Ein Baukredit ist kein Immobiliendarlehen

Es ist eine Kreditzusage, keine Geldsumme

Das Denkmodell, das Ärger macht, ist das des Immobiliendarlehens: Eine Summe kommt, sie gehört dir, du zahlst dafür. Ein Baukredit ist eine Linie. Die Bank vereinbart einen Höchstbetrag, vereinbart einen Plan der Stufen, zu denen Geld freigegeben wird, und gibt dann nichts frei, bis jede Stufe erreicht und geprüft ist — meist durch einen Gutachter, der die Baustelle besucht und bestätigt, dass die abgerechnete Leistung tatsächlich erbracht wurde. Nicht abgerufenes Geld ist Geld, für das du nicht zahlst, und deshalb ist der Stufenplan nach dem Budget selbst das wichtigste Dokument der Akte.

Aus dieser Struktur folgen zwei weitere Unterschiede. Erstens: Während der Bauzeit zahlst du in der Regel nur Zinsen — es gibt keine Tilgung, weil der Saldo noch wächst. Zweitens: Das Darlehen hat ein festes Enddatum, typisch zwölf bis achtzehn Monate, und das ist keine Fälligkeit im Sinne eines Immobiliendarlehens, sondern eine Frist: Dann muss die Linie entweder in eine Langfristfinanzierung übergehen oder zurückgezahlt werden. Ein Baukredit, der sein Enddatum mit unfertigem Gebäude erreicht, ist ein ernstes Problem — und es ist das Szenario, auf das jede Klausel des Vertrags hin geschrieben ist.

Zinsen auf das Abgerufene — und warum es etwa die Hälfte ist

Rechne den Plan der Tabelle Monat für Monat durch. Im ersten Monat beträgt der Saldo 40 000 € und der Zins 40 000 × 0,085 ÷ 12 = 283,33 €. Der zweite Monat ruft nichts ab, Saldo und Zins wiederholen sich. Der dritte ruft 70 000 € ab, der Saldo steigt auf 110 000 €, der Monatszins auf 779,17 €. Und so weiter: 1 204,17 € monatlich ab dem fünften, 1 770,83 € ab dem siebten, 2 266,67 € ab dem neunten, 2 620,83 € im elften und 2 833,33 € im letzten, wenn die vollen 400 000 € offen sind. Addiere die zwölf Zahlen, und die Bauzeitzinsen betragen 18 062,50 €.

Es gibt eine Abkürzung, die das Ergebnis erklärt und für jeden Plan gilt. Addiere die zwölf Monatssalden und teile durch zwölf: Der durchschnittlich offene Saldo über die Bauzeit beträgt 212 500 €, also 53,13 Prozent der Linie. Zinsen auf einen Durchschnittssaldo über ein Jahr sind schlicht dieser Saldo mal Zinssatz, und 53,13 Prozent von 34 000 € sind 18 062,50 € — dieselbe Antwort. Die ganze Frage reduziert sich also auf eine Zahl: Welcher Anteil der Linie ist im Mittel offen? Rufe früh und kräftig ab, und dieser Anteil nähert sich eins; rufe spät ab, und die Kosten brechen ein. Ein Plan, der eine große Materialzahlung vorzieht, ist nicht gratis, und die Zinsfolge einer Verschiebung um drei Monate lässt sich berechnen, bevor du zustimmst.

Der Übergang zur Endfinanzierung: ein Abschluss oder zwei

Ist das Gebäude fertig, muss die kurze, teure Linie zu einem langen, gewöhnlichen Darlehen werden, und dafür gibt es zwei Wege. Eine Struktur mit einem Abschluss richtet beides in einem Vorgang zu Beginn ein: Du unterschreibst einmal, das Darlehen wird während der Bauzeit abgerufen und geht bei Fertigstellung automatisch in Annuitätenkonditionen über. Eine Struktur mit zwei Abschlüssen behandelt sie als getrennte Geschäfte: Zuerst wird der Baukredit eingerichtet, später ein eigenes Immobiliendarlehen, das ihn ablöst. Der Abwägung ist einfach. Ein Abschluss kostet einen Satz Gebühren, zwei Abschlüsse kosten zwei. Bei unserem Vorhaben über 400 000 € sind ein zweiter Gebührensatz zu 1,5 Prozent 6 000 € reine Doppelung.

