Financer un terrain est l'argent le plus difficile à emprunter

Quatre absences, et chacune justifie le prix

Pars de ce que le prêteur instruit réellement. Un appartement loué produit un loyer qui sert la dette même si la situation de l'emprunteur change ; un terrain ne produit rien, si bien que chaque échéance doit venir d'un revenu gagné ailleurs. Un bâtiment s'amortit sur le revenu dans la plupart des systèmes fiscaux, donnant au propriétaire une raison de le conserver une mauvaise année ; un terrain, généralement non. Une maison s'assure contre l'incendie et la tempête, de sorte que la garantie survit à la plupart des catastrophes ; un terrain n'offre presque rien à assurer et sa valeur peut être détruite par une décision d'urbanisme qu'aucune police ne couvre. Et un logement achevé dispose d'un vivier d'acheteurs vaste et liquide, financé par toute une industrie du crédit ; un terrain dispose d'un vivier étroit, dont l'essentiel doit payer comptant ou monter le même financement difficile que tu montes.

Il existe une cinquième raison, structurelle, qui opère derrière les quatre autres sur le marché américain et explique beaucoup de choses sur les prix : le terrain nu n'est pas une garantie éligible aux prêts que rachète le marché secondaire. Un prêteur qui consent un crédit immobilier classique peut le céder et recycler son capital ; un prêteur qui consent un prêt foncier le conserve en général à son bilan pendant toute la durée. Un prêt qu'une banque doit conserver se tarifie sur son propre coût du capital et son propre appétit, d'où la domination des banques locales et des caisses qui connaissent les parcelles, et d'où des conditions bien plus variables d'un établissement à l'autre que pour un crédit immobilier. La mise en concurrence compte ici plus que presque partout ailleurs en financement immobilier.

Brut, non viabilisé, viabilisé — et ce qui fait passer un terrain d'un état à l'autre

Les prêteurs classent les terrains par catégories et tarifent chacune différemment ; le vocabulaire mérite d'être connu, car il détermine directement l'apport qu'on te demandera. Un terrain brut est intact : aucun accès juridique, aucune voirie, aucun réseau, aucun bornage, et souvent aucune preuve qu'on puisse y bâtir légalement. Un terrain non viabilisé possède une partie de ces éléments — d'ordinaire l'accès et peut-être un réseau — mais pas l'ensemble nécessaire pour construire. Un terrain viabilisé dispose d'une façade sur voie, de réseaux disponibles en limite ou à proximité, d'un bornage réalisé et, lorsque l'assainissement n'est pas collectif, d'une étude de sol favorable. Chaque échelon rapproche la parcelle de l'état de maison, et les prêteurs la tarifent en conséquence.

Ce qui fait monter une parcelle d'un cran est le plus souvent un document et non un bulldozer, et c'est le point le plus utile de cette section. Une servitude de passage publiée sur le fonds voisin peut transformer une parcelle enclavée en parcelle constructible. La confirmation écrite d'un concessionnaire indiquant qu'un raccordement est disponible en limite, et à quel coût, change la catégorie. Une étude de sol favorable la change. Une autorisation de division ou un changement de zonage au plan local la change plus que tout le reste. Si tu achètes en bas de l'échelle, la voie pratique vers le financement consiste souvent à obtenir un ou deux de ces documents avant la signature plutôt qu'après, car la catégorie est appréciée au moment où le prêteur consent le prêt.

La comparaison, rapportée au montant emprunté et non au mois

Les mensualités racontent à elles seules une histoire trompeuse, et il vaut la peine de voir pourquoi. Les 768,10 € du prêt foncier face aux 606,79 € du crédit immobilier semblent un écart punitif — 126,58 % de la mensualité du second — mais les deux prêts n'ont ni la même taille ni la même durée, si bien que la comparaison n'est pas à périmètre égal. Sur cinq ans, le prêt foncier paie en fait un peu moins d'intérêts en valeur absolue, 30 036,26 € contre 30 273,66 €, simplement parce qu'il porte sur 78 000 € quand le crédit immobilier porte sur 96 000 €.

Divise par le montant emprunté et le tableau réel apparaît. Cinq ans de prêt foncier coûtent 38,51 % de son capital en intérêts ; cinq ans de crédit immobilier en coûtent 31,54 %. C'est cet écart de sept points, non la mensualité, qui constitue le prix du taux et de la durée. La durée plus courte joue une chose en ta faveur : elle amortit beaucoup plus vite, remboursant 16 049,56 € de capital en cinq ans contre 6 133,46 € pour le crédit immobilier. Tu paies davantage par euro emprunté et tu constitues des fonds propres plus vite en échange, ce qui est un véritable arbitrage et non une pure pénalité — mais un arbitrage conclu aux conditions du prêteur, pas aux vôtres.

