Was ein Wohngeld tatsächlich zahlt

Ein Zuschuss ist eine Subtraktion, kein Rabatt

Das übliche Denkmodell eines Mietzuschusses ist ein Prozentsatz auf die Miete, und dieses Modell liefert bei jedem Schritt falsche Antworten. Das Programm rabattiert nichts. Es berechnet, was dem Haushalt zugemutet werden kann, berechnet eine Obergrenze dessen, was es auszugeben bereit ist, und zahlt die Differenz. Weil beide Zahlen aus unverbundenen Größen stammen — die eine aus dem Haushaltseinkommen, die andere aus dem örtlichen Mietmarkt —, ist der Zuschuss ein Rest und kein Ziel, und er bewegt sich, sobald sich eine der beiden Seiten bewegt.

Diese Struktur hat eine Folge, die viele überrascht: Ein Umzug in eine billigere Wohnung erhöht den Zuschuss nicht, er senkt ihn, denn der Mieteranteil ist durch das Einkommen fixiert und der Zuschuss nimmt die gesamte Mietänderung auf. Ebenso hebt ein steigendes Haushaltseinkommen den Mieteranteil und senkt den Zuschuss um denselben Betrag, ohne dass die Vermieterin davon berührt wäre. Der Entwurf macht den Haushalt unterhalb der Obergrenze absichtlich gleichgültig gegenüber der Miete und oberhalb voll ausgesetzt — und fast alles Überraschende am Verhalten dieser Programme folgt aus dieser einen Entscheidung.

Die Seite der Mieterin: der Mieteranteil

Die Bundesverordnung setzt den Mieteranteil auf den höchsten mehrerer Tests statt auf einen einzigen Prozentsatz, was zählt, weil bei verschiedenen Haushalten verschiedene Tests greifen. Die Tests lauten: 30 Prozent des bereinigten Monatseinkommens, 10 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens, der Wohnanteil einer ausdrücklich für das Wohnen bestimmten Sozialleistung sowie eine geringe gesetzliche Mindestmiete. Bei einem Erwerbshaushalt regiert fast immer der 30-Prozent-Test; der 10-Prozent-Test fängt Fälle auf, in denen das bereinigte Einkommen durch Abzüge weit unter das Bruttoeinkommen gefallen ist, und der Mindestbetrag sorgt dafür, dass kein Anteil auf null sinkt.

Das bereinigte Einkommen ist das Bruttoeinkommen abzüglich gesetzlicher Abzüge, und die beiden wichtigsten für eine Familie sind der Abzug je Unterhaltsberechtigtem und der Abzug für ältere oder behinderte Haushalte. Beide wurden mit festen Beträgen eingeführt — 480 und 525 Dollar — und beide werden inzwischen jährlich an die Inflation angepasst und gerundet; der eingeführte Betrag ist also ein Ausgangspunkt, und der aktuelle muss nachgeschlagen und nicht angenommen werden. Genau dieses Detail ist die häufigste Fehlerquelle in dieser Rechnung, denn ein über mehrere Jahre gestiegener Abzug stimmt mit der Zahl älterer Anleitungen nicht mehr überein.

Die Seite des Programms: die Zahlungsobergrenze

Die Zahlungsobergrenze ist der höchste monatliche Zuschuss, mit dem die Behörde rechnet, und sie leitet sich aus der für Gebiet und Wohnungsgröße veröffentlichten Marktmiete ab, ohne mit ihr identisch zu sein. Die Verordnung räumt jeder öffentlichen Wohnungsbehörde eine Grundspanne ein: Jeder Betrag von 90 bis 110 Prozent der veröffentlichten Marktmiete darf ohne Genehmigung festgesetzt werden. Dieser Ermessensspielraum ist der Grund, warum zwei benachbarte Behörden, die von derselben veröffentlichten Miete ausgehen, für identische Haushalte in identischen Wohnungen deutlich verschiedene Zuschüsse erzeugen.

Eine Definition muss stimmen, sonst funktioniert nachgelagert gar nichts: Die Bruttomiete ist die Miete an die Eigentümerin plus eine Pauschale für die Nebenkosten, die die Mieterin direkt zahlt. Läuft die Heizung auf ihre eigene Rechnung, wird die entsprechende Pauschale der Vertragsmiete zugeschlagen, und der Vergleich mit der Obergrenze erfolgt auf diese Summe. Das ist keine Formalie. Eine Wohnung mit niedriger Vertragsmiete und teurer, selbst gezahlter Heizung kann eine höhere Bruttomiete haben als eine, die im Inserat teurer aussieht — und das Programm misst diejenige Größe, die die tatsächlichen Wohnkosten des Haushalts erfasst.

