Calculadora de intercambio 1031 (EE. UU.)

El intercambio 1031 de EE. UU. permite a un inversor inmobiliario diferir el impuesto sobre plusvalías reinvirtiendo lo obtenido de una venta en un inmueble de reemplazo. Calcula la base ajustada, la ganancia realizada y el «boot» imponible del efectivo o deuda no reinvertidos — y muestra la ganancia diferida y el impuesto que pagarías si simplemente vendieras.

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¿Necesitas Base ajustada, Ganancia realizada, Boot en efectivo, Boot hipotecario (alivio de deuda), Ganancia reconocida (boot imponible), Ganancia diferida, Impuesto si se vende (sin intercambio), Impuesto sobre el boot (con intercambio), Impuesto diferido (ahorro)? La Calculadora de intercambio 1031 (EE. UU.) lo obtiene a partir de Precio de venta del inmueble cedido, Costes de venta (comisión, cierre), Precio de compra original, Mejoras de capital, Depreciación acumulada, Hipoteca cancelada (cedido), Precio del inmueble de reemplazo, Nueva hipoteca (reemplazo), Tasa federal de plusvalías, Tasa de impuesto estatal, ¿Incluir NIIT del 3,8 %? en un paso. Por ejemplo, con Precio de venta del inmueble cedido = 700.000,00 €, Costes de venta (comisión, cierre) = 42.000,00 €, Precio de compra original = 400.000,00 €, Mejoras de capital = 50.000,00 €, Depreciación acumulada = 90.000,00 €, Hipoteca cancelada (cedido) = 250.000,00 €, Precio del inmueble de reemplazo = 800.000,00 €, Nueva hipoteca (reemplazo) = 350.000,00 €, Tasa federal de plusvalías = 20 %, Tasa de impuesto estatal = 5 % y ¿Incluir NIIT del 3,8 %? = Sí (3,8 %) devuelve Base ajustada = 360.000,00 €, Ganancia realizada = 298.000,00 € y Boot en efectivo = 0,00 €.

Cómo usarlo

Introduce tus valores: Precio de venta del inmueble cedido, Costes de venta (comisión, cierre), Precio de compra original, Mejoras de capital, Depreciación acumulada, Hipoteca cancelada (cedido), Precio del inmueble de reemplazo, Nueva hipoteca (reemplazo), Tasa federal de plusvalías, Tasa de impuesto estatal, ¿Incluir NIIT del 3,8 %?.
Consulta el resultado al instante: Base ajustada, Ganancia realizada, Boot en efectivo, Boot hipotecario (alivio de deuda), Ganancia reconocida (boot imponible), Ganancia diferida, Impuesto si se vende (sin intercambio), Impuesto sobre el boot (con intercambio), Impuesto diferido (ahorro).

Preguntas frecuentes

¿Cómo funciona la Calculadora de intercambio 1031 (EE. UU.)?

Parte de Precio de venta del inmueble cedido, Costes de venta (comisión, cierre), Precio de compra original, Mejoras de capital, Depreciación acumulada, Hipoteca cancelada (cedido), Precio del inmueble de reemplazo, Nueva hipoteca (reemplazo), Tasa federal de plusvalías, Tasa de impuesto estatal y ¿Incluir NIIT del 3,8 %? para deducir Base ajustada, Ganancia realizada, Boot en efectivo, Boot hipotecario (alivio de deuda), Ganancia reconocida (boot imponible), Ganancia diferida, Impuesto si se vende (sin intercambio), Impuesto sobre el boot (con intercambio) y Impuesto diferido (ahorro). El cálculo es en vivo mientras escribes, así que el resultado se actualiza con cada cambio.

¿Qué valores pide la calculadora?

11 valores: Precio de venta del inmueble cedido (€), Costes de venta (comisión, cierre) (€), Precio de compra original (€), Mejoras de capital (€), Depreciación acumulada (€), Hipoteca cancelada (cedido) (€), Precio del inmueble de reemplazo (€), Nueva hipoteca (reemplazo) (€), Tasa federal de plusvalías (%), Tasa de impuesto estatal (%) y ¿Incluir NIIT del 3,8 %?. No hace falta nada más — ni cuenta, ni subir archivos.

¿Cómo es un cálculo típico?

Con Precio de venta del inmueble cedido = 700.000,00 €, Costes de venta (comisión, cierre) = 42.000,00 €, Precio de compra original = 400.000,00 €, Mejoras de capital = 50.000,00 €, Depreciación acumulada = 90.000,00 €, Hipoteca cancelada (cedido) = 250.000,00 €, Precio del inmueble de reemplazo = 800.000,00 €, Nueva hipoteca (reemplazo) = 350.000,00 €, Tasa federal de plusvalías = 20 %, Tasa de impuesto estatal = 5 % y ¿Incluir NIIT del 3,8 %? = Sí (3,8 %), la calculadora devuelve Base ajustada = 360.000,00 €, Ganancia realizada = 298.000,00 € y Boot en efectivo = 0,00 €. Estas cifras salen de esta misma herramienta: introduce los mismos valores para reproducirlas.

