Ein HELOC sind zwei Darlehen unter einem Namen

Ein Vertrag, zwei Darlehen, und das zweite ist eine Überraschung

Eine Kreditlinie auf den Immobilienwert wird als ein Produkt verkauft und als zwei gelebt. Das erste ist eine revolvierende Kreditlinie: Gegen das Eigenkapital im Haus wird ein Limit gesetzt, du ziehst, was du willst, wann du willst, zahlst zurück und ziehst erneut, und die geforderte Monatsrate ist in der Regel nur der Zins auf den offenen Betrag. Es verhält sich wie eine Kreditkarte mit sehr niedrigem Zins und einem Haus dahinter. Diese Phase — die Ziehungsphase — läuft typischerweise zehn Jahre, und in diesen zehn Jahren ist das Produkt wirklich flexibel und wirklich billig.

Das zweite Darlehen beginnt an dem Tag, an dem das erste endet. Zum Ende der Ziehungsphase wird die Linie eingefroren — kein weiteres Aufnehmen — und der offene Betrag wandelt sich in ein Tilgungsdarlehen über eine kürzere Restlaufzeit, meist fünfzehn oder zwanzig Jahre. Nichts davon ist versteckt; es steht im Vertrag, und die HELOC-Broschüre des Consumer Financial Protection Bureau, die Kreditgeber Antragstellern aushändigen müssen, erklärt es. Kreditnehmer erleben es dennoch als Schock, denn zehn Jahre mit einer Rate reichen, damit sie zur Bezugsgröße wird, um die herum jede andere Ausgabe des Haushalts geplant ist.

Zwei Dinge, die vermischt werden, gehören getrennt. Die Flexibilität ist echt und sie ist der Grund für das Produkt: Nur auf das tatsächlich Gezogene Zinsen zu zahlen ist wirklich nützlich für eine in Etappen bezahlte Sanierung oder als Brücke zwischen Verkauf und Kauf eines Hauses. Die Falle ist nicht die Flexibilität. Die Falle ist, eine reine Zinsrate für die Kosten des Darlehens zu halten, obwohl sie nur die Miete für das Geld ist — und das Kapital wartet.

Der Ratenschock, durchgerechnet

Nimm eine Linie über 100 000 Dollar, voll gezogen, bei einem Index von 7,50 Prozent plus 0,50 Prozent Marge, also 8,00 Prozent. Die reine Zinsrate ist schlicht der Saldo mal dem Monatszins: 100 000 × 0,08 ÷ 12 = 666,67 Dollar. Zahl sie über die gesamte zehnjährige Ziehungsphase, und du hast 80 000 Dollar abgegeben — und schuldest weiterhin 100 000, weil kein Cent davon das Kapital berührt hat. Dieser Satz ist der ganze Artikel in Kleinformat, und es ist der Satz, den Kreditnehmer am häufigsten nicht verinnerlicht haben, wenn der Brief kommt.

Tilge nun dieselben 100 000 Dollar über die verbleibenden fünfzehn Jahre, weiterhin zu 8,00 Prozent. Die Annuitätenformel — in unserem Artikel zur Ratenformel vollständig hergeleitet, hier angewandt — ergibt 955,65 Dollar im Monat. Die Rate steigt um 288,99 Dollar oder 43 Prozent von einem Monat auf den nächsten, ohne Zinsänderung, ohne Saldoänderung und ohne Einkommensänderung. Verkürze die Rückzahlungsphase auf zehn Jahre, und die neue Rate beträgt 1 213,28 Dollar, ein Sprung von 82 Prozent. Verlängere sie auf zwanzig, und es sind 836,44 Dollar, ein Sprung von 25 Prozent. Die Länge der Rückzahlungsphase, vergraben in einer Klausel, die kaum jemand liest, bestimmt am stärksten, wie hart der Übergang trifft.

