A renda comportável: a regra dos 30 % e onde ela se parte

A regra tem uma morada, e é um programa de habitação pública

As pessoas repetem a regra dos 30 % como se saísse de um estudo de orçamentos familiares. Não sai. É descendente de um limite administrativo. Nos Estados Unidos, a emenda Brooke de 1969 limitou o que se podia cobrar a um inquilino de habitação pública a 25 % do rendimento; o limite subiu para 30 % em 1981. Daí o número migrou para a estatística — um agregado que dedica mais de 30 % do rendimento à habitação passa a ser um agregado sobrecarregado, e mais de 50 %, gravemente sobrecarregado — e da estatística para o conselho, onde perdeu por completo o sentido original.

Essa linhagem importa por causa daquilo a que o limite servia. Era uma proteção: um máximo do que o Estado podia cobrar a um inquilino cujo rendimento já conhecia. Nunca foi uma previsão do que um agregado concreto, numa cidade concreta, com uma deslocação concreta e um número concreto de filhos, conseguia realmente suportar. Transformar um teto protetor em conselho orçamental inverte-o. O limite dizia: o senhorio não pode cobrar mais do que isto. O conselho diz: pode gastar isto sem risco. São afirmações diferentes, e só a primeira foi testada.

A Europa manteve a ideia mas mudou o número e, sobretudo, a base. O indicador publicado pelo Eurostat é a taxa de sobrecarga dos custos com a habitação, e conta os agregados cujos custos totais de habitação ultrapassam 40 % do rendimento disponível — isto é, depois de impostos e transferências, e com custos que incluem despesas correntes e manutenção, não só a renda. Comparar uma regra americana de 30 % do bruto com um indicador europeu de 40 % do líquido como se fossem o mesmo limiar é um erro constante: nem sequer medem a mesma grandeza.

Uma percentagem do rendimento perante um orçamento que não é uma percentagem

A falha numa frase: sob a regra, a renda escala com o rendimento e mais nada no orçamento o faz. Um adulto sozinho precisa de comer, ir trabalhar, aquecer um quarto, segurar alguma coisa e ter telemóvel, ganhe 2 000 € ou 12 000 € por mês. Essas necessidades dependem de onde vive e de quantas pessoas dependem de si, não do recibo de vencimento. Pegue num cabaz ilustrativo de 1 600 € por mês fora da renda e mantenha-o fixo entre níveis de rendimento — é exatamente o que faz a tabela acima — e a aritmética da regra torna-se visível.

Com 2 000 € brutos por mês, 30 % são 600 € e deixam 1 400 € — 200 € abaixo do cabaz, antes de retido um único euro de imposto. Com 12 000 € brutos, 30 % são 3 600 € e deixam 8 400 €, um excedente de 6 800 €. Os dois agregados estão identicamente carregados segundo a métrica e não podiam estar mais afastados na realidade. Não é a regra a ser imprecisa nas margens: é a regra a errar estruturalmente precisamente onde mais está em jogo, porque o cabaz fixo é uma fração grande de um rendimento pequeno e um erro de arredondamento num grande.

Faça o contrário e o argumento bate mais forte. Pergunte antes que renda deixa intacto o cabaz de 1 600 €, e a resposta não é de todo uma percentagem: 400 € no rendimento de 2 000 €, ou seja 20 %; 1 400 € a 3 000 €, ou seja 46,7 %; 2 900 € a 4 500 €, ou seja 64,4 %; 10 400 € a 12 000 €, ou seja 86,7 %. A parte do rendimento realmente comportável cresce fortemente com o rendimento. Nenhuma percentagem fixa pode descrever essa curva, e 30 % ficam aproximadamente certos algures a meio e muito errados nas duas pontas — generosos demais em cima, perigosamente generosos em baixo.

O rendimento residual: o método que a banca usa de facto

A alternativa não é exótica nem nova. O teste do rendimento residual põe uma subtração em vez de uma divisão: pegue no rendimento, subtraia a habitação e todos os outros encargos fixos, e compare o que sobra com um mínimo publicado para aquele tamanho de agregado e aquela região. O exemplo mais bem documentado é a exigência de rendimento residual do manual de crédito do Department of Veterans Affairs dos Estados Unidos, que publica uma tabela de saldos mensais mínimos por dimensão do agregado e região e exige que o processo a cumpra. É um segundo teste a sério, não um slogan, e é por isso que um crédito pode passar no rácio de esforço e ainda assim ser recusado.

Os dois métodos concordam confortavelmente no meio da distribuição de rendimentos e divergem em baixo, que é justamente onde o desacordo importa. Um agregado com 2 000 € brutos passa a regra dos 30 % com uma renda de 600 € e chumba num teste residual com qualquer valor acima de cerca de 400 €. Um agregado com 12 000 € chumba na regra dos 30 % com uma renda de 4 000 € e passa sem esforço num teste residual com o mesmo valor, pois ainda sobrariam 8 000 €. Onde o cabaz fixo pesa muito no rendimento, a regra percentual é demasiado permissiva; onde pesa pouco, é desnecessariamente restritiva.

