Un DSCR di 1,25 è il cuscinetto della banca, non il tuo

Il servizio sostenibile non è un importo di prestito

I 120.000 che questo immobile sostiene sono una rata annua, e trasformarla in un prestito richiede un tasso e una durata. Diecimila al mese per venticinque anni valgono circa 1.711.000 presi a prestito al 5 %, circa 1.895.000 al 4 % e circa 1.415.000 al 7 %. L'edificio non è cambiato fra quelle tre righe; nulla degli inquilini, dell'affitto o del tetto è diverso. I soli tassi hanno spostato di quasi mezzo milione ciò che lo stesso reddito può portare, ed è per questo che una pratica comoda alla firma può mancare il proprio covenant al rifinanziamento senza che nulla sia andato storto sul posto.

Che cosa entra nel reddito operativo netto

Gli affitti incassati, meno tutto ciò che costa tenere l'immobile locato: gestione, assicurazione, canone, manutenzione, spese non ripetibili e un accantonamento realistico per sfitto. Non la rata del prestito, che è il denominatore, né gli ammortamenti, che sono una scrittura e non denaro che esce. La voce più spesso dimenticata è il fondo per le opere — un tetto o una caldaia non compaiono in alcun anno e poi compaiono tutti insieme, e un indice di copertura calcolato senza accantonamento descrive un edificio che non invecchia mai.

Domande frequenti

Che succede se il rapporto viene violato durante il prestito?

Dipende interamente dalla formulazione del contratto, e conviene leggerlo prima di firmare anziché dopo aver sforato. Le conseguenze consuete vanno dal blocco della cassa — gli affitti eccedenti sono trattenuti su un conto vincolato invece di essere distribuiti — al rimborso parziale obbligatorio per ripristinare il rapporto, fino a un evento di inadempimento formale che consente al finanziatore di esigere il prestito. Molti contratti prevedono anche un periodo di sanatoria e un diritto di apportare capitale. La differenza fra questi esiti è un paragrafo, non un uso di mercato: chiedi quale si applica a te.

Un prestito a soli interessi migliora il rapporto?

Meccanicamente sì, perché togliere il capitale dal denominatore riduce la rata e aumenta il rapporto, ed è proprio per questo che i finanziatori spesso specificano su quale versione il loro covenant è misurato. Il debito però non diminuisce: attende a scadenza, quando l'intero saldo dovrà essere rifinanziato o rimborsato ai tassi e ai valori che esisteranno allora. Un rapporto che passa solo perché il capitale è stato differito descrive un impegno mensile minore e un impegno unico maggiore.