Las hipotecas a tipo variable y los topes que las acotan

Índice más diferencial: solo uno de los dos se mueve

Todo tipo variable se construye igual. La entidad elige un índice publicado que refleja el coste del dinero — en Estados Unidos hoy suele ser una media de SOFR producida por la Reserva Federal de Nueva York, que sustituyó a los antiguos índices ligados al LIBOR; en la zona euro, normalmente un plazo del Euríbor. A ese índice el contrato suma un diferencial, un número fijo de puntos porcentuales fijado el día de la firma y que no cambia en toda la vida del préstamo. Tipo = índice + diferencial. Esa es toda la fórmula.

El diferencial es la parte que el prestatario negocia y luego olvida, y es la que le acompaña treinta años. Dos ofertas con el mismo tipo inicial y distintos diferenciales no son el mismo préstamo: son idénticas hoy y permanentemente distintas desde la primera revisión. Pide el diferencial por escrito, junto con el nombre del índice y dónde se publica, porque un tipo anunciado sin esos dos datos no es una oferta.

La convención de nombres dice cuándo se mueve el tipo. Una estructura 5/1 significa cinco años fijos y luego revisiones anuales; una 5/6 significa cinco años fijos y luego revisiones cada seis meses, que es la forma que hoy adoptan la mayoría de los préstamos estadounidenses indexados a SOFR, porque el índice y la frecuencia de revisión se cambiaron a la vez al retirarse el LIBOR. Un 7/6 o un 10/6 aleja la primera revisión. El primer número es la única parte realmente fija del trato; el segundo dice con qué frecuencia vuelve el riesgo.

Tres topes, tres funciones distintas

Escritos 2/2/5, los topes significan esto. El tope inicial acota la primera revisión: haya hecho lo que haya hecho el índice, el tipo no puede moverse más de 2 puntos en esa primera fecha. El tope periódico acota cada revisión posterior con el mismo tipo de límite, aquí otros 2 puntos por revisión. El tope vitalicio acota todo el préstamo: el tipo nunca puede superar el inicial más 5, de modo que un arranque al 5,00 % tiene un techo duro del 10,00 % pase lo que pase. Algunos contratos llevan además un suelo, con frecuencia igual al diferencial, que acota la bajada.

Dos detalles de la notación hacen tropezar y ambos conviene confirmarlos en tu propio documento. Primero, el tope periódico a veces es menor que el inicial, y por eso el 2/1/5 es tan común como el 2/2/5: un primer paso mayor y luego pasos menores. Segundo, en un préstamo que se revisa cada seis meses el tope periódico se aplica por revisión, no por año, así que un tope periódico de 1 punto en un ritmo semestral permite 2 puntos al año. Lee el tope como una regla sobre revisiones, no sobre calendarios.

Una advertencia que merece negrita: un tope de cuota no es un tope de tipo. Un límite a cuánto puede subir la cuota, impuesto mientras el tipo subyacente sube libremente, produce una cuota que ya no cubre los intereses — y el defecto se suma al capital. Eso es amortización negativa, y así es como un prestatario puede pagar cada cuota a tiempo durante años y deber más de lo que pidió. Si un documento topa la cuota y no el tipo, para y averigua qué pasa con la diferencia.

El peor caso, aplicado en orden

Tomemos la estructura de principio a fin: 300 000 € a 30 años, un variable 5/1 arrancando al 5,00 %, diferencial 2,75 %, topes 2/2/5. La cuota inicial, de la fórmula de anualidad, es 1 610,46 € — 188,19 € por debajo de los 1 798,65 € de un fijo al 6,00 %, que es todo el atractivo del producto y vale 11 291,20 € en los cinco años fijos. Nótese de paso que el tipo más bajo también amortiza más rápido: en el mes 60 el variable debe 275 486,20 € frente a 279 163,07 € del fijo, o sea 3 676,87 € de ventaja también en capital.

Subamos ahora la escalera que el contrato permite. En el mes 61 el tope inicial permite un salto de 2 puntos: el tipo pasa al 7,00 % y el capital pendiente de 275 486,20 € se recalcula sobre los 300 meses que quedan, dando una cuota de 1 947,08 €. Doce meses después el tope periódico permite otros 2 puntos: el 9,00 % sobre un capital de 271 271,77 € en 288 meses da 2 302,19 €. Doce meses más tarde muerde el tope vitalicio — 5,00 más 5 son 10,00 %, mientras que 9,00 más 2 habrían sido 11,00 — así que el tipo se detiene en el 10,00 %, y 267 924,14 € en 276 meses dan 2 484,14 €. Esa es la cuota techo, alcanzada en el mes 85, siete años y un mes después de la firma.