Pode fazer esse teste residual a si próprio em dez minutos, e vale mais do que qualquer percentagem. Pegue em doze meses de extratos bancários, retire a renda e some o que é realmente incomprimível: compras, transporte, energia, telemóvel e internet, seguros, creche, qualquer prestação de crédito, e uma linha mensal realista para as contas anuais que se esquecem — revisão do carro, dentista, substituir um portátil. Acrescente um valor de poupança que tencione mesmo cumprir. O que sobrar é o verdadeiro teto de renda, e é um valor, não um rácio.

Bruto ou líquido: a mesma frase significa seis coisas diferentes

A formulação americana da regra toma 30 % do bruto. A Europa continental raciocina maioritariamente em líquido, porque é o valor do recibo de vencimento em torno do qual se organiza a vida e, no caso do indicador do Eurostat, porque a estatística assenta no rendimento disponível. Os dois não são intercambiáveis, e a distância entre eles varia enormemente entre os seis mercados que este site cobre: a OCDE publica a cunha fiscal sobre os rendimentos do trabalho precisamente porque difere em dezenas de pontos percentuais entre países com o mesmo salário bruto.

Veja o que isso faz à regra. Se o seu líquido é 80 % do bruto, 30 % do bruto equivalem a 37,5 % do que realmente chega à sua conta. Se for 60 %, a mesma regra consome 50 % do seu líquido — um nível que a mesma literatura chama sobrecarga severa. Assim, a regra enunciada em bruto e aplicada entre países não descreve de todo um nível constante de pressão. Descreve uma pressão que cresce com o peso local de impostos e contribuições, um resultado que ninguém pretendeu e que pouca gente nota.

Há uma segunda armadilha de definição ao lado da primeira: o que conta como custo da habitação. A renda apenas, ou a renda mais despesas correntes, mais encargos de condomínio, mais seguro, mais algum imposto local de ocupação onde exista? O indicador de sobrecarga do Eurostat conta os custos totais, despesas e manutenção corrente incluídas; um senhorio que anuncia um valor com tudo incluído e outro que anuncia uma renda seca anunciam números que podem diferir num quinto. Quando comparar a sua situação com qualquer limiar, faça com que os dois lados da comparação usem a mesma definição — o mesmo numerador e o mesmo denominador — ou a comparação não significa nada.

A regra que lhe vão mesmo aplicar é a do senhorio

Seja qual for o teto que fixe para si, o que decide se consegue a casa é o do senhorio, e costuma ser enunciado ao contrário: não uma percentagem do seu rendimento, mas um múltiplo da renda. A exigência de três vezes a renda mensal em rendimento bruto é a versão mais difundida, e é o inverso algébrico exato da regra dos 30 % — três vezes a renda significa que a renda é 33,3 % do rendimento. Alguns mercados formulam-na ao ano; a conhecida convenção nova-iorquina de quarenta vezes a renda mensal em rendimento anual é o mesmo teste escrito de outra forma, e dá exatamente 30 %.

Esse múltiplo é o que transforma uma discussão abstrata numa restrição dura. Com uma renda de 1 200 €, uma regra de três vezes pede 3 600 € brutos por mês, 43 200 € por ano; com 1 500 € pede 4 500 € e 54 000 €. Se o seu rendimento não chega ao múltiplo, o senhorio não negoceia o múltiplo — pede um fiador, uma segunda pessoa que assina para pagar se o inquilino não pagar, e a quem se costuma exigir o mesmo múltiplo ou um maior. É aí que acontece a exclusão real, porque a exigência de fiador converte um teste de rendimento num teste de quem se conhece.

Os detalhes dessa maquinaria diferem por mercado e convém verificá-los localmente em vez de os supor, mas a forma repete-se. Em França o fiador pessoal é a norma para inquilinos sem contrato estável, e existe uma alternativa pública na garantia Visale da Action Logement, descrita no Service-Public.fr; a lista de documentos que um senhorio pode legalmente exigir está ela própria regulada, pelo que um pedido fora dessa lista merece ser questionado. Na Alemanha o processo habitual é um extrato Schufa mais comprovativos de rendimento, e a caução está limitada pelo código civil a três meses de renda sem despesas de aquecimento e serviços. Em Espanha, Portugal e Itália é comum alguma combinação de caução, vários meses adiantados, fiador pessoal ou garantia bancária, e os máximos são fixados pela lei do arrendamento, não pelo costume. Verifique a regra em vigor onde arrenda: são as disposições que mais mudam.

Como fixar o seu próprio teto em vinte minutos

Parta do líquido, não do bruto, e use o mês mais baixo dos últimos doze em vez da média — prémios e horas extraordinárias nunca devem sustentar um compromisso mensal fixo. Subtraia o cabaz que construiu acima, com as contas irregulares anualizadas incluídas. Subtraia a taxa de poupança que realmente quer defender. O que sobra é um teto duro. Depois, em separado, calcule 30 % do bruto e veja qual dos dois aperta primeiro. Se for a regra percentual, tem margem; se for o número residual, a regra percentual ia levá-lo a apuros.

