FHA-Darlehen und die Versicherung, die nicht endet

Zwei Prämien, und nur eine fällt auf

Die Federal Housing Administration verleiht kein Geld. Sie versichert, und der Kreditgeber verleiht, weil er versichert ist. Deshalb kann ein FHA-Darlehen 3,5 Prozent Eigenkapital und eine Bonitätsakte akzeptieren, die ein konventioneller Prüfer ablehnen würde: Das Risiko wird nicht ignoriert, es wird an einen bundesstaatlichen Versicherungsfonds übertragen, und der Fonds berechnet es. Verwirrend wird das Produkt dadurch, dass er es an zwei getrennten Stellen berechnet — und Kreditnehmer bemerken meist nur eine.

Die erste ist die Einmalprämie, von HUD Mortgagee Letter 2023-05 auf 175 Basispunkte — 1,75 Prozent — des Basisdarlehens festgesetzt, mit einer kurzen Ausnahmeliste für bestimmte Umschuldungs- und Treuhandlandprogramme. Sie ist beim Abschluss fällig, und praktisch bezahlt sie fast niemand beim Abschluss: Sie wird dem Darlehen zugeschlagen. Die zweite ist die Jahresprämie, in Basispunkten der Restschuld angegeben und in zwölf Monatsraten neben Zins und Tilgung erhoben. Die Jahresprämie trägt die Dauerregel, und diese Regel entscheidet, ob ein FHA-Darlehen eine Brücke oder eine lebenslange Strafe ist.

Eines vorweg, bevor die Rechnung beginnt: Nichts davon ist private Hypothekenversicherung, und der Homeowners Protection Act rührt es nicht an. Der 80-Prozent-Antrag und die automatische 78-Prozent-Beendigung, die ein konventionelles Darlehen regeln — dargelegt in unserem PMI-Artikel —, existieren hier schlicht nicht. Schneller tilgen verkürzt die FHA-Prämie um keinen einzigen Monat. Der einzige Hebel ist die Beleihung am Tag der Kreditvergabe und danach die Umschuldung.

Die Einmalprämie mitfinanzieren: was geliehene Versicherung kostet

Nimm das Arbeitsbeispiel und behalte es für den Rest des Artikels: ein Kauf über 400 000 Dollar, das FHA-Mindesteigenkapital von 3,5 Prozent, also 14 000 Dollar bar und ein Basisdarlehen von 386 000 Dollar — eine Beleihung von 96,50 Prozent. Die Einmalprämie beträgt 1,75 Prozent dieses Basisdarlehens: 6 755 Dollar. Finanziert man sie mit, wird der Vertrag über 392 755 Dollar geschrieben. Bei 6,50 Prozent nominal auf 30 Jahre ergibt die Annuitätenformel, in unserem Artikel zur Ratenformel vollständig hergeleitet, 2 482,48 Dollar im Monat gegenüber 2 439,78 für die nicht aufgestockten 386 000. Die Prämie kostet also 42,70 Dollar im Monat.

Multipliziere das mit der Laufzeit, und die Zahl ist nicht mehr klein. Über 360 Monate zahlst du 15 371 Dollar für eine Gebühr von 6 755 Dollar. Die Differenz, 8 616 Dollar, ist reiner Zins auf eine Versicherungsprämie: Du hast dir das Geld für die Police geliehen, zum Hypothekenzins, dreißig Jahre lang. Nominal sind das 128 Prozent Aufschlag auf die Prämie. Es ist die zuverlässigste übersehene Zeile im gesamten FHA-Vergleich, weil sie auf keiner Abrechnung als Versicherung erscheint: Sie versteckt sich in Zins und Tilgung, wo sie niemand beschriftet.

Es gibt eine teilweise Milderung, die man kennen, aber nicht einplanen sollte. Die FHA gewährt eine degressive Rückerstattung der Einmalprämie für Kreditnehmer, die innerhalb eines definierten Zeitfensters nach Abschluss in ein anderes FHA-versichertes Darlehen umschulden. Sie gilt nicht, wenn du in ein konventionelles Darlehen umschuldest — der Ausstieg, den die meisten am Ende nehmen —, und Staffel wie Fenster sind genau die Art Programmdetail, das überarbeitet wird: Sieh im geltenden Handbook 4000.1 nach, nicht in einer Zusammenfassung. Plane so, als wäre die Einmalprämie verloren, und behandle jede Rückerstattung als Bonus.

