Neuberechnung der Rate: die Option, die niemand nennt

Was die Neuberechnung mit dem Tilgungsplan macht

Drei Größen definieren ein Annuitätendarlehen: die Restschuld, der Zins und die Zahl der verbleibenden Raten. Die Rate ist keine vierte Eingabe, sondern das Ergebnis, und unser Artikel über die Annuitätenformel leitet es her. Eine Neuberechnung verändert genau eine der drei — sie senkt die Restschuld — und rechnet dann das Ergebnis neu. Der Zins bleibt, wo er war, was enorm zählt, wenn dein Zins besser ist als der am Markt. Der Endtermin bleibt, wo er war, und genau das unterscheidet die Neuberechnung von jeder Umschuldung.

Weil Zins und Restlaufzeit unverändert bleiben, hat die Arithmetik eine elegante Eigenschaft: die Rate sinkt exakt im Verhältnis des getilgten Kapitals. Unsere 60 000 € sind 16,02 Prozent der Restschuld von 374 443,91 €, und die Rate sinkt um 16,02 Prozent, von 2 528,27 € auf 2 123,15 €. Auch die Zinsersparnis ist proportional: 20 000 € hätten 20 512,43 € gespart, 60 000 € sparen 61 537,29 € und 100 000 € sparen 102 562,15 € — stets etwas mehr als das 1,0256-fache der Einzahlung. Kennst du diesen Multiplikator für dein eigenes Darlehen, kannst du jede Sondertilgung im Kopf bewerten.

Warum die Rate zu behalten fast dreimal so viel spart

Beide Varianten starten bei denselben 314 443,91 € zum selben Zins von 6,5 Prozent. Der Unterschied liegt darin, wofür du den Spielraum verwendest, den die Einzahlung geschaffen hat. Die Neuberechnung verwendet ihn für eine kleinere Rate: das Darlehen läuft weiterhin 300 Monate, und jeder dieser Monate trägt Zinsen auf eine Restschuld, die nicht schneller sinkt als vorher. Die Rate zu behalten verwendet den Spielraum für Zeit: dieselben 2 528,27 € decken nun jeden Monat mehr Kapital, die Restschuld fällt schneller, und das Darlehen ist nach 207,3 Monaten getilgt. Zinsen sind eine Belastung je Zeiteinheit auf eine Restschuld — 92,7 Monate davon zu streichen entfernt weit mehr, als die Belastung zu senken und die Zeit stehen zu lassen.

Der Preis der Neuberechnung lautet, ehrlich benannt, 112 821,95 € — die Mehrzinsen gegenüber dem Beibehalten der Rate. Was dieses Geld kauft, sind 405,12 € im Monat über 300 Monate, also 121 537,29 € Liquidität, die früher in deinen Händen ist. So formuliert ist es kein offensichtlich schlechtes Geschäft; es ist ein Liquiditätsgeschäft, und ob es 112 821,95 € wert ist, hängt vollständig davon ab, wofür die freigesetzte Liquidität da ist. Landet sie auf einem Sparkonto unter 6,5 Prozent, ist das Geschäft schlecht. Ist sie der Unterschied zwischen Zahlen und Nichtzahlen, ist es hervorragend, und die Zinsen sind der Preis dafür, nicht auszufallen.

Gegen eine Umschuldung hängt die Antwort am Endtermin

Eine Umschuldung ändert zwei Dinge gleichzeitig, und meist wird nur eines besprochen. Sie ändert den Zins — hier von 6,5 auf 6,0 Prozent, eine echte Verbesserung — und sie setzt die Zahl der Raten zurück, und dort versteckt sich der Schaden. Schulde die 314 443,91 € auf frische fünfundzwanzig Jahre um, sodass der Endtermin gleich bleibt, und du erhältst eine Rate von 2 066,49 € und sparst 78 535,87 €: in beiden Punkten besser als die Neuberechnung. Schulde denselben Betrag auf frische dreißig Jahre um, und die Rate sinkt weiter auf 1 922,96 €, während die Ersparnis auf 6 217,79 € einbricht. Gleicher Zins, gleiches Kapital, gleiche Gebühren. Fünf zusätzliche Zinsjahre haben 92 Prozent des Vorteils aufgezehrt.