Le solde exigible, et ce à quoi il t'engage

La plupart des prêts fonciers s'amortissent sur une durée et arrivent à échéance sur une durée bien plus courte, et l'écart entre ces deux nombres constitue le solde exigible. Notre prêt s'amortit comme s'il durait quinze ans — c'est ce qui produit la mensualité de 768,10 € — mais il échoit à cinq ans, si bien qu'à la soixantième échéance la totalité du capital restant, 61 950,44 €, devient exigible d'un coup. Ce montant n'est ni une pénalité ni une surprise : c'est simplement le capital que tu n'as pas encore remboursé, et il se calcule dès le jour de la signature. Ce qui le rend dangereux, c'est que l'on budgète la mensualité et non l'échéance.

Signer un solde exigible t'engage à faire l'une de trois choses à date fixe, et mieux vaut être honnête avec soi-même sur laquelle on prévoit. Tu peux refinancer, ce qui suppose de trouver dans cinq ans un prêteur disposé à consentir un nouveau prêt sur la parcelle, à des conditions que nul ne connaît aujourd'hui et sous réserve de ta situation d'alors. Tu peux rembourser, sur ton épargne ou le produit d'autre chose. Ou tu peux vendre, l'option que l'étroitesse du marché de revente rend la moins fiable. La quatrième possibilité — construire, pour que la parcelle devienne une maison et le prêt un crédit immobilier ordinaire — est celle que la plupart des acquéreurs de terrain visent réellement, et elle mérite un plan daté plutôt qu'une intention. Un solde exigible est une échéance accolée à de l'argent, et les échéances sans plan derrière elles sont la façon dont on perd des terrains qu'on aurait pu garder.

Le zonage et l'accès aux réseaux constituent l'essentiel de ce que tu achètes

Deux parcelles de taille, de sol et de vue identiques peuvent différer en valeur d'un multiple, et l'écart tient presque toujours à ce qu'on peut légalement y bâtir et à ce que coûtera le raccordement. Le zonage détermine si la réponse à la première question est une maison, quatre maisons, une grange ou rien, et cette réponse est fixée par une autorité qui peut changer d'avis. L'accès aux réseaux détermine la seconde : un branchement passant en limite représente un coût modeste, un branchement à cinq cents mètres un coût lourd, et une parcelle qu'on ne peut raccorder économiquement a un plafond de valeur, si séduisante soit-elle.

Pour un acquéreur, cela se traduit par une liste courte et peu romantique de points à établir avant d'engager de l'argent, et l'ordre compte. Fais confirmer par écrit le classement au plan local, par l'autorité et non par l'annonce du vendeur. Établis l'accès juridique et fais-le publier, plutôt que de te le faire montrer du doigt à travers un champ. Obtiens de chaque concessionnaire un chiffrage écrit du raccordement en limite. Lorsque l'assainissement n'est pas collectif, commande l'étude de sol et conditionne l'achat à son résultat favorable. Chacun de ces points coûte moins cher à découvrir avant la signature qu'après, et n'importe lequel peut expliquer qu'un terrain qui semblait une affaire était en réalité correctement tarifé depuis le début.

Le crédit vendeur, et la question de savoir si c'est même un produit distinct

Là où le financement bancaire est difficile, le vendeur devient souvent le prêteur. Dans une vente à crédit vendeur, l'acquéreur verse un apport puis des échéances directement au vendeur, qui conserve une sûreté jusqu'au paiement du solde. L'attrait est évident des deux côtés : l'acquéreur obtient un financement qu'aucune banque n'aurait consenti, et le vendeur obtient un prix et un flux de revenus sur un actif difficile à vendre. Les risques sont tout aussi évidents et méritent d'être dits nettement. Les conditions sont celles dont les parties conviennent, ce qui signifie qu'aucune instruction extérieure ne te protège d'un montage défaillant ; le titre du vendeur et toute hypothèque grevant la parcelle doivent être vérifiés, car un vendeur qui cesse de payer son propre prêteur peut perdre le terrain que tu achètes ; et l'acte doit être rédigé par un professionnel et régulièrement publié, faute de quoi le droit de l'acquéreur risque d'être inopposable aux tiers.

Que tout cela te paraisse familier dépend beaucoup de l'endroit où tu es, car le prêt foncier autonome est bien davantage un produit nord-américain qu'européen. Aux États-Unis, c'est une catégorie reconnue avec ses propres échelons, sa propre tarification et ses propres prêteurs. Dans une grande partie de l'Europe continentale, l'achat d'un terrain à bâtir se finance plus souvent à l'intérieur d'une opération plus large — terrain et construction montés ensemble en un seul concours pour un projet qui a déjà des plans — ou se paie simplement sur l'épargne, les banques étant réticentes à prêter sur un terrain nu isolé et appliquant, lorsqu'elles le font, des quotités nettement plus faibles. Si tu achètes un terrain sur un marché européen en t'attendant à trouver le produit décrit ici, la question utile à poser à un prêteur n'est pas quel est son taux de prêt foncier mais s'il en consent un, et à quelles conditions il financerait plutôt le terrain dans le cadre d'un projet de construction.

Questions fréquentes

Pourquoi l'apport est-il bien plus lourd que pour un crédit immobilier ?

