Un 12 % de retorno sobre efectivo, y un 6 % para el mismo edificio

Lo que el ratio deja fuera, en ambos sentidos

Parte de los 9.000 pagados cada año al banco es principal, y esa parte no se pierde: convierte deuda en fondos propios y aquí es invisible, así que el retorno total del comprador apalancado queda infravalorado. En sentido contrario, el ratio ignora la caldera, el tejado y la instalación eléctrica, que llegan en bloques cada varios años y pueden consumir por sí solos el flujo de un año entero; ignora los impuestos, que no son los mismos para una sociedad y para un particular; e ignora si el inmueble vale más o menos de lo que costó. El retorno sobre efectivo mide bien una cosa concreta — cuánto trabaja la caja de este año — y sustituye mal a una rentabilidad.

Cuenta cada euro que salió de la cuenta en la compra

El denominador es el efectivo invertido, y casi siempre es mayor que la entrada. Impuestos de transmisión y honorarios notariales o jurídicos, la tasación, la comisión de apertura del préstamo, la obra hecha antes de que entrara el primer inquilino y los meses de costes de mantenimiento antes del primer alquiler forman parte de él. Sobre 50.000 de entrada esos extras añaden fácilmente diez o quince mil, lo que lleva un retorno del 12 % hacia el 9 %. Quien compare dos operaciones debería preguntar qué entró en el denominador antes de comparar los porcentajes, porque la cifra más optimista suele ser la que solo contó la entrada.

Preguntas frecuentes

¿En qué se diferencia de la tasa de capitalización?

La tasa de capitalización divide el ingreso operativo neto por el valor del inmueble — aquí 15.000 ÷ 250.000 = 6 % — e ignora deliberadamente cómo se financió la compra, lo que la hace útil para comparar edificios. El retorno sobre efectivo divide la caja que queda tras el préstamo por la caja aportada, lo que lo hace útil para comparar qué está haciendo el dinero propio del inversor. Ambos responden a preguntas distintas y coinciden solo para un comprador que no pidió nada prestado, que es exactamente la segunda línea de la tabla de arriba.

¿Debe tomarse el flujo del primer año o una media?

El primer año es lo que el ratio comunica por convención, y es el menos representativo — el alquiler es nuevo, nada se ha roto todavía y la provisión por desocupación es una hipótesis. Una media de varios años, con una reserva de mantenimiento y una desocupación realista dentro, da una cifra más baja y mucho más útil. Cita el primer año si la costumbre lo exige, pero decide sobre la media, y desconfía de todo anuncio donde no se muestren ambas.