Das Gegenargument ist das Zinsrisiko, und es weist in die andere Richtung. Einmal zu unterschreiben fixiert die Konditionen der Endfinanzierung zu Beginn einer Bauzeit von einem Jahr oder mehr — das schützt bei steigenden Zinsen und sperrt dich bei fallenden ein. Zwei Abschlüsse lassen den Langfristzins offen, bis das Gebäude existiert: ein Vorteil im fallenden Markt, ein Risiko im steigenden — und, gravierender, sie machen die Umfinanzierung selbst von deinen Verhältnissen zu jenem späteren Zeitpunkt abhängig. Ein Stellenwechsel, ein Einkommensrückgang oder ein Wertgutachten unter Budget können verhindern, dass das zweite Darlehen zustande kommt, und die Baulinie wird trotzdem fällig. Ein Abschluss kostet weniger und nimmt dieses Risiko; zwei Abschlüsse kosten mehr und bewahren eine Option. Nach unseren Zahlen zahlt die Endfinanzierung zu 6,5 Prozent über dreißig Jahre in beiden Fällen 2 528,27 € im Monat.

Reserve und Sicherheitseinbehalt tun Verschiedenes

In jedem sauber aufgesetzten Bauvorhaben werden zwei Beträge zurückgehalten, und sie werden ständig verwechselt. Die Reserve für Unvorhergesehenes gehört dir: ein Ansatz, üblicherweise rund 10 Prozent der Baukosten — 40 000 € bei unserem Vorhaben über 400 000 € —, zurückgelegt für das, was niemand gezeichnet hat. Fels, wo die Pläne Erdreich annahmen, eine zu verlegende Leitung, ein ersetzter Baustoff, weil der ausgeschriebene nicht lieferbar ist. Das ist kein Speck im Budget, sondern das Budget, das anerkennt, dass ein Gebäude ebenso entdeckt wie entworfen wird. Ein Vorhaben ohne Reserve ist ein Vorhaben, dessen erste Überraschung zur Finanzierungskrise wird.

Der Sicherheitseinbehalt ist das Geld des Bauunternehmers und wird ihm, nicht dir, einbehalten. Ein Prozentsatz jeder abgenommenen Zahlung — üblicherweise rund 10 Prozent, also 7 000 € aus einer Abschlagszahlung von 70 000 € — wird zurückgehalten und erst freigegeben, wenn die Arbeiten fertig und die Mängel beseitigt sind. Sein Zweck ist Hebelwirkung: Er stellt sicher, dass der Unternehmer einen unbezahlten Restbetrag hat, für den zurückzukommen sich lohnt, gerade wenn die Restarbeiten klein, mühsam und unrentabel sind — genau der Moment, in dem Bauunternehmer sonst zur nächsten Baustelle verschwinden. Die beiden Rückstellungen schützen also vor gegensätzlichen Fehlschlägen: Die Reserve schützt dich davor, dass das Gebäude mehr kostet als erwartet; der Einbehalt davor, dass es nicht fertig wird.

Warum der Zins hoch ist: Ein unfertiges Gebäude ist eine schlechte Sicherheit

Ein Kredit wird danach bepreist, was die Bank hereinholen kann, wenn die Kreditnehmerin aufhört zu zahlen — und das erklärt den Zins eines Baukredits vollständig. Ein fertiges Haus hat einen Markt. Ein halbfertiges fast keinen: Der Käuferkreis beschränkt sich auf Menschen, die bereit sind, den teilweise ausgeführten Entwurf eines anderen zu übernehmen, mit unbekannter Ausführungsqualität hinter geschlossenen Wänden, einem unbezahlten Unternehmer, der womöglich eine Sicherung im Grundbuch eingetragen hat, und Genehmigungen, die auslaufen können. Die Verwertung ist dort langsam, unsicher und teuer, also wird das Darlehen über einem Immobiliendarlehen auf dieselbe Immobilie nach Fertigstellung bepreist.