Nimm dann den Zins dazu, denn der Zins ist variabel, und der Übergang ist genau der Moment, in dem man erfährt, wohin er gelaufen ist. Die Tabelle oben rechnet dieselben 100 000 Dollar über fünfzehn Jahre bei Sätzen von 6 bis 18 Prozent. Bei 10 Prozent beträgt die erste Tilgungsrate 1 074,61 Dollar — 407,94 mehr als die Ziehungsrate bei 8 Prozent, das 1,61-Fache. Bei 12 Prozent sind es 1 200,17, das 1,80-Fache. Bei 18 Prozent, was eher eine plausible Lebenszeitobergrenze als ein plausibler Index ist, sind es 1 610,42, das 2,42-Fache. Beachte: Bei 18 Prozent läge allein die reine Zinsrate der Ziehungsphase schon bei 1 500 Dollar, mehr als das Doppelte des Ausgangspunkts, und dieser Anstieg kommt lange vor der Rückzahlungsphase. Zinsrisiko und Tilgungsrisiko sind getrennt, und sie addieren sich.

Der Zins: Index plus Marge, eine Decke, und meist nichts dazwischen

Der Zins eines HELOC ist gebaut wie jeder variable Zins: ein veröffentlichter Index plus eine bei Abschluss festgelegte, im Vertrag genannte feste Marge. Der Index bewegt sich, die Marge nicht, und der Zins wird nach dem im Vertrag vorgesehenen Takt neu berechnet — häufig monatlich, also schneller als bei den meisten variabel verzinsten Erstdarlehen. Unser Beispiel nutzt 7,50 Prozent plus 0,50 Prozent, doch die einzige Zahl, die für dich zählt, ist die Marge, denn sie ist der verhandelbare Teil und der, der nie verschwindet.

Der Schutz ist dünner als bei einer variabel verzinsten Erstdarlehenshypothek, und das ist der Kontrast, den man zu unserem Artikel über variable Zinsen und ihre Deckel ziehen sollte. Nach Regulation Z muss ein durch eine Wohnung besicherter Verbraucherkreditvertrag, dessen Jahreszins steigen kann, den über die Laufzeit maximal zulässigen Zins nennen. Eine Lebenszeitdecke steht also schriftlich da, und du solltest sie vor der Unterschrift finden — sie ist die einzige Zahl im Vertrag, die dir sagt, wie schlimm es werden kann. Was du in der Regel nicht bekommst, ist der Rest der Struktur einer variabel verzinsten Hypothek: ein Deckel für die erste Anpassung, ein Deckel für jede weitere, ein festgelegter Anpassungsrhythmus. Ein HELOC kann seinem Index in voller Höhe folgen, und die einzige Erhöhung, gegen die du geschützt bist, ist die ganz oben.

Zwei weitere Klauseln lohnen einen Blick, solange du den Vertrag vor dir hast. Viele Linien tragen eine Mindestziehung oder eine Jahresgebühr, was die Rechnung für eine Linie verändert, die man eröffnet und kaum nutzt. Und die Regulierung erlaubt einem Kreditgeber unter definierten Umständen, weitere Ziehungen auszusetzen oder das Limit zu senken — etwa wenn der Wert der Immobilie deutlich gefallen ist. Das ist keine Hypothese: Es geschah im großen Stil im letzten großen Immobilienabschwung, und es heißt, dass ein als Notreserve gehaltenes HELOC genau dann am kleinsten sein kann, wenn du es am dringendsten willst. Ist die Linie dein Sicherheitsnetz, lies genau diese Klausel.

Was reine Zinszahlung wirklich kostet, und die feste Alternative

Vergleiche die Zehn-plus-fünfzehn-Struktur mit einem schlichten fünfundzwanzigjährigen Tilgungsdarlehen zu denselben 8,00 Prozent — gleiches Geld, gleiche Gesamtdauer, andere Form. Das Tilgungsdarlehen kostet 771,82 Dollar im Monat, insgesamt 231 545 Dollar, davon 131 545 Zinsen. Die HELOC-Struktur kostet zehn Jahre lang 666,67 Dollar und dann fünfzehn Jahre lang 955,65, insgesamt 252 017 Dollar, davon 152 017 Zinsen. Die reine Zinsphase kostet also über das Leben der Schuld 20 473 Dollar mehr. Das ist der Preis der Flexibilität, offen benannt, und er ist angemessen, wenn du die Flexibilität nutzt — und schlicht ein schlechtes Geschäft, wenn du einmal ziehst, nie erneut ziehst und nur die niedrige Rate genießt.

