Arrendar ou comprar: o ponto de equilíbrio em anos e o que realmente o desloca

Primeiro o veredicto, e o modelo de onde sai

Comprar ganha entre o ano 6 e o 8, conforme o sítio. É essa a resposta; tudo o que se segue é a razão. O modelo por trás é uma comparação de património, não de prestações: no fim de cada ano, a posição do comprador é a casa ao valor de mercado, menos o custo de a vender, menos o capital em dívida; a do inquilino é a entrada e os custos de compra investidos desde o primeiro dia, mais em cada ano a diferença entre as saídas do proprietário e a renda, capitalizada. O ponto de equilíbrio é o primeiro ano em que a posição do comprador é a maior das duas.

Os pressupostos são declarados para se poderem contestar com precisão e não em vago. Preço 300 000 €; entrada 20 %; empréstimo fixo a 25 anos a 3,2 % sobre o resto; encargos de proprietário — manutenção, seguro, IMI, condomínio — a 1,2 % do preço por ano; preços e rendas a subir 2 % ao ano; rentabilidade bruta de 4,2 %, ou seja 12 600 € de renda no primeiro ano; o inquilino ganha 3 % ao ano depois de imposto sobre tudo o que investe; e 4 % para vender. Só o custo de entrada é aqui um facto com fonte — o resto são pressupostos, e são os mesmos em cada país, para que a coluna do país seja a única coisa que muda.

O que custa entrar: França, Espanha e Portugal em 2026

Em França a despesa chama-se frais de notaire e o nome mente na proporção: o emolumento regulado do notário é uma parte pequena, e o grosso é o imposto de transmissão, que desde 1 de janeiro de 2026 vai de 5,81 % a 6,32 % conforme o departamento — quem compra pela primeira vez habitação própria mantém a taxa anterior. Junte registo e desembolsos e uma casa usada custa cerca de 7 a 8 % do preço a comprar. Uma casa nova, cuja primeira venda cai no IVA e não no imposto de transmissão pleno, custa cerca de 2 a 3 %. Essa diferença dentro de um só país vale por si três anos de ponto de equilíbrio, mais do que toda a distância entre Madrid e a Catalunha.

A Espanha não tem resposta nacional nenhuma, porque o imposto de transmissão sobre usados é fixado por cada comunidade autónoma: 3 % em Ceuta e Melilha, 4 % nos três territórios bascos, 6 % em Madrid, 7 % na Andaluzia, 9 % na Cantábria e em Castela-Mancha, e 10 a 13 % no topo dos escalões catalão e balear. Ao lado, os emolumentos de notário e registo espanhóis são de uma pequenez notável — 0,2 a 0,5 % — porque as duas tabelas legais que os fixam são escudos-peseta de 1989 convertidos em euros em 2002 e nunca revalorizados: o mesmo emolumento nominal encolhe como fração de cada preço que sobe. Portugal aplica um IMT progressivo, mais suave em habitação própria permanente do que em segunda habitação e isento abaixo de um limiar, mais um selo fixo de 0,8 %, num total de cerca de 6 a 10 %.

A ordem das alavancas, calculada em vez de afirmada

Corra o mesmo modelo três vezes, mudando uma entrada de cada vez, e a hierarquia é inequívoca. O custo de entrada de 4 % a 11 % do preço — toda a amplitude europeia, de um território basco a um apartamento catalão no topo do escalão — desloca o ponto de equilíbrio do ano 5 para o 9. A rentabilidade bruta de 3,0 % para 5,5 % — mais ou menos a distância entre o centro de Paris e Lisboa — desloca-o do ano 18 para o 4. A taxa do empréstimo de 2,0 % para 4,5 %, com o rendimento do inquilino a acompanhar para que a comparação continue leal, desloca-o do ano 4 para o 22. Neste modelo a taxa é a maior alavanca, a relação renda/preço um segundo muito próximo, e o custo de entrada um terceiro distante.

Isto importa porque a versão popular deste argumento inverte a ordem, e o conselho prático que dela decorre é falso. Se acredita que o custo de entrada manda, procura uma região com imposto de transmissão baixo e deixa de pensar. O que a aritmética diz é que um apartamento madrileno a 3,0 % de rentabilidade bruta tem pior ponto de equilíbrio do que um catalão a 5,0 %, mesmo cobrando a Catalunha quase o dobro do imposto. O imposto é um facto sobre a região; a relação renda/preço é um facto sobre o edifício concreto, e é essa que se pode realmente ir procurar.

Porque é que o custo de entrada e a taxa se multiplicam em vez de somar-se

Eis o resultado que salva a intuição que a ordem anterior parecia demolir. O custo de entrada não vale quase nada quando o dinheiro está barato e vale muitíssimo quando está caro. A uma taxa de 2,0 %, mover o custo de entrada de 4 % para 11 % leva o ponto de equilíbrio do ano 3 para o 5 — dois anos em toda a amplitude. A 3,2 % o mesmo movimento vale quatro anos, do 5 para o 9. A 4,5 % vale catorze, do 15 para o 29. A fatura única nunca muda; o que muda é o tamanho da vantagem anual com que tem de ser recuperada, e uma taxa alta encolhe essa vantagem.

A leitura prática é que as duas perguntas não são separáveis. Um comprador num mundo a 2 % pode dar-se ao luxo de ser displicente perante um imposto catalão; o mesmo comprador num mundo a 4,5 % está a assinar catorze anos extra de propriedade pela mesma escolha. É também por isso que a exceção francesa da construção nova muda tanto os comportamentos nos anos de taxas altas e quase nada nos de taxas baixas: 2 a 3 % contra 7 a 8 % é um empurrão pequeno quando a vantagem anual é gorda, e decisivo quando é magra.

