Grundstücke sind das am schwersten finanzierbare Gut

Vier fehlende Dinge, und jedes erklärt den Preis

Beginne mit dem, was die Bank wirklich prüft. Eine vermietete Wohnung wirft Miete ab, die den Kredit bedient, auch wenn sich die Lage der Kreditnehmerin ändert; ein Grundstück wirft gar nichts ab, jede Rate muss also aus anderswo verdientem Einkommen kommen. Ein Gebäude lässt sich in den meisten Steuersystemen gegen Einkünfte abschreiben und gibt der Eigentümerin einen Grund, es in einem schlechten Jahr zu halten; ein Grundstück in der Regel nicht. Ein Haus lässt sich gegen Feuer und Sturm versichern, die Sicherheit übersteht also die meisten Katastrophen; an einem Grundstück ist kaum etwas zu versichern, und sein Wert kann durch eine Planungsentscheidung vernichtet werden, die keine Police deckt. Und ein fertiges Haus hat einen großen, liquiden Käuferkreis, finanziert von einer ganzen Kreditbranche; ein Grundstück hat einen kleinen, der überwiegend bar zahlen oder dieselbe schwierige Finanzierung stemmen muss wie du.

Es gibt einen fünften, strukturellen Grund, der im amerikanischen Markt hinter den anderen vieren steht und viel über die Preise erklärt: Rohes Land ist keine zulässige Sicherheit für die Darlehen, die der Sekundärmarkt ankauft. Wer ein gewöhnliches Wohnbaudarlehen vergibt, kann es weiterverkaufen und Kapital recyceln; wer ein Grundstücksdarlehen vergibt, behält es in der Regel die ganze Laufzeit in der eigenen Bilanz. Ein Darlehen, das eine Bank halten muss, wird gegen ihre eigenen Kapitalkosten und ihren eigenen Appetit bepreist — daher die Dominanz lokaler Banken und Genossenschaften, die die Parzellen kennen, und daher die zwischen Instituten weit stärker schwankenden Konditionen als bei Immobiliendarlehen. Vergleichen zahlt sich hier mehr aus als fast irgendwo sonst in der Immobilienfinanzierung.

Roh, teilerschlossen, erschlossen — und was ein Grundstück dazwischen bewegt

Banken sortieren Grundstücke in Stufen und bepreisen jede anders; das Vokabular lohnt sich, denn es bestimmt unmittelbar das geforderte Eigenkapital. Rohes Land ist unberührt: keine rechtlich gesicherte Zufahrt, keine Straße, keine Versorgung, keine Vermessung und oft kein Nachweis, dass darauf überhaupt gebaut werden darf. Teilerschlossenes Land hat einiges davon — meist die Zufahrt und vielleicht einen Anschluss —, aber nicht das für den Bau nötige Bündel. Erschlossenes Land hat Straßenfront, Ver- und Entsorgung an oder nahe der Grenze, eine erfolgte Vermessung und, wo nicht kanalisiert wird, einen bestandenen Sickertest. Jede Stufe bringt die Parzelle näher an ein Haus, und Banken bepreisen sie entsprechend.

Was eine Parzelle eine Stufe hinaufbringt, ist meist ein Dokument und kein Bagger — und das ist das Nützlichste an diesem Abschnitt. Eine eingetragene Wegedienstbarkeit über das Nachbargrundstück kann aus einer eingeschlossenen Parzelle eine bebaubare machen. Die schriftliche Bestätigung eines Versorgers, dass ein Anschluss an der Grenze verfügbar ist und was er kostet, ändert die Stufe. Ein bestandener Sickertest ändert sie. Eine Teilungsgenehmigung oder eine geänderte Ausweisung im Bebauungsplan ändert sie stärker als alles andere. Kaufst du am unteren Ende der Leiter, führt der praktische Weg zur Finanzierung oft darüber, ein oder zwei dieser Dokumente vor dem Abschluss zu beschaffen statt danach — denn die Stufe wird in dem Moment beurteilt, in dem die Bank das Darlehen schreibt.