Das festverzinsliche Immobiliardarlehen ist das andere Produkt derselben Familie und macht einen anderen Tausch. Du nimmst eine Summe auf, zu festem Zins, und tilgst sie ab der ersten Rate. Bei beispielhaften 8,25 Prozent über zwanzig Jahre kosten 100 000 Dollar vom ersten Tag an 852,07 Dollar im Monat — mehr als die Ziehungsrate des HELOC und weniger als seine Rückzahlungsrate — insgesamt 204 496 Dollar, davon 104 496 Zinsen. Kein Wiederziehen, kein Zinsrisiko, kein Übergang, der überrascht, und die Rate am letzten Tag ist die vom ersten. Wenn du eine bekannte Summe für einen bekannten Zweck brauchst, passt diese Form fast immer besser, und die Flexibilität des HELOC ist eine Ausstattung, die du bezahlst und nicht nutzen wirst.

Ein Vergleich lohnt noch, bevor der Übergang kommt, und er kostet nichts: freiwillig während der Ziehungsphase tilgen. Hättest du diese 100 000 Dollar nach einem dreißigjährigen Plan statt nur die Zinsen gezahlt, stünde der Saldo nach zehn Jahren bei 87 725 statt 100 000 Dollar. Die meisten Verträge erlauben genau das, denn der Zinsbetrag ist ein Mindest- und kein Höchstwert. Die Differenz in den guten Jahren zu zahlen ist die billigste Versicherung gegen den Ratenschock — und sie macht aus der Flexibilität wieder das, als was sie verkauft wurde.

Das Haus ist die Sicherheit, und bei der Umschuldung zählt das

Ein HELOC ist ein Pfandrecht an deinem Haus. Das ist keine Formalie; es ist der ganze Grund für den niedrigen Zins. Ein unbesicherter Ratenkredit oder eine Kreditkarte werden für den Fall bepreist, dass der Kreditgeber nichts zurückbekommt. Ein HELOC wird bepreist im Wissen, dass ein Haus dahintersteht — die Folge eines Ausfalls ist also kein Mahnschreiben, sondern die Zwangsverwertung, und da ein HELOC meist nachrangig ist, eine Verwertung, die von einer weit kleineren Schuld ausgelöst werden kann als der vorrangigen Hypothek.

Das ist die Tatsache, die man festhalten muss, wenn ein HELOC zur Umschuldung von Kreditkartenschulden vorgeschlagen wird. Auf der Ratenzeile sieht der Schritt hervorragend aus, und warum er das meist nicht ist, rechnet unser Artikel zur Schuldenkonsolidierung vollständig durch — nimm daher eine Illustration statt einer erneuten Herleitung. Fünfundzwanzigtausend Dollar Kartenschuld zu 22,24 Prozent, in fünf Jahren getilgt, kosten 693,89 Dollar im Monat und 16 633 Dollar Zinsen. Dieselben 25 000 Dollar auf ein HELOC zu 8,00 Prozent verschoben und über zwanzig Jahre getilgt kosten 209,11 Dollar im Monat — und 25 186 Dollar Zinsen. Die Monatsrate fiel um 70 Prozent, die Gesamtzinsen stiegen um mehr als die Hälfte, weil sich die Laufzeit vervierfachte.

Und die Zinsen sind nicht das Schlimmste. Der Vorgang hat unbesicherte Schulden, die im Extremfall erlassen werden können und nicht das Dach kosten, in besicherte Schulden am Haus verwandelt. Er hat außerdem die Kreditkarten freigemacht — weshalb Umschuldungen so oft damit enden, dass die Kartensalden über dem HELOC wieder aufgebaut statt durch es ersetzt werden. Wenn du es trotzdem tust — und es gibt Fälle, in denen es richtig ist —, tu zwei Dinge: Verkürze die Laufzeit, statt die voreingestellte zu akzeptieren, und schließe oder sperre die Karten am selben Tag. Sonst hast du keine Schuld konsolidiert, sondern sie auf dein Haus umgeschuldet und die alte Maschine weiterlaufen lassen.

