Il mutuo a soli interessi: che cosa stai rinviando

Il capitale non si muove, ed è tutto il prodotto

Una rata a soli interessi non è una rata piccola. È una rata a cui è stato tolto il rimborso. Ogni mese il finanziatore addebita gli interessi sul debito residuo, tu versi esattamente quell'importo, e il debito è lo stesso la mattina e la sera prima. Su 300 000 € al 6,00 per cento nominale il tasso mensile è 0,06 ÷ 12 = 0,005 e la rata è 300 000 € × 0,005 = 1 500,00 €, costante finché dura il periodo a soli interessi. Non c'è alcun piano da guardare, perché nulla cambia.

Il confronto che conta è con lo stesso mutuo, ammortizzato. La formula di rendita — dimostrata per intero nel nostro articolo sulla formula della rata, e qui applicata anziché ricostruita — dà 1 798,65 € al mese per 300 000 € al 6,00 per cento su 360 mesi. Dunque la rata a soli interessi risparmia 298,65 € al mese, cioè 35 838,19 € di cassa non versata in dieci anni. È questo il beneficio, dichiarato per intero. Tutto il resto di questo articolo ne è il prezzo.

Nota che cosa quel risparmio non è. Non è uno sconto, né generosità del finanziatore. È un prestito di 298,65 € al mese concesso dal tuo io futuro, al 6 per cento, con l'intero capitale ancora in piedi alla fine. Se suona come la descrizione di un debito, è perché lo è — ed è lo stesso debito, non ridotto, in attesa.

Lo shock di rata, calcolato invece che temuto

È il numero per cui questo articolo esiste. Alla fine di un periodo a soli interessi di dieci anni su un mutuo di trenta, il debito è intatto a 300 000 € e deve ora essere rimborsato nei 240 mesi che restano. Inserisci questo nella stessa formula di rendita — 300 000 €, tasso mensile 0,005, 240 rate — e restituisce 2 149,29 €. Contro i 1 500,00 € del mese prima, è un balzo di 649,29 €, cioè il 43,3 per cento, che arriva in un solo ciclo di fatturazione.

Il secondo confronto è quello che sfugge ed è più severo. La nuova rata non è soltanto più alta della rata a soli interessi; supera di 350,64 € i 1 798,65 € che avresti pagato fin dall'inizio con un mutuo ammortizzato — il 19,5 per cento sopra. In altre parole, chi ha scelto i soli interessi non si limita a recuperare. Passa vent'anni a pagare più della rata che aveva rifiutato, in cambio di dieci anni a pagare meno. Quell'asimmetria è aritmetica: lo stesso capitale ammortizzato su una durata più breve.

Lo shock cresce con la lunghezza del rinvio, e non dolcemente. Dimezza il periodo a soli interessi a cinque anni e la durata residua è venticinque: la rata diventa 1 932,90 €, un balzo di 432,90 €, cioè il 28,9 per cento, sostenibile per molte famiglie. Portalo a dieci anni e ottieni il 43,3 per cento di cui sopra. Estendilo a tutta la durata e il mutuo diventa un bullet: nulla è rimborsato fino all'ultimo giorno, quando i 300 000 € scadono in blocco e vanno trovati con una vendita, un investimento a scadenza o un nuovo finanziamento. Qui si nasconde una regola utile: lo shock è guidato da quanta durata hai già consumato, perché più corta è la coda, più ripida è la salita.

Quanto costa il rinvio sull'intera durata

Somma le due fasi. Centoventi rate da 1 500,00 € fanno 180 000,00 €, e duecentoquaranta da 2 149,29 € fanno 515 830,36 €: la via a soli interessi versa dunque 695 830,36 € in tutto. Il mutuo ammortizzato versa 360 × 1 798,65 € = 647 514,57 €. La differenza, 48 315,79 €, è il prezzo del rinvio, e poiché entrambi rimborsano gli stessi 300 000 € di capitale, è tutta interesse: 395 830,36 € contro 347 514,57 €.

In questo mutuo specifico c'è una coincidenza comoda che rende lo scambio facile da ricordare, benché sia solo una coincidenza e non una regola: il maggior interesse, 48 315,79 €, è quasi esattamente il capitale che chi ammortizzava aveva già abbattuto a fine decimo anno, 48 942,83 €. Cambia il tasso o la durata e i due numeri si separano subito. Ciò che si generalizza è la direzione: tenere alto un capitale più a lungo significa pagare interessi su un numero più grande più a lungo, e nessuna disposizione del piano lo evita.

