Cobertura de cargos fijos: el ratio que miran un arrendador o un prestamista

Dos definiciones, y solo una está en tu contrato

La primera definición viene del análisis de crédito y es lo que entienden por cobertura de cargos fijos un manual, una metodología de rating o esta calculadora: toma el resultado de explotación, súmale los cargos fijos que se restaron para llegar a él, y divide por esos mismos cargos más los intereses. Opcionalmente añade al denominador el principal vencido. Es un test de rentabilidad disfrazado de test de cobertura: todo sale de la cuenta de resultados, y pregunta si el resultado comercial es un múltiplo cómodo de los compromisos que no desaparecen en un mal año.

La segunda vive en los contratos de préstamo y es un test de caja. Parte del resultado antes de intereses, impuestos y amortizaciones, resta la caja que el negocio debe gastar antes de poder pagar a un prestamista —la inversión que no está financiada, los impuestos realmente pagados, las distribuciones y la retirada del socio— y divide por intereses pagados, principal vencido y rentas. No son dos variantes de una misma medida. Una pregunta si la empresa es bastante rentable; la otra si la caja que queda tras el socio y Hacienda cubre la deuda. Una sociedad puede aprobar una y suspender la otra el mismo año, y ese año será uno de inversión fuerte.

Ambas son legítimas y ambas las usan interlocutores que no te dirán cuál. La regla no es, pues, preferir una, sino leer la cláusula de definiciones: en un contrato de crédito el ratio es lo que diga la sección de definiciones, y ese texto prevalece sobre cualquier convención de este artículo. Lo que sigue es una forma de leer esa cláusula, no un sustituto de leerla.

Qué cuenta como cargo fijo

Tres preguntas lo deciden. ¿El pago es contractual y no discrecional? ¿Está calendarizado, de modo que importe y fecha se conocen de antemano? ¿Se liquida en caja dentro del periodo? Todo lo que responda sí tres veces entra en el ratio. Eso admite intereses pagados, amortización contractual de principal, rentas y cuotas de arrendamiento de todo tipo, dividendos preferentes que la sociedad no puede saltarse, aportaciones obligatorias a un plan de recuperación de déficit de pensiones y —en una empresa dirigida por su dueño, y esta es la que los dueños rechazan— las retiradas con las que el hogar vive de verdad.

Suelen excluirse las disposiciones y devoluciones de una póliza revolving, porque son un saldo y no un calendario; la amortización final en un solo pago, cuya inclusión haría suspender a todo préstamo amortizable en su último año; las amortizaciones anticipadas voluntarias; y la renta variable ligada a las ventas, que es un reparto del éxito y no un cargo fijo. Cada uno de estos puntos es negociable y cada uno se ha redactado de las dos maneras, y por eso justamente la cláusula de definiciones importa más que el ratio. La versión del regulador es ilustrativa: la administración estadounidense de pequeñas empresas define el servicio de la deuda como los pagos futuros exigibles de principal e intereses de toda la deuda del negocio, incluido el nuevo préstamo, y trata rentas, retiradas del socio, inversión no financiada y partidas no recurrentes como ajustes justificados del flujo operativo, en el numerador y no en el denominador.

De ahí la única regla que nunca cede: un cargo fijo se resta en el numerador o se suma al denominador, nunca las dos cosas. La renta es donde esto descarrila, porque ya es un gasto dentro del resultado de explotación y dentro del EBITDA. Súmala al denominador sin devolverla al numerador y le habrás cobrado dos veces la misma tienda a la empresa. Con nuestras cifras, la versión coherente es 1.800 ÷ 1.180 = 1,53× y la duplicada 1.200 ÷ 1.180 = 1,02×. Ambas parecen plausibles sobre el papel. Solo una sobrevive a un covenant de 1,25.