Lee esa cifra dos veces, porque es la que debe decidir. 2 484,14 € superan en un 54,3 % la cuota de partida y en un 38,1 % la cuota fija que rechazaste. No es una previsión y nadie la está anunciando; es simplemente la cuota más alta que permite el contrato que te piden firmar, y todo hogar que no pudiera sobrevivir a ella está asumiendo un riesgo que no sabe valorar. En todo el plazo ese camino cuesta 833 242,67 € frente a 647 514,57 € en fijo — 185 728,10 € más.

La variante semestral no es más suave, solo más rápida. Con topes 2/1/5 sobre un préstamo revisado cada seis meses, el tipo llega al 7,00 % en el mes 61, al 8,00 % en el 67, al 9,00 % en el 73 y al techo del 10,00 % en el 79 — la cima llega medio año antes, la cuota máxima es 2 489,22 € y el total del plazo 836 843,09 €. Un tope periódico menor sobre un ritmo más frecuente no es la protección que parece; multiplica el tope por el número de revisiones anuales antes de concluir que lo es.

Frente al préstamo fijo: dónde está de verdad el equilibrio

La comparación honesta no enfrenta el peor caso con el mejor; cubre todo el rango. Mantén el tipo al 5,00 % durante todo el plazo y el variable cuesta 579 767,35 € — 67 747,22 € menos que el fijo. Deja que se asiente al 6,00 % desde el año seis y cuesta 629 116,32 €, todavía 18 398,25 € menos, porque los cinco años baratos están en el bolsillo y no se devuelven. Deja que se asiente al 7,00 % y cuesta 680 751,63 €, o sea 33 237,06 € más. Entre 6,00 y 7,00 existe entonces un tipo de equivalencia, y al resolverlo sale el 6,36 %: mantén el tipo posterior a la revisión por debajo de ese umbral durante los veinticinco años restantes y el variable gana en caja total pagada.

Tradúcelo al índice, porque el índice es lo que de verdad vigilarías. Con un diferencial del 2,75 %, un tipo total del 6,36 % corresponde a un índice del 3,61 %. Así que la pregunta que el prestatario responde en realidad no es si los tipos van a subir, sino si el índice promediará por debajo del 3,61 % durante veinticinco años. Es una pregunta sobre un cuarto de siglo de política monetaria, y quien te diga que conoce la respuesta te está vendiendo algo.

Acorta el horizonte y la aritmética se vuelve mucho más amable: ese es el argumento legítimo del producto. Si vas a vender o subrogar a los diez años, la comparación son las cuotas pagadas más el capital liquidado en esa fecha. El préstamo fijo cuesta entonces 466 895,36 €, y el variable solo lo iguala si el tipo posterior a la revisión llega al 7,17 % — cómodamente por encima del 7,00 % que el tope inicial permite en la primera revisión. Dicho de otro modo, en un horizonte de diez años la primera revisión por sí sola no puede hacerte perder el arbitraje; hace falta una segunda. Si tu horizonte es realmente de cinco a diez años, un variable cuyo periodo fijo lo cubre no es una apuesta, es un emparejamiento sensato del instrumento con el plazo de tenencia. Si el horizonte es de treinta años, es una apuesta.

La trampa: tu tipo puede subir con el índice quieto

Compara dos cifras antes de firmar: el tipo que te ofrecen hoy y el tipo plenamente indexado — el índice actual más tu diferencial. Si el segundo supera al primero, la diferencia es un descuento con fecha de caducidad, y tu tipo subirá en la primera revisión aunque el índice no se mueva ni un punto básico. En la estructura trabajada, un diferencial del 2,75 % sobre un índice situado en el 4,25 % da un tipo plenamente indexado del 7,00 %, frente a un 5,00 % ofrecido. La primera revisión lleva por tanto la cuota de 1 610,46 € a 1 947,08 € en un mundo donde no ha pasado absolutamente nada.