Die ehrliche Rangfolge ist also keine einzige Reihenfolge. Gegen die beiden Varianten, die den Endtermin halten — Neuberechnung und laufzeitgleiche Umschuldung — und gegen das Beibehalten der Rate spart die Neuberechnung am wenigsten. Gegen eine Umschuldung, die auf dreißig Jahre zurücksetzt, spart sie zehnmal mehr. Entscheidend ist die Variable, die fast nie auf dem Vergleichsblatt steht: wie viele Monate Zinsen du zu zahlen zusagst. Immer wenn dir jemand eine niedrigere Monatsrate zeigt, lautet die erste Frage: über wie lange — und die zweite: was kostet das insgesamt.

Die Gebühr, und warum Banken das anbieten

Eine Neuberechnung kostet eine Bearbeitungsgebühr — meist einige hundert, eine Größenordnung unter den mehreren tausend, die eine Umschuldung an Bearbeitungs- und Abschlusskosten verlangt. In unserem Fall sind 300 € Gebühr 0,5 Prozent der Einzahlung, gegenüber angenommenen 2 Prozent der neuen Restschuld, also 6 288,88 €, für die Umschuldung. Es gibt keinen neuen Antrag, keine Bonitätsabfrage, kein Gutachten und keine neue Grundschuldbestellung — genau deshalb ist die Gebühr klein: das Darlehen wird nicht ersetzt, nur neu gerechnet. Die Servicing-Regeln von Fannie Mae beschreiben genau das: eine Neuamortisation der aktuellen Restschuld zum bestehenden Zins über die Restlaufzeit nach einer erheblichen Sondertilgung, dokumentiert auf einem Standardformular.

Kreditgeber bieten es an, weil es sie fast nichts kostet und etwas Teures verhindert. Ein Kreditnehmer, dessen Rate untragbar geworden ist, kann umschulden — und den Zinsstrom mitnehmen — oder, schlimmer, in Verzug geraten. Die Neuberechnung erhält das Darlehen zum ursprünglichen Zins und zur ursprünglichen Laufzeit und nimmt zugleich den Druck heraus; der Servicer behält einen leistenden Vermögenswert. Beachte, dass der Anreiz zugunsten der Bank läuft, wenn der Marktzins über deinem liegt: sie amortisiert ein Darlehen zu 6,5 Prozent viel lieber neu, als es an einen Wettbewerber zu 6,0 zu verlieren. Das ist kein Grund, dem Angebot zu misstrauen, aber ein Grund zu prüfen, ob eine laufzeitgleiche Umschuldung dir mehr genützt hätte.

Wann sie die richtige Antwort ist

Zwei Situationen machen die Neuberechnung eindeutig richtig, und sie haben dieselbe Form: ein Geldzufluss genau dann, wenn ein Liquiditätsproblem besteht. Die erste ist die klassische Zwischenfinanzierung. Du hast vor dem Verkauf gekauft und trägst zwei Wohnbelastungen; wenn die alte Immobilie abgewickelt ist, kommt eine große Summe herein, und die Verpflichtung, die du senken willst, ist die aus dem neuen Darlehen. Die Neuberechnung verwandelt den Erlös unmittelbar in eine niedrigere Rate auf ein bereits bewilligtes Darlehen — in Wochen und für einige hundert, ohne zweite Kreditprüfung zu einem Zeitpunkt, an dem deine Unterlagen mit zwei Darlehen schlecht aussähen.

Die zweite ist eine Einkommensänderung bei bereits laufendem Darlehen: Ruhestand, Wechsel in Teilzeit, ein Haushalt, der von zwei Einkommen auf eines fällt. Hier ist die Rate das Problem, und eine erneute Kreditprüfung ist genau das, was du nicht überstehen würdest, weil das neue Einkommen das bestehende Darlehen nicht trüge. Die Neuberechnung fragt nichts nach deinem Einkommen. Sie verlangt nur das Geld. Das ist ihre Stärke, und deshalb gehört die Option ins Gespräch, obwohl ihre Zinsersparnis die kleinste ist.

Nicht jedes Darlehen erlaubt es. Viele staatlich unterstützte Programme tun es nicht, variabel verzinste Darlehen oft ebenfalls nicht, und Servicer verlangen häufig eine Mindestsondertilgung und eine Mindestratensenkung, bevor sie tätig werden. In Kontinentaleuropa gibt es das Produkt unter diesem Namen meist gar nicht, weil das Äquivalent im Recht auf vorzeitige Rückzahlung steckt: leiste eine Teilrückzahlung, und der Vertrag lässt dich in der Regel zwischen Ratensenkung und Laufzeitverkürzung wählen — genau unsere ersten beiden Varianten. Was sich unterscheidet, ist nicht der Mechanismus, sondern die Maut — das französische Recht deckelt die Vorfälligkeitsentschädigung auf sechs Monatszinsen auf den zurückgezahlten Betrag oder 3 Prozent der Restschuld, je nachdem, was niedriger ist, und das deutsche Recht sieht eine Vorfälligkeitsentschädigung in gesetzlichen Grenzen vor. Stell deiner Bank drei Fragen: ist eine Neuberechnung zulässig, wie hoch ist der Mindestbetrag, und was kostet mich zuerst die Teilrückzahlung.

