Zwölf Prozent Cash-on-Cash — und sechs Prozent für dasselbe Gebäude

Was die Kennzahl in beide Richtungen auslässt

Ein Teil der jährlich 9.000 an die Bank ist Tilgung, und dieser Teil ist nicht verloren: Er verwandelt Schuld in Eigenkapital und bleibt hier unsichtbar, sodass der Gesamtertrag des finanzierten Käufers untertrieben wird. In die andere Richtung übergeht die Kennzahl Heizung, Dach und Elektrik, die alle paar Jahre am Stück anfallen und allein den Cashflow eines Jahres verschlingen können; sie übergeht Steuern, die für eine Gesellschaft und eine Privatperson nicht dieselben sind; und sie übergeht, ob die Immobilie mehr oder weniger wert ist als der Kaufpreis. Cash-on-Cash misst eine bestimmte Sache gut — wie hart das Geld dieses Jahres arbeitet — und ersetzt schlecht eine Rendite.

Zähle jeden Euro, der beim Kauf abfloss

Der Nenner ist das eingesetzte Geld, und es ist fast immer größer als die Anzahlung. Grunderwerbsteuer und Notar- oder Anwaltskosten, das Gutachten, die Bearbeitungsgebühr des Darlehens, die Arbeiten vor dem Einzug des ersten Mieters und die Haltekosten der Monate vor der ersten Miete gehören alle hinein. Auf 50.000 Anzahlung legen diese Posten leicht zehn- bis fünfzehntausend drauf, was aus 12 % eher 9 % macht. Wer zwei Angebote vergleicht, sollte vor den Prozentsätzen fragen, was in den Nenner ging — denn die optimistischere Zahl hat meist nur die Anzahlung gezählt.

Häufige Fragen

Worin unterscheidet sich das vom Kapitalisierungszins?

Der Kapitalisierungszins teilt das Nettobetriebsergebnis durch den Wert der Immobilie — hier 15.000 ÷ 250.000 = 6 % — und übergeht bewusst die Finanzierung, was ihn zum Vergleich von Gebäuden taugen lässt. Cash-on-Cash teilt das nach dem Darlehen verbleibende Geld durch das eingesetzte Geld, was es zum Vergleich dessen taugen lässt, was das eigene Kapital des Investors tut. Beide beantworten verschiedene Fragen und fallen nur bei einem Käufer ohne Fremdkapital zusammen — genau die zweite Zeile der obigen Tabelle.

Erstes Jahr oder Durchschnitt?

Das erste Jahr ist, was die Kennzahl herkömmlich meldet — und das am wenigsten repräsentative: Die Miete ist frisch, noch ist nichts kaputt, und die Leerstandsrücklage ist eine Vermutung. Ein Durchschnitt über mehrere Jahre, mit Instandhaltungsrücklage und realistischer Leerstandsannahme, ergibt eine niedrigere und weit brauchbarere Zahl. Nenne das erste Jahr, wenn die Konvention es verlangt, entscheide aber nach dem Durchschnitt — und misstraue jedem Exposé, das nicht beide zeigt.