Qual a diferença entre rentabilidade bruta e líquida?

A bruta divide a renda anual pelo preço, sem custos. A líquida subtrai primeiro os custos — impostos, seguro, gestão, manutenção, desocupação — dando o que realmente fica.

Uso o preço ou o total investido?

O total investido é mais honesto: some custos e obras ao preço. Baixa um pouco a rentabilidade mas reflete o dinheiro real aplicado, tornando as comparações mais justas.

A rentabilidade inclui a prestação do crédito?

Não. A rentabilidade padrão calcula-se antes do financiamento: mede o imóvel. Para o retorno sobre o seu dinheiro após o crédito, veja o cash-on-cash.

Uma rentabilidade maior é sempre melhor?

Nem sempre. Rentabilidades muito altas costumam implicar mais risco — piores zonas, mais desocupação, maior manutenção. Equilibre rentabilidade com estabilidade da renda e potencial de valorização.

Como calcular a rentabilidade do arrendamento (bruta e líquida)

Publicado a 24/04/2026 · 3 min de leitura · Calculadoras imobiliárias

Camille Laurent — Redatora de Finanças na OneKitly

Fiscalidade · Finanças pessoais

Verificado a partir de 2 fontes

Ver perfil →

Em resumo

A rentabilidade do arrendamento é a renda anual de um imóvel como percentagem do preço. Rentabilidade bruta = (renda anual ÷ preço) × 100. Por exemplo, um apartamento de 200 000 € arrendado por 850 € por mês rende 10 200 € por ano, 5,1 % bruto. A rentabilidade líquida subtrai primeiro os custos — IMI, seguro, gestão, manutenção, desocupação — para uma medida mais real.

Como calcular a rentabilidade do arrendamento: a fórmula bruta (renda anual ÷ preço), a líquida após custos, e o que é uma boa rentabilidade.

Rentabilidade bruta: o filtro rápido

A rentabilidade bruta é o primeiro número rápido para comparar imóveis. Multiplique a renda mensal por 12, divida pelo preço e multiplique por 100. Um apartamento de 200 000 € arrendado por 850 € dá 10 200 € ÷ 200 000 € × 100 = 5,1 % bruto.

Como ignora os custos, a rentabilidade bruta sobrestima sempre o retorno. Serve para pré-selecionar depressa, não para decidir — dois imóveis com igual bruto podem ter líquidas muito diferentes ao contar custos.

Rentabilidade líquida: o número que importa

A rentabilidade líquida subtrai o custo real de deter o imóvel antes de dividir pelo preço. Deduza IMI, seguro, gestão, manutenção e uma provisão para desocupação e incumprimento. Sobre 10 200 € de renda, se os custos somam 2 700 € por ano, a renda líquida é 7 500 € e a líquida é 7 500 € ÷ 200 000 € × 100 = 3,75 %.

A líquida é o que realmente fica antes de financiamento e imposto: é a cifra a comparar com alternativas. Um imóvel atraente em bruto pode tornar-se banal em líquido ao incluir gestão e manutenção com honestidade.

O que é uma boa rentabilidade

Não há meta universal; uma boa rentabilidade supera os rendimentos seguros o suficiente para justificar o esforço e o risco. Nas cidades caras, os preços são altos face às rendas: rentabilidades baixas mas aposta na valorização. Em zonas baratas, rentabilidades maiores mas mais risco de desocupação.

A abordagem disciplinada: calcular a rentabilidade líquida com custos realistas, compará-la com o que ganharia noutro lado, e só depois ponderar o potencial de valorização.

