Porque o meu capital mal desce no primeiro ano?

Porque os juros incidem sobre o capital inicial elevado, pelo que quase toda a prestação cobre juros, não capital. Só uma pequena parte reduz o saldo no início.

Quando o capital ultrapassa os juros?

Num empréstimo de 25–30 anos acontece a meio, mais tarde se a taxa for alta. Antes desse cruzamento, a prestação é sobretudo juros; depois, sobretudo capital.

As amortizações mudam o mapa?

Sim. Qualquer extra aplicado ao capital baixa o saldo de imediato, pelo que cada juro futuro é menor. Encurta o empréstimo e reduz o juro total — mais quanto mais cedo.

A prestação é sempre a mesma?

A taxa fixa, a prestação total é constante; só muda a divisão. A taxa variável, a prestação pode mudar a cada revisão, refazendo o mapa.

Como ler um mapa de amortização

Publicado a 08/04/2026 · 3 min de leitura · Calculadoras imobiliárias

Camille Laurent — Redatora de Finanças na OneKitly

Fiscalidade · Finanças pessoais

Verificado a partir de 2 fontes

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Em resumo

Um mapa de amortização é a lista, linha a linha, de cada prestação de um empréstimo, separando juros e capital. As primeiras prestações são sobretudo juros, calculados sobre o capital em dívida elevado; à medida que este desce, mais parte da prestação fixa amortiza capital. No fim, quase tudo reduz o capital.

Um calendário de secretária com espiral aberto num mês. — Matheus Bertelli · Pexels · Pexels

Compreenda um mapa de amortização linha a linha: como cada prestação se divide entre capital e juros e porque as primeiras são sobretudo juros.

O que significam as colunas

Um mapa padrão tem cinco colunas: o número da prestação, a prestação total (fixa a taxa fixa), a parte de juros, a parte de capital e o capital em dívida. Cada linha é um período — normalmente um mês. A prestação é constante, mas a divisão muda a cada período.

Os juros de cada linha são sempre o capital em dívida vezes a taxa periódica. Como o capital é máximo no início, as primeiras linhas carregam mais juros — e menos capital.

Porque as primeiras prestações são sobretudo juros

Considere um empréstimo de 250 000 € a 3 % a 25 anos, com uma prestação perto de 1 186 €. No primeiro mês, os juros são 250 000 × (0,03 ÷ 12) = 625 €, deixando 561 € para capital. O capital mal se move. No fim, o capital é pequeno, os juros mínimos, e quase toda a prestação amortiza capital.

Esta antecipação dos juros explica porque refinanciar ou vender cedo sai caro: pagou muitos juros e criou pouco capital. É também por isso que amortizações antecipadas no início poupam mais: reduzem o capital que gera juros em todos os anos restantes.

Usar o mapa para decidir

O mapa responde a perguntas práticas. Mostra o seu capital em dívida em qualquer data futura — útil antes de vender ou refinanciar. Revela o juro total do empréstimo, para comparar ofertas. E somando um extra à coluna de capital, vê quantos meses e juros uma amortização poupa.

Uma calculadora cria todo o mapa num instante, mas ler algumas linhas à mão esclarece a lógica: primeiro juros, depois capital, e o saldo a descer um pouco mais depressa a cada período.

Exemplo calculado com a nossa ferramenta

Calculadora de amortização

Dados

Valor do empréstimo: 400 000,00 €
Taxa de juro anual: 3,9%
Prazo (anos): 50

Resultado

Prestação mensal: 1516,43 €
Juros do 1º mês: 1300,00 €
Capital do 1º mês: 216,43 €
Juros totais: 509 859,35 €

Estes números são produzidos pela calculadora abaixo, não escritos à mão — são recalculados sempre que a ferramenta muda.

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Perguntas frequentes

Porque o meu capital mal desce no primeiro ano?: Porque os juros incidem sobre o capital inicial elevado, pelo que quase toda a prestação cobre juros, não capital. Só uma pequena parte reduz o saldo no início.
Quando o capital ultrapassa os juros?: Num empréstimo de 25–30 anos acontece a meio, mais tarde se a taxa for alta. Antes desse cruzamento, a prestação é sobretudo juros; depois, sobretudo capital.
As amortizações mudam o mapa?: Sim. Qualquer extra aplicado ao capital baixa o saldo de imediato, pelo que cada juro futuro é menor. Encurta o empréstimo e reduz o juro total — mais quanto mais cedo.
A prestação é sempre a mesma?: A taxa fixa, a prestação total é constante; só muda a divisão. A taxa variável, a prestação pode mudar a cada revisão, refazendo o mapa.

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Fontes

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