Mobilado ou sem mobília em França: a diferença real depois do imposto

Dois arrendamentos, dois regimes fiscais, e é o mobiliário que decide

Nada muda no edifício quando o senhorio lá põe uma cama e uma mesa, mas a categoria fiscal muda. A renda sem mobília cai em revenus fonciers, a cédula dos rendimentos prediais. A renda mobilada cai em bénéfices industriels et commerciaux, a dos lucros empresariais, porque arrendar uma habitação mobilada é qualificado como atividade comercial. Tudo o resto decorre dessa única qualificação: a taxa de dedução, a possibilidade de amortizar, o regime das perdas, o imposto local sobre a atividade e até o formulário que se entrega.

Os regimes simplificados tornam a diferença legível sem contabilista. O micro-foncier aplica 30 % e fica aberto enquanto as rendas brutas do agregado em todos os imóveis sem mobília não passarem de 15 000 € por ano. O micro-BIC aplica 50 % para um arrendamento mobilado ordinário de longa duração e fica aberto até 77 700 € sem impostos, medidos sobre o conjunto dos arrendamentos mobilados do senhorio e não por apartamento. Ambos são opcionais no sentido de se poder optar pelo regime real, mas nenhum pode ser reclamado acima do seu limiar.

A diferença sobre 12 000 € de renda, passo a passo

Pegue num senhorio no escalão de 30 % que arrenda um apartamento por 1 000 € por mês. As contribuições de 17,2 % somam-se nos dois casos, dando uma taxa combinada de 47,2 % sobre o tributável. Sem mobília, o micro-foncier deixa 8 400 € tributáveis: 3 965 € vão em imposto e ficam 8 035 €. Mobilado, o micro-BIC deixa 6 000 € tributáveis: vão 2 832 € e ficam 9 168 €. A diferença é de 1 133 € por ano com a mesma renda — mais 14 % de rendimento líquido pelo preço de uma cama, uma mesa e um contrato ligeiramente diferente.

O senão é que os dois regimes não incidem sobre o mesmo produto. Um contrato sem mobília de habitação principal dura três anos e renova-se; um mobilado dura um ano, ou nove meses para um estudante. O senhorio de mobilado troca portanto eficiência fiscal por rotação, períodos vazios, desgaste do mobiliário e o trabalho administrativo de voltar a arrendar. Se 1 133 € cobrem isso depende inteiramente do mercado local: numa cidade universitária costuma chegar; num subúrbio calmo, não.

O regime real, a amortização e a porta que fechou a 15 de fevereiro de 2025

O verdadeiro atrativo do arrendamento mobilado nunca foi a dedução fixa de 50 %; foi o regime real, onde o senhorio deduz despesas efetivas e, caso único, amortiza o edificado e o mobiliário. A amortização é um encargo contabilístico — não sai dinheiro — pelo que durante anos um senhorio de mobilado podia mostrar um resultado tributável zero sobre um apartamento que gerava caixa real, indefinidamente.

Esse arranjo tinha uma saída discreta: na venda, a mais-valia calculava-se sobre o preço de aquisição original como se a amortização nunca tivesse sido feita, pelo que nunca era recuperada. A lei do orçamento de 2025 fechou-a. Para vendas feitas a partir de 15 de fevereiro de 2025, as amortizações deduzidas em regime real são subtraídas ao preço de aquisição no cálculo da mais-valia de particulares, com exceção de certas residências geridas, como as de estudantes e seniores. A própria documentação da administração fiscal para senhorios di-lo nesses exatos termos.

Ponhamos números. Um apartamento comprado por 250 000 €, amortizado em 100 000 € ao longo de quinze anos de arrendamento e vendido por 350 000 €: com o tratamento antigo a mais-valia é de 100 000 € e, com quinze anos de desagravamentos por antiguidade, a conta é de 21 962 €. Com o novo, o preço de aquisição é recalculado em 150 000 €, a mais-valia passa a 200 000 € e a conta a 43 924 € — antes da sobretaxa adicional, que o valor maior pode agora acionar. A poupança anual de cerca de 1 100 € é real; também é real que quinze anos dela possam ser devolvidos no dia da escritura.

O que custa ser uma atividade comercial de arrendamento

O arrendamento mobilado é uma atividade empresarial aos olhos da lei, com as obrigações que isso implica. O senhorio tem de se registar no balcão único nos quinze dias seguintes ao início do arrendamento e obter um número de identificação de empresa. É devido o imposto local sobre a atividade, num montante que depende do município. Em regime real, a contabilidade completa é obrigatória e os resultados declaram-se num modelo empresarial a partir de um espaço profissional, resida o senhorio em França ou não.

