Vender una segunda vivienda: solo uno de estos tres países premia el tiempo

La palabra «reducción por antigüedad» hace mucho trabajo que no debería

Los consejos inmobiliarios escritos para un mercado se exportan a otro y el vocabulario sobrevive al viaje aunque la norma no. «Mantenlo el tiempo suficiente y el impuesto desaparece» es cierto en Francia y falso en España, y en Portugal es cierto por una razón completamente distinta que produce una cifra completamente distinta. Quien presupueste una venta en dos de estos países con un solo modelo mental se equivocará al menos en uno.

Conviene ser preciso sobre para qué sirve cada mecanismo. Una reducción por antigüedad es una decisión política para premiar la tenencia larga y amortiguar la tributación de ganancias nominales. Un coeficiente de inflación pretende gravar solo la ganancia real. Una exclusión porcentual fija es un compromiso tosco que no hace bien ninguna de las dos cosas pero es barato de administrar. Francia eligió lo primero, Portugal lo segundo y lo tercero juntos, y España eligió gravar íntegramente la ganancia nominal, decisión que tomó explícitamente en 2014 al derogar la actualización que antes tenía.

Francia: dos reducciones que corren a distinta velocidad sobre la misma ganancia

Una ganancia inmobiliaria francesa soporta un 19 % de impuesto sobre la renta y un 17,2 % de cotizaciones sociales, y cada uno tiene su propio calendario de reducción. Ambos empiezan a contar después del quinto año completo de tenencia, por lo que vender en el año cinco cuesta exactamente lo mismo que vender en el año uno. Desde el año seis la reducción de renta avanza un 6 % de la ganancia al año: llega al 96 % en el año veintiuno, y un último 4 % en el veintidós la lleva al 100 %. La reducción de cotizaciones avanza un 1,65 % anual en ese mismo tramo, llegando al 26,4 % en el año veintiuno, luego un 1,60 % el veintidós y un 9 % anual desde el veintitrés, alcanzando el 100 % solo en el año treinta.

La consecuencia práctica es un acantilado entre el año veintidós y el treinta que pilla a mucha gente. A los veintidós años desaparece la mitad de renta y el vendedor siente el alivio; la mitad de cotizaciones sigue intacta al 72 %, que sobre una ganancia de 150.000 € son 18.576 €. Esos últimos ocho años borran el resto al 9 % anual, cuatro o cinco veces más rápido que el tramo anterior. Si la venta es realmente flexible y el inmueble tiene entre veintidós y treinta años de tenencia, la aritmética de esperar merece hacerse en serio.

España: el alivio que la gente recuerda dejó de aplicarse a las compras en 1994

España sí tuvo coeficientes reductores, y su recuerdo es notablemente duradero. Bajo el régimen transitorio que los sobrevive, solo se aplican a bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994; solo a la parte de la ganancia que se considera generada hasta el 19 de enero de 2006; y solo mientras el valor de transmisión acumulado del vendedor, contado en todas las ventas desde el 1 de enero de 2015 que hayan aplicado la reducción, se mantenga por debajo de 400.000 €. Un piso comprado en 2005, o 2015, o 2024 no obtiene nada de eso.

Lo que queda es un gravamen sencillo de la ganancia nominal en la escala del ahorro: 19 % sobre los primeros 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima, con el tramo superior añadido por la Ley 7/2024. Sobre una ganancia de 150.000 € son 33.380 €, un 22,25 % efectivo. Compáralo con los 22.265 € franceses tras veinte años de tenencia y el orden se invierte según cuánto tiempo se haya tenido el inmueble, que es exactamente la cuestión.

Portugal: un coeficiente de inflación y luego desaparece la mitad de la ganancia

El artículo 50 del código portugués del impuesto sobre la renta dice que el valor de adquisición se corrige con coeficientes aprobados cada año por orden ministerial, siempre que hayan pasado más de 24 meses entre la adquisición y la transmisión. La orden para transmisiones de 2025 se publicó el 11 de noviembre de 2025 y sitúa 2006 en 1,34, 2011 en 1,24, 2016 en 1,19, 2021 en 1,16 y 2024 en 1,00. La orden para transmisiones de 2026 sigue el mismo ritmo anual y no estaba publicada al redactar esto, de modo que un vendedor de 2026 aún no puede calcular la cifra exacta: el mecanismo es seguro, el coeficiente no.