Por qué las rentas van dentro, y qué hicieron las normas de arrendamientos

Un compromiso de arrendamiento es deuda en todos los aspectos que le importan a este ratio. Es contractual, está calendarizado, se paga en caja, no baja cuando baja la actividad, y no pagarlo le cuesta al negocio el local donde opera, una consecuencia más brusca que la mayoría de los impagos de crédito. La cobertura de intereses sola favorece, pues, a la empresa que lo alquila todo y penaliza a la que se endeudó para comprar los mismos activos: esa es toda la razón de ser de la versión de cargos fijos.

Luego la contabilidad se movió por debajo de la definición. Bajo la NIIF 16, desde 2019, un arrendamiento ya no es renta: el pago se parte en amortización de un derecho de uso e intereses de un pasivo por arrendamiento, ambos por debajo de la línea donde se detiene el EBITDA. El EBITDA publicado subió, pues, en todos los arrendatarios sin un euro más de actividad, y un covenant redactado como EBITDA sobre intereses más rentas se encontró con un numerador mayor y una línea de rentas que ya no existía en las cuentas. Bajo las reglas estadounidenses el balance se movió igual pero la cuenta de resultados no: un arrendamiento operativo conserva un gasto único reconocido de forma esencialmente lineal dentro de los gastos de explotación, así que el EBITDA no cambia. El propio FASB deja constancia de la diferencia: su modelo distingue arrendamiento financiero y operativo donde la NIIF 16 trata todos como el primero.

De ahí dos consecuencias para quien tenga un covenant anterior al cambio. Primero, la mayoría de los contratos redactados desde entonces llevan una cláusula que congela el marco contable: el ratio se calcula con las normas vigentes al firmar, digan lo que digan hoy las cuentas auditadas, lo que significa que la cifra del covenant y la publicada deben diferir y que el prestatario ha de llevar las dos. Segundo, los prestatarios franceses en cuentas individuales con el plan comptable général nunca tuvieron el problema: allí el crédit-bail no se capitaliza, las cuotas siguen siendo un gasto externo y cualquier definición que hable de rentas las encuentra. Si un mismo grupo publica en las dos bases, sus dos cálculos del mismo covenant no coincidirán, y es el contrato el que dice cuál es el covenant.

El bruteo por impuestos del que nadie habla

Los intereses son deducibles; la devolución de principal no. Una sociedad que debe devolver 400 € de capital tiene que ganar más de 400 € antes de impuestos para pagarlos: al 25 %, 400 ÷ 0,75 = 533 €. Si tu numerador es una cifra antes de impuestos, y en la definición clásica siempre lo es, dejar el principal a su valor nominal en el denominador infravalora lo que la empresa debe producir. Brútalo. Con nuestras cifras el denominador es 600 + 180 + 533 = 1.313 € y el ratio 1,52×; deja el principal en 400 € y el denominador es 1.180 € y el ratio 1,69×. La diferencia son 0,17× de holgura, más que la distancia entre un covenant de 1,10 y otro de 1,25.

Las definiciones de caja resuelven el mismo problema de otro modo, y no hay que acumular las dos. Parten del EBITDA y restan los impuestos realmente pagados: el numerador ya está neto de impuestos y el principal va al denominador por su valor nominal, que es justo lo que hacen las reglas de préstamo a pequeñas empresas al definir el servicio de la deuda como principal e intereses exigibles y el flujo operativo como EBITDA ajustado por los impuestos y distribuciones que salen de verdad. Bruta el principal sobre un numerador ya neto de impuestos y habrás gravado dos veces el mismo dinero.

El mismo año, ocho ratios

La empresa es la del resto de esta serie, con sus cargos fijos añadidos: resultado antes de intereses, impuestos, amortizaciones y rentas de 2.800 €, rentas de 600 €, amortizaciones de 800 € —o sea EBITDA de 2.200 € y EBIT de 1.400 €—, intereses de 180 €, principal vencido de 400 €, impuestos pagados de 300 €, inversión no financiada de 500 € y distribuciones de 200 €, a un tipo del 25 %. La tabla de abajo pasa ocho definiciones defendibles sobre esas cifras. Van de 1,02× a 7,78×, un rango más ancho que la distancia entre dos niveles de covenant que vayas a negociar nunca.