Europa: ein Produkt, das erprobt, verworfen und nie ganz ersetzt wurde

Frankreich ist der lehrreiche Fall, denn es hat dieses Produkt nicht bloß nicht entwickelt — es hat eines gebaut und wieder abgeschafft. Die 2006 eingeführte hypothèque rechargeable erlaubte einem Eigentümer, eine bestehende Hypothek wiederaufzuladen, um neue Kredite ohne neue Eintragung zu besichern — funktional genau das, was eine Kreditlinie auf den Immobilienwert tut. Die loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 schaffte sie für Verbraucher mit Wirkung zum 1. Juli 2014 ab, und die in der Parlamentsdebatte festgehaltene Begründung ist genau der Einwand dieses Artikels: Sie ließ den Wert der Immobilie statt des Einkommens des Kreditnehmers über die Vergabe von Verbraucherkrediten entscheiden. Später im selben Jahr brachte die loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 das Instrument allein für gewerbliche Forderungen zurück. Der Mechanismus überlebt also im französischen Recht, bewusst von Verbrauchern abgeschottet.

Anderswo ist das Fehlen strukturell statt gesetzgeberisch. In Deutschland ist das einschlägige Instrument die Grundschuld, eine nicht akzessorische Grundpfandrechtsform, die nicht erlischt, wenn das gesicherte Darlehen zurückgezahlt ist — dieselbe Eintragung kann also erneut ein späteres Darlehen sichern, ohne neue Eintragung. Das bringt die wiederverwendbare Sicherheit, aber nicht das amerikanische Produkt: Jede Aufnahme ist ein neuer Darlehensvertrag mit eigenem Zins und eigener Tilgung, keine revolvierende Linie mit Ziehungsphase und Zinsmindestrate. In Spanien nimmt zusätzliche Aufnahme gegen die Wohnung meist die Form einer novación oder ampliación der bestehenden Hypothek nach Ley 5/2019 an oder eines neuen Darlehens; revolvierende hypothekarisch gesicherte Linien gibt es, sie sind aber nicht das gängige Privatkundenprodukt. In Portugal stößt zusätzliche Aufnahme auf die makroprudenzielle Empfehlung der Banco de Portugal zu Beleihung und Schuldendienst, die begrenzt, wie weit Eigenkapital erneut verliehen werden kann. In Italien sind die üblichen Wege ein mutuo di liquidità oder eine Umschuldung, während das prestito ipotecario vitalizio älteren Eigentümern als eigenes Instrument dient.

Die praktische Übersetzung für europäische Lesende ist also nicht, ein lokales HELOC zu suchen, sondern zu erkennen, welche seiner beiden Hälften ihnen tatsächlich angeboten wird. Schlägt eine Bank eine Aufstockung eines bestehenden Darlehens vor, ist das die Aufnahme-Hälfte — mit festem Plan und fester Rate, die sicherere Hälfte. Erlaubt dir etwas im Angebot, ein Jahrzehnt lang nur Zinsen gegen dein Haus zu zahlen, wende vor der Unterschrift die Arithmetik dieses Artikels darauf an, wie immer es heißt: Berechne die Rate am Ende der Zinsphase, zum heutigen Satz und zu einem um mehrere Punkte höheren, und entscheide, ob du diese Rate schon jetzt akzeptieren würdest. Und in jedem dieser Märkte ändern sich Regeln und Produkte — prüfe bei deiner Bank und deiner Aufsicht, nicht an einer ausländischen Vorlage.

Häufige Fragen

Kann ich den Ratenschock ganz vermeiden?