Die Jahresprämie und die Regel, die über ihr Ende entscheidet

Die Jahresprämie wird in Basispunkten angegeben und hängt von drei Dingen ab: dem Basisdarlehen gegenüber einer Schwelle, der Beleihung bei Abschluss und der Laufzeit. Die Tabelle oben gibt die Staffel für Laufzeiten über 15 Jahre wieder, wie sie Mortgagee Letter 2023-05 festlegt. In unserem Beispiel — Basisdarlehen 386 000 Dollar, bequem unter der Schwelle, Beleihung 96,50 Prozent, 30 Jahre Laufzeit — beträgt der Satz 55 Basispunkte, 0,55 Prozent pro Jahr. Auf die Restschuld angewandt und durch zwölf geteilt sind das im ersten Monat 180,01 Dollar, langsam fallend mit der Restschuld. Über die vollen 30 Jahre summiert sich das auf 42 387 Dollar.

Die Dauerregel wird am häufigsten falsch wiedergegeben, deshalb lohnt die genaue Formulierung. Sie stammt aus Mortgagee Letter 2013-04, gültig für ab dem 3. Juni 2013 vergebene Aktenzeichen, und legt die Antwort bei Abschluss fest: Liegt die ursprüngliche Hauptverbindlichkeit ohne die mitfinanzierte Einmalprämie bei einer Beleihung von 90 Prozent oder darunter, wird die Jahresprämie für die ersten 11 Jahre der Laufzeit oder bis zu deren Ende erhoben, je nachdem, was zuerst eintritt; liegt sie darüber, wird sie über die gesamte Laufzeit erhoben. Beachte zwei Dinge in diesem Satz. Der Vergleich schließt die mitfinanzierte Einmalprämie aus: Die 96,50 Prozent unseres Beispiels rechnen sich auf 386 000 Dollar gegen 400 000, nicht auf 392 755. Und der Test wird einmal angewandt, bei Abschluss, auf eine Zahl, die sich nie wieder ändert.

Die praktische Folge ist eine Klippe, und sie liegt bei 10 Prozent Eigenkapital. Zahl 14 000 Dollar auf dieses Haus an, und die Jahresprämie läuft 360 Monate und summiert sich auf 42 387 Dollar. Zahl stattdessen 40 000 an — Basisdarlehen 360 000, Beleihung exakt 90,00 Prozent —, und der Satz fällt auf 50 Basispunkte und die Dauer auf 11 Jahre, 132 Monate: 152,63 Dollar im ersten Monat und 18 617 Dollar insgesamt. Das sind 23 770 Dollar Unterschied allein bei der Versicherung, erkauft mit 26 000 Dollar mehr Eigenkapital, noch ohne die gesparten Zinsen auf ein kleineres Darlehen. Wer nahe an 10 Prozent liegt, trifft mit dem Auftreiben des Rests eine der ertragreichsten Entscheidungen des ganzen Geschäfts.

Gegen ein konventionelles Darlehen: der Gleichstand ist ein Satz, kein Datum

Lass beide Produkte unter identischen Bedingungen nebeneinander laufen: dasselbe Haus für 400 000 Dollar, dieselben 14 000 Eigenkapital, derselbe Nominalzins von 6,50 Prozent, dieselben 30 Jahre. Das FHA-Darlehen beträgt 392 755 Dollar mit 55 Basispunkten Jahresprämie über die volle Laufzeit. Das konventionelle beträgt 386 000 Dollar bei 96,50 Prozent Beleihung mit privater Hypothekenversicherung, die nach dem Homeowners Protection Act auf Antrag in Monat 131 gekündigt werden kann und in Monat 142 automatisch endet. Der ganze Vergleich hängt dann an einer Zahl, die niemand in eine Überschrift setzt: dem PMI-Satz, den der Versicherer des konventionellen Kreditgebers verlangen würde — eine Funktion deiner Bonitätsakte.