A saída, que quase todas as comparações omitem em silêncio

Um ano de equilíbrio só significa alguma coisa se lá chegar, e lá chegar significa não vender antes. O modelo acima cobra 4 % para vender, o que é um pressuposto sobre a comissão de mediação e nada mais. Não cobra imposto sobre a mais-valia, porque nos três países a venda da habitação própria permanente tem tratamento favorável: a França isenta-a pura e simplesmente, Portugal isenta a mais-valia na medida em que seja reinvestida noutra habitação própria permanente dentro do prazo legal, e Espanha isenta o reinvestimento em habitação habitual e isenta por completo quem vende com mais de 65 anos. Venda um imóvel que não seja a sua habitação própria e nada disso se aplica: o ponto de equilíbrio calculado torna-se ficção.

O outro custo de saída é o que ninguém põe em números: a mobilidade. Um inquilino que muda por trabalho perde uma caução e um pré-aviso. Um proprietário que muda no ano 3 pagou toda a fatura de entrada sem recuperar nada, cerca de 22 500 € num apartamento de 300 000 € em França, mais a comissão de venda à saída. É essa a verdadeira razão pela qual o ano de equilíbrio é a pergunta certa — não porque arrendar ou comprar seja melhor, mas porque a resposta é uma afirmação sobre quanto tempo tenciona ficar, e tudo o resto é um modificador disso.

O que mudaria este veredicto

Quatro coisas, por ordem de força. Preços estáveis em vez de 2 % de subida empurram o ponto de equilíbrio do ano 7 para o 20 no caso francês — a subida de preços pesa mais neste modelo do que qualquer imposto. Uma rentabilidade bruta abaixo de 3,5 % empurra-o para lá da década, compre onde comprar. Uma taxa de empréstimo acima de 4,5 % empurra-o para lá dos vinte anos, salvo se os preços subirem mais depressa do que o pressuposto. E um inquilino que não investe mesmo a entrada — que a gasta — entrega o veredicto ao comprador a quase qualquer custo de entrada, que é a razão menos matemática e mais frequente pela qual comprar ganha na prática.

Perguntas frequentes

Um imposto de transmissão mais alto significa sempre um ponto de equilíbrio mais tardio?

Em igualdade de circunstâncias, sim, mas quase nunca há igualdade de circunstâncias. Neste modelo cada 1,75 pontos extra de custo de entrada valem cerca de um ano a mais, pelo que toda a amplitude, de um território basco perto de 4,4 % a um apartamento catalão de escalão alto perto de 10,4 %, vale cerca de quatro anos. Uma relação renda/preço dois pontos mais baixa vale mais do que isso sozinha. Uma região de impostos altos com rendas generosas pode bater uma de impostos baixos com rendas magras, e a única forma de saber é correr ambas com os mesmos pressupostos em vez de comparar as taxas.

A exceção francesa da construção nova vale mesmo três anos?

Com estes pressupostos, sim: a mesma casa a 2,5 % de custo de entrada chega ao equilíbrio no ano 4 contra o 7 com 7,5 %. A razão é que uma primeira venda no regime de IVA escapa ao imposto de transmissão pleno e paga uma taxa de registo muito menor. Duas cautelas antes de tratar isso como dinheiro grátis. Uma casa nova é normalmente vendida acima de uma usada comparável na mesma rua, e qualquer prémio de preço come a poupança diretamente; e a comparação pressupõe que ambas se arrendam pelo mesmo, que é precisamente o que um comprador deve verificar e não presumir.

Porque é que o modelo faz o inquilino investir a entrada?

Porque de outro modo a comparação está viciada. O comprador converte dinheiro em activo; se o dinheiro idêntico do inquilino simplesmente desaparece do modelo, comprar ganha por construção e o exercício não prova nada. Dar 3 % líquido ao inquilino é uma escolha deliberada e prudente: está acima de uma conta poupança regulada e bem abaixo de um rendimento accionista de longo prazo, e é declarada como pressuposto, não como facto. Suba-o para 5 % e o ponto de equilíbrio francês afasta-se vários anos; baixe-o para 1 % e comprar ganha quase de imediato. Quem cita um ponto de equilíbrio arrendar-comprar sem dizer o que o inquilino faz com a entrada cita meio cálculo.

O que acontece ao ponto de equilíbrio se os preços deixarem de subir?

Triplica, mais ou menos. No caso francês, 2 % de subida anual dá equilíbrio no ano 7; 1 % dá o 12; preços estáveis dão o 20. Essa única entrada pesa mais do que todos os impostos discutidos neste artigo juntos, e é a única que não se pode documentar, porque é uma previsão e não uma regra. A forma honesta de usar o modelo é, portanto, corrê-lo primeiro com crescimento zero e tomar isso como chão: se comprar ainda funciona quando a casa não ganha um cêntimo, a decisão é robusta. Se só funciona a 3 % de subida, o que tem é uma aposta no mercado, não uma decisão de habitação.

Estes custos de entrada incluem a agência?

Não, e essa omissão é deliberada e coerente nos três países. Os números cobrem impostos, emolumentos notariais e jurídicos e encargos de registo — a parte fixada por lei, que nenhuma negociação toca. A comissão de mediação negoceia-se, varia por mercado e está muitas vezes já dentro do preço anunciado, pelo que dobrar uma única média nacional no mesmo número tornaria a comparação fiscal sem sentido. Onde o mercado de um país anuncia um número mais alto do que o daqui, a diferença é normalmente a comissão. O modelo cobra 4 % à saída exatamente por isso, e esses 4 % são um pressuposto, não um número com fonte.