¿Hay que incluir los impuestos en el flujo de caja?

Calcula primero la cifra antes de impuestos, porque es la que puedes comparar entre inmuebles y países. Aplica después tu situación concreta, ya que la tributación de las rentas del alquiler depende de tu tramo, tu régimen y lo que puedas deducir — incluida, en muchos países, la parte de intereses del préstamo.

¿Es entonces inútil la rentabilidad bruta?

Inútil no, insuficiente sí. La rentabilidad bruta es un filtro rápido para cribar anuncios, y la tabla anterior la usa precisamente porque es la cifra que da todo anuncio. Se vuelve engañosa en cuanto comparas dos inmuebles con distintos gastos, distinta fiscalidad o distinto riesgo de desocupación, que es la mayoría de los pares.

¿Qué colchón de liquidez debe tener un alquiler?

Lo bastante para cubrir varios meses de cuotas y gastos sin renta alguna, más la mayor reparación que el edificio pueda necesitar de forma plausible. La inversión en alquiler falla mucho más por liquidez que por rentabilidad: la operación que se hunde suele ser la que cuadraba sobre el papel y no había apartado nada para tres meses vacíos y una caldera nueva el mismo año.

Cómo calcular el flujo de caja de un alquiler y la rentabilidad mínima para no perder

Publicado el 18/6/2026 · 5 min de lectura · Calculadoras inmobiliarias

Camille Laurent — Redactora de Finanzas en Allin

Fiscalidad · Finanzas personales

Verificado con 2 fuentes

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En resumen

El flujo de caja es la renta anual, menos los gastos de explotación, menos las cuotas anuales del préstamo. Toma un piso de 200 000 € alquilado por 850 € al mes: la renta anual son 10 200 €, los gastos suman 3 654 € contando el impuesto de bienes inmuebles, los gastos de comunidad no repercutibles, el seguro de propietario, un 7 % de gestión, un 5 % para obras y un 5 % de desocupación, de modo que el resultado neto de explotación es de 6 546 €. Un préstamo del 80 %, es decir 160 000 € al 3,5 % a 25 años, cuesta 801 € al mes o 9 612 € al año, lo que deja un flujo de caja de −3 066 € — unos −255 € cada mes de tu bolsillo. Con esas condiciones el equilibrio llega hacia el 7,1 % de rentabilidad bruta, y sube a cerca del 8,1 % si el tipo es del 5 %.

Un estudio luminoso con cocina equipada. — Max Vakhtbovych · Pexels · Pexels

El alquiler menos los gastos menos el préstamo. Con una hipoteca del 80 % al 3,5 % a 25 años, un alquiler solo equilibra a partir de un 7,1 % de rentabilidad bruta — aquí está el cálculo completo.

Los gastos que se olvidan

Tres provisiones separan una hoja de cálculo optimista de una realista, y ninguna aparece en un extracto bancario en un buen año. La desocupación es la primera: un mes vacío al año es un 8 % de la renta perdido, y un mes entre inquilinos es habitual. Las obras son la segunda: una caldera, un tejado o una cocina acaban llegando, y repartir ese coste entre todos los años es la única forma de verlo venir.

La tercera es la gestión, ya pagues a una agencia en torno al 7 % o la hagas tú. Hacerla tú no la vuelve gratis: convierte el coste en tiempo, y la cifra que comparas con otra inversión queda inflada por trabajo no remunerado. Mantén la línea en el cálculo aunque el dinero se quede en tu bolsillo.

Un flujo de caja negativo no es automáticamente un mal negocio

Parte de cada cuota amortiza capital, y esa parte no es un gasto: convierte caja en patrimonio propio. En el ejemplo, el primer año de un préstamo a 25 años al 3,5 % amortiza algo menos de 4 000 € de principal, así que un flujo de caja de −3 066 € aún aumenta el patrimonio neto. Lo que no hace es financiarse solo: hay que poder cubrir ese hueco cada mes, incluidos los meses en que además falla la caldera.