Häufige Fragen

Ändert die Neuberechnung meinen Zinssatz?

Nein, und genau darum geht es. Der Vertrag wird nicht ersetzt, also bleiben Zins, gegebenenfalls Referenzindex, Endtermin und alle übrigen Bedingungen unverändert. Nur Kapital und damit Rate bewegen sich. Das macht sie strikt besser als eine Umschuldung, wenn dein Zins unter dem Markt liegt — du behältst einen Zins, den du heute nicht bekämst — und strikt schlechter, wenn der Markt deutlich unter deinen Zins gefallen ist, weil du auf die Verbesserung verzichtest. Die Schwelle ist keine feste Punktzahl; rechne beides und vergleiche die Summe, nicht die Rate.

Kann ich mehrfach neu berechnen lassen?

Manchmal, und der Servicer entscheidet. Wo es zulässig ist, trägt jede Neuberechnung ihre eigene Gebühr und ihren eigenen Mindestbetrag, sodass eine Reihe kleiner Vorgänge meist unwirtschaftlich ist — die Gebühr ist fix, der Nutzen skaliert mit dem Betrag. Die kostenlose Alternative ist, Sondertilgungen zu leisten, wann immer Geld da ist, ohne eine Neuamortisation zu verlangen: die Laufzeit verkürzt sich von selbst, du sicherst dir die größere Zinsersparnis, und du kannst später eine einzige Neuberechnung beantragen, wenn sich deine Lage ändert. Diese Reihenfolge gibt dir das Beste aus beidem — zum Preis, in der Zwischenzeit nicht die niedrigere Rate zu haben.

Ist eine Neuberechnung dasselbe wie eine Kreditänderung?

Nein, und der Unterschied zählt für die Behandlung. Eine Neuberechnung ist eine freiwillige Neuamortisation, die du mit eigenem Geld bezahlst, während das Darlehen bedient wird; die Bedingungen außer dem Kapital bleiben unberührt, und der Servicer bearbeitet sie als Verwaltungsakt. Eine Änderung ist ein Eingriff in den Vertrag selbst — Zins, Laufzeit, mitunter Kapital — meist gewährt, weil der Kreditnehmer in oder nahe der Schwierigkeit ist, und sie kann anders gemeldet werden und Folgen haben, die eine Neuberechnung nicht hat. Bezeichnet ein Servicer dein Anliegen als Änderung, frag nach dem Warum und danach, was gemeldet wird.

Was, wenn ich die niedrigere Rate und die Zinsersparnis will?

Beides geht, nacheinander, und der Kniff ist: eine Neuberechnung senkt die geschuldete Rate, ohne dich am Mehrzahlen zu hindern. Lass neu berechnen, sodass die Verpflichtung auf 2 123,15 € fällt, und zahl in den Monaten, in denen du kannst, darüber hinaus. In Monaten, in denen du die alten 2 528,27 € zahlst, erhältst du exakt dieselbe Kapitalreduktion wie ohne Neuberechnung; in Monaten, in denen du nicht kannst, schuldest du nur 2 123,15 €. Der niedrigere Boden ist die Versicherung, der freiwillige Aufschlag ist die Ersparnis, und außer der Gebühr geht nichts verloren, wenn man beides hat.

Sollte die Summe überhaupt ins Darlehen?

Das ist eine eigene Entscheidung, und sie ist zuerst zu treffen. Ein Darlehen zu tilgen bringt dir seinen Zins, risikofrei und Steuerlage beiseite — hier 6,5 Prozent — verwandelt aber liquides Geld in Eigenkapital, das du nur durch Verkauf oder erneutes Beleihen unter einer Beleihungsgrenze erreichst, wie unser Artikel über Immobilien-Eigenkapital darlegt. Bevor du 60 000 € in ein Darlehen steckst, prüfe, ob genug Bargeld für Notfälle bleibt, die sonst zu Kreditkartenzinsen finanziert würden, und tilge jede Schuld, die teurer ist als das Baudarlehen. Nur was diese beiden Tests übersteht, gehört überhaupt in diesen Vergleich.