Pagar um empréstimo antecipadamente: o que muda mesmo

A rendibilidade de um reembolso antecipado é exatamente a taxa do empréstimo

Os juros de um empréstimo amortizável são calculados sobre o capital em dívida, período a período. Reduza esse capital hoje e cada encargo de juros daqui até ao fim é calculado sobre um número menor. É esse todo o mecanismo, e torna a aritmética invulgarmente limpa: o dinheiro metido no empréstimo capitaliza à taxa do próprio empréstimo durante todo o tempo que o empréstimo teria corrido. Tome um empréstimo de 200 000 € a 5,00 % nominal a 25 anos. A prestação mensal é 1 169,18 € e, levado ao fim, o mutuário paga 150 754 € de juros além do capital. Pague 20 000 € extra com a primeira prestação e o quadro acaba ao fim de 247 prestações em vez de 300, com 108 662 € de juros — 42 092 € poupados.

A afirmação de que a rendibilidade é exatamente 5 % não é uma figura de estilo, e pode ser verificada. Esses 20 000 € eliminaram as últimas 53 prestações e reduziram a que as precede. Atualize à data do pagamento, à taxa mensal do empréstimo, cada prestação cancelada: o valor atual dá 20 000,00 € — ao cêntimo. É isso ganhar a taxa do empréstimo: trocou uma soma hoje por um fluxo de saídas evitadas cujo valor atual a essa taxa vale exatamente essa soma. E a taxa obtida não é só certa, é líquida de imposto. Não recebe qualquer rendimento tributável; recusa suportar um custo, e na maioria das jurisdições os juros de consumo e de habitação não são dedutíveis, pelo que nada é tributado de um lado nem do outro. É essa combinação — garantida, sem risco, sem imposto — que faz de um empréstimo a 5 % uma barreira bem mais alta para um investimento do que 5 % sugere.

Amortizar ou investir: o limiar é a taxa do empréstimo, líquida de imposto dos dois lados

Monte as duas vias de modo a serem mesmo comparáveis. A via A mete 200 € extra por mês no empréstimo; este extingue-se ao fim de 226 prestações, e daí até ao mês 300 os 1 369,18 € mensais libertados vão para uma carteira. A via B deixa o empréstimo correr até à prestação 300 e mete 200 € por mês na carteira desde o início. Ambas comprometem os mesmos 200 € por mês, ambas ficam sem dívida no mês 300, e a única pergunta é qual carteira é maior então. Corra o cálculo: a rendibilidade líquida de equilíbrio vale exatamente 5,000 % — a taxa do empréstimo, a três casas decimais. Não é coincidência: ambas as vias são os mesmos fluxos descontados a taxas diferentes, e igualam-se quando as taxas se igualam.

A palavra que faz todo o trabalho nessa frase é líquida. As rendibilidades de um investimento são normalmente tributadas e o juro de empréstimo evitado não, pelo que a comparação só é justa depois de elevar a bruto o lado do investimento. Para bater um empréstimo a 5 % é preciso 5 % líquidos, o que com 30 % de imposto sobre os rendimentos significa 7,14 % brutos; a 28 %, 6,94 %; a uma taxa combinada de 26,375 %, 6,79 %; a uma taxa reduzida de 12,5 % sobre dívida pública, 5,71 %. Corra os números a 7 % brutos com 30 % de imposto — 4,90 % líquidos — e a via A termina em 118 721 € contra os 117 340 € da via B: amortizar ainda ganha, por 1 381 €, face a uma rendibilidade que quase todos chamariam boa. Ponha esses mesmos 7 % num invólucro realmente isento e a ordem inverte-se com força: 162 014 € contra 127 057 €, uma vantagem de 34 957 € para investir. A 2,80 % líquidos — 4 % brutos tributados a 30 — amortizar ganha por 24 322 €. A decisão não é amortizar ou investir em abstrato; é a sua taxa de empréstimo contra a sua rendibilidade realista líquida de imposto e comissões, e o regime fiscal do invólucro decide muitas vezes.

Cedo vale muito mais do que tarde, e eis quanto

Um empréstimo amortizável está carregado de juros no início, porque o capital sobre o qual são calculados é maior no arranque. No nosso empréstimo, a primeira prestação de 1 169,18 € reparte-se em 833,33 € de juros e 335,85 € de capital. Setenta por cento de todos os juros caem nas primeiras 150 prestações, e após 180 das 300 — a três quintos do caminho — o mutuário ainda deve 110 232 €, mais de metade da soma inicial. Um reembolso antecipado cedo cancela portanto juros sobre um capital grande e um prazo restante longo; o mesmo dinheiro mais tarde cancela juros sobre um capital pequeno e um prazo curto.

