Ein DSCR von 1,25 ist das Polster der Bank, nicht deines

Der tragbare Kapitaldienst ist keine Darlehenssumme

Die 120.000, die dieses Objekt trägt, sind eine Jahresrate, und sie in ein Darlehen zu übersetzen verlangt Zins und Laufzeit. Zehntausend im Monat über fünfundzwanzig Jahre entsprechen bei 5 % rund 1.711.000, bei 4 % rund 1.895.000 und bei 7 % rund 1.415.000 aufgenommenem Kapital. Das Gebäude hat sich zwischen diesen drei Zeilen nicht verändert; an Mietern, Miete oder Dach ist nichts anders. Allein die Zinsen verschoben um fast eine halbe Million, was derselbe Ertrag tragen kann — weshalb ein bei Abschluss bequemes Engagement bei der Anschlussfinanzierung seine Auflage reißen kann, ohne dass vor Ort irgendetwas schiefging.

Was ins Nettobetriebsergebnis gehört

Vereinnahmte Miete, abzüglich allem, was das Vermietetbleiben kostet: Verwaltung, Versicherung, Erbbauzins, Instandhaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten und eine realistische Leerstandsrücklage. Nicht die Kreditrate, die ist der Nenner, und nicht die Abschreibung, die eine Buchung ist und kein abfließendes Geld. Am häufigsten fehlt die Instandsetzungsrücklage — ein Dach oder eine Heizung erscheint jahrelang nicht und dann auf einmal, und eine ohne Rücklage gerechnete Deckungskennzahl beschreibt ein Gebäude, das nie altert.

Häufige Fragen

Was passiert, wenn die Kennzahl während der Laufzeit reißt?

Das hängt ganz vom Wortlaut des Vertrags ab, und man liest ihn besser vor der Unterschrift als nach dem Bruch. Übliche Folgen reichen von einer Cash-Sperre — überschüssige Miete wird auf einem gesperrten Konto einbehalten statt ausgeschüttet — über eine Pflichtteiltilgung zur Wiederherstellung der Kennzahl bis zu einem förmlichen Kündigungsgrund, der die Fälligstellung erlaubt. Viele Verträge sehen zudem eine Heilungsfrist und ein Recht zur Eigenkapitalzuführung vor. Der Unterschied zwischen diesen Ausgängen ist ein Absatz, keine Marktgepflogenheit — frage, welcher für dich gilt.

Verbessert ein tilgungsfreies Darlehen die Kennzahl?

Mechanisch ja, denn die Tilgung aus dem Nenner zu nehmen verkleinert die Rate und vergrößert die Kennzahl — genau deshalb legen Kreditgeber oft fest, an welcher Fassung ihre Auflage gemessen wird. Die Schuld wird dadurch nicht kleiner: Sie wartet am Ende der Laufzeit, wenn der ganze Saldo zu den dann geltenden Zinsen und Werten refinanziert oder zurückgezahlt werden muss. Eine Kennzahl, die nur besteht, weil die Tilgung aufgeschoben wurde, beschreibt eine kleinere monatliche und eine größere einmalige Verpflichtung.