A desocupação não é uma percentagem que se perde, é um mês que não se recebe

Uma taxa é um resultado, não um dado de entrada

Pergunte a um senhorio a sua taxa de desocupação e recebe uma percentagem: cinco, oito, dez. Pergunte de onde veio e a resposta é em regra uma regra empírica ou um relatório de mercado. Mas ninguém vive uma taxa de desocupação. O que acontece de facto é que um inquilino dá aviso, a casa esvazia-se num sábado, é limpa e pintada em três semanas, é anunciada, é visitada, e alguém entra seis semanas depois. A taxa é o que se obtém dividindo esse episódio pelo intervalo entre dois deles. É o resultado de um processo físico, e tratá-la como dado de entrada é o que a torna inútil para decidir.

A fórmula é tão simples quanto parece. Se V é o vazio em meses e T a duração do contrato que o precedeu, a taxa de desocupação efetiva do ciclo vale V ÷ (T + V). O denominador é o ciclo inteiro e não apenas a parte ocupada — é o erro que quase todas as folhas de cálculo cometem: dividir só por T sobrestima a taxa, porque esses meses vazios estão dentro do período, não somados a ele. Seis semanas depois de um contrato de um ano são 1,5 ÷ 13,5 = 11,11 %, não 1,5 ÷ 12 = 12,5 %.

Escrita assim, a taxa deixa de ser uma estatística de mercado e passa a ser duas coisas sobre as quais pode agir: quanto tempo as pessoas ficam e com que rapidez volta a arrendar. Tudo o que um senhorio pode realmente fazer contra a desocupação atua sobre um destes dois termos. Um relatório de mercado não lhe pode dizer nenhum deles para a sua própria casa, e é por isso que importar a sua percentagem para o seu modelo importa com ela o comportamento locatício de outra pessoa.

O mesmo vazio, três durações de contrato, três taxas diferentes

Fixe o vazio em seis semanas — um número banal para uma casa que precisa de pintura e é colocada por agência — e faça variar apenas quanto tempo os inquilinos ficam. Depois de um contrato de doze meses o ciclo é de 13,5 meses e a taxa de 11,11 %, ou seja 40,6 dias vazios num ano médio. Depois de vinte e quatro meses o ciclo é de 25,5 e a taxa de 5,88 %, 21,5 dias. Depois de trinta e seis meses o ciclo é de 37,5 e a taxa de 4,00 %, 14,6 dias. Depois de cinco anos, 2,44 %, menos de nove dias por ano.

A comparação interessante é o par que chega ao mesmo número por dois caminhos opostos. Um contrato de doze meses com duas semanas de vazio dá exatamente 4,00 %, e um contrato de trinta e seis meses com seis semanas de vazio também. Taxas idênticas, operações inversas: o primeiro senhorio faz girar uma máquina de rearrendamento bem oleada num imóvel de muita rotação; o segundo deixa a casa vazia seis semanas sem se preocupar, porque acontece uma vez em cada três anos. Os dois declarariam o mesmo número ao banco, e não fazem o mesmo negócio.

Há sob tudo isto um piso que nenhuma competência elimina. Mesmo uma passagem perfeita deixa dias: os pré-avisos raramente coincidem com as datas de entrada, é preciso acertar a caução, fazer um inventário, e na maioria dos ordenamentos o inquilino que sai pode ocupar até uma data que nada tem a ver com o momento em que o seguinte quer entrar. Um senhorio que declara zero desocupação ao longo de muitos anos ou tem muita sorte, ou encadeia contratos com sobreposição de renda, ou não conta os dias como deve.

O vazio é só uma parte do que custa uma rotação

Uma taxa de desocupação conta a renda não cobrada e para aí, o que subestima muito o episódio. Uma rotação custa também dinheiro do bolso. Sobre uma renda de 1 500 €, seis semanas vazias são 2 250 € de renda que nunca chega. Prepare a casa — limpeza, repintar a entrada, repor o que a caução não cobre — e conte 900 €. Pague a uma agência uma mensalidade para encontrar e verificar o inquilino seguinte e lá vão mais 1 500 €. Total: 4 650 €, de que menos de metade é o vazio que toda a gente mede.

Reparta isso ao longo do ciclo e a figura muda. No ciclo de treze meses e meio a renda potencial vale 13,5 × 1 500 € = 20 250 € e a rotação consome 4 650 €: uma perda efetiva de 22,96 %, mais do dobro da taxa de desocupação de 11,11 %. No ciclo de trinta e sete meses e meio a renda potencial vale 56 250 € e os mesmos 4 650 € são 8,27 % — continua a ser o dobro da taxa de 4,00 %, mas sobre uma base muito maior. Anualizado, o imóvel de muita rotação perde 4 133,33 € por ano e o de pouca 1 488 €.