Por eso el tope vitalicio por sí solo es un consuelo débil y el tope inicial suele ser el que muerde primero. También explica un patrón que parece mala suerte y no lo es: prestatarios que partieron de un tipo de reclamo descubren que la primera revisión es la mayor que verán jamás. El tipo de entrada nunca fue un tipo de mercado; era un tipo comercial, y el tope solo limitó la velocidad a la que llegaba la verdad. En Estados Unidos las entidades deben entregar el manual del Consumer Financial Protection Bureau sobre hipotecas a tipo variable, que expone explícitamente índice, diferencial y topes — léelo y contrástalo con las cifras de tu propia oferta.

El fijo a treinta años es un producto local, no universal

La literatura estadounidense suele tratar la elección como un duelo entre fijo a treinta años y variable, porque en Estados Unidos ambos conviven: un tipo fijado para todo el plazo, libremente amortizable en la mayoría de los préstamos conformes, cuyo precio sigue semanalmente la encuesta de Freddie Mac, posible gracias a una maquinaria de titulización que pocos países han construido. Ese producto es la excepción a escala internacional, no la referencia, y traducir un consejo estadounidense a otro mercado es la mejor forma de hacer que el lector compare instrumentos que no existen donde vive.

Francia está en el polo opuesto. El fijo a todo el plazo es allí la norma más que una elección, y la maquinaria que lo rodea difiere en naturaleza: una indemnización por amortización anticipada cuyo máximo fija el Code de la consommation y no la negociación, y condiciones vinculantes de esfuerzo y plazo máximo dictadas por el Haut Conseil de stabilité financière y modificadas más de una vez. No hay cultura de topes porque hay poco volumen a tipo variable que topar. La renegociación, cuando ocurre, suele tomar la forma de un préstamo nuevo en otro banco más que de un ajuste del existente, con sus propios gastos de garantía y de apertura.

Alemania funciona con un tercer modelo, sin equivalente estadounidense, que merece entenderse por sí mismo. El tipo se fija durante un periodo de fijación — habitualmente cinco, diez, quince o veinte años — más corto que el tiempo que tarda el préstamo en amortizarse, así que un capital residual sobrevive al periodo fijo y debe refinanciarse a los tipos que entonces rijan. El riesgo no es ni anual ni inexistente; está concentrado en una única fecha conocida. Dos rasgos lo amortiguan: el código civil da al prestatario un derecho a rescindir un préstamo a tipo fijo diez años después del desembolso íntegro, con seis meses de preaviso, y los préstamos a plazo futuro permiten bloquear el tipo de continuación años antes pagando un recargo. Ninguno es un tope; ambos son opciones con precio.

España, Portugal e Italia comparten una tradición ligada al Euríbor con diferencias nacionales importantes. El crédito español fue durante mucho tiempo mayoritariamente variable, indexado a un plazo del Euríbor y revisado a un intervalo contractual; la ley hipotecaria de 2019 rehízo su economía topando las compensaciones por amortización anticipada y abaratando el cambio de variable a fijo — desde entonces la concesión a tipo fijo ha crecido mucho. Portugal sigue muy indexado al Euríbor, con productos mixtos que fijan un tipo durante un tramo inicial y luego flotan, y con comisiones de amortización anticipada cuyos máximos fija un decreto-ley y que han sido objeto de medidas temporales: lee la cifra vigente y no un artículo antiguo. Italia ofrece a la vez un tipo fijo referenciado a la curva de swaps y un variable ligado al Euríbor, además de productos variables con tope, y la portabilidad de la hipoteca a otra entidad sin coste para el prestatario es allí un derecho legal, no un favor comercial.

La conclusión práctica para quien lee fuera de Estados Unidos cabe en una frase: no supongas que tu tipo variable tiene topes. La estructura 2/2/5 es una convención de mercado y de información estadounidense, no una ley natural, y un préstamo a tipo variable de la zona euro es con frecuencia índice más diferencial sin techo periódico ni vitalicio alguno, salvo que hayas comprado explícitamente un producto con cap. Busca en tu contrato las palabras que limitan el tipo. Si no las encuentras, no están, y el peor caso no es 2 484,14 €: es ilimitado.

Preguntas frecuentes

¿Qué significan realmente los números de 2/2/5?