El par que hay que mirar fijamente es el quinto y el sexto: la forma clásica con principal bruteado da 1,52× y la forma de caja 1,53×. Coinciden hasta la centésima, y esa coincidencia es un accidente. Sube la inversión no financiada de 500 € a 900 € el año que viene, sin cambiar nada más, y la forma de caja cae a 1.400 ÷ 1.180 = 1,19× mientras la clásica no se mueve, porque la inversión le es invisible. Un covenant fijado en 1,25 sobre la definición de caja se incumple; el mismo covenant sobre la clásica se cumple, y el resultado de explotación tendría que caer un 26 % —de 1.400 € a 1.042 €— para llegar a él. Dos números que parecían intercambiables el primer año deciden la suerte del préstamo el segundo.

La tabla enseña además esto: sumar un cargo a ambos lados siempre arrastra el ratio hacia 1,00. Excluye la renta del numerador y del denominador y esta sociedad cubre su servicio de deuda 2,07 veces; vuelve a ponerla en los dos lados y la misma sociedad cubre sus cargos fijos 1,53 veces. Nada ha empeorado. El ratio simplemente tiene más del mismo dinero arriba y abajo de la raya, y toda fracción mayor que uno se encoge cuando sumas la misma cantidad a ambos términos. Por eso una empresa muy arrendataria siempre parece más tensa que una propietaria en un test de cargos fijos, y por eso un prestamista que quiera comparar inquilinos y propietarios tiene que usarlo igualmente.

Los niveles que se piden en la práctica, y qué prueba de verdad un arrendador

Los contratos de crédito privados fijan su propio nivel, y el rango que encontrarás en el mercado medio va de en torno a 1,10 a en torno a 1,25, más estrecho cuanto más rápido amortiza el préstamo o más pequeño es el prestatario. El suelo escrito más nítido del dominio público es el de la administración estadounidense de pequeñas empresas, cuyas reglas exigen una cobertura del servicio de la deuda de al menos 1,15 sobre base histórica o proyectada y de al menos 1 a 1 sobre base global, con un suelo rebajado a 1,10 a 1 en los préstamos 7(a) pequeños; allí el flujo operativo se define como EBITDA, ajustado con justificación por partidas que incluyen inversión no financiada, ingresos no recurrentes, distribuciones, rentas y la retirada del socio. Esas reglas se revisan: la versión numerada 50 10 8.1 entra en vigor el 1 de octubre de 2026 y sucede a la 50 10 8 del 1 de junio de 2025, así que comprueba cuál rige antes de citarle una cifra a nadie.

Un arrendador hace una pregunta más estrecha y suele hacerla con un ratio más simple: ¿cuántas veces cubre el resultado la renta sola? Con nuestras cifras, un resultado antes de rentas de 2.800 € cubre 600 € de renta 4,67 veces, o 3,67 veces si insistes en medirlo tras restar la renta, que es el mismo hecho dicho dos veces. El arrendador no está asegurando tu deuda, y por eso a menudo no aparecen ni intereses ni principal; está decidiendo si un inquilino que pierda un quinto de sus ventas seguirá pagando en el mes noveno de un mal año. Por eso el ratio rara vez es todo el test. Espera verlo junto a un examen del patrimonio, un aval de la matriz, una fianza de tres a doce meses de renta y unas cuentas depositadas lo bastante antiguas como para que la agencia de riesgos del arrendador las haya puntuado. Si tus cuentas van tarde, la puntuación baja y la fianza sube, y ningún ratio que calcules cambiará eso.

Preguntas frecuentes

¿Es la cobertura de cargos fijos lo mismo que el ratio de cobertura del servicio de la deuda?