¿Cuánto cambia el resultado con otros valores?

Bastante. Con Precio de venta del inmueble cedido = 1.400.000,00 €, Costes de venta (comisión, cierre) = 46.200,00 €, Precio de compra original = 800.000,00 €, Mejoras de capital = 100.000,00 €, Depreciación acumulada = 180.000,00 €, Hipoteca cancelada (cedido) = 500.000,00 €, Precio del inmueble de reemplazo = 1.600.000,00 €, Nueva hipoteca (reemplazo) = 700.000,00 €, Tasa federal de plusvalías = 22 %, Tasa de impuesto estatal = 6 % y ¿Incluir NIIT del 3,8 %? = No, Base ajustada pasa de 360.000,00 € a 720.000,00 €: por eso conviene probar varios escenarios en lugar de fiarte de una sola cifra.

¿Qué opción de «¿Incluir NIIT del 3,8 %?» debo elegir?

Puedes elegir entre « Sí (3,8 %) » y « No ». Cada opción cambia lo que calcula la herramienta: cambia y compara — por defecto es « Sí (3,8 %) ».

¿En qué unidades debo introducir los valores?

Introduce Tasa federal de plusvalías % y Tasa de impuesto estatal %.

¿Qué da con valores más pequeños?

Reducido a Precio de venta del inmueble cedido = 350.000,00 €, Costes de venta (comisión, cierre) = 37.800,00 €, Precio de compra original = 200.000,00 €, Mejoras de capital = 25.000,00 €, Depreciación acumulada = 45.000,00 €, Hipoteca cancelada (cedido) = 125.000,00 €, Precio del inmueble de reemplazo = 400.000,00 €, Nueva hipoteca (reemplazo) = 175.000,00 €, Tasa federal de plusvalías = 18 %, Tasa de impuesto estatal = 5 % y ¿Incluir NIIT del 3,8 %? = Sí (3,8 %), Base ajustada da 180.000,00 €. Conviene comprobar ambos extremos antes de fiarte de un único resultado.

¿En qué casos se usa realmente?

Calcular lo que cuesta una compra por encima del precio: impuesto de transmisiones, gastos de notaría y gestoría, registro, y los mecanismos de diferimiento que pueden cambiar la factura.

¿Cuál es el error más frecuente?

Presupuestar el precio y olvidarse de esto. Los gastos de compra van de un 2 % a un 15 % del precio según el país y según si la vivienda es nueva o de segunda mano, y se pagan en efectivo en la firma: una entrada que los ignore se queda corta.

¿Qué precisión tiene y cuáles son sus límites?

Estimación simplificada solo orientativa, que ignora los plazos estrictos de 45/180 días, la recuperación de depreciación y las reglas de intermediario cualificado. Consulta a un asesor fiscal.

Para saber más

Todas las guías →

ExplicaciónLos dos relojes del intercambio 1031: 45 días, 180 días — y qué hace España en su lugarVender por 700 000 € un inmueble con un valor neto contable de 300 000 € genera 400 000 € de ganancia. En Estados Unidos, reinvertir 640 000 € deja 60 000 € tributables ya y difiere 340 000 €. España no tiene ese diferimiento general: sólo la reinversión en vivienda habitual y la renta vitalicia de los mayores de 65 años.ComparativaGastos de compra en Francia, España y Portugal: la parte con la que no se discuteLa mayor parte de lo que los compradores llaman gastos de notaría es impuesto de transmisiones, fijado por una diputación, una comunidad autónoma o una escala nacional. La parte realmente negociable es pequeña, y saber en qué línea está vale más que regatear el resto. Portugal implantó un tipo fijo del 7,5 % para compradores no residentes en mayo de 2026.Explicación¿Qué son los gastos de compra de una vivienda?Una guía clara de los gastos de compra: notaría y gastos legales, impuestos de transmisión y comisiones, y por qué añaden varios puntos al precio.ExplicaciónGastos de notaría: qué contienen realmente y cómo se calculanLa mayor parte de lo que se llama gastos de notaría es impuesto, no el notario. Aquí está el desglose sobre una compra de 250 000 € y por qué la vivienda usada cuesta tres veces más de transmitir que la nueva.ExplicaciónEl stamp duty británico es un impuesto por tramos, no por escalonesSolo la parte del precio comprendida en cada tramo tributa al tipo de ese tramo. Sobre 450 000 £ son 12 500 £ en Inglaterra, 18 350 £ en Escocia y 14 250 £ en Gales — tres impuestos distintos, y los precipicios de 5 000 £ del sistema antiguo han desaparecido.ExplicaciónLo que compran realmente los honorarios de una inmobiliariaSeis mercados, seis respuestas distintas a quién paga y cuánto. La misma venta de 300 000 € cuesta al vendedor 10 710 € en uno y 18 450 € en otro — y sobre 100 000 € de fondos propios, eso es un 10,71 % y un 18,45 %, no un 3,57 % y un 6,15 %.