Três detalhes apanham gente com frequência suficiente para serem nomeados. As perdas em mobilado não profissional só se reportam dez anos contra rendimentos da mesma natureza, ao passo que um senhorio profissional — receitas acima de 23 000 € com impostos e acima dos outros rendimentos de atividade do agregado — imputa as perdas ao rendimento global sem limite. Um imóvel em compropriedade indivisa fica excluído do micro-BIC e tributa em regime real, salvo casos particulares. E uma sociedade civil imobiliária que arrende mobilado de forma habitual fica automaticamente sujeita a imposto sobre as sociedades, o que quase nunca era o que os sócios pretendiam ao constituí-la.

O terceiro regime que ninguém previu: o arrendamento turístico

Para os rendimentos obtidos em 2025 e declarados em 2026, a dedução fixa do mobilado turístico não classificado caiu de 50 % para 30 % e o seu teto de 77 700 € para 15 000 €. Os mobilados turísticos classificados e as casas de hóspedes passaram de 71 % e 188 700 € para 50 % e 77 700 €. O arrendamento mobilado ordinário de longa duração ficou intocado nos 50 % e 77 700 €. Não é um retoque: para um senhorio que faz 40 000 € em estadias curtas, a base tributável mais do que duplicou e o regime real passou a ser obrigatório.

Um ponto processual conta tanto como as taxas. Ultrapassar um limiar do micro num único ano não acaba com o regime simplificado; a passagem ao real só é obrigatória após dois anos consecutivos acima do limite. E uma casa de campo só obtém os números do classificado se tiver efetivamente obtido a classificação turística oficial — um selo de qualidade emitido por uma rede não é a mesma coisa, e a administração di-lo explicitamente.

Perguntas frequentes

Posso passar um apartamento de sem mobília a mobilado a meio do contrato?

Não unilateralmente. São dois tipos de contrato distintos, com pré-avisos e proteções do inquilino diferentes, pelo que a mudança se faz no fim de um arrendamento e não a meio, e exige contrato novo e um inventário em forma do mobiliário fornecido. Trate a mudança como uma mudança de atividade e não de decoração: o registo, o imposto sobre a atividade e as obrigações contabilísticas começam com ela.

Pago duas vezes as contribuições se já descontar no estrangeiro?

Os rendimentos de arrendamento franceses de um imóvel situado em França suportam contribuições sociais, seja qual for a cédula. Se pertencer ao regime de segurança social de outro país do Espaço Económico Europeu ou da Suíça, a documentação da administração para não residentes precisa que continua a dever a contribuição de solidariedade a 7,5 %, e não os 17,2 % completos que incluem as contribuições sociais gerais. É uma diferença grande a longo prazo e depende de um certificado de inscrição que tem de conseguir apresentar.

A recuperação das amortizações aplica-se a um apartamento que arrendo há anos?

A regra liga-se à data da venda, não à do início do arrendamento. As vendas feitas a partir de 15 de fevereiro de 2025 ficam-lhe sujeitas seja qual for o histórico de amortização que as precede, e é por isso que os senhorios antigos foram os mais afetados. Há exceções para certas residências geridas, pelo que a resposta honesta para um apartamento concreto é confirmar a posição face ao tipo específico de residência antes de assinar a venda, não depois.

O défice do arrendamento sem mobília ainda vale alguma coisa?

Sim, e é a única vantagem estrutural que o arrendamento sem mobília conserva. Em regime real, a parte do défice que vem de encargos que não sejam juros do empréstimo deduz-se ao rendimento global do senhorio, com um teto anual de 10 700 €, sendo o resto reportado contra rendimentos prediais futuros. Para um proprietário perante uma renovação pesada, esse alívio imputa-se ao salário no ano em que as obras são pagas, o que vale mais do que uma amortização que só pode abrigar renda.

Que regime é melhor se estiver num escalão baixo de imposto?

A diferença estreita-se com a sua taxa marginal, porque ambas as deduções valem a taxa que de outro modo teria pago. Um senhorio com marginal de 11 % mais 17,2 % de contribuições enfrenta 28,2 % combinados: sobre 12 000 € de renda, a mesma diferença de 2 400 € de base tributável vale cerca de 677 € por ano em vez de 1 133 €. Isso pode não justificar o contrato mais curto, o registo empresarial e o imposto sobre a atividade. Passe a sua própria taxa marginal pela aritmética antes de assumir que a resposta é mobilar.