El segundo paso cambia la forma misma de la respuesta. El artículo 43 del mismo código dispone que el saldo de ganancias y pérdidas inmobiliarias se «considera solo en el 50 % de su valor». Desde la Lei 24-D/2022 esa mitad se aplica a los no residentes en igualdad con los residentes, tributando el saldo en la escala progresiva general y no a tipo fijo, y computándose la renta mundial del no residente para fijar el tipo medio. En nuestro ejemplo —comprado por 200.000 € en 2006, vendido por 350.000 € en 2025— la ganancia nominal de 150.000 € pasa a 82.000 € tras el coeficiente y a 41.000 € tras la reducción a la mitad, antes de cualquier gasto de adquisición y obra deducible.

Las exenciones que ganan a cualquier reducción

Antes de optimizar una reducción, comprueba si la venta no está directamente exenta. Los tres países eximen o alivian mucho la venta de la vivienda principal, con definiciones que difieren en el detalle y son estrictas con la ocupación efectiva. Portugal va más allá y exime la ganancia de vivienda principal reinvertida en otra vivienda principal dentro del plazo legal, con una vía aparte para vendedores de 65 años o más o ya jubilados que coloquen el producto en un producto de pensiones elegible. España tiene su propia exención por reinversión en vivienda habitual y un alivio ligado a la edad para vendedores mayores. Nada de esto se aplica a una segunda vivienda, que es justo por lo que la cuestión de la reducción solo surge ahí.

Lo segundo que vale más que la reducción es la propia base de adquisición. Los tres sistemas permiten sumar los gastos de compra y ciertas obras de mejora al precio pagado, lo que reduce la ganancia en origen en lugar de recortarle un porcentaje después, y cada euro añadido a la base vale su tipo marginal completo, mientras que un año de reducción vale unos pocos puntos. Guarda las escrituras, los recibos del impuesto de transmisiones y las facturas de obra. Sus reglas sobre qué cuenta y qué prueba se exige difieren, así que la instrucción práctica es universal: guardarlo todo y preguntar qué es elegible antes de la obra y no después de la venta.

Preguntas frecuentes

¿La reducción francesa se aplica a un vendedor no residente?

Las reducciones por antigüedad se calculan igual sea cual sea la residencia del vendedor, porque van unidas al inmueble y a las fechas, no a la persona. Lo que cambia para un no residente es la maquinaria alrededor: el gravamen puede recaudarse en el momento de la venta mediante un representante fiscal, y que las cotizaciones se apliquen al tipo pleno o al tipo reducido de solidaridad depende del régimen de seguridad social al que pertenezca el vendedor. Pregunta por la obligación de representante antes de redactar la escritura, no después.

¿Cuenta un año incompleto en la reducción francesa?

No. La reducción se acumula por años completos de tenencia contados desde la fecha de adquisición, así que una venta once meses y tres semanas después de un aniversario lleva la misma reducción que una del día siguiente al aniversario. Cuando la venta es discrecional, comprobar la fecha de adquisición en la escritura antes de fijar la fecha de firma es de las planificaciones más baratas que existen: unas semanas pueden valer un 6 % de toda la ganancia solo en renta.

Si España no tiene reducción, ¿la inflación hace que tribute por una pérdida?

En términos reales puede ocurrir, y es la consecuencia directa de una decisión política deliberada: España suprimió la actualización de los valores de adquisición para transmisiones desde el 1 de enero de 2015 y grava la ganancia nominal. Un inmueble que solo siguió a los precios durante veinte años produce igualmente ganancia gravable. Es lo más importante que debe interiorizar un propietario acostumbrado al sistema francés o portugués antes de modelar una venta española, porque la intuición importada de cualquiera de los dos subestimará la factura.

¿Dónde encuentro el coeficiente portugués del año en que vendo?

En el Diário da República. Cada año se publica hacia el final una portaria con los coeficientes aplicables a los bienes transmitidos durante ese año, indexados por año de adquisición. La que cubre las transmisiones de 2025 es la Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de noviembre de 2025. Como la orden aparece tarde dentro del año que cubre, quien firme en el primer semestre trabaja con un coeficiente que aún no existe: usa el del año anterior como aproximación y cierra con el publicado al presentar la declaración.

¿Puede una pérdida en un inmueble compensar una ganancia en otro?

Los tres sistemas divergen mucho aquí, por eso conviene comprobarlo antes y no después. Portugal es el más generoso por construcción: el artículo 43 habla del saldo entre ganancias y pérdidas realizadas el mismo año, así que la compensación está en la definición. España permite imputar pérdidas contra ganancias dentro de la base del ahorro con sus propias reglas de orden y de compensación en años siguientes. Francia es la más restrictiva en inmuebles: una pérdida en una transmisión no suele ser imputable contra una ganancia en otra. Nunca des por hecha una regla de compensación global que tenga tu país de residencia y no el del inmueble.