El multiplicador de renta bruta no es una rentabilidad

Qué contiene el ratio y qué deja fuera a propósito

MRB = precio ÷ renta anual bruta. Esa es toda la definición. En nuestro inmueble trabajado, 300 000 € ÷ 25 000 € = 12,0. La cifra se lee a menudo en voz alta como doce años de renta, y de ahí viene la mayor parte del problema, porque esa lectura invita a oír un plazo de recuperación. No lo es. Un plazo de recuperación descontaría los gastos y actualizaría las rentas futuras; este no hace ninguna de las dos cosas. Es un múltiplo, de la misma familia que un ratio precio-beneficio calculado sobre la facturación en vez del beneficio — exactamente tan informativo como suena.

La lista de lo que omite no es una nota al pie; es la mayor parte de la inversión. La vacancia y los impagos, que convierten la renta teórica en renta cobrada. El impuesto sobre el inmueble, el seguro, la gestión, el mantenimiento y la provisión para el tejado que habrá que rehacer. Los suministros y gastos comunes que paga el propietario en vez del inquilino. La hipoteca, que suele ser la mayor salida individual. Y el impuesto sobre la renta, cuyo tratamiento de la amortización, la deducibilidad de intereses y los regímenes de alquiler varía lo bastante entre países como para invertir una clasificación por sí solo. El MRB no ve nada de eso. No es un defecto del ratio, es su diseño. El defecto es usarlo como si viera algo de eso.

Dos inmuebles, un mismo MRB, economías opuestas

El inmueble A es una casa recién reformada alquilada a una sola familia. El inquilino paga los suministros, la rotación es baja y el propietario presupuesta un 4 % de vacancia e impagos. El inmueble B es un bloque de pisos más antiguo en la misma ciudad, con calefacción incluida en la renta, contratos cortos y un 10 % presupuestado en vacancia e impagos. Ambos están a la venta por 300 000 €. Ambos cobran 25 000 € de renta teórica al año. Ambos marcan por tanto un MRB de exactamente 12,0, y una hoja de cribado que se detiene ahí los clasifica igual.

Desglosa las partidas y se separan de inmediato. A pierde 1 000 € por vacancia, paga 2 200 € de impuesto sobre el inmueble, 700 € de seguro, 1 500 € de mantenimiento, 1 920 € de gestión sobre los 24 000 € realmente cobrados y dota 180 € de provisión: 7 500 € en total, el 30 % de la renta bruta, lo que deja 17 500 € de ingreso neto de explotación y una tasa de capitalización del 5,83 %. B pierde 2 500 € por vacancia, paga 3 750 € de impuesto sobre una base mayor, 1 300 € de seguro por un edificio más antiguo, 2 400 € de calefacción y gastos comunes que los inquilinos no pagan, 2 000 € de mantenimiento y 1 800 € de gestión: 13 750 € en total, el 55 % de la renta bruta, lo que deja 11 250 € de ingreso neto y una tasa de capitalización del 3,75 %.

Añade la financiación y la brecha se vuelve un abismo. Pon un 25 % de entrada en cada uno — 75 000 € de fondos propios, un préstamo de 225 000 € al 6 % a 30 años — y el servicio anual de la deuda son 16 188 €. A produce 1 312 € de flujo de caja, un 1,75 % de rentabilidad sobre fondos propios. B produce menos 4 938 €: el propietario firma un cheque de unos 412 € cada mes por el privilegio de poseer el activo, un menos 6,58 % de rentabilidad. Mismo precio, misma renta, mismo MRB, y uno de los dos es una pequeña inversión con acarreo positivo mientras el otro es una factura mensual.

Dale la vuelta y sale la cifra que debería haber estado en el anuncio. Para que B ofreciera el 5,83 % de capitalización de A, su precio tendría que ser 11 250 € ÷ 0,05833 = 192 857 € — un MRB de 7,71. Al precio pedido de 300 000 €, quien paga un MRB de 12 por B está pagando 107 143 € más de lo que el ingreso de B sostiene, un 36 % del precio. El multiplicador no le avisó. No podía: nada dentro de él había cambiado.

