Che cos'è il tasso di capitalizzazione e quale si considera buono

Perché ignora di proposito il mutuo

Due acquirenti possono pagare lo stesso prezzo per lo stesso edificio e ottenere rendimenti completamente diversi sul proprio denaro, solo perché uno ha finanziato l'80 per cento e l'altro ha pagato in contanti. Quella differenza dice qualcosa degli acquirenti, nulla dell'edificio. Togliere il finanziamento è ciò che rende il tasso una misura dell'attivo: risponde a quanto rende questo immobile, punto.

È anche il suo limite. Il tasso non dice se puoi permetterti l'immobile, se i numeri mensili tornano né quanto rende il tuo denaro — quello è compito del cash flow e del rendimento sul capitale proprio. Usa il tasso per scegliere tra attivi e gli altri due per decidere se comprarne uno.

Un tasso alto è prezzato, non trovato

I tassi sono fissati da quanto gli acquirenti sono disposti a pagare, e pagano meno per un reddito di cui si fidano meno. Un tasso alto è quindi il mercato che dice che quel reddito è più rischioso, più difficile da mantenere o meno incline a crescere: una città che si svuota, un contratto breve, un unico inquilino, un edificio davanti a una grossa spesa di lavori. Il rendimento remunera quel rischio, non è un errore di prezzo che hai visto per primo.

Vale anche il contrario. Un tasso del 3 per cento in una città grande e liquida non è per definizione un cattivo investimento — è il prezzo di un reddito che ci si aspetta di ritrovare tra vent'anni e di un attivo rivendibile in fretta. Giudica il livello rispetto a edifici comparabili dello stesso mercato, mai rispetto a una media nazionale.

Leggerlo al contrario per valutare un edificio

Riordinata, la formula diventa prezzo = reddito operativo netto ÷ tasso, ed è così che l'immobile a reddito viene realmente valutato. Se edifici comparabili della zona scambiano al 5 per cento e il tuo produce 6 546 € di reddito operativo netto, vale circa 6 546 ÷ 0,05 = 130 920 € per quel mercato, qualunque sia il prezzo richiesto.

È anche per questo che alzare un canone o eliminare una spesa ricorrente vale molto più dell'importo stesso. A un tasso del 5 per cento, togliere stabilmente 500 € di spese l'anno aggiunge 500 ÷ 0,05 = 10 000 € di valore — venti volte il risparmio, perché il mercato capitalizza il reddito, non l'una tantum.

Domande frequenti

Tasso di capitalizzazione o rendimento lordo?

Il rendimento lordo per filtrare in fretta gli annunci, il tasso per confrontare i due o tre selezionati. Il lordo ignora del tutto le spese, quindi favorisce gli edifici con spese condominiali alte o manutenzione pesante — proprio quelli che sembrano più economici in un annuncio.

Uso il prezzo richiesto o quello che pago davvero?

Usa quanto paghi davvero, spese d'acquisto incluse, se vuoi il tuo rendimento. Usa il prezzo di mercato se vuoi confrontare l'edificio con altri sulla stessa base. Indica quale hai usato, perché i due possono differire dell'8 per cento del prezzo e il solo risultato non lo rivela.

Il tasso cambia dopo l'acquisto?

Il tuo tasso d'ingresso è fisso, perché il prezzo d'acquisto non cambia più. Il tasso di mercato continua a muoversi con canoni e prezzi, e il divario tra i due è esattamente la performance dell'investimento: canoni che salgono più in fretta del tasso di mercato sono ciò che rende l'edificio più prezioso di quanto hai pagato.