Weitgehend, und günstig, wenn du früh anfängst. Zahl während der Ziehungsphase mehr als die reine Zinsmindestrate — die meisten Verträge behandeln sie als Unter-, nicht als Obergrenze. Bei unserer Linie über 100 000 Dollar ließe die Zahlung eines dreißigjährigen Tilgungsbetrags statt nur der Zinsen nach zehn Jahren einen Saldo von 87 725 statt 100 000 Dollar, was die Rückzahlungsrate entsprechend senkt. Der andere Weg ist, den Saldo vor Ende der Ziehungsphase umzuschulden, in ein festverzinsliches Immobiliardarlehen oder in die erstrangige Hypothek — das hängt aber von Zinsen und Eigenkapital in jenem Moment ab und ist neun Jahre im Voraus keine verlässliche Planung.

Ist ein HELOC besser als ein festverzinsliches Immobiliardarlehen?

Es hängt davon ab, ob der Betrag bekannt ist. Brauchst du eine bestimmte Summe für eine bestimmte Sache — ein Dach, ein Auto, eine Umschuldung —, ist das feste Darlehen fast immer die bessere Form: fester Zins, feste Rate, Tilgung ab dem ersten Tag, kein Übergang. Ist die Ausgabe gestaffelt und ungewiss, etwa eine Sanierung, die über achtzehn Monate an mehrere Gewerke gezahlt wird, spart die Linie wirklich Geld, weil du nur Zinsen auf das Gezogene zahlst. Der Fehler ist, die Linie wegen der niedrigen Rate zu wählen, obwohl der Betrag bekannt ist: Das kauft Flexibilität, die du nicht nutzt, mit Zinsrisiko, das du nicht steuerst.

Kann die Bank meine Linie nach der Eröffnung kündigen oder kürzen?

Unter definierten Umständen ja, und diese Umstände stehen in Regulation Z und werden in deinem Vertrag wiederholt. Ein Kreditgeber darf weitere Auszahlungen aussetzen oder das Limit senken, wenn etwa der Wert der besichernden Immobilie deutlich gefallen ist oder eine wesentliche Änderung der Verhältnisse des Kreditnehmers Anlass zur Annahme gibt, dass nicht gezahlt wird. Deshalb ersetzt ein HELOC einen Notgroschen in bar nur schlecht: Genau die Umstände, die dich es brauchen lassen, können es schrumpfen lassen. Lies die betreffende Klausel, und wenn die Linie deine Reserve sein soll, halte einen Teil der Reserve in bar.

Hat ein HELOC Deckel wie eine variabel verzinste Hypothek?

Den letzten hat es, die anderen meist nicht. Regulation Z verlangt, dass ein wohnungsbesicherter Verbraucherkreditvertrag mit steigerungsfähigem Zins den über die Laufzeit maximal zulässigen Zins nennt — eine Lebenszeitdecke steht also schriftlich fest. Die periodischen Deckel, die eine variabel verzinste Hypothek ausmachen — eine Grenze für die erste Anpassung und für jede weitere, in einem festen Anpassungstakt —, sind ein Merkmal jenes Produkts und hier keine allgemeine Pflicht; ein HELOC kann seinem Index üblicherweise voll folgen. Unser Artikel über variable Zinsen arbeitet durch, was diese Deckel leisten; die Übung fürs HELOC lautet, das Lebenszeitmaximum im eigenen Vertrag zu finden und die Rate dazu zu berechnen.

Ist es ein Fehler, mit einem HELOC Kreditkarten abzulösen?

Es ist ein Tausch mit zwei Preisen, und man sieht meist nur den ersten. In unserer Illustration kosten 25 000 Dollar Kartenschuld zu 22,24 Prozent, in fünf Jahren getilgt, 693,89 Dollar im Monat und 16 633 Dollar Zinsen; derselbe Saldo auf einem HELOC zu 8,00 Prozent über zwanzig Jahre kostet 209,11 Dollar im Monat, aber 25 186 Dollar Zinsen. Der niedrigere Zins schlägt keine vierfach längere Laufzeit. Der zweite Preis: Aus unbesicherter Schuld ist eine auf dein Haus besicherte geworden. Unser Artikel zur Schuldenkonsolidierung behandelt den allgemeinen Fall; die HELOC-spezifischen Regeln lauten, die alte Laufzeit zu übernehmen statt die lange zu akzeptieren, und die Karten am selben Tag zu schließen.