Meta os mesmos 20 000 € em cinco momentos diferentes e o padrão é brutal. Na 1.ª prestação poupam 42 092 € e eliminam 53 prestações. No início do ano 6, 29 513 € e 42. No início do ano 11, 19 306 € e 33. No início do ano 16, 11 088 € e 26. No início do ano 21, 4 514 € e 20. O primeiro vale 3,8 vezes a versão do ano 16 e 9,3 vezes a do ano 21, com dinheiro idêntico. A mesma lógica explica porque a taxa conta muito mais do que o montante: no mesmo empréstimo, 20 000 € pagos com a primeira prestação poupam 11 912 € a 2 %, 42 092 € a 5 % e 116 305 € a 9 %. Se vai amortizar, as duas decisões que dominam tudo o resto são quão caro é o empréstimo e quão cedo age.

Encurte o prazo, não a prestação — e verifique o que faz o seu banco

Este é o ponto operacional mais valioso do artigo, e é invisível nos números em destaque. Um reembolso antecipado pode ser aplicado de duas formas. Manter a prestação e encurtar o prazo, ou manter o prazo e recalcular uma prestação menor. Ambas reduzem o capital no mesmo montante no mesmo dia. Não poupam os mesmos juros. No nosso empréstimo, 20 000 € na primeira prestação aplicados ao prazo poupam 42 092 € e acabam o empréstimo 53 prestações mais cedo. Os mesmos 20 000 € aplicados à prestação baixam-na de 1 169,18 € para 1 052,26 €, deixam o prazo em 300 prestações e poupam 15 075 €. A via prazo poupa 2,79 vezes mais — uma diferença de 27 016 € numa decisão que a maioria dos mutuários nem sabe que está a tomar.

A razão não é misteriosa. Encurtar o prazo mantém toda a prestação a trabalhar contra o capital todos os meses: o capital desce mais depressa e vence menos juros. Reduzir a prestação devolve-lhe quase todo o benefício como tesouraria mensal e deixa o capital menor correr por todo o prazo original. Nenhuma das duas está errada — se o objetivo do reembolso era aliviar um compromisso mensal insustentável, a via prestação é a certa, e aqui vale 116,92 € por mês. Mas se o objetivo era pagar menos juros, as duas respostas diferem por um fator perto de três. Os credores não coincidem no comportamento por omissão: uns encurtam o prazo salvo instrução em contrário, outros recalculam a prestação, outros perguntam, e outros aplicam a via prestação em silêncio porque mantém o empréstimo no seu balanço. Envie a instrução por escrito com o dinheiro e verifique no extrato seguinte que o prazo encurtou e não a prestação.

Comissões de reembolso antecipado e períodos de taxa fixa: aqui os países diferem mesmo

Tudo o que antecede supõe que o banco o deixa reembolsar sem custo. Muitas vezes deixa; por vezes cobra; e as regras são fixadas pela lei nacional, não pelo banco sozinho. Na União Europeia duas diretivas põem o enquadramento. Para o crédito ao consumo, a Diretiva 2008/48/CE limita a compensação a 1 % do montante reembolsado antecipadamente, ou a 0,5 % se faltar menos de um ano para o termo acordado — sobre um reembolso de 20 000 €, isso são 200 € ou 100 €. Para o crédito à habitação, a Diretiva 2014/17/UE consagra um direito ao reembolso antecipado e permite aos Estados-Membros autorizar uma compensação justa e objetivamente justificada, limitada à perda direta do credor: daí a grande variação das regras nacionais.