Una riserva onesta su quei 48 315,79 €, che i lettori del nostro articolo sui punti riconosceranno: sono unità monetarie non attualizzate, sommate su trent'anni come se una rata dell'anno ventinove pesasse quanto una dell'anno uno. Non è così. Se i 298,65 € risparmiati ogni mese nei primi anni vengono davvero investiti a un rendimento positivo, parte del divario si chiude. È esattamente l'argomento dell'investitore disciplinato a favore del prodotto, ed è un argomento legittimo — ma è un'affermazione su che cosa farai con il denaro, non sul mutuo, ed è quella che più spesso si rivela falsa.

Non matura capitale, e il caso del patrimonio negativo è il motivo per preoccuparsi

Il patrimonio netto è il valore della casa meno ciò che devi su di essa. Chi ammortizza lo ottiene da due fonti: la quota capitale di ogni rata e ciò che fa il mercato. Chi paga soli interessi ha solo la seconda. Sul mutuo qui sopra, chi ammortizza ha costruito 48 942,83 € di patrimonio a fine decimo anno con le sole rate, qualunque cosa abbiano fatto i prezzi. Perché chi paga soli interessi avesse pareggiato, la casa avrebbe dovuto salire del 13,1 per cento nel decennio — su un acquisto da 375 000 €, 48 942,83 € sono il 13,05 per cento del prezzo. Se è salita meno, è indietro. Se è scesa, tutta la discesa è sua.

Lavora la discesa. Prendi la stessa casa da 375 000 € comprata con il 20 per cento di anticipo e il mutuo da 300 000 €, e supponi un calo dei prezzi del 25 per cento — un calo che diversi mercati europei e gli Stati Uniti hanno registrato a memoria d'uomo. La casa vale 281 250 €. Chi paga soli interessi deve ancora 300 000 € ed è in patrimonio negativo per 18 750 €: vendere non estingue il debito, e surrogare è difficile perché non c'è capitale su cui prestare. Chi ammortizza, dopo cinque anni, deve 279 163,07 € ed è ancora appena a galla, per 2 086,93 €. Stessa casa, stesso calo, stesso anticipo — lati opposti dello zero.

Ecco perché la modalità di rottura è specifica e non generale. I soli interessi non costano soltanto di più; tolgono il cuscinetto che avrebbe assorbito una caduta. E il mutuatario più attratto dalla rata bassa è, quasi per costruzione, quello con meno anticipo e meno margine — il prodotto si concentra dunque dove fa più danni. Se il piano per rimborsare il capitale è che la casa varrà di più, quello non è un piano di rimborso. È una posizione sul mercato immobiliare, presa a debito, con la tua casa come garanzia.

Gli usi legittimi, e quello che non lo è

Tre casi reggono. Il primo è un reddito davvero irregolare: un artigiano, un venditore a provvigione o un'attività stagionale il cui totale annuo basta ma il cui minimo mensile no. Una rata obbligatoria bassa con estinzioni parziali volontarie quando il denaro arriva può adattare il mutuo alla cassa — a patto che quelle estinzioni siano davvero fatte e che il contratto le consenta senza penale, clausola da verificare e non da supporre.

Il secondo è una posizione ponte: hai comprato prima di vendere, e il mutuo a soli interessi regge il nuovo immobile per i mesi che mancano al rogito del vecchio. Qui la strategia di rimborso non è una speranza ma un contratto firmato su un altro bene, e il periodo si misura in mesi, non in decenni. Il terzo è il caso del locatore, dove il conto è davvero diverso: gli interessi di un finanziamento garantito da un immobile locato sono un costo dell'attività, l'affitto li serve, e il capitale si prevede di estinguerlo con una vendita futura. Se quegli interessi siano deducibili dai redditi da locazione è un'altra questione, con risposta specifica per mercato — il Regno Unito, per esempio, ha sostituito la deduzione piena per i locatori persone fisiche con un credito d'imposta limitato — verifica quindi il tuo regime fiscale invece di dare per scontata la deduzione.

