Cómo presupuestar una reforma sin una sola cifra inventada

Por qué no hay una cifra única y qué dar en su lugar

Dos reformas de la misma superficie pueden diferir en un factor de diez, porque la palabra abarca desde la pintura hasta mover un muro de carga. Quien da una sola cifra para una reforma está presupuestando o bien un alcance que ha decidido por ti, o bien la cifra que querías oír. El único presupuesto defendible es una lista de decisiones, cada una con su horquilla, sumadas.

El precio por metro cuadrado solo ayuda una vez fijada la profundidad de la obra. Sobre la base de 1 300 €/m², 90 m² son 117 000 € — pero esa cifra describe una reforma integral de gama media, no un lavado de cara de 300 a 700 € ni una reforma pesada de 2 000 a 3 500 €. Enuncia primero la profundidad, luego la superficie, luego la horquilla. Un presupuesto que nombra su alcance se puede discutir; uno que solo da un total, no.

La mano de obra es la partida dominante y la volátil

En la mayoría de las obras la mano de obra es más o menos la mitad del total, y más en cuanto hay demolición, rozas o yesería. Es además la partida que no se compara como se comparan azulejos: una tarifa diaria refleja la demanda local, y en un mercado tenso los buenos están cogidos y los disponibles lo están por algo. En el ejemplo de 117 000 €, la mitad son 58 500 €, así que una variación del 20 % en las tarifas mueve por sí sola el total en 11 700 € — un 10 % aproximadamente.

Por eso tres presupuestos sobre el mismo alcance escrito difieren habitualmente en un tercio o más, y por eso un presupuesto muy por debajo del resto es información y no una ganga. Compara presupuestos solo cuando valoran la misma lista de trabajos en el mismo orden de ejecución; si no, comparas alcances y no precios, y el más barato suele ser el que se dejó algo fuera.

La provisión para imprevistos es una partida, no un impuesto al optimismo

Una inspección mira superficies. No ve una vigueta podrida bajo un suelo, un desagüe fisurado bajo una solera, una instalación anterior a la norma actual tras un enlucido sano, ni la humedad que la pintura del anterior propietario tapaba. No son sucesos raros: son el resultado normal de abrir un edificio antiguo, de ahí que la horquilla correcta sea del 10 al 20 % — más cerca del 10 en un edificio reciente con alcance estrecho, más cerca del 20 en cuanto hay preguerra o estructura.

Inscríbela en el presupuesto como partida propia, guárdala en efectivo y no como margen de una línea de crédito, y considera lo que sobreviva al final como un ahorro real. La alternativa — descubrir la cifra en la semana seis, con el suelo levantado — es cuando una reforma se convierte en una decisión de endeudamiento tomada con prisa, la forma más cara de financiar nada.

Preguntas frecuentes

¿La reforma añadirá su coste al valor del inmueble?

Normalmente no euro por euro. La obra que elimina un defecto que el comprador descontaría igualmente — cubierta al final de su vida, instalación eléctrica obsoleta, mala calificación energética — recupera la mayor parte de su coste. La que refleja tu gusto, rara vez, y todo gasto que sitúa la vivienda muy por encima del precio techo de su calle es el que menos recupera. Presupuesta una reforma primero como consumo y después como inversión.

¿Sale más barato hacerlo todo de una vez o por fases?

Todo de una vez sale normalmente más barato por unidad de obra, porque instalar, proteger y limpiar la obra se paga una vez y no cuatro, y porque los gremios se encadenan en lugar de reabrir acabados. Las fases solo ganan cuando evitan endeudarse, lo que es un argumento de financiación y no de obra — y la comparación debe hacerse explícitamente en esos términos.

¿Cuánto deben costar el proyecto y las licencias?

Cuenta con honorarios del orden del 8 al 15 % del importe de la obra para un proyecto que exija planos y dirección facultativa, más las tasas de licencia e inspección aplicables donde estés. En el ejemplo con cifras eso es una cantidad real, y es la partida que más se olvida en un primer presupuesto — y reaparece como sorpresa en el segundo.