Was eine Mieterhöhung sein darf

So etwas wie „die erlaubte Erhöhung“ gibt es nicht

Die Frage klingt, als hätte sie eine Antwort, und sie hat mindestens sechs, die sich nicht nur in der Höhe, sondern in der Art unterscheiden. In einem Markt ist die Erhöhung eine Formel auf einen veröffentlichten Index, und der Vermieter hat keinerlei Spielraum. In einem anderen darf der Vermieter die Miete an ein örtlich erhobenes Vergleichsniveau heranführen, aber nicht schneller als ein fester Prozentsatz in drei Jahren. In einem dritten ist der Betrag das, was der Vertrag sagt, vorbehaltlich der Ankündigung. Jeder Artikel, Rechner oder Forenbeitrag, der einen einzigen Prozentsatz ohne Nennung der Rechtsordnung zitiert, beschreibt eines dieser Systeme und suggeriert alle.

Zwei strukturelle Unterscheidungen leisten das meiste. Die erste: ist die Erhöhung automatisch oder muss sie geltend gemacht werden? In mehreren dieser Systeme findet keine Anpassung statt, wenn der Vertrag sie nicht vorsieht und der Vermieter sie nicht tatsächlich, fristgerecht und formgerecht verlangt. Die zweite: begrenzt der Deckel eine Rate oder ein Niveau? Ein Ratendeckel — ein Index, ein Prozentsatz — begrenzt, wie schnell die Miete sich bewegen darf, und sagt nichts darüber, wo sie landet. Ein Niveaudeckel — eine ortsübliche Vergleichsmiete, eine Referenztabelle — begrenzt, wo sie landen darf, und sagt nichts über den Weg. Deutschland wendet beides zugleich an, und der größte Teil der Verwirrung dort stammt von Lesern, die nur eines der beiden erfasst haben.

Die fünf, die indexieren — und woran

Frankreich verwendet den indice de référence des loyers, eine vom INSEE veröffentlichte Quartalsreihe. Sieht der Vertrag eine Anpassung vor, ist die Rechnung vom Mietgesetz von 1989 vorgegeben: die neue Miete ist die laufende Miete mal dem Index des Referenzquartals, geteilt durch den Index desselben Quartals im Vorjahr. Der Vermieter hat keinen Spielraum über die Höhe, nur darüber, ob er sie anwendet, und das Recht zur Anpassung verfällt, wenn es nicht binnen eines Jahres ausgeübt wird. Portugal ist strukturell das einfachste von allen: das Statistikinstitut berechnet einen einzigen Jahreskoeffizienten aus der Zwölfmonatsveränderung der Verbraucherpreise ohne Wohnen, auf Basis der zum 31. August verfügbaren Daten, und er wird bis Ende Oktober für das Folgejahr per Bekanntmachung im Amtsblatt veröffentlicht. Für 2026 beträgt er 1,0224; für 2025 lag er bei 1,0216.

Spanien hat seinen Mechanismus kürzlich neu gebaut, und die Konstruktion ist bemerkenswert. Das Wohnraumgesetz von 2023 beauftragte das nationale Statistikinstitut, bis Ende 2024 einen Referenzindex zu definieren, der als Grenze für jährliche Anpassungen dient. Der resultierende Index, seit dem 1. Januar 2025 in Kraft und monatlich mit zwei Dezimalstellen veröffentlicht, ist definiert als das Minimum aus drei Maßen: der Jahresrate des Verbraucherpreisindex, der Jahresrate der Kerninflation und einer angepassten durchschnittlichen Jahresrate. Das Minimum aus drei Inflationsmaßen statt eines einzelnen zu nehmen, ist eine bewusste Entscheidung und macht den Index strukturell langsamer als die Gesamtinflation, wann immer die drei auseinanderlaufen.

Italien indexiert an den ISTAT-Verbraucherpreisindex für Arbeiter- und Angestelltenhaushalte, doch mit zwei Bedingungen, die viele überraschen. Die Anpassung ist nicht automatisch: sie greift nur, wenn der Vertrag sie vorsieht und der Vermieter sie verlangt, und sie läuft nicht rückwirkend auf, wenn sie vergessen wird. Und der angewandte Indexanteil ist nicht überall 75 Prozent — dieser Deckel wird von Artikel 32 des Mietgesetzes von 1978 der regulierten Kategorie auferlegt und ist dort zwingend, während bei frei vereinbarten Wohnraummietverträgen nach dem Gesetz von 1998 der Anteil im Vertrag steht, wobei drei Viertel die vorherrschende Konvention sind. Vermieter, die für Mieteinnahmen die pauschale Besteuerung wählen, geben das Anpassungsrecht für die Dauer der Wahl auf — ein echter wirtschaftlicher Preis für eine Steuerersparnis.

