A renda máxima que deveria aceitar

A renda anunciada é um número comercial

Todo o mercado de arrendamento anuncia um número único, e em todo o mercado de arrendamento esse número exclui alguma coisa. Na Europa continental o anúncio dá em regra a renda sem encargos: limpeza, elevador, água fria e aquecimento central ficam de fora. Nos Estados Unidos o anúncio exclui geralmente todos os consumos. Em ambos os casos o que fica de fora não é pequeno nem facultativo, e é isso que torna o número anunciado uma má base de orçamento. O número que a sua conta encontra realmente todos os meses é o custo total de ocupação, e vale a pena calculá-lo antes de ver seja o que for.

Eis a aritmética sobre um anúncio de 900 € sem encargos. Condomínio, 90 €. Eletricidade e gás, para um T1 em clima temperado, 110 €. Água, 25 €. Internet, 30 €. Seguro de habitação, 12 €. Total: 900 + 90 + 110 + 25 + 30 + 12 = 1 167 €. É 29,7 % acima do número anunciado e 3 204 € por ano, quase três meses e meio de renda a mais. Mesmo partindo da renda com encargos incluídos — 990 € — sobram 177 € por mês, ou 17,9 %. Nada nesta lista é exótico e nada é evitável; é apenas a parte do custo que o anúncio nunca foi obrigado a mostrar-lhe.

O múltiplo de rendimento é o modelo de risco do senhorio, não o seu orçamento

A regra que realmente decide um arrendamento não é uma regra sobre o que pode pagar. É um limiar que o senhorio usa para tornar o incumprimento improvável, calibrado à sua tolerância a um mês vago, não às suas compras. Três vezes a renda mensal em rendimento bruto é o filtro norte-americano padrão. As agências de referências britânicas exprimem a mesma ideia em termos anuais — rendimento anual de trinta vezes a renda mensal, que dá os mesmos 40 % do rendimento mensal bruto por outro caminho. Em Portugal e na Alemanha o equivalente são três vezes a renda em rendimento líquido, ou seja 2 700 € por mês sobre uma renda de 900 €.

Junte agora os dois números, porque é aí que está a armadilha. Passe o filtro à justa e a renda anunciada é 33,3 % do seu rendimento — confortavelmente dentro da norma habitual. Mas o que paga de facto são 1 167 €, ou 43,2 % do mesmo rendimento. Passou um teste calibrado sobre um número pelo qual nunca fará um pagamento. Quem orça pela renda com que foi filtrado fica sistematicamente curto pelo valor da fatura de energia, todos os meses, durante todo o contrato.

O fiador é uma segunda avaliação sobre o rendimento de outra pessoa

Quando um candidato não passa o filtro de rendimento, ou tem rendimentos que a agência não consegue verificar — trabalho independente, período experimental, primeiro emprego, chegada do estrangeiro — a resposta do mercado é um fiador. O que importa perceber é que o fiador não é uma formalidade. É avaliado pela mesma lógica e em regra com um múltiplo superior, porque se espera que suporte a sua própria habitação e a sua ao mesmo tempo. Um fiador medido a quatro vezes a renda numa casa de 900 € precisa de 3 600 € líquidos por mês para responder por um contrato que nunca habitará.

Dois pontos jurídicos merecem ser conhecidos porque na prática são muito ignorados. Em França, um senhorio que tenha contratado um seguro de rendas não pode em princípio exigir além disso um fiador pessoal para o mesmo contrato, salvo se o inquilino for estudante ou aprendiz; e não pode recusar-se um fiador por não ter nacionalidade francesa ou não residir na França metropolitana. Em vários mercados existe uma garantia pública precisamente para que um inquilino sem um familiar abastado não fique excluído. Pergunte pelo mecanismo antes de pedir a um familiar.

O dinheiro da assinatura é uma terceira restrição, e é a primeira a apertar

A acessibilidade mensal e a liquidez do dia da assinatura são problemas diferentes e falham de maneira diferente. Na casa de 900 €, o pacote típico é o primeiro mês com encargos — 990 € — mais uma caução que em Portugal não tem teto legal e é correntemente de dois a três meses, ou seja 1 800 a 2 700 €. No pior caso, 3 690 € antes de lá ter dormido uma noite: quatro meses de renda entregues num dia. É esse número que decide se a mudança é possível, com total independência de a renda ser confortável depois de instalado.

Os limites desse dinheiro são legais e diferem muito. A Alemanha limita a caução a três vezes a renda sem encargos e dá ao inquilino o direito de a pagar em três prestações iguais. A França limita-a a um mês de renda sem encargos no arrendamento sem mobília e dois no mobilado. A Espanha fixa um mês como fiança legal de habitação e limita qualquer garantia adicional a mais dois meses. A Itália limita o depósito a três meses e exige que vença juros para o inquilino. Portugal não fixa qualquer limite legal, e é precisamente por isso que o número tem de ser lido no contrato. Nos Estados Unidos é matéria de cada estado e a amplitude vai de um mês a nada.