No, aunque los nombres se usan con la ligereza suficiente como para que haya que leer la definición y no la etiqueta. La cobertura del servicio de la deuda mide la caja frente a la deuda sola: intereses más principal vencido. La cobertura de cargos fijos amplía el denominador a compromisos que no son deuda: las rentas ante todo, y luego dividendos preferentes, aportaciones obligatorias a pensiones y, en una empresa dirigida por su dueño, las retiradas. Con nuestras cifras, la medida solo de deuda es 2.200 ÷ 580 = 3,79× y la de cargos fijos 1,53×, y toda la distancia entre ambas es la renta. Donde más importan las dos es en un negocio muy arrendatario, porque una sociedad sin deuda y con treinta tiendas tiene una cobertura del servicio de la deuda infinita y una cobertura de cargos fijos perfectamente corriente.

¿Entra en el denominador la amortización final de una sola vez?

Casi siempre no, y la razón es aritmética: un préstamo con una gran cuota final suspende cualquier test de cobertura en su último año, porque se le pide a un año de actividad que cubra varios años de principal. Los contratos suelen definir, pues, el principal vencido como la amortización del periodo, excluida la cuota final, y tratan el riesgo de refinanciación en otro sitio: fecha de vencimiento, covenant de refinanciación o barrido de caja. Lee la cláusula igualmente, porque la exclusión es redacción y no ley, y un prestamista que la ha incluido te está diciendo algo sobre cómo debe terminar el préstamo. Si está incluida y no puedes cambiarla, modela el último año aparte: lo que el ratio mide allí no es tu negocio, sino si refinanciaste.

La cifra de mi prestamista y la de mi asesor no coinciden. ¿Quién se equivoca?

Probablemente ninguno, y la conciliación lleva una tarde. Recorre las diferencias en un orden fijo: la base de resultado (EBIT o EBITDA, y si se devuelve la renta); el tratamiento del principal (incluido o no, bruteado o no); qué arrendamientos cuentan; si se restan las retiradas del socio y la inversión; qué doce meses se miden, ya que los covenants suelen probarse de forma móvil mientras las cuentas son anuales; y si una cláusula de congelación contable obliga a calcular el covenant con normas derogadas. En nuestro ejemplo, solo esas elecciones producen 1,02×, 1,19×, 1,52×, 1,53×, 1,69×, 2,07×, 2,56×, 3,59× y 3,79×. Pon los dos cálculos uno al lado del otro, línea a línea, y la diferencia se nombrará sola. Luego escribe la versión acordada en tu paquete de reporte para que la discusión no vuelva cada trimestre.

¿Cambió la NIIF 16 mi covenant?

Cambió las cuentas que hay debajo, que no es lo mismo. Desde 2019 la renta de un arrendatario se parte en amortización e intereses: el EBITDA publicado subió y la línea de rentas desapareció. Si eso cambió tu covenant depende del contrato: la mayoría de las financiaciones modernas llevan una cláusula que congela el marco contable en la firma, en cuyo caso el covenant se calcula con el tratamiento antiguo y solo se movieron tus cuentas publicadas. Si el tuyo no la tiene, entonces el covenant sí se movió: normalmente a tu favor en un test de EBITDA y en tu contra en uno de cobertura de intereses, porque parte de la renta se volvió interés. Pide a tu prestamista confirmación escrita de qué base rige antes de la próxima fecha de prueba, no después.

¿Qué ratio le enseño a un arrendador que evalúa a mi sociedad como inquilina?

Enseña la cobertura de la renta, y de las dos maneras: antes y después de la renta en cuestión. Lo que importa no es la renta actual sino la que estás a punto de firmar, así que calcula el ratio con el nuevo contrato incluido y hazlo otra vez con un escenario de estrés en que las ventas caigan un quinto. Lleva las piezas sobre las que, si no, el arrendador supondrá lo peor: las últimas cuentas depositadas, un estado intermedio actualizado si las depositadas son viejas, el cuadro de deuda para que nadie duplique tus cuotas, y una nota sobre los compromisos de arrendamiento que no aparecen en el balance. Si el ratio es fino, dilo tú primero y trae lo que compensa: una fianza, un aval, una cláusula de salida más corta. Un arrendador que descubre una debilidad tras haber pedido garantías la cobrará mucho más cara que aquel a quien se la contaron.