Deutschland macht wiederum etwas anderes, und diesen Unterschied sollte man verstehen statt übersetzen. Der Regelweg ist eine Erhöhung hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete — der üblichen örtlichen Miete für vergleichbaren Wohnraum — begründet durch einen von der Kommune veröffentlichten Mietspiegel, durch Vergleichswohnungen oder durch ein Sachverständigengutachten. Zwei Bremsen greifen. Die Miete muss vor Wirksamwerden der Erhöhung eine Mindestzeit unverändert geblieben sein, und die Kappungsgrenze begrenzt die Gesamterhöhung auf 20 Prozent in drei Jahren, die Landesregierungen in ausgewiesenen Gebieten mit besonders gefährdeter Versorgung zu angemessenen Bedingungen auf 15 Prozent absenken können. Der Vertrag kann stattdessen eine an den Verbraucherpreisindex gebundene Indexmiete oder eine im Voraus festgelegte Staffelmiete vereinbaren; beide schließen den Regelweg für ihre Laufzeit aus.

Wo der Betrag Vertragssache ist

Die Vereinigten Staaten kennen keine bundesweite Mietregulierung; für die meisten Mietverhältnisse gilt daher, was der Vertrag bei Verlängerung sagt, vorbehaltlich nur der je Bundesstaat unterschiedlichen Ankündigungsfristen und des allgemeinen Verbots von Vergeltungs- oder Diskriminierungserhöhungen. Einige Bundesstaaten und Städte haben Regeln erlassen. Kaliforniens Tenant Protection Act von 2019 deckelt jährliche Erhöhungen auf den niedrigeren Wert aus 5 Prozent plus örtlicher Inflation oder 10 Prozent, erlaubt höchstens zwei Erhöhungen in zwölf Monaten und soll Anfang 2030 auslaufen. Oregons Gesetz deckelt auf den niedrigeren Wert aus 10 Prozent oder 7 Prozent plus Inflation, erlaubt eine Erhöhung im Jahr, und die geltende Obergrenze wird jährlich vom Bundesstaat veröffentlicht — 9,5 Prozent für 2026.

Beachte, dass selbst die amerikanischen Deckel strukturell anders sind als die europäischen Indizes. Es sind Obergrenzen, keine Formeln: ein Vermieter darf weniger erhöhen, und die meisten tun es. Ein Index nennt die Zahl; ein Deckel nennt das Maximum. Dieser Unterschied ändert, was Mieter von einem Verlängerungsschreiben erwarten sollten, und was ein Rechner ehrlich sagen kann. Wo der Mechanismus eine Formel ist, liefert ein Rechner die Antwort. Wo er ein Deckel ist, liefert er nur die Grenze, und die tatsächliche Erhöhung ist eine Verhandlung.

Die Aufzinsung, und das ist der universelle Teil

Welcher Mechanismus in deinem Markt auch gilt: die Erhöhung setzt an der Vorjahresmiete an, nicht an der Ausgangsmiete, also zinst ein Mietverhältnis auf. Nimm 1 500 € im Monat. Zehn Jahre mit einem Index von 1 Prozent ergeben 1 656,93 €, kumuliert 10,46 Prozent. Bei 2 Prozent sind es 1 828,49 € oder 21,90 Prozent. Bei 3 Prozent 2 015,87 € und 34,39 Prozent. Bei 4 Prozent 2 220,37 € und 48,02 Prozent. Die zulässigen Prozentsätze klingen klein, Schreiben für Schreiben; die Mietverhältnisse, auf die sie wirken, sind lang, und der Unterschied zwischen einem Index von durchschnittlich 1 und einem von 3 Prozent über ein Jahrzehnt beträgt 358,94 € im Monat, also 4 307,28 € im Jahr, bei derselben Wohnung.

Zwei nationale Mechanismen lohnt es sich in dieselben Einheiten umzurechnen, damit sie vergleichbar werden. Die deutsche Dreijahresgrenze von 20 Prozent entspricht 6,27 Prozent jährlich aufgezinst, die abgesenkte Variante mit 15 Prozent 4,77 Prozent — beide weit über jedem europäischen Index, was zeigt, dass in Deutschland normalerweise das Niveau der Vergleichsmiete bindet und nicht die Kappungsgrenze. Oregons 9,5 Prozent für 2026, ein Jahrzehnt lang jährlich angewandt, brächten unsere Miete von 1 500 € auf 3 717,34 €, kumuliert 147,82 Prozent. Und der portugiesische Koeffizient von 1,0224 für 2026, hypothetisch zehnmal wiederholt, ergäbe 1 871,97 € — eine nützliche Erinnerung daran, dass der Koeffizient eines Jahres nichts über ein Jahrzehnt sagt, weil er jährlich aus frischen Preisdaten neu berechnet wird.

