O empréstimo com balão: a prestação é baixa porque a dívida fica

Dois prazos, um só contrato

Um empréstimo comum tem um só prazo, e com ele faz duas coisas: fixa o tamanho da prestação e fixa a data em que a dívida desaparece. Um empréstimo com balão reparte essas duas funções por dois números diferentes. A prestação calcula-se sobre um prazo de amortização longo — habitualmente 20 ou 30 anos num imóvel, 8 ou 10 num automóvel — e o contrato nomeia depois uma data muito mais próxima em que o que sobrar vence de uma vez. Nada mais é invulgar. Os juros correm normalmente, o plano é um plano normal, e se imprimisse a tabela de amortização não a distinguiria de nenhum outro crédito até à linha em que ela para.

É por isso que este produto vale exatamente uma coisa e custa exatamente uma coisa. O que vale é a diferença entre duas prestações: 305,45 € em vez de 531,94 €, ou seja 226,49 € por mês que ficam no seu bolso no exemplo. O que custa é a obrigação de produzir 12 632,71 € numa data nomeada, em dinheiro ou em crédito. As duas metades são conhecíveis no dia da assinatura, e um crédito com balão só corre mal quando alguém assina tendo olhado apenas para uma.

Porque é que desaparece tão pouco capital

Num crédito amortizável cada prestação paga os juros vencidos desde a anterior, e o que sobra reduz o capital. No início o capital está no máximo, logo a fatia de juros está no máximo e a de capital no mínimo. No exemplo, a primeira prestação de 305,45 € contém 137,50 € de juros e 167,95 € de capital; num crédito à habitação a 30 anos a proporção seria muito mais desfavorável. Um balão que vence aos 4 anos cobra toda a parte cara do início e nada da parte barata do fim: por isso 14 661,37 € pagos só extinguiram 9 367,29 € de dívida.

A fórmula do capital em dívida merece ser guardada, porque encerra discussões. Após k prestações de P sobre um capital C à taxa mensal r, o saldo vale C(1 + r)^k − P·((1 + r)^k − 1)/r. O primeiro termo é o que deveria se nada tivesse pago; o segundo é aquilo em que os seus pagamentos se converteram. O residual é a diferença entre duas séries capitalizadas, não a subtração de duas somas planas, e é essa toda a razão de o atalho falhar. E falha por uma quantia anunciável de antemão: a diferença entre o residual verdadeiro e «emprestado menos pago» vale exatamente os juros pagos, já que os pagamentos são os juros mais o capital amortizado.

A versão só de juros, em que o residual é todo o empréstimo

Há um caso-limite que torna impossível ler mal o mecanismo. Se a prestação só cobre os juros, nunca se amortiza capital e o balão vale exatamente o que foi emprestado. Sobre 500 000 € a 7,25 %, a prestação mensal é de 3 020,83 €, dez anos somam 362 500 € pagos, e no último dia deve 500 000 € — os mesmos, intactos após uma década de pagamentos. É a forma padrão do crédito imobiliário profissional e do crédito ponte, e é honesta precisamente porque ninguém pode fingir que a dívida se vai embora.

Entre os dois extremos está tudo o resto, e a forma honesta de ler uma proposta é perguntar que percentagem do capital sobrevive à data do balão. Noventa por cento, como no exemplo norte-americano, significa que o crédito é quase só de juros na prática. Cinquenta e sete por cento, como no exemplo português, significa que pouco mais de dois quintos desapareceram de facto. É essa percentagem, e não a prestação, que lhe diz que parte do negócio fechou realmente.

As três saídas, e qual delas é uma promessa

Todo o contrato com balão acaba de uma de três maneiras: paga a soma, vende ou entrega o bem, ou refinancia. Os vendedores apresentam as três como opções. Só as duas primeiras lhe pertencem por direito. Refinanciar é uma decisão de crédito tomada por outro, numa data que não escolhe, a uma taxa que ninguém conhece e contra uma avaliação que ninguém fez. Se o seu rendimento caiu, se os critérios apertaram ou se o bem vale menos do que o residual, a terceira saída simplesmente não existe, e restam-lhe as duas primeiras.

A saída pelo bem merece exame à parte, porque é aí que o marketing trabalha. Um valor futuro garantido, uma promessa de retoma ou um direito de devolução vale o que valerem as condições que o acompanham, e essas condições são quase sempre quilometragem e estado. Leia a tabela de desgaste antes de ler a taxa. Um carro devolvido com 40 000 quilómetros a mais do que o contrato permitia não liquida um residual: gera uma fatura por cima. E se a saída for uma venda e não uma entrega, lembre-se de que venderá no mercado desse ano, não no que a brochura supunha.