Der Vergleich, je geliehener Einheit statt je Monat

Die Monatsraten allein erzählen eine irreführende Geschichte, und es lohnt zu sehen, warum. Die 768,10 € des Grundstücksdarlehens gegen 606,79 € beim Immobiliendarlehen wirken wie ein Strafaufschlag — 126,58 Prozent der Immobilienrate —, doch die beiden Darlehen sind weder gleich groß noch gleich lang, der Vergleich ist also nicht gleichartig. Über fünf Jahre zahlt das Grundstücksdarlehen absolut sogar etwas weniger Zinsen, 30 036,26 € gegen 30 273,66 €, schlicht weil es 78 000 € umfasst und das Immobiliendarlehen 96 000 €.

Teile durch die Darlehenssumme, und das wahre Bild erscheint. Fünf Jahre Grundstücksdarlehen kosten 38,51 Prozent seines Kapitals an Zinsen; fünf Jahre Immobiliendarlehen kosten 31,54 Prozent des seinen. Diese Lücke von sieben Punkten, nicht die Monatsrate, ist der Preis von Zins und Laufzeit. Die kürzere Laufzeit spielt eines für dich: Sie tilgt viel schneller und führt in fünf Jahren 16 049,56 € Kapital zurück gegenüber 6 133,46 € beim Immobiliendarlehen. Du zahlst mehr je geliehenem Euro und baust dafür schneller Eigenkapital auf — ein echter Tausch und keine reine Strafe, allerdings ein Tausch zu den Bedingungen der Bank und nicht zu deinen.

Die Schlussrate — und wozu ihre Unterschrift dich verpflichtet

Die meisten Grundstücksdarlehen tilgen über eine Laufzeit und werden über eine viel kürzere fällig, und die Differenz zwischen beiden Zahlen ist die Schlussrate. Unser Darlehen tilgt, als liefe es fünfzehn Jahre — daher die Rate von 768,10 € —, wird aber nach fünf fällig, sodass mit der sechzigsten Rate der gesamte Restbetrag von 61 950,44 € auf einmal zu zahlen ist. Diese Zahl ist weder Strafe noch Überraschung: Sie ist schlicht das noch nicht getilgte Kapital und vom Tag der Unterschrift an berechenbar. Gefährlich wird sie dadurch, dass Menschen die Rate einplanen und nicht die Fälligkeit.

Eine Schlussrate zu unterschreiben verpflichtet dich, bis zu einem festen Datum eines von drei Dingen zu tun, und es lohnt, ehrlich zu sich zu sein, welches man plant. Du kannst umschulden, was heißt, in fünf Jahren eine Bank zu finden, die auf die Parzelle ein neues Darlehen schreibt — zu heute unbekannten Konditionen und abhängig von deiner dann bestehenden Lage. Du kannst tilgen, aus Ersparnissen oder dem Erlös von etwas anderem. Oder du kannst verkaufen, die Option, die der dünne Wiederverkaufsmarkt am unzuverlässigsten macht. Die vierte Möglichkeit — bauen, damit die Parzelle ein Haus und das Darlehen ein gewöhnliches Immobiliendarlehen wird — ist die, die die meisten Grundstückskäufer tatsächlich vorhaben, und sie verdient einen Plan mit Daten statt einer Absicht. Eine Schlussrate ist eine Frist, an die Geld geknüpft ist, und Fristen ohne Plan dahinter sind der Weg, auf dem Menschen Grundstücke verlieren, die sie hätten behalten können.

Bauleitplanung und Erschließung sind das meiste, was du kaufst

Zwei Parzellen gleicher Größe, Bodenbeschaffenheit und Aussicht können sich im Wert um ein Vielfaches unterscheiden, und der Unterschied liegt fast immer darin, was rechtlich gebaut werden darf und was der Anschluss kostet. Die Bauleitplanung entscheidet, ob die Antwort auf die erste Frage ein Haus, vier Häuser, eine Scheune oder nichts lautet — und diese Antwort setzt eine Behörde, die ihre Meinung ändern kann. Die Erschließung entscheidet die zweite: Eine Leitung an der Grenze ist ein bescheidener Kostenpunkt, eine einen halben Kilometer entfernt ein großer, und eine Parzelle, die sich nicht wirtschaftlich anschließen lässt, hat eine Wertobergrenze, so reizvoll sie auch sei.