Löst man danach auf, ergibt sich eine klare Antwort. Über die vollen 30 Jahre kosten beide Darlehen gleich viel, wenn der PMI-Satz 1,264 Prozent pro Jahr beträgt; darunter ist das konventionelle billiger, darüber das FHA-Darlehen. Über sieben Jahre Haltedauer — näher daran, wie lange Menschen eine Hypothek tatsächlich behalten — liegt der Gleichstand bei 0,668 Prozent. Stellt man die beispielhaften Sätze aus unserem PMI-Artikel gegen diese Schwellen, kippt das Bild je nachdem, wer du bist. Wer bei 760 und darüber liegt und vielleicht 0,41 Prozent zahlt, fährt konventionell ab dem ersten Monat besser und über die Laufzeit rund 39 030 Dollar besser. Wer bei 660 bis 679 liegt und vielleicht 1,15 Prozent zahlt, liegt 293 Monate lang mit FHA vorn und verliert beim Gesamttotal nur rund 5 229 Dollar. Wer ein PMI-Angebot über 1,264 Prozent hat, verliert überhaupt nie.

Das gehört dem üblichen Slogan entgegengestellt, wonach FHA beim Zugang gewinnt und bei den Kosten verliert. Beim Zugang gewinnt es, gewiss. Bei den Kosten ist die Antwort bedingt, und die Bedingung zeigt in die dem Slogan entgegengesetzte Richtung: FHA verliert bei den Kosten tendenziell genau bei Kreditnehmern mit starker Bonität, die es am wenigsten brauchen, und gewinnt bei denen mit schwacher Bonität, für die das Programm existiert. Das ist kein Zufall — es ist, was ein gepoolter Pauschaltarif tut, wenn er gegen einen risikobepreisten privaten antritt. Die richtige Anweisung lautet daher nicht, eines der Produkte vorzuziehen, sondern ein echtes PMI-Angebot und ein echtes FHA-Angebot einzuholen und zu vergleichen, denn das Vorzeichen der Antwort kippt innerhalb des gewöhnlichen Bonitätsbereichs.

Der Ausstieg: die Umschuldung, durchgerechnet

Da sich die FHA-Prämie nicht von innerhalb des Darlehens kündigen lässt, besteht der übliche Ausstieg darin, das Darlehen zu verlassen. Schulde in eine konventionelle Hypothek um, sobald du nach aktuellem Gutachten 20 Prozent Eigenkapital hast, und die Prämie endet, weil die FHA-Versicherung endet. Rechne es an unserem Beispiel durch. Nach sieben Jahren ist die FHA-Restschuld auf 355 114 Dollar gefallen; bei 3 Prozent jährlichem Wertzuwachs ist das Haus rund 491 950 Dollar wert, die Beleihung also 72,2 Prozent — bequem innerhalb der 80 Prozent, die ein konventioneller Kreditgeber braucht, um ohne private Hypothekenversicherung zu schreiben.

Die Ersparnis ist genau die Prämie, und darin sollte man präzise sein. Schuldest du die Restschuld über die verbleibenden 23 Jahre zu denselben 6,50 Prozent um, ändern sich Zins und Tilgung überhaupt nicht — es ist derselbe Plan. Was verschwindet, sind die 162,76 Dollar Monatsprämie, die du in Monat 85 zahltest, und die 27 927 Dollar Prämien, die zwischen Monat 85 und dem Ende vorgesehen sind. Dem stehen die Abschlusskosten der Umschuldung gegenüber, die regelmäßig mehrere tausend Dollar betragen und der Grund sind, warum dieser Schritt eine Schwelle hat statt automatisch zu sein. Teile die Kosten durch die aktuelle Monatsprämie, und du hast die Amortisationszeit; liegt sie unter zwei Jahren und willst du bleiben, ist die Umschuldung selbstverständlich.