L'uso illegittimo è quello comune: comprare una casa più cara di quanto un mutuo ammortizzato avrebbe permesso, sulla forza della rata più bassa, con il rinvio stesso come piano. Fallisce in tre direzioni insieme. Massimizza gli interessi. Non costruisce alcun cuscinetto contro una caduta. E scommette l'esito su un rialzo dei prezzi che nessuno ha promesso, proprio quando il compratore è meno in grado di assorbire il contrario. Se stai guardando i soli interessi perché la rata ammortizzata è fuori portata, la risposta dell'aritmetica è che la casa è fuori portata — e lo sarà di più fra dieci anni, quando la rata supererà del 19,5 per cento quella che oggi non potevi pagare.

Sette mercati, sette prodotti diversi

I soli interessi non sono un unico prodotto con un unico status regolamentare. Nel Regno Unito sono lo strumento principale dell'investimento in locazione: gli interessi del locatore sono un costo d'impresa, l'affitto li copre e il capitale si prevede da una vendita futura. Il prodotto residenziale a soli interessi è invece strettamente vincolato — le regole di condotta ipotecaria della Financial Conduct Authority impongono al finanziatore di ottenere prova di una strategia credibile di rimborso del capitale, e la Banca d'Inghilterra pubblica lo stock in essere a soli interessi proprio perché l'eredità dei prestiti venduti prima di quel requisito è una preoccupazione di vigilanza.

Negli Stati Uniti il vincolo passa dal quadro sulla capacità di rimborso: secondo le regole del Consumer Financial Protection Bureau un prestito con rate a soli interessi non può essere un Qualified Mortgage, il che non lo rende illegale ma lo spinge fuori dal canale standard e protetto, verso il credito tenuto a bilancio. I Paesi Bassi offrono l'esempio più netto di una politica che ribalta un mercato: il mutuo a soli interessi vi era il prodotto dominante, e il trattamento fiscale dei nuovi prestiti è stato cambiato nel 2013 per richiedere un rimborso almeno di tipo annuità ai fini della deduzione degli interessi. Lo stock ereditato resta lì un tema di vigilanza attuale.

Nell'Europa continentale il quadro generale è quello di un'eccezione regolata più che di un'opzione corrente, e il lessico locale vale la pena di conoscerlo perché rivela la forma del prodotto. La Francia ha il prêt in fine, strumento essenzialmente patrimoniale, di norma abbinato a un contratto di risparmio dato in pegno che dovrebbe estinguere il capitale a scadenza; il credito residenziale è lì inoltre inquadrato dall'Haut Conseil de stabilité financière, che fissa condizioni vincolanti su rata-reddito e durata massima, modificate più di una volta: leggi la decisione vigente e non un riassunto. La Germania ha l'endfälliges Darlehen, che richiede in genere un veicolo di rimborso vincolato, contro il mutuo ad annualità con tasso iniziale di ammortamento scritto nel contratto che domina il credito ai proprietari occupanti.

In Spagna, Portogallo e Italia la forma usuale è un breve periodo di grazia più che un prodotto per l'intera durata: la carencia de capital spagnola, la carência de capital portoghese, il preammortamento italiano. In ciascun caso chi prende a prestito paga solo interessi per un tratto iniziale — spesso un anno o pochi anni, e talvolta offerto come misura di sostegno su un finanziamento in essere anziché all'erogazione — dopo il quale il mutuo si ammortizza sulla durata residua accorciata, cioè esattamente lo shock qui calcolato. Le durate ammesse, le condizioni e le regole di tutela del consumatore sono nazionali e cambiano; il portale del cliente della Banco de Portugal e la guida ai mutui della Banca d'Italia sono il tipo di fonte primaria da leggere prima di firmare, e l'equivalente esiste in ogni mercato. Non trasportare una regola oltre confine.

Domande frequenti

Di quanto sale la rata quando finisce il periodo a soli interessi?

Nel caso lavorato — 300 000 € al 6,00 per cento, dieci anni a soli interessi dentro una durata di trenta — passa da 1 500,00 € a 2 149,29 €, un aumento di 649,29 € cioè del 43,3 per cento, in un solo ciclo di fatturazione. L'ampiezza del balzo dipende da quanta durata hai consumato, perché il capitale intatto deve ammortizzarsi su ciò che resta. Cinque anni a soli interessi invece di dieci lasciano venticinque e danno 1 932,90 €, un aumento del 28,9 per cento. Calcola il tuo con l'importo, il tasso e il numero di mesi che resteranno davvero — non con una regola percentuale.