Für eine Käuferin wird daraus eine kurze, unromantische Liste von Dingen, die vor der Geldbindung zu klären sind, und die Reihenfolge zählt. Lass dir die Ausweisung im Bebauungsplan schriftlich bestätigen — von der Behörde, nicht aus dem Exposé des Verkäufers. Kläre die rechtlich gesicherte Zufahrt und lass sie eintragen, statt sie dir über ein Feld hinweg zeigen zu lassen. Hol von jedem Versorger eine schriftliche Kostenangabe für den Anschluss bis zur Grenze. Wird nicht in die öffentliche Kanalisation entwässert, beauftrage den Bodentest und mache den Kauf von dessen Bestehen abhängig. Jeder dieser Punkte ist vor dem Abschluss billiger herauszufinden als danach, und jeder einzelne kann der Grund sein, warum ein scheinbares Schnäppchen von Anfang an richtig bepreist war.

Verkäuferfinanzierung — und ob dies überhaupt ein eigenes Produkt ist

Wo institutionelle Finanzierung schwierig ist, wird oft die Verkäuferin zur Kreditgeberin. Bei einer verkäuferfinanzierten Übertragung zahlt die Käuferin eine Anzahlung und dann Raten direkt an die Verkäuferin, die bis zur Tilgung eine Sicherheit behält. Der Reiz liegt auf beiden Seiten auf der Hand: Die Käuferin bekommt eine Finanzierung, die keine Bank geschrieben hätte, die Verkäuferin einen Preis und einen Einkommensstrom auf ein schwer verkäufliches Gut. Die Risiken liegen ebenso auf der Hand und gehören klar benannt. Die Bedingungen sind, was die Parteien vereinbaren — keine externe Prüfung schützt euch vor einer schlechten Struktur; das Eigentum der Verkäuferin und jede Belastung des Grundstücks gehören geprüft, denn wer die eigene Bank nicht mehr bedient, kann das Grundstück verlieren, das du kaufst; und die Urkunde muss fachkundig errichtet und ordnungsgemäß eingetragen werden, sonst ist die Position der Käuferin gegenüber Dritten womöglich nicht durchsetzbar.

Ob dir all das bekannt vorkommt, hängt stark davon ab, wo du bist, denn das eigenständige Grundstücksdarlehen ist weit eher ein nordamerikanisches als ein europäisches Produkt. In den Vereinigten Staaten ist es eine anerkannte Kategorie mit eigenen Stufen, eigener Bepreisung und eigenen Anbietern. In weiten Teilen Kontinentaleuropas wird der Kauf eines Baugrundstücks häufiger innerhalb eines größeren Vorhabens finanziert — Grundstück und Bau zusammen als eine Linie für ein Projekt, das bereits Pläne hat — oder schlicht aus Ersparnissen bezahlt, wobei Banken ungern auf unbebautes Land allein leihen und, wenn doch, deutlich niedrigere Beleihungsausläufe ansetzen. Kaufst du in einem europäischen Markt und erwartest das hier beschriebene Produkt, ist die nützlichere Frage an eine Bank nicht, wie hoch ihr Grundstückszins sei, sondern ob sie ein solches Darlehen überhaupt vergibt — und zu welchen Bedingungen sie das Grundstück stattdessen als Teil eines Bauvorhabens finanzieren würde.

Häufige Fragen

Warum ist das Eigenkapital so viel höher als bei einem Immobiliendarlehen?

Weil das Eigenkapital der Sicherheitspuffer der Bank ist und Grundstücke einen breiteren brauchen. Muss die Bank verwerten, wird der Verkauf langsam, der Käuferkreis klein und der erzielte Preis ungewiss — es braucht also ein dickeres Polster, damit das Darlehen sicher unter dem späteren Erlös liegt. Es gibt einen zweiten, seltener erörterten Grund: Das Eigenkapital prüft auch die Bindung. Wer 35 Prozent des Grundstückswerts eingebracht hat, gibt bei einer abgelehnten Bauvoranfrage deutlich seltener auf als jemand mit 5 Prozent — und Grundstücke sind genau dieser Art von Enttäuschung ungewöhnlich stark ausgesetzt. Beide Gründe weisen in dieselbe Richtung, weshalb diese Anforderung bei ansonsten sehr verschiedenen Häusern so einheitlich ist.

Kostet das Grundstücksdarlehen wirklich weniger Zinsen als das Immobiliendarlehen?