Alles Weitere, was diese Darlehen lästig macht, folgt aus derselben Tatsache. Die Abnahmen gibt es, weil die Bank Geld gegen Arbeiten auszahlt, die sie anders nicht prüfen kann. Den Einbehalt gibt es, weil die letzten zehn Prozent einer Bauzeit am ehesten nie stattfinden. Die kurze Laufzeit gibt es, weil die Bank die riskante Phase schnell hinter sich bringen will. Die häufig verlangte persönliche Bürgschaft gibt es, weil die dingliche Sicherheit während der Bauzeit allein nicht genügt. Nichts davon ist willkürlich, und den Grund zu kennen macht es viel leichter, die wirklich verhandelbaren Teile zu verhandeln — den Abrufplan, den Abnahmetakt und die Definition jeder Stufe — statt der nicht verhandelbaren.

In Frankreich wird der Zahlungsplan nicht verhandelt, er ist Gesetz

Kauft eine französische Erwerberin eine noch zu errichtende Wohnung, ist das Geschäft meist eine vente en l'état futur d'achèvement, und der Zahlungsplan wird von der Verordnung festgelegt, nicht vom Bauträger. Artikel R261-14 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs deckelt den kumuliert fälligen Betrag auf 35 Prozent des Preises bei Fertigstellung der Gründung, 70 Prozent bei Regendichtigkeit und 95 Prozent bei Fertigstellung des Gebäudes; der Rest ist bei Übergabe fällig — und diese letzten 5 Prozent dürfen hinterlegt werden, wenn die Erwerberin die Vertragsgemäßheit bestreitet. Bei einem Vorhaben über 400 000 € liegen diese Grenzen bei 140 000 €, 280 000 €, 380 000 € und einem Schlussbetrag von 20 000 €.

Der Gegensatz zur amerikanischen Struktur ist lehrreich, weil er das Risiko verlagert statt es zu beseitigen. Unter dem gesetzlichen Stufenplan ist die Belastung der Erwerberin zu jedem Zeitpunkt der Bauzeit gesetzlich begrenzt: Der Bauträger kann nie mehr von deinem Geld halten, als die Arbeiten rechtfertigen, und die den Verkauf begleitende Fertigstellungsgarantie existiert, um das Gebäude fertigzustellen, wenn der Bauträger ausfällt. Beim Baukredit trägt die Kreditnehmerin das Fertigstellungsrisiko unmittelbar, und die Bank steuert es über Abnahmen und Einbehalt. Kostenlos ist keiner der Wege. Die Erwerberin im Stufenkauf gibt die Kontrolle über Entwurf und Bauunternehmen auf; die Kreditnehmerin mit Baukredit behält diese Kontrolle und übernimmt das Risiko, das damit einhergeht.

Häufige Fragen

Zahle ich während der Bauzeit Tilgung?

In der Regel nein. Üblich ist während der Bauzeit reine Zinszahlung, monatlich auf den bis dahin abgerufenen Saldo berechnet, wobei die Tilgung erst mit dem Übergang in die Endfinanzierung oder beim Verkauf erfolgt. Das hat eine offensichtliche Liquiditätsfolge und eine weniger offensichtliche Budgetfolge: Der Zins wächst mit jedem Abruf, sodass die monatliche Belastung in den letzten Bauzeitmonaten ein Vielfaches der anfänglichen beträgt. Nach unserem Plan sind es im ersten Monat 283,33 € und im letzten 2 833,33 € — das Zehnfache. Ein Haushalt, der während der Bauzeit zusätzlich Miete oder ein bestehendes Darlehen zahlt, muss mit der späteren Zahl planen, nicht mit der frühen.

Was passiert, wenn der Bau das Enddatum überschreitet?