El puente: por qué capitalización = (1 − ratio de gastos) ÷ MRB

Llamemos G a la renta bruta teórica anual, P al precio y E al ratio de gastos — pérdidas y gastos de explotación divididos entre G. Bastan dos definiciones. El ingreso neto de explotación es lo que queda de la renta tras esas pérdidas y gastos: NOI = G − E·G = G·(1 − E). Y la tasa de capitalización es ese ingreso sobre el precio: cap = NOI ÷ P. Sustituye la primera en la segunda: cap = G·(1 − E) ÷ P. Observa ahora que MRB = P ÷ G, así que G ÷ P = 1 ÷ MRB. Sustituyendo de nuevo: cap = (1 − E) ÷ MRB. No se ha supuesto nada; la identidad vale para todo inmueble, siempre.

Compruébalo en los dos inmuebles. A: (1 − 0,30) ÷ 12 = 0,05833, el 5,83 % calculado partida a partida. B: (1 − 0,55) ÷ 12 = 0,0375, el 3,75 % calculado partida a partida. La identidad reproduce exactamente el cuadro completo, porque es el cuadro completo, comprimido.

Esto es lo que hace utilizable el multiplicador, porque puede correrse al revés. Reordenado: E = 1 − cap × MRB. Fija la capitalización que exiges, lee el MRB del anuncio, y la identidad te da el ratio de gastos que el precio supone implícitamente. Con un MRB de 12 y un objetivo del 6 %, E = 1 − 0,06 × 12 = 0,28: el precio solo se sostiene si pérdidas y gastos quedan por debajo del 28 % de la renta bruta. Para el inmueble A, al 30 %, casi es cierto y la negociación va de unos miles. Para el inmueble B, al 55 %, no lo es ni de lejos, y ningún optimismo sobre el barrio cierra una brecha así.

El único trabajo que el MRB hace bien

Hay un uso real, y es estrecho: ordenar rápido una lista larga de inmuebles parecidos en un mismo mercado, con los dos únicos números que aparecen en todos los anuncios. Si miras cuarenta pisos de dos dormitorios del mismo barrio, construidos en la misma década, con los mismos usos de contrato y el mismo reparto de gastos, entonces el ratio de gastos es aproximadamente constante entre ellos. Y cuando E es constante, cap = (1 − E) ÷ MRB dice que la capitalización es una función estrictamente decreciente del MRB: multiplicador más bajo, rentabilidad más alta, sin excepciones. Ordenar por MRB es ordenar por rentabilidad. Eso es de verdad útil, y no cuesta nada.

El fallo se sigue mecánicamente de olvidar la palabra parecidos. Compara un piso donde el inquilino paga la calefacción con uno donde la paga el propietario, y E se mueve diez puntos o más. Compara una ciudad con un 2,5 % anual de impuesto sobre el valor catastral con otra donde la carga equivalente es una fracción de eso: en nuestro inmueble de 300 000 €, solo el impuesto pasa de 2 200 € a 7 500 €, lo que lleva E del 30 % al 51,2 % y hunde la capitalización del 5,83 % al 4,07 % — sin que el MRB se mueva una milésima. Compara una jurisdicción con renta regulada y preavisos largos frente a otra con renovación libre, y cambian tanto la línea de vacancia como la trayectoria de la renta. Compara países y añades amortización fiscal, reglas de deducibilidad e impuestos de transmisión. En cada una de esas comparaciones el multiplicador calla, y su silencio se parece exactamente a un asentimiento.

Cómo usar el multiplicador sin dejarse engañar

Úsalo como filtro, nunca como veredicto. Calcúlalo en todos los anuncios para reducir cien candidatos a diez, luego tíralo y construye una cuenta de explotación real para esos diez. Antes, corre la identidad al revés en cada uno — E = 1 − cap × MRB, a la capitalización que de verdad exiges — y anota el ratio de gastos implícito junto al precio pedido. Esa sola cifra derivada convierte la lista corta en afirmaciones comprobables: este vendedor te pide creer que este edificio funciona con el 28 % de su renta. A veces es plausible. A menudo, en cuanto pides los gastos del año pasado, deja de serlo.

