Doze por cento de retorno sobre o capital investido, e seis por cento para o mesmo prédio

O que o rácio deixa de fora, nos dois sentidos

Parte dos 9.000 pagos todos os anos ao banco é capital, e essa parte não se perde: converte dívida em capitais próprios e aqui é invisível, pelo que o retorno total do comprador alavancado fica subestimado. Em sentido contrário, o rácio ignora a caldeira, o telhado e a instalação elétrica, que chegam em blocos de poucos em poucos anos e podem consumir sozinhos o fluxo de um ano inteiro; ignora os impostos, que não são os mesmos para uma sociedade e para um particular; e ignora se o imóvel vale mais ou menos do que custou. O retorno sobre o capital investido mede bem uma coisa concreta — quanto trabalha a tesouraria deste ano — e substitui mal uma rendibilidade.

Conta cada euro que saiu da conta na compra

O denominador é o capital investido, e é quase sempre maior do que a entrada. Impostos de transmissão e honorários notariais ou jurídicos, a avaliação, a comissão de abertura do empréstimo, as obras feitas antes de o primeiro inquilino entrar e os meses de custos de detenção antes da primeira renda fazem todos parte dele. Sobre 50.000 de entrada esses extras acrescentam facilmente dez ou quinze mil, o que leva um retorno de 12 % para perto de 9 %. Quem compara dois negócios devia perguntar o que entrou no denominador antes de comparar as percentagens, porque o número mais otimista é em geral o que contou apenas a entrada.

Perguntas frequentes

Em que difere da taxa de capitalização?

A taxa de capitalização divide o rendimento operacional líquido pelo valor do imóvel — aqui 15.000 ÷ 250.000 = 6 % — e ignora deliberadamente como a compra foi financiada, o que a torna útil para comparar prédios. O retorno sobre o capital investido divide a tesouraria que sobra depois do empréstimo pela tesouraria aportada, o que o torna útil para comparar o que o dinheiro próprio do investidor está a fazer. Os dois respondem a perguntas diferentes e coincidem apenas para um comprador que nada pediu emprestado, que é exatamente a segunda linha da tabela acima.

Deve tomar-se o fluxo do primeiro ano ou uma média?

O primeiro ano é o que o rácio comunica por convenção, e é o menos representativo — a renda é nova, nada partiu ainda e a provisão para desocupação é uma hipótese. Uma média de vários anos, com uma reserva de manutenção e uma desocupação realista lá dentro, dá um número mais baixo e bem mais útil. Cita o primeiro ano se o costume o exigir, mas decide pela média, e desconfia de qualquer anúncio onde as duas não sejam mostradas.