Quem paga a comissão de colocação não é universal, e em vários mercados não é o senhorio de todo. Na Alemanha, o Bestellerprinzip introduzido em 2015 para os arrendamentos determina que paga quem mandatou o agente — na prática o senhorio — e não pode ser cobrada comissão ao inquilino por um arrendamento encomendado pelo proprietário. Outros mercados admitem honorários partilhados ou a cargo do inquilino dentro de limites. Onde a comissão recai mesmo sobre o inquilino, o custo de rotação do senhorio reduz-se ao vazio mais a preparação, mas o custo de mudar sobe para o inquilino, o que empurra no mesmo sentido: contratos mais longos.

O aumento de renda de equilíbrio — o número pelo qual este artigo existe

Eis a decisão que chega mesmo, uma vez por ano, num envelope. O seu inquilino paga 1 500 €. O mercado diz 1 650 €. Sobe a renda? Subi-la rende-lhe o aumento enquanto o inquilino ficar. Também aumenta a hipótese de ele sair, e se sair paga o vazio e o custo de rotação. O ponto de equilíbrio é onde as duas coisas se anulam exatamente.

Escrevamo-lo. Num horizonte de H meses, um aumento de g sobre uma renda R rende H·R·g. Se o aumento provocar uma saída, o custo é o vazio à nova renda, V·R·(1+g), mais o custo em dinheiro C da rotação. Igualando e resolvendo: g = (V·R + C) ÷ (H·R − V·R). Com R = 1 500 €, V = 1,5 meses e C = 2 400 €, o numerador vale 2 250 € + 2 400 € = 4 650 € e o denominador, num horizonte de doze meses, 18 000 € − 2 250 € = 15 750 €. Logo g = 29,52 %, ou seja 442,86 € por mês sobre 1 500 €. É o tamanho de aumento que uma visão a um ano exige antes de valer a pena arriscar um vazio de seis semanas, e nenhum mercado normal sobe tanto.

Alargue o horizonte e o limiar desaba, porque o ganho repete-se e o custo não. A vinte e quatro meses o equilíbrio é de 13,78 %; a trinta e seis, de 8,99 % (134,78 € por mês); a sessenta, de 5,30 % (79,49 €). É por isso que um mesmo aumento pode ser manifestamente certo ou manifestamente errado em função de nada mais do que o tempo que espera que o novo inquilino fique, e por isso a versão honesta da pergunta nunca é se deve subir a renda mas quanta confiança tem em que este inquilino fique de qualquer forma. Se tem a certeza de que ele renova a 1 650 €, suba: o vazio não acontece e o limiar é irrelevante. O cálculo só morde quando é o aumento que provoca a saída.

Dois refinamentos importam na prática. Primeiro, a fórmula acima assume que a saída é certa se subir; se estimar a probabilidade em p, multiplique o lado do custo por p e o limiar desce na mesma proporção — com p = 0,3 a três anos cai para cerca de 2,62 %, e é por isso que os aumentos anuais moderados costumam passar no teste e os aumentos de recuperação grandes não. Segundo, em mercados com fórmulas legais de atualização ou tetos, a dimensão do aumento não é escolha sua, e o cálculo passa a ser um teste sobre se aplicar ou não o aumento permitido, mais do que sobre quanto pedir.

Uma taxa de carteira esconde a distribuição

Dez apartamentos, um vazio o ano inteiro, nove arrendados sem interrupção. A taxa de desocupação da carteira é de 12 meses em 120, ou 10 %. Nenhum daqueles dez apartamentos viveu 10 % de desocupação: nove viveram zero e um cem. Quem comprar o nono confiando no número da carteira compra um imóvel com 90 % de hipóteses de nada acontecer e 10 % de catástrofe, avaliado como se tivesse uma fuga pequena e constante.

O mesmo achatamento afeta as estatísticas urbanas. Uma taxa de desocupação publicada é uma medida de stock tirada num instante: alojamentos disponíveis para arrendamento sobre o parque de arrendamento, numa data de inquérito. Responde a uma pergunta sobre folga do mercado, não sobre quanto tempo o seu apartamento em concreto ficará vazio. Dois bairros com a mesma taxa podem diferir totalmente na forma como essa desocupação se reparte — alguns alojamentos inarrendáveis num, uma fricção geral de duas semanas em tudo no outro — e só o segundo lhe diz alguma coisa sobre o seu próprio prazo de rearrendamento.

A sazonalidade é a última coisa que uma média anual apaga. Os arrendamentos concentram-se: os estudantes mudam-se no fim do verão, as famílias em torno do ano letivo, e na maioria das cidades europeias as semanas das festas de inverno são o pior momento possível para anunciar uma casa. Um contrato que acaba em novembro carrega, por isso, um vazio esperado maior do que o mesmo contrato a acabar em junho, apenas por causa da data. Isto é acionável exatamente onde não custa nada: ao assinar ou renovar, escolha uma data de fim em plena época de arrendamento, mesmo à custa de uma duração um pouco estranha. Um primeiro contrato de quinze meses que acabe em junho pode custar menos do que um de doze que acabe em março.