Exemplo calculado com a nossa ferramenta

Calculadora de rentabilidade de arrendamento

Dados

Preço do imóvel: 100 000,00 €
Custos de aquisição (% do preço): 4
Obras antes do arrendamento: 1,00 €
Renda mensal: 425,00 €
Vacância e incumprimento (% do ano): 2
IMI (ano): 1080,00 €
Seguro do senhorio (ano): 125,00 €
Encargos de condomínio não repercutíveis (ano): 300,00 €
Gestão do arrendamento (% da renda cobrada): 3,5
Provisão de manutenção (% da renda): 2,5

Resultado

Rentabilidade bruta: 5,1%
Rentabilidade líquida: 3,07%
Rendimento operacional líquido (ano): 3190,57 €
Capital investido: 104 001,00 €

Estes números são produzidos pela calculadora abaixo, não escritos à mão — são recalculados sempre que a ferramenta muda.

Refazer com os teus números →

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre rentabilidade bruta e líquida?: A bruta divide a renda anual pelo preço, sem custos. A líquida subtrai primeiro os custos — impostos, seguro, gestão, manutenção, desocupação — dando o que realmente fica.
Uso o preço ou o total investido?: O total investido é mais honesto: some custos e obras ao preço. Baixa um pouco a rentabilidade mas reflete o dinheiro real aplicado, tornando as comparações mais justas.
A rentabilidade inclui a prestação do crédito?: Não. A rentabilidade padrão calcula-se antes do financiamento: mede o imóvel. Para o retorno sobre o seu dinheiro após o crédito, veja o cash-on-cash.
Uma rentabilidade maior é sempre melhor?: Nem sempre. Rentabilidades muito altas costumam implicar mais risco — piores zonas, mais desocupação, maior manutenção. Equilibre rentabilidade com estabilidade da renda e potencial de valorização.

Artigos que podem interessar-lhe

Todos os guias →

ComparaçãoArrendar ou comprar casa: o que compensa?Arrendar ou comprar, comparado com honestidade: o ponto de equilíbrio, o custo de oportunidade da entrada, e quando cada opção ganha.ComparaçãoArrendar ou comprar: o ponto de equilíbrio em anos e o que realmente o deslocaComprar acaba por bater o arrendamento ao fim de alguns anos, e esse número calcula-se. Com a mesma casa, o mesmo empréstimo e o mesmo ano, dá 6 em Madrid, 7 em França e 8 na Catalunha — só por causa do que custa entrar. Mas o custo de entrada não é a alavanca principal, e este artigo mostra qual é.TutorialComo dividir a renda de forma justa entre colegas de casaTrês formas justas de dividir a renda — em partes iguais, pela área do quarto ou pelo rendimento — com exemplos para que ninguém saia prejudicado.TutorialComo estimar os custos de manutenção de uma casaSome energia, água, aquecimento e manutenção com regras simples para saber quanto custa mesmo manter uma casa por mês.GuiaMobilado ou sem mobília em França: a diferença real depois do impostoMobilar um apartamento passa-o de um código fiscal para outro: apaga-se 50 % da renda em vez de 30 %, e no regime real o senhorio pode amortizar o edificado. Desde 15 de fevereiro de 2025 essa amortização é recuperada na venda, o que muda todo o cálculo.ComparaçãoAmortizar o crédito ou investir a diferença: o imposto que decideAmortizar rende exatamente a taxa do seu crédito, com certeza e sem imposto. Um investimento tem portanto de bater essa taxa a dividir por um menos o imposto sobre o seu rendimento — o que, com um crédito a 3,2 %, dá 4,57 % numa conta de títulos francesa e 3,20 % dentro do abatimento de poupança alemão, antes de remunerar qualquer risco.

Ferramentas relacionadas

Calculadora de rentabilidade de arrendamentoCalcule a rentabilidade bruta e líquida de um arrendamento, após custos de aquisição, vacância e encargos.Calculadora arrendar ou comprarCompare o custo mensal de arrendar em relação a comprar uma casa.Calculadora de preço por m²O preço por metro quadrado e por pé quadrado, a partir de um preço total e de uma área — descontando garagem ou terreno.Calculadora de crédito habitaçãoCalcule a prestação mensal, o custo total e os juros do crédito habitação.

Fontes

Detetaste um erro neste artigo?