Über fünf Jahre absolut betrachtet: geringfügig — und der Vergleich ist eine Falle. Das Grundstücksdarlehen zahlt 30 036,26 € Zinsen gegen 30 273,66 € beim Immobiliendarlehen, aber nur, weil es 78 000 € umfasst und das andere 96 000 €. Je geliehener Einheit kostet das Grundstücksdarlehen 38,51 gegen 31,54 Prozent, und das ist das ehrliche Maß des Zinses, den du getragen hast. Das ist eine allgemeine Lehre über diesen Artikel hinaus: Absolute Zinssummen sind zwischen unterschiedlich großen Darlehen fast nie vergleichbar, und sobald sich zwei Darlehen in Kapital, Laufzeit oder beidem unterscheiden, sagt nur ein Verhältnis etwas aus. Willst du eine einzige Zahl zum Vergleich von Kreditkosten über ungleiche Darlehen hinweg, nimm die gezahlten Zinsen als Prozentsatz des Kapitals über den Zeitraum, in dem du die Schuld tatsächlich tragen willst.

Was ist ein Sickertest und warum verändert er den Preis so stark?

Er misst, wie schnell Wasser durch den Boden sickert, und entscheidet, ob eine Parzelle außerhalb der öffentlichen Kanalisation überhaupt eine eigene Entwässerung aufnehmen kann. Man gräbt ein Loch, füllt es mit Wasser und stoppt den Abfall: Boden, der zu langsam sickert, kann Abwasser nicht verteilen, und Boden, der zu schnell sickert, schickt es ins Grundwasser. Beides kann bedeuten, dass keine herkömmliche Anlage zulässig ist, und die Alternativen — eine Kleinkläranlage oder ein Anschluss an einen entfernten Kanal — können einen erheblichen Anteil des Grundstückspreises kosten. Deshalb hebt ein bestandener Test die Parzelle eine Stufe, und deshalb kauft man ein ungetestetes Grundstück vernünftigerweise unter der Bedingung eines selbst beauftragten Tests: Dann kostet ein schlechtes Ergebnis ein Honorar und kein unbebaubares Grundstück.

Welche realistischen Optionen habe ich, wenn die Schlussrate fällig wird?

Vier, und es lohnt, sie ehrlich zu ordnen, bevor du sie brauchst. Bauen ist der beste Ausgang, denn ein fertiges Haus verwandelt ein sperriges Grundstücksdarlehen in ein gewöhnliches Immobiliendarlehen, das jede Bank schreibt; ist das der Plan, muss die Baufinanzierung deutlich vor dem Fälligkeitstermin stehen, nicht an ihm. Das Grundstücksdarlehen selbst umzuschulden ist der übliche Rückfall und hängt von deiner Lage und dem Appetit der Bank zu jenem künftigen Zeitpunkt ab — beides nicht in deiner Hand. Aus Ersparnissen zu tilgen ist das Sicherste und am seltensten Verfügbare. Verkaufen ist die Option, die man immer für offen hält, und genau die untergräbt der dünne Markt, besonders unter einem Zeitdruck, den ein Käufer sieht. Der praktische Rat: Beginne mit der ersten oder zweiten mindestens zwölf Monate vor der Fälligkeit, denn jede dauert länger als gedacht, und das Einzige, was du dann nicht kaufen kannst, ist Zeit.

Ist Verkäuferfinanzierung eine gute Idee oder ein Warnsignal?

Beides ist möglich, und man unterscheidet es, indem man fragt, warum keine Bank im Bild ist. Manchmal ist die Antwort harmlos: Das Grundstück ist völlig in Ordnung, fällt aber in eine Kategorie, für die kein Institut ein Produkt hat, oder die Verkäuferin zieht aus Steuer- oder Nachlassgründen einen Zahlungsstrom einer Einmalsumme vor. Manchmal lautet die Antwort, dass professionelle Prüfer dieses Land angesehen und abgelehnt haben — eine Information, die dir gratis angeboten wird und die du nicht ignorieren solltest. Um es herauszufinden, prüfe selbst, in der Reihenfolge einer Bank: Eigentum, rechtlich gesicherte Zufahrt, planungsrechtliche Ausweisung, Anschlusskosten, Entwässerung. Übersteht das Grundstück das, kann Verkäuferfinanzierung ein wirklich guter Weg zum Eigentum sein. Willst du diese Arbeit lieber nicht tun, ist Verkäuferfinanzierung kein Weg, sie zu umgehen — sondern ein Weg, später dafür zu zahlen, sie ausgelassen zu haben. In jedem Fall: Urkunden fachkundig errichten und eintragen lassen; die Formlosigkeit, die diese Lösung reizvoll macht, ist genau die, die sie gefährlich macht.