Die italienische Dreiviertelregel zeigt, was ein anteiliger Index über die Zeit bewirkt, und der Effekt ist nicht klein. Steigt der Preisindex um 2 Prozent jährlich, ergeben 75 Prozent davon 1,5 Prozent, und nach zehn Jahren beträgt die Miete 1 740,81 € statt der 1 828,49 €, die volle Indexierung ergeben hätte. Bei einem Index von 3 Prozent ergeben 75 Prozent 2,25 Prozent, und zehn Jahre bringen 1 873,81 € gegen 2 015,87 €. Der Anteil ist ein bewusster Transfer: die Miete steigt langsamer als die Preise, real sinkt sie also jedes Jahr ein wenig, und über ein langes Mietverhältnis summiert sich das zu einer erheblichen Subvention, die keine der Parteien üblicherweise so nennt.

Die Lücke, die über ein langes Mietverhältnis aufgeht

Die indexierte Miete und die Marktmiete sind zwei verschiedene Reihen und decken sich nur am Tag der Unterschrift. Angenommen, der Markt steigt um 4 Prozent jährlich, während der anwendbare Index 1 Prozent hergibt. Nach zehn Jahren beträgt die Marktmiete derselben Wohnung 2 220,37 €, der sitzende Mieter zahlt 1 656,93 € — 74,62 Prozent des Markts, eine Lücke von 563,43 € im Monat oder 6 761,20 € im Jahr. Bei einem Index von 2 Prozent liegt der Mieter bei 82,35 Prozent des Markts und die Lücke bei 4 702,50 € im Jahr; bei 3 Prozent sind es 90,79 Prozent und 2 453,90 €.

Diese Lücke ist die wichtigste Zahl in der Beziehung, und beide Seiten lesen sie meist falsch. Mieter sehen einen Glücksfall und vergessen, dass genau sie das Umziehen teuer macht: eine untermarktliche Miete ist nicht übertragbar, die Kosten eines Umzugs enthalten also die Differenz zwischen dem, was du zahlst, und dem, was du anderswo zahltest. Vermieter sehen einen Verlust und vergessen, dass die Lücke der Mechanismus ist, der gute Mieter hält, und dass ein Mietverhältnis ohne Wechsel jede der Wechselkosten vermeidet, die unser Artikel über Leerstand beziffert. Eine Marktmiete, die neun von zwölf Monaten eingeht, ist nicht offensichtlich besser als eine untermarktliche, die zwölf Monate eingeht.

Die Entscheidung des Vermieters lautet nicht „bis zur Grenze erhöhen“

Sobald die zulässige Erhöhung feststeht, beginnt eine zweite Frage: soll man sie anwenden? Unser Artikel über Leerstand leitet die Gewinnschwelle ausdrücklich her — jene Erhöhung, bei der die Mehrmiete über einen Horizont genau den Leerstand und die Wechselkosten aufwiegt, falls die Erhöhung den Auszug auslöst — und zeigt, dass die Schwelle mit längerem erwarteten Horizont zusammenbricht; deshalb bestehen moderate Jahreserhöhungen den Test und große Nachholerhöhungen nicht. Diese Analyse wird hier nicht wiederholt; ergänzenswert ist, dass in einem indexierten Markt die Wahl des Vermieters enger ist, als die Gewinnschwelle nahelegt, weil die Höhe nicht bei ihm liegt. Die Entscheidung ist binär: den Index anwenden oder darauf verzichten.

Die strategische Folge unterscheidet sich zwischen den beiden Systemfamilien deutlich. Wo die Erhöhung ein Index ist, ist die jährliche Anwendung fast immer richtig: die Jahresanwendung ist klein genug, um die Gewinnschwelle zu bestehen, und die Alternative — Jahre auszulassen und dann vor einer nicht schließbaren Lücke zu stehen, weil in mehreren dieser Systeme das Recht verfällt, wenn es nicht ausgeübt wird — ist strikt schlechter. Wo die Erhöhung ein Niveau ist, wie in Deutschland, geht es darum, wie weit man sich innerhalb der zulässigen Bandbreite bewegt, nicht ob, und die Kappungsgrenze definiert eine Geschwindigkeit, mit der eine unter der Vergleichsmiete liegende Miete herangeführt werden darf, kein Ziel. Und wo der Betrag frei ist, wie in weiten Teilen der Vereinigten Staaten, gilt die Gewinnschwellenanalyse in voller Schärfe, denn dort wählt der Vermieter die Zahl wirklich.