Den Fall durchrechnen

Nimm einen Haushalt mit 30 000 Dollar Jahreseinkommen und zwei Unterhaltsberechtigten. Mit dem eingeführten Abzug von 480 Dollar je Unterhaltsberechtigtem beträgt das bereinigte Jahreseinkommen 30 000 − (2 × 480) = 29 040 Dollar, monatlich also 2 420. Der 30-Prozent-Test ergibt 726. Der 10-Prozent-Test auf ein Bruttomonatseinkommen von 2 500 ergibt 250 und liegt damit niedriger; also regiert der 30-Prozent-Test, und der Mieteranteil beträgt 726.

Nun die Wohnung. Die veröffentlichte Marktmiete für diese Größe beträgt 1 500 Dollar, und die Behörde hat die Obergrenze auf 100 Prozent davon gesetzt, also 1 500. Die Wohnung hat eine Vertragsmiete von 1 450 und eine Nebenkostenpauschale von 100, die Bruttomiete beträgt also 1 550. Der Zuschuss ist der kleinere Wert aus Obergrenze minus Mieteranteil, 1 500 − 726 = 774, und Bruttomiete minus Mieteranteil, 1 550 − 726 = 824. Der kleinere ist 774; so viel zahlt die Behörde. Der Familienanteil ist Bruttomiete minus Zuschuss: 1 550 − 774 = 776, und da 100 davon die Nebenkostenpauschale sind, überweist der Haushalt der Vermieterin 676.

Beachte, welche der beiden Differenzen gegriffen hat. Weil die Bruttomiete von 1 550 die Obergrenze von 1 500 übersteigt, ist die Obergrenze die bindende Schranke, und der Haushalt trägt die vollen 50 Überschuss zusätzlich zu seinem berechneten Anteil. Das ist der Mechanismus, über den das Programm das örtliche Mietniveau an den Haushalt weitergibt: Alles unterhalb der Obergrenze wird nach Einkommen geteilt, alles darüber zahlt die Mieterin allein.

Die Vierzig-Prozent-Schranke, die über den Vertrag entscheidet

Es bleibt eine Regel, und sie ist es, die eine Anmietung am häufigsten verhindert. Bei Bezug darf der Familienanteil 40 Prozent des bereinigten Monatseinkommens nicht übersteigen. In unserem Fall liegt diese Grenze bei 0,40 × 2 420 = 968, und der Anteil von 776 bleibt bequem darunter: Der Vertrag kann zustande kommen. Nun ändere eine Größe. Lass Haushalt und Zahlungsobergrenze unverändert und führe den Haushalt zu einer Wohnung mit einer Bruttomiete von 1 750. Der Zuschuss bleibt bei 774, denn er war bereits durch die Obergrenze gedeckelt. Der Familienanteil wird 1 750 − 774 = 976, also 40,33 Prozent des bereinigten Einkommens — über der Grenze, und der Haushalt darf diesen Vertrag bei Bezug nicht unterschreiben.

Dreh die Regel um, und sie sagt dir etwas Nützlicheres als eine Ablehnung: Sie definiert die höchste Bruttomiete, die dieser Haushalt nehmen darf. Der Familienanteil darf höchstens 968 betragen und der Zuschuss beträgt 774, die höchste Bruttomiete, die die Schranke passiert, ist also 968 + 774 = 1 742. Jede Wohnung mit einer Bruttomiete bis zu diesem Wert steht dem Haushalt offen; jede darüber nicht, so sehr er sie auch wünschen mag. Diese eine Zahl sollte ein Haushalt mit Zuschuss in die Suche mitnehmen — und genau sie zu liefern, ist der Zweck dieses Rechners.

Der Spielraum zwischen 90 und 110 Prozent macht das konkret statt akademisch. Angenommen, dieselbe Behörde hätte ihre Obergrenze auf 110 Prozent derselben Marktmiete gesetzt, was die Verordnung ohne Genehmigung erlaubt: 1 650. Der Zuschuss auf die Wohnung für 1 750 wird dann der kleinere Wert aus 1 650 − 726 = 924 und 1 750 − 726 = 1 024, also 924. Der Familienanteil sinkt auf 826, das sind 34,13 Prozent des bereinigten Einkommens, und die eben noch verbotene Wohnung ist nun zulässig. Gleicher Haushalt, gleiche Wohnung, gleiche Bundesregeln — und ein anderes Ergebnis, wegen eines Prozentsatzes, den die Behörde gewählt hat.

