Dodici per cento di rendimento sul contante, e sei per cento per lo stesso edificio

Ciò che il rapporto lascia fuori, in entrambi i sensi

Parte dei 9.000 versati ogni anno alla banca è capitale, e quella parte non è persa: converte debito in patrimonio ed è qui invisibile, così il rendimento complessivo dell'acquirente indebitato è sottostimato. In senso opposto, il rapporto ignora la caldaia, il tetto e l'impianto elettrico, che arrivano a blocchi ogni qualche anno e possono da soli assorbire il flusso di un anno intero; ignora le imposte, che non sono le stesse per una società e per un privato; e ignora se l'immobile valga più o meno di quanto è costato. Il rendimento sul contante misura bene una cosa precisa — quanto lavora la cassa di quest'anno — e sostituisce male un rendimento.

Conta ogni euro uscito dal conto all'acquisto

Il denominatore è il contante investito, ed è quasi sempre maggiore dell'anticipo. Imposte di trasferimento e onorari notarili o legali, la perizia, la commissione di istruttoria del mutuo, i lavori fatti prima dell'ingresso del primo inquilino e i mesi di costi di detenzione prima del primo affitto ne fanno tutti parte. Su 50.000 di anticipo quegli extra aggiungono facilmente dieci o quindicimila, il che porta un rendimento del 12 % verso il 9 %. Chi confronta due operazioni dovrebbe chiedere cosa è entrato nel denominatore prima di confrontare le percentuali, perché la cifra più ottimistica è di solito quella che ha contato solo l'anticipo.

Domande frequenti

In cosa differisce dal tasso di capitalizzazione?

Il tasso di capitalizzazione divide il reddito operativo netto per il valore dell'immobile — qui 15.000 ÷ 250.000 = 6 % — e ignora deliberatamente come l'acquisto è stato finanziato, il che lo rende utile per confrontare edifici. Il rendimento sul contante divide la cassa che resta dopo il mutuo per la cassa versata, il che lo rende utile per confrontare cosa sta facendo il denaro proprio dell'investitore. I due rispondono a domande diverse e coincidono solo per un acquirente che non ha preso nulla a prestito, che è esattamente la seconda riga della tabella qui sopra.

Va preso il flusso del primo anno o una media?

Il primo anno è ciò che il rapporto riporta per convenzione, ed è il meno rappresentativo — l'affitto è nuovo, nulla si è ancora rotto e l'accantonamento per sfitto è un'ipotesi. Una media su più anni, con un fondo di manutenzione e uno sfitto realistico dentro, dà un numero più basso e assai più utile. Cita il primo anno se l'uso lo esige, ma decidi sulla media, e diffida di ogni annuncio in cui non siano mostrati entrambi.