Häufige Fragen

Mein Vermieter hat letztes Jahr keine Erhöhung verlangt. Darf er dieses Jahr zwei fordern?

In mehreren indexierten Systemen nein. Das Anpassungsrecht wird in einem Zeitfenster ausgeübt und verfällt, wenn es ungenutzt bleibt; es sammelt sich nicht an — Frankreich sagt ausdrücklich, dass eine nicht binnen eines Jahres verlangte Anpassung verloren ist, und die italienische Anpassung gilt erst ab dem Tag der Anforderung. In Systemen mit Niveaudeckel und Mindestfrist, wie in Deutschland, begrenzen die Sperrfrist und die Dreijahresgrenze das Nachholen, nicht ein Verfall. Wo der Betrag frei ist, darf der Vermieter zur Verlängerung vorschlagen, was die Ankündigungsregeln zulassen. Prüfe, zu welcher der drei Familien dein Mietverhältnis gehört, bevor du irgendetwas zugestehst.

Kann eine indexgebundene Anpassung negativ sein?

Rechnerisch ja, sobald der Index im Jahresvergleich fällt; in einem formelbasierten System ergibt die Rechnung ohne Sonderregel eine niedrigere Miete. Ob ein Vermieter einen Rückgang anwenden muss, ist eine andere Frage als ob er darf, und die Antwort hängt ebenso vom Wortlaut der Klausel wie vom Gesetz ab — manche Klauseln sind so gefasst, dass sie nur in eine Richtung wirken, und ob eine solche Klausel wirksam ist, entscheidet das jeweilige Recht. Deflation ist selten genug, dass der Punkt lange ungeprüft bleibt und dann in dem Jahr, in dem sie eintritt, sehr wichtig wird.

Ändert eine Modernisierung, was der Vermieter verlangen darf?

In mehreren Märkten ja, über einen eigenen Weg mit eigenen Regeln, und man sollte ihn nicht mit der gewöhnlichen indexierten Erhöhung verwechseln. Modernisierungsbedingte Erhöhungen verlangen in der Regel, dass die Maßnahmen eine gesetzliche Definition erfüllen, erfordern Ankündigung und Nachweise und werden aus den Kosten der Maßnahme statt aus einem Index berechnet — in manchen Systemen liegen sie außerhalb der gewöhnlichen Grenze, unterliegen aber eigenen Schranken. Die Energieeffizienz fügt in Märkten, die Erhöhungen oder Neuvermietungen an eine Mindestklasse gekoppelt haben, eine weitere Ebene hinzu. Wird eine Erhöhung mit Maßnahmen begründet, frag, auf welche Vorschrift sie gestützt ist — es ist nicht dieselbe wie bei der Jahresanpassung und sie ist nicht von derselben Zahl begrenzt.

Wie prüfe ich den Index selbst?

Geh zur veröffentlichenden Stelle statt zu einer Zusammenfassung. Der Mietreferenzindex steht als Quartalsreihe auf der Seite des nationalen Statistikinstituts; der spanische Referenzindex wird monatlich mit zwei Dezimalstellen vom Statistikinstitut veröffentlicht; der portugiesische Koeffizient steht in einer Bekanntmachung im Amtsblatt und wird auf dem Wohnungsportal wiedergegeben; die italienische Reihe erscheint monatlich beim Statistikinstitut; den Mietspiegel veröffentlicht die Kommune. Prüfe dann drei Dinge an der genannten Zahl: dass der Zeitraum stimmt, dass die Reihe stimmt — mehrere Institute veröffentlichen mehr als eine — und dass die verwendete Rechnung die vom Gesetz vorgeschriebene ist und nicht ein schlichter Prozentsatz.

Ist eine untermarktliche Miete ein Grund zu bleiben?

Sie ist ein Kostenfaktor des Auszugs, was nicht ganz dasselbe ist. Nach unseren Zahlen zahlt ein Mieter im zehnten Jahr eines mit 1 Prozent indexierten Mietverhältnisses, während der Markt mit 4 Prozent lief, 563,43 € im Monat weniger, als ein neuer Vertrag kostete — 6 761,20 € im Jahr, auf die ein Umzug verzichtet, zusätzlich zu Kaution, Transport und Aufwand. Das ist eine reale Zahl und gehört in die Entscheidung. Was sie nicht tut, ist die Entscheidung zu treffen, denn eine Wohnung, die nicht mehr passt, ein veränderter Arbeitsweg oder ein Vermieter, der nicht repariert, können leicht mehr als 563,43 € im Monat wert sein. Beziffere die Lücke und wäge sie dann gegen alles andere ab, statt sie allein entscheiden zu lassen.