Dieses Instrument ist amerikanisch; die fünf anderen Märkte machen es anders

Alles Bisherige beschreibt ein bestimmtes Programm in einem bestimmten Land, und keine dieser Rechnungen lässt sich übertragen. Außerhalb der Vereinigten Staaten ist der einschlägige Mechanismus ein anderer, und es lohnt zu wissen, zu welcher Familie er gehört. Im Groben gibt es zwei Bauarten. Die erste berechnet für jeden anspruchsberechtigten Haushalt einen Anspruch nach einer veröffentlichten Formel, sodass jeder, der die Voraussetzungen erfüllt, einen Betrag erhält, der sich automatisch aus Einkommen und Miete ergibt — so arbeiten Frankreich und Deutschland, und so arbeitet auch der amerikanische Gutschein, sobald ein Haushalt einen besitzt. Die zweite verteilt ein festes Budget über periodische Ausschreibungen, sodass das Erfüllen der Voraussetzungen zur Antragstellung berechtigt und nicht zum Bezug.

Die französische aide personnalisée au logement und ihre beiden Schwesterleistungen gehören zur ersten Familie. Der Betrag ist eine gedeckelte Miete — gedeckelt nach geografischer Zone und Haushaltsgröße — plus eine Nebenkostenpauschale, abzüglich eines Eigenanteils aus einer Mindestbeteiligung und einem Satz auf die Einkünfte oberhalb eines Sockels. Seit Januar 2021 wird der Anspruch vierteljährlich auf Basis der letzten zwölf rollierenden Monate neu berechnet, was ihn weit reaktionsschneller macht als eine jährliche Neufeststellung. Das deutsche Wohngeld gehört ebenfalls zur ersten Familie und sagt es ungewöhnlich deutlich: § 19 des Wohngeldgesetzes formuliert den Betrag als algebraische Formel in der zu berücksichtigenden Miete und dem Gesamteinkommen, mit drei Koeffizienten aus einer Tabelle nach Haushaltsgröße, wobei die Miete selbst nach Haushaltsgröße und Mietenstufe gedeckelt ist.

Spanien, Portugal und Italien stehen dem zweiten Entwurf näher, und der praktische Unterschied für einen Haushalt ist groß. Spanien kennt keine allgemeine nationale Mietbeihilfe; die Förderung läuft über den staatlichen Wohnungsplan und einen per Königlichem Dekret geschaffenen Mietgutschein für junge Menschen, dessen Beträge und Grenzen dieses Dekret und die Ausschreibung jeder autonomen Gemeinschaft festlegen. Portugals Hauptinstrument ist Porta 65 Jovem, verwaltet vom Institut für Wohnen und Stadterneuerung; es zahlt einen Prozentsatz der vereinbarten Miete unter Altersvoraussetzungen, sofern die Miete einen festgelegten Anteil des Haushaltseinkommens nicht übersteigt, und für begrenzte Dauer. Italiens nationaler Fonds für den Zugang zu Mietwohnraum, geschaffen durch Artikel 11 des Gesetzes 431 von 1998, ist eine Staatszuweisung an die Regionen und weiter an die Gemeinden, die je eigene Ausschreibungen fahren — und er blieb 2023 und 2024 undotiert, die denkbar klarste Illustration des Unterschieds zwischen Anspruch und Zuweisung. In allen dreien lautet die erste Frage eines Haushalts nicht, was die Formel zahlt, sondern wann die nächste Ausschreibung öffnet.

Häufige Fragen

Warum sinkt der Mieteranteil bei sinkendem Einkommen, während die Miete der Vermieterin gleich bleibt?

Weil der Zuschuss ein Rest ist, und Reste nehmen Änderungen auf. Die mit der Eigentümerin vereinbarte Miete ist eine Vertragsklausel, die mit den Verhältnissen des Haushalts nichts zu tun hat. Der Mieteranteil dagegen wird aus dem Einkommen neu berechnet. Sinkt das Einkommen, sinkt der Anteil, und der Zuschuss steigt um genau denselben Betrag, damit die Eigentümerin voll bezahlt wird. Das ist gewollt: Das Programm schirmt die Vermieterin gegen die Einkommensschwankungen der Mieterin ab, was zu einem großen Teil erklärt, warum Vermieter überhaupt mitmachen. Es erklärt auch, warum es für den Haushalt so wichtig ist, eine Einkommensänderung unverzüglich zu melden — erst die Neuberechnung verwandelt einen Verdienstrückgang in eine kleinere Mietrechnung, und rückwirkend geschieht das nicht von selbst.