Onde o ocupante paga o imposto local, a diferença aumenta ainda mais

Uma linha do custo de ocupação é genuinamente específica de cada mercado: saber se o inquilino, e não o proprietário, é sujeito passivo de um imposto local sobre a habitação. No Reino Unido a council tax cabe normalmente ao ocupante e, numa casa de família, pode ser a segunda maior rubrica de habitação depois da renda. Em Itália a taxa de resíduos é devida por quem ocupa o imóvel, ao passo que o imposto sobre o património fica com o proprietário. Em França o imposto de residência sobre a habitação própria foi abolido para todos os agregados em 2023. Em Portugal o IMI é do proprietário e a taxa de resíduos vem na fatura da água, pelo que chega ao inquilino de forma direta ainda que pequena.

A instrução prática é curta. Antes de fazer uma proposta, peça por escrito à agência quatro números: o valor do condomínio e o que inclui, o consumo de energia da casa nos últimos doze meses, quem paga a água, e se algum imposto local recai sobre o ocupante. Some-os à renda e compare esse total — não o anúncio — com o rendimento que realmente recebe. Se o resultado for desconfortável, a casa é inacessível à renda anunciada, e ter passado o filtro do senhorio não muda isso.

Perguntas frequentes

A regra das três vezes a renda é sobre rendimento bruto ou líquido?

Depende do mercado, e a diferença chega para mudar quem qualifica. A convenção norte-americana é sobre o bruto: três vezes a renda mensal em rendimento antes de imposto, porque é o que um recibo mostra e o que uma agência consegue verificar. A convenção continental é em geral sobre o líquido, porque o montante efetivamente transferido é o que consta de um recibo francês, alemão ou italiano. Aplicar o múltiplo norte-americano a um líquido, ou o europeu a um bruto, desloca o limiar em quase todo o imposto e as contribuições. Quando uma agência lhe citar um múltiplo, pergunte qual dos dois antes de concluir que não passa.

Pode um senhorio exigir ao mesmo tempo um seguro de rendas e um fiador pessoal?

Em França, não como regra geral. Quando o senhorio contratou um seguro contra rendas em falta, a lei não permite em princípio exigir além disso uma fiança pessoal para o mesmo contrato; a exceção reconhecida abrange inquilinos estudantes e aprendizes. Outros mercados respondem de outra forma, e vários não impõem qualquer proibição, pelo que um senhorio pode ter simultaneamente apólice e fiador para o mesmo risco. O passo prático é o mesmo em todo o lado: pergunte se existe apólice de rendas e, se existir, a que título se exige também o fiador. Uma resposta vaga é ela própria informação sobre o contrato que lhe propõem.

Em que difere o custo total de ocupação da regra dos 30 %?

A regra dos 30 % é uma proporção; o custo de ocupação é o que se põe no numerador. Aplicada à renda anunciada, subestima em silêncio o encargo por tudo o que o anúncio excluía — 29,7 % no caso acima. Aplicada ao custo total de ocupação mede pelo menos a grandeza certa, ainda que o limiar em si seja arbitrário e tenha uma origem documentada que merece leitura à parte. Não são portanto rivais: calcule primeiro o total e depois decida que parte do rendimento aceita dedicar-lhe. Fazer o inverso é exatamente como um agregado acaba nominalmente dentro da norma e sem dinheiro todos os meses.

Quando deve a caução ser devolvida e o que pode ser retido?

A resposta depende da vistoria de saída, e por isso fazê-la bem importa mais do que discutir depois. Em França a caução é devolvida em um mês quando o auto de saída coincide com o de entrada, e em dois quando não coincide, devendo qualquer retenção ser justificada rubrica a rubrica. A Alemanha concede ao senhorio um prazo razoável para fechar a conta de encargos, e por isso parte da caução alemã é libertada mais tarde. A regra universal é que a caução cobre rendas em falta e danos para além do desgaste normal, nunca uma renovação corrente. Fotografe tudo nas duas vistorias e guarde o documento de entrada; é a única prova que decide a questão.

E se falho apenas o filtro, não o orçamento?

É uma situação comum e resolúvel, e vale a pena nomeá-la com precisão: a sua capacidade está bem, a sua documentação não. As causas habituais são o trabalho independente, uma chegada recente, um período experimental, um agregado em que o rendimento se reparte por várias pessoas, ou poupança em vez de salário. Os instrumentos que respondem são um fiador, uma garantia pública onde exista, um histórico bancário mais longo entregue por iniciativa própria, ou a oferta de pagar vários meses adiantados — esta última está restringida ou limitada nalguns mercados, confirme antes de a propor. O que não funciona é argumentar que o múltiplo é desrazoável. Não é um juízo sobre si; é um filtro aplicado a centenas de processos, e ultrapassa-se com provas, não com persuasão.