Zwei Fallen gehören benannt. Die erste ist das Zurücksetzen der Laufzeit. Schuldet man 355 114 Dollar auf frische 30 Jahre um, sinkt die Rate auf 2 244,56 Dollar, was sich wie eine zweite Ersparnis anfühlt und keine ist: Du hast sieben Jahre Zinsen hinzugefügt, um einer Prämie zu entkommen. Ist Liquidität nicht das Problem, schulde über die Restlaufzeit um. Die zweite ist der Zinssatz. Dieses Modell hielt den Zins konstant, um die Versicherung zu isolieren; in Wirklichkeit findet die Umschuldung zum Zins jenes Jahres statt, und ein Punkt mehr kann die gesamte Prämienersparnis verschlingen. Beides prüft man mit Tilgungsplan und echtem Angebot, nicht über den Daumen — und hat sich der Zins gegen dich bewegt, kann Bleiben und Prämiezahlen wirklich die billigere Wahl sein.

Warum Kontinentaleuropa nichts hat, was einem FHA-Darlehen gleicht

Die FHA löst ein Problem, das jeder Wohnungsmarkt hat: wie man einem Haushalt mit kleinem Eigenkapital leiht, ohne ihn abzulehnen oder aus dem Markt zu bepreisen. Besonders ist die Lösung — ein Bundesversicherungsfonds, finanziert aus Prämien der Kreditnehmer, denen er dient, sodass sich das Programm selbst trägt und die Kosten auf einer Monatsabrechnung sichtbar sind. Die europäischen Systeme haben überwiegend gewählt, dasselbe Problem mit einer Garantie statt einer Versicherungsprämie zu lösen und die Kosten dem öffentlichen Haushalt statt dem Käufer aufzuerlegen.

Spaniens ICO-Garantielinie und Portugals öffentliche Personalgarantie nach Decreto-Lei n.º 44/2024 decken beide eine Scheibe des Darlehens, damit die Bank über ihre übliche Grenze hinaus leihen kann, und beide sind für den berechtigten Käufer kostenlos; Italiens von Consap betriebener Fondo di garanzia prima casa tut dasselbe für einen Anteil des Kapitals innerhalb einer gedeckelten Darlehensgröße. Daneben liest sich die FHA-Bauweise als konkrete politische Entscheidung: Der Kreditnehmer zahlt. Frankreich entfernt sich noch weiter vom Modell, denn schon die Kreditstruktur unterscheidet sich — der Schutz des Kreditgebers ist eine caution oder eine Hypothek, der Kreditnehmer trägt eine assurance emprunteur auf das eigene Leben und die eigene Gesundheit, und die Vergabegrenzen setzt zentral der Haut Conseil de stabilité financière statt eine Auswahl versicherter Produkte. Deutschland hat gar kein solches Programm versicherter Darlehen; die Rolle des Staates läuft über zinsverbilligte Kredite der KfW sowie Steuer- und Zuschusspolitik, während das Risiko dünnen Eigenkapitals in den Zins eingepreist wird.

Die praktische Lehre für Lesende außerhalb der USA ist eine Frage, keine Gleichsetzung. Frag deine Bank nicht nach ihrem FHA-Produkt; frag, was deinen maximalen Beleihungsauslauf hebt und was das kostet, und frag dann, ob ein öffentliches Garantieprogramm auf dich zutrifft. Die Antworten unterscheiden sich nach Land, Alter, danach, ob es die erste Wohnung ist, und nach Einkommen — und wie bei jeder Zahl dieser Reihe werden Prozentsätze und Zugangsregeln oft genug geändert, dass man sie im Kaufjahr an der Quelle lesen muss.

Häufige Fragen

Werde ich die FHA-Versicherung durch schnelleres Tilgen los?

Nein, und das ist der Unterschied, der am meisten überrascht. Die Dauer wurde bei Abschluss durch die damalige Beleihung festgelegt: Bei unter 10 Prozent Eigenkapital wird die Jahresprämie über die gesamte Laufzeit erhoben, ganz gleich, was die Restschuld tut. Sondertilgung spart weiterhin Zinsen und rückt weiterhin den Tag näher, an dem genug Eigenkapital für eine Umschuldung da ist — aber sie verkürzt die Prämie um keinen Monat. Bei einem konventionellen Darlehen mit privater Hypothekenversicherung gilt das Gegenteil, und genau diesen Vergleich zieht unser PMI-Artikel.