Parce que l'apport constitue la marge de sécurité du prêteur, et qu'un terrain en exige une plus large. Si le prêteur doit reprendre le bien, la vente sera lente, le vivier d'acheteurs étroit et le prix obtenu incertain : il faut donc un coussin plus épais pour que le prêt reste sous la valeur de recouvrement finale. Il existe une seconde raison, moins discutée : l'apport teste aussi l'engagement. Un emprunteur qui a mis 35 % de la valeur d'une parcelle est nettement moins susceptible d'abandonner quand un permis est refusé qu'un emprunteur qui en a mis 5 %, et le terrain est exceptionnellement exposé à ce type précis de déception. Les deux raisons pointent dans le même sens, d'où la constance de cette exigence chez des prêteurs par ailleurs très différents.

Le prêt foncier coûte-t-il vraiment moins d'intérêts que le crédit immobilier ?

Sur cinq ans, en valeur absolue, marginalement — et la comparaison est un piège. Le prêt foncier paie 30 036,26 € d'intérêts contre 30 273,66 € pour le crédit immobilier, mais seulement parce qu'il porte sur 78 000 € quand l'autre porte sur 96 000 €. Rapporté au montant emprunté, le prêt foncier coûte 38,51 % contre 31,54 %, et c'est là la mesure honnête du taux que tu as subi. C'est une leçon générale à emporter au-delà de cet article : les totaux d'intérêts en valeur absolue ne sont presque jamais comparables entre prêts de tailles différentes, et dès que deux prêts diffèrent par le capital, la durée ou les deux, seul un ratio dit quelque chose. Si tu veux un nombre unique pour comparer des coûts d'emprunt entre prêts dissemblables, prends les intérêts payés en pourcentage du capital sur la période où tu comptes réellement porter la dette.

Qu'est-ce qu'une étude de sol et pourquoi change-t-elle autant le prix ?

Elle mesure la vitesse à laquelle l'eau s'infiltre dans le sol et détermine si une parcelle hors d'atteinte du tout-à-l'égout peut recevoir un assainissement autonome. On creuse un trou, on le remplit d'eau et on chronomètre la baisse : un sol qui draine trop lentement ne peut disperser les effluents, un sol qui draine trop vite les envoie dans la nappe. L'un ou l'autre résultat peut signifier qu'aucun dispositif classique n'est installable, et les solutions de repli — une micro-station, ou un raccordement à un réseau éloigné — peuvent coûter une fraction substantielle du prix du terrain. C'est pourquoi une étude favorable fait monter la parcelle d'un cran, et pourquoi la façon sensée d'acheter un terrain non testé est de conditionner l'achat à une étude que tu commandes toi-même : le coût d'un mauvais résultat se limite alors à des honoraires plutôt qu'à un terrain inconstructible.

Quelles sont mes options réalistes à l'échéance du solde ?

Quatre, et il vaut mieux les hiérarchiser honnêtement avant d'en avoir besoin. Construire est le meilleur dénouement, car une maison achevée convertit un prêt foncier malcommode en crédit immobilier ordinaire que n'importe quel prêteur consentira ; si c'est le plan, le financement de la construction doit être monté bien avant la date du solde, pas à cette date. Refinancer le prêt foncier lui-même est le repli courant et dépend de ta situation et de l'appétit du prêteur à cette date future, deux choses que tu ne maîtrises pas. Rembourser sur l'épargne est le plus sûr et le moins disponible. Vendre est l'option que l'on suppose toujours ouverte et c'est celle que l'étroitesse du marché mine, surtout si tu vends sous une contrainte de temps qu'un acheteur perçoit. Le conseil pratique est d'engager la première ou la deuxième au moins douze mois avant l'échéance, car chacune prend plus de temps qu'on ne le croit et la seule chose qu'on ne peut pas acheter à ce moment-là, c'est du temps.

Le crédit vendeur est-il une bonne idée ou un signal d'alerte ?

Les deux sont possibles, et pour les distinguer il faut se demander pourquoi aucune banque n'est dans le tableau. Parfois la réponse est bénigne : le terrain est parfaitement bon mais relève d'une catégorie pour laquelle aucun établissement n'a de produit, ou le vendeur préfère simplement un flux de revenus à un capital, pour des raisons fiscales ou successorales. Parfois la réponse est que des analystes professionnels ont regardé ce terrain et ont refusé, information qu'on t'offre gratuitement et qu'il ne faut pas ignorer. Pour trancher, fais l'instruction toi-même, dans l'ordre où un prêteur la ferait : titre, accès juridique, classement au plan, coûts de raccordement, assainissement. Si le terrain y survit, le crédit vendeur peut être une bonne voie pour l'acquérir. Si tu préfères ne pas faire ce travail, le crédit vendeur n'est pas un moyen de l'éviter — c'est un moyen de payer plus tard pour l'avoir sauté. Dans tous les cas, fais rédiger et publier les actes par un professionnel : l'informalité qui rend le crédit vendeur séduisant est celle-là même qui le rend dangereux.