O que fazer com o número depois de o ter

Ponha a taxa efetiva, e não uma taxa de mercado, na conta do imóvel. No artigo companheiro sobre o que um arrendamento ganha realmente, a desocupação a 6 % retira 1 980 € de 33 000 € de renda bruta e reduz com ela a comissão de gestão. Substituir 6 % por 11,11 % nesse mesmo imóvel retira 3 666,30 € e corta a caixa em cerca de 1 550 € — mais do que todo o fluxo de caixa do primeiro ano, 1 392,56 €. A desocupação não é uma rubrica de arredondamento nessa conta; é um dos dois ou três dados capazes, sozinhos, de tornar a resposta negativa.

Ataque depois os dois termos em separado, porque respondem a coisas diferentes. O vazio encolhe com logística: comece a anunciar durante o pré-aviso em vez de depois de as chaves voltarem, faça a preparação na janela de pré-aviso quando o contrato permitir visitas, tenha à mão um pintor que consiga marcar com pouca antecedência, e fixe a renda de rearrendamento para encher, não para ganhar. A duração alonga-se com retenção: repare depressa, não empurre os aumentos até ao último euro, e faça da renovação a opção fácil. A segunda alavanca é muito maior do que a primeira, e é a que a maioria dos senhorios ignora porque não traz fatura anexa.

Perguntas frequentes

Porquê dividir pela duração do contrato mais o vazio e não por doze meses?

Porque o vazio ocorre dentro do ciclo, não em cima dele. Um contrato de doze meses seguido de seis semanas vazias cobre 13,5 meses de calendário, e durante todo esse trecho é dono da casa e paga os seus custos fixos. Dividir 1,5 por 12 responde a outra pergunta — que fração do período ocupado representa o vazio — que não é uma taxa de desocupação e é sempre maior. O denominador de doze meses parte-se por completo assim que o contrato não dura um ano: com um de três anos daria outra vez 12,5 %, o que é manifestamente falso.

Uma taxa de desocupação baixa é sempre boa?

Não, e o contraexemplo é banal — mas não sobrevive a uma contagem completa, e é essa a lição verdadeira. Uma casa que nunca fica vazia é muitas vezes uma casa arrendada abaixo do mercado, e esse desconto paga-se todos os meses enquanto o vazio que evita acontece uma vez de poucos em poucos anos. Compare: uma renda de 1 500 € vazia 4 % do tempo cobra 17 280 € por ano, enquanto uma de 1 650 € com uma taxa efetiva de 11,11 % cobra 17 600 € — só sobre a renda cobrada, ganha a renda alta apesar da taxa mais feia. Subtraia agora o custo anualizado das rotações, 768 € contra 2 266,67 €, e a ordem inverte-se: 16 512 € contra 15 333,33 €. A desocupação é um custo a otimizar, não um indicador a minimizar, e a grandeza a maximizar é a renda cobrada líquida do custo de rotação — precisamente a grandeza que uma taxa de desocupação sozinha não lhe pode mostrar.

O aumento de equilíbrio significa que nunca devo subir a renda?

Significa o contrário do que costuma ser retirado daí. O limiar é alto precisamente porque assume que é o aumento que provoca a saída — isto é, que o inquilino teria ficado com a renda antiga e sai com a nova. A maioria dos inquilinos muda-se por razões que nada têm a ver consigo: um emprego, um companheiro, um filho, uma compra. Onde a saída ia acontecer de qualquer forma, o aumento não custa nada e deve aplicá-lo. O cálculo testa uma hipótese concreta, não é um argumento geral contra pedir mais. Aquilo contra que argumenta é o grande aumento de recuperação depois de anos de renda congelada, que empilha todo o ajustamento numa única decisão de renovação e maximiza a hipótese de despoletar o vazio.

Que taxa de desocupação devo usar para um imóvel que ainda não comprei?

Construa-a, não a procure. Estime duas coisas do imóvel que está a ponderar: quanto tempo é provável que um inquilino fique naquele tipo concreto de casa e quantas semanas leva a rearrendar naquela rua concreta. Uma moradia familiar com jardim perto de boas escolas produz contratos longos; um estúdio em zona universitária produz contratos de doze meses quase por construção. Depois meta ambas em V ÷ (T + V). Como teste de robustez, refaça a operação com o vazio a dobrar e veja se o negócio ainda se aguenta — um imóvel que só passa com duas semanas de vazio é um imóvel sem margem para um único mau rearrendamento.

A caução cobre o custo da preparação?

Só a parte imputável a danos, e quase nunca a imputável ao desgaste. Todos os ordenamentos aqui distinguem entre o dano causado pelo inquilino e a deterioração normal de se viver num sítio, e repintar após três anos de ocupação normal cabe ao senhorio em praticamente todos. É por isso que a rubrica de preparação sobrevive no modelo mesmo quando a caução é devolvida por inteiro: é um custo da rotação, não um crédito sobre o inquilino. Orçamentá-la como recuperável é o caminho mais curto para uma fatura inesperada e um litígio sobre a caução.