As versões nacionais são animais realmente diferentes. Em França, a indemnização de um crédito à habitação não pode exceder o menor entre seis meses de juros sobre o capital reembolsado à taxa média do empréstimo e 3 % do capital em dívida antes do reembolso (código do consumo, R. 313-25) — sobre os nossos 20 000 €, o menor entre 500 € e 5 400 €, ou seja 500 €, cerca de 1,2 % dos 42 092 € poupados. Em Espanha, a Ley 5/2019 limita a compensação e só a permite até à perda financeira real do credor, com um teto que depende de a taxa ser variável ou fixa e de quão cedo cai o reembolso. Em Portugal, o Decreto-Lei 74-A/2017 limita a comissão a 0,5 % do capital reembolsado em período de taxa variável e a 2 % em período de taxa fixa; uma suspensão legal da comissão a taxa variável esteve em vigor até ao final de 2025 e há que verificar se ainda se aplica. Em Itália, o decreto Bersani de 2007 aboliu as penalizações por reembolso antecipado em mútuos celebrados por particulares a partir de fevereiro de 2007 para comprar ou renovar habitação. Na Alemanha é em princípio devida uma indemnização dentro do período de taxa fixa, mas o § 489 BGB dá ao mutuário o direito legal de resolver dez anos após o desembolso completo, com seis meses de pré-aviso e sem indemnização, e a maioria dos contratos concede ainda uma amortização parcial anual gratuita. Nos Estados Unidos, a Regulation Z só permite uma penalização num empréstimo de taxa fixa qualificado e não higher-priced, apenas nos primeiros 36 meses, com um teto de 2 % do montante amortizado nos dois primeiros anos e 1 % no terceiro.

Um ponto estrutural atravessa todas elas. Onde a compensação está ligada à perda do credor, é máxima precisamente quando as taxas de mercado caíram abaixo da sua taxa contratual — o credor perde a diferença entre o seu cupão fixo e o que o dinheiro rende agora. Quando as taxas de mercado subiram acima da sua, a perda é pequena ou nula e a comissão encolhe na mesma medida. Assim, o momento em que amortizar um empréstimo de taxa fixa parece mais esperto costuma ser o momento em que sai mais caro, e o momento em que a penalização é trivial costuma ser aquele em que um depósito paga mais do que o empréstimo custa. Peça o número atual por escrito ao banco antes de enviar o dinheiro, e compare-o com os juros realmente poupados, não com o capital em dívida.

Os argumentos contra amortizar

O primeiro é a liquidez, e é o que realmente magoa. O dinheiro metido num empréstimo foi-se: salvo se o produto tiver uma faculdade explícita de reutilização ou uma conta associada, não o recupera quando a caldeira avaria ou o emprego acaba. Um mutuário que amortiza até ficar sem nada e depois enfrenta uma urgência de 5 000 € acaba a financiá-la num cartão a 20 %, depois de ter ganho 5 % ao liquidar dívida de habitação. Essa troca destrói valor mesmo que cada passo parecesse prudente. Construa primeiro a reserva de emergência e amortize só com dinheiro de que realmente não precisaria de volta.

O segundo é o resto do seu balanço, e decide-se por ordenação de taxas. Se um cartão cobra 20 %, liquidá-lo rende 20 % exatamente pela lógica de todo este artigo — cinco mil a 20 % liquidados a 200 € por mês levam 33 meses e custam 1 522 € de juros pelo caminho, e cada mês em que esses 200 € vão para um empréstimo a 5 % é um mês em que o cartão continua a cobrar quatro vezes mais. Qualquer contribuição complementar do empregador ou do Estado para a reforma bate normalmente todas as taxas de empréstimo no próprio momento da contribuição. Onde os juros de habitação dão direito a dedução ou crédito fiscal — alguns países concedem-no sobre a habitação própria permanente, com condições — a taxa efetiva do empréstimo é menor do que a contratual, e a rendibilidade da amortização desce com ela, por isso verifique se é o seu caso e a que taxa antes de aceitar o número em destaque. Ordene cada uso do dinheiro por rendibilidade líquida de imposto e desça a lista; amortizar um empréstimo barato costuma ficar bastante abaixo.

Perguntas frequentes

Que rendibilidade obtenho ao amortizar o empréstimo antecipadamente?

Exatamente a taxa de juro do empréstimo, garantida e líquida de imposto. O reembolso reduz o capital, e cada encargo de juros futuro é calculado sobre esse capital menor: o dinheiro capitaliza à taxa do empréstimo durante todo o tempo que o empréstimo teria corrido. É verificável: num empréstimo de 200 000 € a 5,00 % a 25 anos, 20 000 € pagos com a primeira prestação cancelam as últimas 53, e atualizar essas prestações canceladas a 5 % dá exatamente 20 000 €. É também isento na maioria dos países, porque evita um custo não dedutível em vez de receber um rendimento tributável — daí 5 % aqui ser uma barreira mais alta do que 5 % de um investimento.

É melhor amortizar o crédito ou investir o dinheiro?