El primero es el tope inicial: el movimiento máximo del tipo en la primerísima revisión. El segundo es el tope periódico, el máximo en cada revisión posterior. El tercero es el tope vitalicio, la distancia máxima del tipo por encima del inicial. Con un arranque al 5,00 % y 2/2/5 la escalera da 7,00 %, luego 9,00 %, y luego un techo duro del 10,00 %, porque 5,00 más 5 muerde antes de que se aplique 9,00 más 2. Dos cosas que confirmar en tu documentación: el tope periódico suele ser menor que el inicial, y en un préstamo revisado dos veces al año se aplica por revisión, no por año.

¿Cómo calculo la peor cuota que permite mi contrato?

Aplica los topes en orden y recalcula el cuadro en cada paso. Amortiza al tipo inicial hasta la primera revisión y anota el capital pendiente. Suma el tope inicial al tipo, respetando el techo vitalicio, y calcula una nueva cuota sobre ese capital para los meses restantes. Repite con el tope periódico en cada fecha de revisión hasta que muerda el tope vitalicio; la cuota deja entonces de subir. Sobre 300 000 € al 5,00 % con 2/2/5 la secuencia da 1 610,46 €, luego 1 947,08 €, luego 2 302,19 €, luego 2 484,14 € — alcanzada en el mes 85 e inalterada después. Si esa cifra alta no es pagable en un mal mes, el préstamo no es asumible, diga lo que diga la cuota inicial.

¿Puede subir mi tipo aunque el índice no se mueva?

Sí, y es la sorpresa desagradable más común del producto. Compara tu tipo ofrecido con el tipo plenamente indexado — el índice de hoy más tu diferencial contractual. Si el plenamente indexado es mayor, tu tipo de entrada es un descuento que caduca en la primera revisión, y el tipo subirá hasta el nivel plenamente indexado, con el único límite del tope inicial. En el caso trabajado, un diferencial del 2,75 % sobre un índice del 4,25 % da un 7,00 % plenamente indexado frente a un 5,00 % ofrecido, así que la cuota pasa de 1 610,46 € a 1 947,08 € sin que ocurra nada en el mercado. Pide las dos cifras antes de firmar.

¿A qué tipo deja el variable de ser más barato que el fijo?

Depende por completo de cuánto tiempo conserves el préstamo, y por eso una sola cifra de equilibrio nunca basta. A treinta años, un variable al 5,00 % con cinco años fijos gana a un fijo al 6,00 % mientras el tipo posterior a la revisión promedie por debajo del 6,36 % — un índice por debajo del 3,61 % con un diferencial del 2,75 %. En un horizonte de diez años, contando cuotas pagadas más el capital liquidado en esa fecha, el fijo cuesta 466 895,36 € y el variable solo lo iguala a un tipo posterior a la revisión del 7,17 %, fuera del alcance del tope inicial por sí solo. Los plazos cortos perdonan la primera revisión; los horizontes de treinta años no perdonan nada.

¿Los préstamos a tipo variable en Europa tienen los mismos topes?

Normalmente no, y esto es lo más importante que no debe cruzar una frontera. La estructura de tres topes es una convención de mercado y de información estadounidense; un préstamo a tipo variable de la zona euro es con frecuencia índice más diferencial sin techo periódico ni vitalicio alguno, salvo compra deliberada de un producto con cap, que las entidades italianas por ejemplo sí ofrecen como instrumento propio. Los productos difieren además en naturaleza: Francia es abrumadoramente fija a todo plazo, Alemania fija el tipo por un periodo más corto que la amortización y deja un capital residual que refinanciar, y España, Portugal e Italia trabajan sobre plazos del Euríbor con reglas nacionales muy distintas sobre cambio de tipo y amortización anticipada. Busca la cláusula de techo en tu propio contrato; si no la hay, no hay techo.

¿Es alguna vez el tipo variable la opción más segura?

Puede ser el mejor emparejado, que no es lo mismo que más seguro, pero suele ser lo que se quiere decir. Si sabes con confianza razonable que el préstamo terminará dentro del periodo fijo — un traslado al extranjero, una venta prevista, una posición puente — entonces un periodo fijo que cubra tu horizonte te da un tipo más bajo durante todo el tiempo en que realmente sostienes la deuda, y la revisión no llega nunca. El instrumento se ajusta al plazo de tenencia: esa es la buena razón para elegirlo. Lo que nunca es seguro es elegirlo porque la cuota inicial es la única que puedes pagar; ese es el mismo error que elegir un préstamo de solo interés por la misma razón, y termina en el mismo precipicio.