Como testar uma proposta em quatro linhas

Linha um: o residual, em euros e em percentagem do capital pedido. Linha dois: a prestação que pagaria se a mesma soma fosse mesmo amortizada no horizonte do balão — a calculadora dá-a, e a diferença é o que a montagem lhe compra de facto. Linha três: o desembolso total, prestações mais balão, face ao capital pedido. No exemplo português, 27 294,08 € contra 22 000 €, ou seja 5 294,08 € de juros por quatro anos de prestação aliviada. Linha quatro: o que fará na data de vencimento, escrito como uma frase com uma fonte de fundos lá dentro.

Se a quarta linha disser «vou refinanciar», ainda não é uma resposta: é uma esperança com data. Transforme-a em resposta acrescentando o que acontece se não conseguir: quanto teria de encontrar, o que venderia e de quanto tempo disporia. Um crédito com balão contratado com esse parágrafo escrito é uma ferramenta de tesouraria legítima, usada de propósito. Contratado sem ele, é uma decisão adiada a juro composto.

Perguntas frequentes

Um empréstimo com balão é o mesmo que um só de juros?

Não, mas o só de juros é o seu caso extremo. Num crédito só de juros a prestação cobre os juros e mais nada: o residual vale exatamente o que foi emprestado. Num crédito com balão a prestação calcula-se sobre uma amortização longa, portanto algum capital é devolvido: 42,6 % após quatro anos de um plano de oito no exemplo, ou apenas 9,6 % após sete anos de um plano de trinta. Todo o crédito com balão fica algures entre a amortização completa e o só de juros, e o único número que o localiza é o residual em percentagem do capital.

Posso pagar a mais para reduzir o balão?

Normalmente sim, e é a coisa mais eficaz que pode fazer, porque uma amortização antecipada cedo elimina capital que teria gerado juros durante todo o prazo restante. Duas cautelas. Primeira: confirme se os pagamentos extra reduzem o saldo ou apenas adiantam o plano; o contrato tem de o dizer. Segunda: confirme a comissão de reembolso antecipado; nos Estados Unidos o 12 CFR 1026.43(g) só a permite em certos créditos de taxa fixa, limita-a a 2 % do montante amortizado nos dois primeiros anos e a 1 % no terceiro, e proíbe-a depois; no direito europeu do consumo as regras e os limites são outros e devem ser vistos no contrato.

Porque é que alguém escolheria isto em vez de um crédito normal?

Porque às vezes a restrição é a tesouraria e a saída é mesmo conhecida. Um promotor que venderá o edifício dentro de três anos não quer amortizá-lo; uma empresa cujo equipamento se renova de cinco em cinco anos não quer pagar dez anos de uma propriedade que não terá; uma família cujo rendimento vai subir com força — um médico interno, por exemplo — pode escolher razoavelmente uma prestação baixa agora e um refinanciamento depois. O que os três têm em comum é um plano datado e financiado para o residual. O balão corre mal quando é escolhido apenas porque a prestação cabe no orçamento: é escolher um produto pela única característica desenhada para o fazer parecer acessível.

O que acontece se simplesmente não puder pagar o balão?

O crédito entra em incumprimento na data de vencimento, e o recurso do credor é o que a garantia permitir: retoma do veículo, execução do imóvel, ou crédito comum contra si. Na prática a maioria dos credores prefere reestruturar a executar, pelo que a resposta útil é abrir a conversa meses antes e não no próprio dia — antes do incumprimento negoceia-se; depois, processa-se. Seja o que for acordado, note que uma reestruturação nesse momento é tarifada sobre o risco que apresenta nesse momento, que costuma ser precisamente a razão pela qual precisava dela.

O residual da calculadora coincide com o que o meu banco vai exigir?

Vai coincidir com a aritmética e pode não coincidir com a fatura, e a diferença está sempre nos mesmos sítios. A calculadora usa uma taxa nominal anual dividida por doze, a convenção dos créditos de prestação constante; se o seu contrato capitalizar de outro modo, os números mexem-se um pouco. Exclui também comissões de dossiê, seguros associados, qualquer comparticipação do concessionário e qualquer comissão de reembolso antecipado, que são dinheiro real e não são juros. Peça ao credor um cálculo escrito à data do balão, compare-o com a calculadora e, se diferir mais do que um arredondamento, pergunte que rubrica explica a diferença: essa resposta costuma ser o mais útil do processo.