haus vermieten?

Nicht als Plan. Das Darlehen verlangt die Versicherung, dass du die Immobilie als Hauptwohnsitz bewohnen wirst, und das Ministerium erwartet den Einzug binnen angemessener Frist nach Abschluss — Kreditgeber arbeiten in der Regel mit 60 Tagen, mit dokumentierten Ausnahmen für Einsätze, Bauvorhaben und Einzug des Ehepartners. Was Jahre später nach einer echten Änderung der Umstände wie einer Versetzung geschieht, ist eine andere Frage und wird im Einzelfall behandelt. Ein kleines Mehrfamilienhaus zu kaufen, eine Einheit zu bewohnen und die übrigen zu vermieten, ist grundsätzlich unter eigenen Bedingungen erlaubt. All das gehört vor jeder Unterschrift mit dem aktuellen VA Lenders Handbook und deinem Kreditgeber abgeglichen.

Wenn ich von der Gebühr befreit bin, ist ein VA-Darlehen dann einfach die beste Wahl?

Bei den Kosten ist es sehr schwer zu schlagen. Mit erlassener Gebühr bekommst du keine Anzahlung, keine Hypothekenversicherung und keine besondere Belastung — in unserem Beispiel 2 528,27 Dollar Zins und Tilgung auf ein Darlehen über 400 000 Dollar, ohne Anzahlung und ohne Zuschlag. Bleiben Nominalzins und Abschlusskosten, die sich zwischen Kreditgebern unterscheiden und weiterhin verglichen gehören. Die echten Gründe, sich anderswo umzusehen, sind nichtfinanziell: die Bewohnungspflicht, die Anforderungen an Gutachten und Objektzustand, und Verkäufer in umkämpften Märkten, die eine andere Finanzierungsart bevorzugen. Das gehört abgewogen; die Rechnung in diesem Fall kaum.

Wie schneidet ein VA-Darlehen gegen FHA über eine realistische Haltedauer ab?

Es gewinnt, und nicht knapp. Beim selben Haus für 400 000 Dollar zum selben Satz von 6,50 Prozent hat die VA-Person nach sieben Jahren, die Anzahlung als ausgegebenes Geld gerechnet, 216 941 Dollar gezahlt gegenüber 236 988 der FHA-Person — eine Lücke von 20 047 Dollar, die fast vollständig aus einer Jahresprämie stammt, die die eine nicht kündigen kann und die andere nie hatte. Die Bereitstellungsgebühr entspricht nur rund 48 Monaten dieser FHA-Prämie, und die Prämie läuft lange weiter, nachdem die Gebühr hereingeholt ist. Wirklich knapp wird der Vergleich gegen ein konventionelles Darlehen bei exzellenter Bonität, deren private Hypothekenversicherung billig und kündbar ist.