Es wird zu einer Verlängerungsverhandlung, und deren Bedingungen liest man besser, bevor man sie braucht, als danach. Eine Baulinie hat eine feste Fälligkeit, und ist das Gebäude nicht fertig und die Endfinanzierung nicht darstellbar, darf die Bank Rückzahlung verlangen — auf ein Objekt, das definitionsgemäß unverkäuflich ist. In der Praxis verlängern die meisten Banken, und die meisten Verlängerungsklauseln sehen eine Gebühr und oft einen höheren Zins für den verlängerten Zeitraum vor. Enorm unterschiedlich ist, ob die Verlängerung im Ermessen der Bank steht oder unter genannten Bedingungen ein Anspruch ist. Diese Unterscheidung wiegt mehr als ein kleiner Unterschied im Schlagzeilenzins, denn eine aus der Schwäche heraus verhandelte Ermessensverlängerung ist auf eine Weise teuer, die kein Preisblatt zeigt. Frage, was eine Verlängerung auslöst, was sie kostet und wer entscheidet — und lass die Antwort in den Vertrag schreiben.

Kann ein Grundstück, das mir gehört, als Eigenkapital zählen?

Häufig ja, und es ist eines der nützlichsten Merkmale dieser Finanzierungsart. Gehört der Kreditnehmerin das Grundstück bereits lastenfrei, wird dessen Verkehrswert üblicherweise als Eigenkapital im Vorhaben behandelt, was das geforderte Bareigenkapital senken oder ganz entfallen lassen kann. Angerechnet wird der vom Gutachter der Bank ermittelte Wert und nicht der Kaufpreis: Ein vor Jahren günstig erworbenes Grundstück kann also erheblich mehr beitragen als sein Kaufpreis, ein kürzlich preiswert gekauftes weniger als erwartet. Ist das Grundstück noch belastet — etwa durch ein Grundstücksdarlehen —, muss die Baulinie dieses Darlehen meist mit dem ersten Abruf ablösen, was den angerechneten Eigenanteil entsprechend mindert und von Anfang an in den Liquiditätsplan gehört.

Ist ein Abschluss immer günstiger als zwei?

Günstiger bei den Gebühren, nicht zwingend günstiger insgesamt — und im Abstand zwischen diesen beiden Sätzen liegt die Entscheidung. Ein Abschluss spart einen zweiten Kostensatz — 6 000 € bei unserem Vorhaben zu 1,5 Prozent — und nimmt das Risiko, dass die Endfinanzierung zum Zeitpunkt X nicht zustande kommt, was von beiden die ernstere Erwägung ist. Was er dich kostet, ist der Zins: Du fixierst die Konditionen eines dreißigjährigen Darlehens zu Beginn einer Bauzeit, und fallen die langen Zinsen in diesem Jahr spürbar, hältst du ein Darlehen, das für eine nicht mehr existierende Welt bepreist ist, mit einer Umschuldung samt eigenen Kosten als einzigem Ausweg. Vergleiche sauber, indem du den zweiten Abschluss gegen die erwartete Zinsdifferenz bepreist, und sei ehrlich: Du bewertest eine Zinsoption und wählst nicht zwischen zwei Verwaltungsvarianten.

Warum prüfen Banken vor jedem Abruf?

Weil hinter dem bereits ausgezahlten Geld nur Arbeit steht, die existiert — und die Bank keine andere Möglichkeit hat, das zu wissen. Eine Rechnung beweist, dass ein Unternehmer Geld verlangt hat; sie beweist nicht, dass die Gründung betoniert wurde. Die Abnahme verwandelt eine Behauptung in eine geprüfte Tatsache, bevor weiteres Geld fließt. Das schützt die Bank und, weniger offensichtlich, dich: Eine unabhängige Fachperson, die vor Freigabe der jeweiligen Zahlung bestätigt, dass die Stufe wirklich fertig ist, ist genau die Kontrolle, die eine Bauherrin sich wünschen und selten selbst beauftragen würde. Der praktische Rat lautet daher nicht, die Abnahmen zu erdulden, sondern sie mit deinen Interessen auszurichten: Verlange eine Kopie jedes Prüfberichts und behandle jede Abweichung zwischen dem Bescheinigten und dem Sichtbaren als Punkt, den man sofort anspricht und nicht am Ende.