Ist die 40-Prozent-Grenze eine dauerhafte Obergrenze für die Ausgaben eines Haushalts?

Nein, und die Unterscheidung zählt in der Praxis erheblich. Die Regel gilt bei Bezug, also wenn der Haushalt das Mietverhältnis in dieser Wohnung erstmals aufnimmt. Sie ist eine Eintrittsschranke, keine fortlaufende Obergrenze. Steigen die Mieten danach oder sinkt das Haushaltseinkommen, kann der Familienanteil 40 Prozent des bereinigten Einkommens übersteigen, ohne dass das Mietverhältnis unzulässig würde. Die praktische Folge ist unbequem, aber wichtig: Die Regel schützt den Haushalt im Augenblick der Unterschrift und danach nicht mehr. Wer genau an der Grenze unterschreibt, hat gegen künftige Mieterhöhungen keinerlei Puffer, und eine Wohnung deutlich unterhalb des Maximums zu wählen ist Versicherung, nicht Ängstlichkeit.

Warum macht eine niedrigere Obergrenze manche Wohnungen unzugänglich statt nur teurer?

Weil die beiden Regeln zusammenwirken. Eine niedrigere Obergrenze senkt den Zuschuss, das hebt den Familienanteil, und der stößt gegen die 40-Prozent-Schranke — und diese Schranke ist ein Verbot, kein Preis. Im durchgerechneten Fall verschob eine Obergrenze am unteren statt am oberen Ende der zulässigen Spanne eine bestimmte Wohnung von zulässig zu verboten, ohne dass sich an Wohnung oder Haushalt etwas geändert hätte. Deshalb stehen zwei Haushalten mit identischem Einkommen und identischem Gutschein beiderseits einer Behördengrenze sichtbar verschiedene Wohnungsmengen offen, und deshalb ist die Zahlungsobergrenze die folgenreichste Ermessensentscheidung des ganzen Programms. Scheitert deine Suche stets im letzten Schritt, frage zuerst nach der von deiner Behörde festgesetzten Obergrenze.

Welche Abzugsbeträge sollte ich in der Rechnung tatsächlich verwenden?

Die aktuellen, und das sind nicht die in der Verordnung stehenden. Der Abzug je Unterhaltsberechtigtem und der Abzug für ältere oder behinderte Haushalte wurden mit festen Beträgen eingeführt, und das obige Beispiel verwendet den eingeführten Betrag, damit sich die Rechnung Zeile für Zeile prüfen lässt. Doch beide werden inzwischen jährlich an die Inflation angepasst und auf Vielfache von fünfundzwanzig Dollar abgerundet, sodass der maßgebliche Betrag in einem gegebenen Jahr über dem eingeführten liegt. Hol die aktuelle Zahl bei der zuständigen Behörde oder aus der geltenden veröffentlichten Bekanntmachung, nicht aus einem Verordnungstext, einem Lehrbuch oder diesem Artikel — und sei besonders misstrauisch gegenüber älteren, im Netz kursierenden Rechenbeispielen: Sie setzen das bereinigte Einkommen zu niedrig und damit den Mieteranteil zu hoch an.

Gibt es ein Gegenstück zu diesem Programm in Europa?

Funktional ähnliche Instrumente gibt es, strukturell gleiche nicht — und sie als austauschbar zu behandeln führt in die Irre. Die nächsten Verwandten sind die französischen Wohnbeihilfen und das deutsche Wohngeld: beide sind nach einer veröffentlichten Formel aus Einkommen und gedeckelter Miete berechnete Ansprüche und schwanken damit wie der Gutschein mit den Verhältnissen, statt als feste Summe bewilligt zu werden. Der größte strukturelle Unterschied: Keines kennt etwas wie eine örtlich innerhalb einer erlaubten Spanne festgesetzte Zahlungsobergrenze, weshalb die geografische Lotterie, die das amerikanische Ermessen erzeugt, so nicht entsteht. Spanien, Portugal und Italien weichen noch grundlegender ab und verteilen veranschlagte Mittel über Ausschreibungen, statt einen Anspruch zu begründen. Brauchst du eine Zahl für einen konkreten Haushalt in einem konkreten Land, wende dich an dessen zuständige Stelle; eine gemeinsame Formel gibt es nicht, und jeder Artikel, der etwas anderes behauptet, vereinfacht etwas Wichtiges weg.