Dos comprobaciones mecánicas merecen entrar en el hábito. Primera, asegúrate de que la renta del numerador y la renta con la que comparas son del mismo tipo: algunos mercados calculan el MRB sobre la renta teórica y otros sobre la efectivamente cobrada, y la segunda siempre es menor, así que siempre favorece al multiplicador. Segunda, comprueba el periodo. Un MRB calculado sobre renta mensual vale doce veces el anual — nuestro inmueble marca 12,0 en base anual y 144 en base mensual — y ambos se usan en países distintos sin que nadie anuncie el cambio. Un anuncio que declara un multiplicador de 15 en un mercado donde todos dicen 12 a veces es una anomalía y a veces un error de unidad.

Preguntas frecuentes

¿Es lo mismo el multiplicador de renta bruta que el ratio precio-alquiler?

Aritméticamente sí, cuando ambos se calculan sobre renta anual: precio ÷ renta anual. La diferencia es de uso. El ratio precio-alquiler se cita normalmente para una ciudad o un país entero, como indicador macro de lo caro que resulta comprar frente a alquilar, y se construye con precios medianos y rentas medianas que pertenecen a inmuebles distintos. El MRB se cita para un edificio concreto cuyo precio y renta se conocen ambos. No los mezcles nunca: un ratio precio-alquiler de ciudad no dice nada fiable sobre un anuncio concreto, y el MRB de un solo edificio no dice nada del mercado.

¿Qué es un buen MRB?

Ese número no existe, y cualquier artículo que te dé uno está vendiendo algo. Lo que vale un multiplicador dado depende por completo del ratio de gastos que hay detrás, que es justo lo que el multiplicador esconde. Un MRB de 12 es excelente en un arrendamiento comercial donde el inquilino paga impuestos, seguro y mantenimiento y E ronda el 5 % — eso es un 7,9 % de capitalización. Ese mismo 12 es pobre en un edificio antiguo sin ascensor, con calefacción incluida y E del 55 %, que da un 3,75 %. En vez de preguntar qué es bueno, invierte la identidad: a tu capitalización exigida, ¿qué ratio de gastos supone este precio, y puede el inmueble funcionar realmente con él?

¿El MRB debe usar la renta teórica o la realmente cobrada?

Existen ambas convenciones, y por eso hay que decir cuál se usó. El MRB estándar usa la renta bruta teórica — la que el inmueble produciría totalmente alquilado, a mercado. Usar en cambio la renta efectivamente cobrada da lo que a veces se llama MRB efectivo, y como lo cobrado siempre es menor, el multiplicador sale más alto y el inmueble parece peor. No es un defecto: para un edificio con vacancia crónica es la cifra más honesta. La trampa es comparar un inmueble cotizado sobre renta teórica con otro cotizado sobre renta cobrada, lo que fabrica una diferencia de la nada. Elige una convención para toda tu lista corta y no dejes nunca que la elija un anuncio por ti.

¿El MRB tiene en cuenta la hipoteca?

No, y la tasa de capitalización tampoco. Ambas son medidas sin apalancamiento: describen el inmueble, no al comprador. Es una virtud, porque permite que dos compradores con financiaciones distintas comparen el mismo activo sobre la misma base. La medida apalancada es la rentabilidad sobre fondos propios, que divide el flujo de caja tras el servicio de la deuda entre el dinero realmente invertido. En nuestro ejemplo separa los dos inmuebles mucho más brutalmente que la capitalización — 1,75 % frente a menos 6,58 % — porque el servicio de la deuda es una carga fija que amplifica cualquier diferencia de ingreso neto. Mira las dos: la capitalización dice qué compras, la rentabilidad sobre fondos propios dice si puedes sostenerlo.

¿Por qué los agentes citan el MRB si es tan débil?

Porque es la única medida de ingreso que puede calcularse desde un anuncio público. El precio y la renta pedida se publican; el recibo del impuesto del año pasado, la prima del seguro, las facturas de reparaciones y el estado de arrendamientos no. El MRB es lo que queda cuando tienes dos números y ningún acceso. Eso lo convierte en un primer filtro razonable y en una base de oferta pobre. En cuanto vas en serio con un inmueble, la petición que convierte un multiplicador en un análisis es corta y concreta: tres ejercicios de cuentas de ingresos y gastos, el estado de arrendamientos con vencimientos, el último recibo del impuesto y la renovación del seguro. Si un vendedor no los aporta, el ratio de gastos que te piden suponer es la respuesta a tu pregunta.