Costruisco patrimonio durante un periodo a soli interessi?

Solo attraverso il movimento dei prezzi. Il tuo anticipo è il tuo patrimonio il primo giorno e resta esattamente quello finché il mercato non si muove, perché il debito non scende. Sul mutuo lavorato, chi ammortizzava aveva costruito 48 942,83 € con le sole rate a fine decimo anno; per pareggiare, la casa da 375 000 € avrebbe dovuto salire del 13,1 per cento. Se invece i prezzi sono scesi del 25 per cento, chi paga soli interessi si ritrova con 18 750 € di patrimonio negativo mentre chi ammortizza, a cinque anni, è ancora appena a galla. Quell'asimmetria, non gli interessi, è il vero rischio del prodotto.

Il mutuo a soli interessi è mai la scelta giusta?

Sì, in tre situazioni, che condividono un tratto: il piano di rimborso esiste indipendentemente dai prezzi delle case. Un reddito davvero irregolare, dove una rata obbligatoria bassa più versamenti straordinari adatta il mutuo alla cassa. Una posizione ponte, dove una vendita firmata su un altro immobile estinguerà il capitale in pochi mesi. E il locatore che tiene un immobile affittato come attività, dove l'interesse è un costo servito dall'affitto e il capitale si estingue con la vendita futura. Il caso non legittimo è comprare più casa di quanto un mutuo ammortizzato consenta sperando che la rivalutazione risolva: è una posizione di mercato a leva, non una scelta di finanziamento.

Posso fare rimborsi volontari durante gli anni a soli interessi?

Spesso, ma non darlo mai per scontato: è una clausola contrattuale, non una consuetudine di mercato, e le condizioni di estinzione anticipata differiscono molto per paese e per finanziatore. Dove i rimborsi volontari sono ammessi senza penale, sono potenti: ogni unità rimborsata riduce il capitale, riduce gli interessi successivi e soprattutto riduce la rata che l'ammortamento chiederà dopo, perché quella rata si calcola sul capitale superstite. Dove comportano un compenso, questo può essere limitato dalla legge nazionale sul credito: verifica il massimo applicabile invece di accettare la prima cifra proposta. Leggi la clausola prima di firmare, non il giorno in cui avrai denaro da parte.

Perché i soli interessi sono normali per i locatori e limitati per la prima casa?

Perché i due mutuatari detengono cose diverse. Un locatore detiene un bene che produce reddito: l'interesse è un costo di gestione, l'affitto serve quel costo, e il capitale si prevede di estinguerlo vendendo il bene — un piano che esiste sulla carta prima ancora della firma. Chi occupa detiene una casa, il cui unico flusso di cassa è in uscita. Le autorità hanno risposto a questa differenza: la Financial Conduct Authority richiede nel Regno Unito prova di una strategia credibile di rimborso per i mutui residenziali a soli interessi, e il quadro sulla capacità di rimborso del Consumer Financial Protection Bureau esclude negli Stati Uniti i prestiti a soli interessi dalla definizione di Qualified Mortgage. Entrambi sono vincoli sul prodotto residenziale, non su quello d'investimento.

Che succede se non riesco a pagare la rata quando parte l'ammortamento?

Le opzioni a quel punto sono tutte peggiori di quelle che avevi all'inizio, ed è per questo che quella data appartiene al tuo piano dal primo giorno. Puoi allungare la durata, che abbassa la rata e rialza il costo totale; puoi surrogare, il che dipende dal tuo reddito e dal tuo capitale in quel momento e dal fatto che entrambi risultino accettabili a un finanziatore non obbligato ad aiutarti; oppure puoi vendere, il che dipende dal mercato. Se l'immobile ha perso valore, surroga e vendita possono bloccarsi insieme, perché non c'è capitale su cui prestare e una vendita può non estinguere il debito. La difesa pratica è inserire la rata post-rinvio nel bilancio anni prima che arrivi, e leggere qualsiasi impossibilità di farlo come la risposta alla domanda se il mutuo fosse sostenibile.