Lee, pues, las dos cifras juntas. El flujo de caja dice si la inversión es sostenible mes a mes; la tasa de capitalización y la formación de patrimonio dicen si merece la pena sostenerla. Una operación algo negativa en una ciudad cara con tipos bajos puede ser perfectamente racional, y una positiva en un mercado sin inquilinos no lo es.

Qué mueve el punto de equilibrio

La tabla muestra que el tipo de interés hace casi todo el trabajo: la rentabilidad bruta exigida sube del 6,2 % con un tipo del 2 % al 8,1 % con el 5 %, a igual plazo y entrada. El plazo pesa casi tanto — acortar de 25 a 20 años eleva la exigencia del 7,1 al 8,0 %, porque el mismo capital se amortiza más rápido.

La palanca que controlas más directamente es la entrada. Cada punto de financiación que quitas recorta la cuota anual, así que una entrada mayor vuelve positivo un flujo negativo sin cambiar nada del inmueble. Es un compromiso real, no una ganancia gratis: el dinero empleado no está invertido en otro sitio, y la rentabilidad que genera dentro de la operación es solo el tipo del préstamo que evitas pagar.

Rentabilidad bruta de equilibrio

La rentabilidad bruta necesaria para equilibrar, con préstamo del 80 % del precio
Tipo y plazo	Rentabilidad bruta de equilibrio
2,0 % a 25 años	6,2 %
3,5 % a 25 años	7,1 %
3,5 % a 20 años	8,0 %
5,0 % a 25 años	8,1 %
6,5 % a 30 años	8,6 %

Ejemplo calculado con nuestra herramienta

Calculadora de flujo de caja de alquiler

Datos

Alquiler mensual: 850,00 €
Vacío e impagos (% del año): 5
Cuota mensual del préstamo: 700,00 €
IBI (año): 1200,00 €
Seguro del propietario (año): 250,00 €
Gastos de comunidad no repercutibles (año): 600,00 €
Gestión del alquiler (% del alquiler cobrado): 7
Mantenimiento corriente (% del alquiler): 5
Provisión de obras mayores (% del alquiler): 3
Capital aportado (entrada y gastos): 60.000,00 €

Resultado

Flujo mensual: -187,86 €
Flujo anual: -2254,30 €
Ingreso operativo neto (año): 6145,70 €
Cobertura de la deuda (DSCR): 0,732
Rentabilidad sobre fondos propios: -3,76 %
Ocupación de equilibrio: 117,1 %

Estas cifras las produce la calculadora de abajo, no se escriben a mano — se recalculan cada vez que la herramienta cambia.

Rehacerlo con tus cifras →

Preguntas frecuentes

¿Hay que incluir los impuestos en el flujo de caja?: Calcula primero la cifra antes de impuestos, porque es la que puedes comparar entre inmuebles y países. Aplica después tu situación concreta, ya que la tributación de las rentas del alquiler depende de tu tramo, tu régimen y lo que puedas deducir — incluida, en muchos países, la parte de intereses del préstamo.
¿Es entonces inútil la rentabilidad bruta?: Inútil no, insuficiente sí. La rentabilidad bruta es un filtro rápido para cribar anuncios, y la tabla anterior la usa precisamente porque es la cifra que da todo anuncio. Se vuelve engañosa en cuanto comparas dos inmuebles con distintos gastos, distinta fiscalidad o distinto riesgo de desocupación, que es la mayoría de los pares.
¿Qué colchón de liquidez debe tener un alquiler?: Lo bastante para cubrir varios meses de cuotas y gastos sin renta alguna, más la mayor reparación que el edificio pueda necesitar de forma plausible. La inversión en alquiler falla mucho más por liquidez que por rentabilidad: la operación que se hunde suele ser la que cuadraba sobre el papel y no había apartado nada para tres meses vacíos y una caldera nueva el mismo año.

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Fuentes

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