Sollte ich bei einem FHA-Darlehen 10 statt 3,5 Prozent anzahlen?

Erreichst du exakt 90,00 Prozent Beleihung, ist die Rechnung eindeutig. In unserem Beispiel über 400 000 Dollar senkt der Sprung von 14 000 auf 40 000 Dollar Eigenkapital die Jahresprämie von 55 auf 50 Basispunkte und ihre Dauer von der vollen Laufzeit auf 11 Jahre, wodurch die Versicherungssumme von 42 387 auf 18 617 Dollar fällt — 23 770 Dollar allein bei der Versicherung gespart, plus die Zinsen eines kleineren Darlehens. Beachte aber: Bei 10 Prozent Eigenkapital bist du nahe an dem Bereich, in dem ein konventionelles Darlehen mit kündbarer privater Hypothekenversicherung beide schlagen kann — hol dir alle drei Angebote, bevor du entscheidest.

Ist ein FHA-Darlehen bei schwacher Bonität immer billiger?

Meistens, aber nicht automatisch, und der Grund ist, dass die FHA eine Pauschalprämie verlangt, während private Versicherer nach Risiko bepreisen. Unter einem PMI-Satz von rund 1,26 Prozent pro Jahr gewinnt in unserem Beispiel über 30 Jahre das konventionelle Darlehen, unter rund 0,67 Prozent über sieben Jahre. Schwache Bonität drückt das PMI-Angebot meist über diese Linien, weshalb FHA dort so oft vorn liegt. Doch der Nominalzins kann sich unabhängig bewegen, die Abschlusskosten unterscheiden sich, und manche Kreditgeber bepreisen konventionelle Programme mit wenig Eigenkapital aggressiv. Zwei echte Angebote, ein Tilgungsplan, und die Frage beantwortet sich selbst.

Begrenzt das FHA-Darlehenslimit, was ich kaufen kann?

Es begrenzt, was die FHA versichert, und begrenzt damit praktisch das Darlehen, nicht den Kauf. Die Limits werden je County festgesetzt, jährlich überarbeitet und schwanken zwischen günstigen und teuren Countys enorm: Die einzig verlässliche Antwort ist die aktuelle Tabelle auf HUDs eigener Seite für das County, in dem du kaufst. Beachte außerdem, dass die Schwelle des Basisdarlehens, die über dein Prämienband entscheidet, durch Mortgagee Letter 2023-05 an das nationale konforme Darlehenslimit angeglichen wurde, das seinerseits jährlich neu gesetzt wird — noch eine Zahl, die man an der Quelle liest, nicht in einer Zusammenfassung.

Gibt es ein FHA-artiges Darlehen in Frankreich, Spanien, Deutschland, Portugal oder Italien?

Nicht in derselben Form. Spanien, Portugal und Italien betreiben öffentliche Garantieprogramme — die ICO-Garantielinie, die durch Decreto-Lei n.º 44/2024 geschaffene garantia pública und den Fondo di garanzia prima casa —, die einer Bank erlauben, über ihre übliche Grenze hinaus zu leihen; sie garantieren aber den Kreditgeber, statt dem Kreditnehmer eine Police zu verkaufen, und sind für berechtigte Käufer meist kostenlos. Frankreich nutzt eine caution oder eine Hypothek als Sicherheit des Kreditgebers und eine assurance emprunteur für die eigenen Risiken des Kreditnehmers, innerhalb zentral gesetzter Vergabegrenzen. Deutschland hat kein solches Programm versicherter Darlehen und preist wenig Eigenkapital in den Zins ein, während der Staat über zinsverbilligte KfW-Kredite wirkt. Prüfe in allen fünf Ländern die geltenden Regeln bei der nationalen Behörde, bevor du dich darauf verlässt.