Compare a taxa do seu empréstimo com a rendibilidade do investimento líquida de imposto e comissões — o limiar é exatamente a taxa do empréstimo. Metendo 200 € por mês ou num empréstimo de 200 000 € a 5 %, ou numa carteira, ambas as vias sem dívida no mês 300, o cruzamento está em 5,000 % líquidos. Com 30 % de imposto sobre os rendimentos, são precisos 7,14 % brutos só para empatar. Em concreto: 7 % brutos tributados a 30 deixam a amortização à frente em 1 381 €; esses mesmos 7 % num invólucro isento põem o investimento à frente em 34 957 €; 4 % brutos tributados a 30 deixam a amortização à frente em 24 322 €. Nada disto é uma recomendação: é um limiar a aplicar aos seus próprios números, e a liquidez e as dívidas mais caras vêm antes de ambos.

O reembolso deve reduzir o prazo ou a prestação?

O prazo, se o objetivo é pagar menos juros — e a diferença é grande. Num empréstimo de 200 000 € a 5,00 % a 25 anos, 20 000 € pagos com a primeira prestação poupam 42 092 € aplicados ao prazo e só 15 075 € aplicados à prestação: 2,79 vezes mais, uma diferença de 27 016 €. Encurtar o prazo mantém os 1 169,18 € inteiros a trabalhar contra o capital todos os meses; reduzir a prestação devolve quase todo o benefício como tesouraria e faz correr o capital menor por todo o prazo original. Reduzir a prestação só é a escolha certa se o objetivo for aliviar um compromisso mensal. Os credores diferem no comportamento por omissão: envie a instrução por escrito e verifique no extrato seguinte.

Importa em que momento do empréstimo faço o reembolso?

Enormemente, porque os juros estão concentrados no início. Num empréstimo de 200 000 € a 5,00 % a 25 anos, 20 000 € poupam 42 092 € na 1.ª prestação, 29 513 € no início do ano 6, 19 306 € no ano 11, 11 088 € no ano 16 e 4 514 € no ano 21. O primeiro vale 3,8 vezes o do ano 16 e 9,3 vezes o do ano 21, com o mesmo dinheiro. A razão: a primeira prestação são 833,33 € de juros contra 335,85 € de capital, 70 % de todos os juros caem nas primeiras 150 prestações, e após 180 das 300 ainda estão em dívida 110 232 €. Esperar para acumular uma soma maior custa em geral mais do que a soma extra rende.

O banco vai cobrar-me por reembolsar antecipadamente?

Depende do país, do produto e do contrato, e a variação é real. As regras europeias do crédito ao consumo limitam a compensação a 1 % do montante reembolsado antecipadamente, ou a 0,5 % se faltar menos de um ano; a diretiva do crédito à habitação, pelo contrário, dá um direito a reembolsar antecipadamente com compensação limitada à perda direta do credor, que a lei nacional depois detalha. A França limita a indemnização ao menor entre seis meses de juros sobre o capital reembolsado e 3 % do capital em dívida. Espanha e Portugal fixam tetos percentuais diferentes consoante o período seja de taxa variável ou fixa. A Itália aboliu as penalizações em mútuos de habitação elegíveis celebrados a partir de fevereiro de 2007. A Alemanha permite compensação dentro do período de taxa fixa mas abre uma saída legal sem penalização dez anos após o desembolso completo. As regras federais norte-americanas só permitem penalização em alguns empréstimos de taxa fixa, apenas nos primeiros 36 meses, com teto de 2 % e depois 1. Peça o número por escrito ao seu banco antes de enviar o dinheiro.

Quando é que amortizar é um erro?

Quando o dinheiro é necessário noutro sítio ou renderia mais noutro sítio. A liquidez vem primeiro: o dinheiro metido num empréstimo é em geral irrecuperável, e o mutuário sem reserva que depois enfrenta uma urgência de 5 000 € financia-a num cartão a 20 % depois de ter ganho 5 % a liquidar dívida de habitação. As dívidas mais caras vêm a seguir, por simples ordenação de taxas — 5 000 € num cartão a 20 % liquidados a 200 € por mês levam 33 meses e custam 1 522 € de juros, e cada mês em que esses 200 € vão para um empréstimo a 5 % é um mês em que o cartão cobra quatro vezes mais. A contribuição complementar do empregador ou do Estado para a reforma supera em geral qualquer taxa de empréstimo. E onde os juros de habitação dão direito a dedução ou crédito, a taxa efetiva do empréstimo é menor do que a contratual, o que baixa a rendibilidade de amortizar — verifique se o seu país concede um e em que condições.