¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?

La bruta divide la renta anual entre el precio, sin gastos. La neta resta antes los gastos — impuestos, seguro, gestión, mantenimiento, vacancia — dando lo que realmente conservas.

¿Uso el precio o el total invertido?

El total invertido es más honesto: suma gastos y reforma al precio. Baja algo la rentabilidad pero refleja el efectivo real comprometido, y hace más justas las comparaciones.

¿La rentabilidad incluye la cuota de la hipoteca?

No. La rentabilidad estándar se calcula antes de la financiación: mide el inmueble. Para el retorno sobre tu efectivo tras el préstamo, mira el cash-on-cash.

¿Una rentabilidad mayor es siempre mejor?

No necesariamente. Rentabilidades muy altas suelen implicar más riesgo — peores zonas, más vacancia, mayor mantenimiento. Equilibra rentabilidad con estabilidad de la renta y potencial de revalorización.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler (bruta y neta)

Publicado el 24/4/2026 · 3 min de lectura · Calculadoras inmobiliarias

Camille Laurent — Redactora de Finanzas en OneKitly

Fiscalidad · Finanzas personales

Verificado con 2 fuentes

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En resumen

La rentabilidad del alquiler es la renta anual de un inmueble como porcentaje de su precio. Rentabilidad bruta = (renta anual ÷ precio) × 100. Por ejemplo, un piso de 200 000 € alquilado a 900 € al mes renta 10 800 € al año, un 5,4 % bruto. La rentabilidad neta resta antes los gastos — IBI, seguro, gestión, mantenimiento, vacancia — para una medida más real.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler: la fórmula bruta (renta anual ÷ precio), la neta tras gastos, y qué es una buena rentabilidad.

Rentabilidad bruta: el filtro rápido

La rentabilidad bruta es el primer número rápido para comparar inmuebles. Multiplica la renta mensual por 12, divide entre el precio y multiplica por 100. Un piso de 200 000 € alquilado a 900 € da 10 800 € ÷ 200 000 € × 100 = 5,4 % bruto.

Como ignora los gastos, la rentabilidad bruta siempre sobrestima el retorno. Sirve para preseleccionar rápido, no para decidir — dos pisos con igual bruto pueden tener netas muy distintas al contar gastos.

Rentabilidad neta: el número que importa

La rentabilidad neta resta el coste real de tener el inmueble antes de dividir por el precio. Descuenta IBI, seguro, gestión, mantenimiento y una provisión por vacancia e impagos. Sobre 10 800 € de renta, si los gastos suman 2 900 € al año, la renta neta es 7 900 € y la neta es 7 900 € ÷ 200 000 € × 100 = 4,0 %.

La neta es lo que realmente conservas antes de financiación e impuestos: es la cifra a comparar con alternativas. Un inmueble atractivo en bruto puede volverse normal en neto al incluir gestión y mantenimiento con honestidad.

Qué es una buena rentabilidad

No hay una meta universal; una buena rentabilidad supera a los rendimientos seguros lo suficiente para justificar el esfuerzo y el riesgo. En ciudades caras, los precios son altos frente a las rentas: rentabilidades bajas pero apuesta por la revalorización. En zonas baratas, mayores rentabilidades pero más riesgo de vacancia.

El enfoque disciplinado: calcular la rentabilidad neta con gastos realistas, compararla con lo que ganarías en otro sitio, y solo entonces ponderar el potencial de revalorización.

Ejemplo calculado con nuestra herramienta

Calculadora de rentabilidad de alquiler

Datos

Precio del inmueble: 100.000,00 €
Gastos de compra (% del precio): 4
Obras antes de alquilar: 1,00 €
Alquiler mensual: 425,00 €
Vacío e impagos (% del año): 2
IBI (año): 1080,00 €
Seguro del propietario (año): 125,00 €
Gastos de comunidad no repercutibles (año): 300,00 €
Gestión del alquiler (% del alquiler cobrado): 3,5
Provisión de mantenimiento (% del alquiler): 2,5

Resultado

Rentabilidad bruta: 5,1 %
Rentabilidad neta: 3,07 %
Ingreso operativo neto (año): 3190,57 €
Capital invertido: 104.001,00 €

Estas cifras las produce la calculadora de abajo, no se escriben a mano — se recalculan cada vez que la herramienta cambia.

Rehacerlo con tus cifras →

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?: La bruta divide la renta anual entre el precio, sin gastos. La neta resta antes los gastos — impuestos, seguro, gestión, mantenimiento, vacancia — dando lo que realmente conservas.
¿Uso el precio o el total invertido?: El total invertido es más honesto: suma gastos y reforma al precio. Baja algo la rentabilidad pero refleja el efectivo real comprometido, y hace más justas las comparaciones.
¿La rentabilidad incluye la cuota de la hipoteca?: No. La rentabilidad estándar se calcula antes de la financiación: mide el inmueble. Para el retorno sobre tu efectivo tras el préstamo, mira el cash-on-cash.
¿Una rentabilidad mayor es siempre mejor?: No necesariamente. Rentabilidades muy altas suelen implicar más riesgo — peores zonas, más vacancia, mayor mantenimiento. Equilibra rentabilidad con estabilidad de la renta y potencial de revalorización.

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