Vale a pena fazer dois ajustes antes de fixar o número. Primeiro, se mudar-se altera a sua deslocação, a linha dos transportes move-se com ela — uma casa mais barata a quarenta minutos mais pode custar mais no total do que a cara que rejeitou, e essa comparação pertence ao cabaz, não ao seu exterior. Segundo, se partilha, a parte justa da renda é outra questão com outro método, e terços iguais quase nunca são a resposta certa quando os quartos diferem; o nosso artigo sobre dividir a renda entre quartos desiguais trata disso como deve ser.

Perguntas frequentes

A regra dos 30 % aplica-se ao bruto ou ao líquido?

Na sua forma americana, ao bruto — a regra descende de um limite de renda da habitação pública expresso como parte do rendimento do inquilino antes de retenções. O raciocínio europeu, e em particular o indicador de sobrecarga do Eurostat, usa o rendimento disponível depois de impostos e transferências, com um limiar de 40 % em vez de 30. Como a parte do líquido no bruto difere bastante entre países, esses mesmos 30 % do bruto podem ser entre 37 % e 50 % aproximadamente do que chega realmente à sua conta. Estabeleça sempre de que base fala uma regra antes de a aplicar, e prefira raciocinar em líquido.

O que é o método do rendimento residual e posso usá-lo?

Substitui a divisão por uma subtração: rendimento menos habitação menos todos os outros encargos fixos, e depois uma verificação de que o que sobra cobre as necessidades reais do agregado. É usado em análise de crédito a sério — o Department of Veterans Affairs americano publica saldos residuais mínimos por dimensão do agregado e região que um processo tem de cumprir. Pode fazer o mesmo teste a si próprio numa noite. Pegue no seu mês líquido mais baixo dos últimos doze, subtraia um cabaz fora da renda construído a partir dos seus extratos e incluindo as contas irregulares anualizadas, subtraia a poupança que tenciona manter, e o resto é o seu verdadeiro teto de renda — um valor, não uma percentagem.

Porque é que os senhorios pedem três vezes a renda em rendimento?

Porque é a regra dos 30 % escrita do lado deles da mesa. Exigir um rendimento bruto de três vezes a renda mensal equivale algebricamente a exigir que a renda não ultrapasse 33,3 % do rendimento, e é mais fácil de verificar num recibo de vencimento do que num orçamento. As variantes anuais dizem o mesmo: quarenta vezes a renda mensal em rendimento anual dá exatamente 30 %. Quando o múltiplo é costume e não lei, por vezes negoceia-se com uma caução maior ou um fiador; quando é política de uma agência ou de um credor, normalmente não. Verifique o que se aplica localmente em vez de o supor.

Os 30 % devem incluir despesas e energia?

Depende do limiar com que se compara, e é justamente por isso que tantas comparações não significam nada. O indicador de sobrecarga do Eurostat conta os custos totais de habitação — despesas correntes e manutenção incluídas — face ao rendimento disponível. Um senhorio que anuncia uma renda seca anuncia um número menor do que outro que anuncia tudo incluído, e a diferença pode chegar a um quinto do total. Para o seu próprio planeamento, inclua tudo o que deixa de chegar no dia em que sai: renda, condomínio, aquecimento e eletricidade, água, seguro e qualquer imposto de ocupação. Depois compare grandezas homogéneas dos dois lados do rácio.

Alguma vez faz sentido gastar mais de 30 %?

Frequentemente, e a aritmética residual diz porquê. Com um rendimento bruto de 7 000 €, uma renda que deixe intacto o cabaz ilustrativo poderia chegar a 5 400 € — 77 % do bruto — e só um imprudente iria até lá, mas fica de pé que a percentagem segura cresce com o rendimento. Há também compromissos legítimos: uma casa mais cara que elimina um carro, ou reduz a metade uma deslocação, pode baixar as saídas totais mesmo aumentando o rácio de habitação. O teste honesto não é a percentagem mas o resíduo, e ainda se essa renda maior continua pagável no seu pior mês plausível, não no melhor.

A regra funciona para um casal ou uma família?

Pior do que para uma pessoa só, porque o cabaz fixo cresce com a dimensão do agregado enquanto a regra ignora quantas pessoas há. Dois adultos e duas crianças precisam de mais comida, mais transporte e creche; uma percentagem do rendimento conjunto nada diz sobre isso. As tabelas de rendimento residual tratam-no explicitamente — as tabelas americanas do VA, por exemplo, fazem variar o mínimo exigido por dimensão da família e região precisamente por isso. Se orçamenta para um agregado, construa o cabaz do agregado que realmente tem e trate qualquer regra percentual como um limite superior grosseiro para verificar o resultado.