Calculadora de troca 1031 (EUA)

A troca 1031 dos EUA permite a um investidor imobiliário diferir o imposto sobre mais-valias reinvestindo o produto de uma venda num imóvel de substituição. Calcula a base ajustada, o ganho realizado e o «boot» tributável do dinheiro ou dívida não reinvestidos — e mostra o ganho diferido e o imposto que pagarias se simplesmente vendesses.

A ferramenta interativa precisa de JavaScript para funcionar. Todo o resto desta página — como funciona, um exemplo resolvido e as respostas às perguntas habituais — está mais abaixo e não precisa de nada.

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Precisas de Base ajustada, Ganho realizado, Boot em dinheiro, Boot hipotecário (alívio de dívida), Ganho reconhecido (boot tributável), Ganho diferido, Imposto se vendido (sem troca), Imposto sobre o boot (com troca), Imposto diferido (poupança)? A Calculadora de troca 1031 (EUA) obtém-no a partir de Preço de venda do imóvel cedido, Custos de venda (comissão, fecho), Preço de compra original, Melhorias de capital, Depreciação acumulada, Hipoteca liquidada (cedido), Preço do imóvel de substituição, Nova hipoteca (substituição), Taxa federal de mais-valias, Taxa de imposto estadual, Incluir NIIT de 3,8 %? num só passo. Por exemplo, com Preço de venda do imóvel cedido = 700 000,00 €, Custos de venda (comissão, fecho) = 42 000,00 €, Preço de compra original = 400 000,00 €, Melhorias de capital = 50 000,00 €, Depreciação acumulada = 90 000,00 €, Hipoteca liquidada (cedido) = 250 000,00 €, Preço do imóvel de substituição = 800 000,00 €, Nova hipoteca (substituição) = 350 000,00 €, Taxa federal de mais-valias = 20%, Taxa de imposto estadual = 5% e Incluir NIIT de 3,8 %? = Sim (3,8 %) devolve Base ajustada = 360 000,00 €, Ganho realizado = 298 000,00 € e Boot em dinheiro = 0,00 €.

Como usar

Introduza os seus valores: Preço de venda do imóvel cedido, Custos de venda (comissão, fecho), Preço de compra original, Melhorias de capital, Depreciação acumulada, Hipoteca liquidada (cedido), Preço do imóvel de substituição, Nova hipoteca (substituição), Taxa federal de mais-valias, Taxa de imposto estadual, Incluir NIIT de 3,8 %?.
Veja o resultado ao instante: Base ajustada, Ganho realizado, Boot em dinheiro, Boot hipotecário (alívio de dívida), Ganho reconhecido (boot tributável), Ganho diferido, Imposto se vendido (sem troca), Imposto sobre o boot (com troca), Imposto diferido (poupança).

Perguntas frequentes

Como funciona a Calculadora de troca 1031 (EUA)?

Parte de Preço de venda do imóvel cedido, Custos de venda (comissão, fecho), Preço de compra original, Melhorias de capital, Depreciação acumulada, Hipoteca liquidada (cedido), Preço do imóvel de substituição, Nova hipoteca (substituição), Taxa federal de mais-valias, Taxa de imposto estadual e Incluir NIIT de 3,8 %? para deduzir Base ajustada, Ganho realizado, Boot em dinheiro, Boot hipotecário (alívio de dívida), Ganho reconhecido (boot tributável), Ganho diferido, Imposto se vendido (sem troca), Imposto sobre o boot (com troca) e Imposto diferido (poupança). O cálculo é feito à medida que escreves, por isso o resultado atualiza a cada alteração.

Que valores pede a calculadora?

11 valores: Preço de venda do imóvel cedido (€), Custos de venda (comissão, fecho) (€), Preço de compra original (€), Melhorias de capital (€), Depreciação acumulada (€), Hipoteca liquidada (cedido) (€), Preço do imóvel de substituição (€), Nova hipoteca (substituição) (€), Taxa federal de mais-valias (%), Taxa de imposto estadual (%) e Incluir NIIT de 3,8 %?. Não é preciso mais nada — nem conta, nem carregar ficheiros.

Como é um cálculo típico?

Com Preço de venda do imóvel cedido = 700 000,00 €, Custos de venda (comissão, fecho) = 42 000,00 €, Preço de compra original = 400 000,00 €, Melhorias de capital = 50 000,00 €, Depreciação acumulada = 90 000,00 €, Hipoteca liquidada (cedido) = 250 000,00 €, Preço do imóvel de substituição = 800 000,00 €, Nova hipoteca (substituição) = 350 000,00 €, Taxa federal de mais-valias = 20%, Taxa de imposto estadual = 5% e Incluir NIIT de 3,8 %? = Sim (3,8 %), a calculadora devolve Base ajustada = 360 000,00 €, Ganho realizado = 298 000,00 € e Boot em dinheiro = 0,00 €. Estes números vêm desta mesma ferramenta: introduz os mesmos valores para os reproduzires.

Quanto muda o resultado com outros valores?

Bastante. Com Preço de venda do imóvel cedido = 1 400 000,00 €, Custos de venda (comissão, fecho) = 46 200,00 €, Preço de compra original = 800 000,00 €, Melhorias de capital = 100 000,00 €, Depreciação acumulada = 180 000,00 €, Hipoteca liquidada (cedido) = 500 000,00 €, Preço do imóvel de substituição = 1 600 000,00 €, Nova hipoteca (substituição) = 700 000,00 €, Taxa federal de mais-valias = 22%, Taxa de imposto estadual = 6% e Incluir NIIT de 3,8 %? = Não, Base ajustada passa de 360 000,00 € para 720 000,00 € — por isso vale a pena testar vários cenários em vez de confiar num só número.

Que opção de «Incluir NIIT de 3,8 %?» devo escolher?

Podes escolher entre « Sim (3,8 %) » e « Não ». Cada opção muda o que a ferramenta calcula: alterna e compara — por omissão é « Sim (3,8 %) ».

Em que unidades devo introduzir os valores?

Introduz Taxa federal de mais-valias % e Taxa de imposto estadual %.

O que dá com valores mais baixos?

Reduzido a Preço de venda do imóvel cedido = 350 000,00 €, Custos de venda (comissão, fecho) = 37 800,00 €, Preço de compra original = 200 000,00 €, Melhorias de capital = 25 000,00 €, Depreciação acumulada = 45 000,00 €, Hipoteca liquidada (cedido) = 125 000,00 €, Preço do imóvel de substituição = 400 000,00 €, Nova hipoteca (substituição) = 175 000,00 €, Taxa federal de mais-valias = 18%, Taxa de imposto estadual = 5% e Incluir NIIT de 3,8 %? = Sim (3,8 %), Base ajustada dá 180 000,00 €. Vale a pena verificar os dois extremos antes de confiar num único resultado.

Em que casos se usa na prática?

Calcular quanto custa uma compra além do preço pedido: imposto de transmissão, honorários de notário, registo, e os mecanismos de diferimento que podem mudar a conta.

Qual é o erro mais comum?

Orçamentar o preço e esquecer estes. Os custos de aquisição vão de cerca de 2 % a 15 % do preço consoante o país e consoante o imóvel seja novo ou usado, e são devidos em dinheiro na escritura — uma entrada que os ignore fica curta.

Qual é a precisão e quais são os limites?

Estimativa simplificada apenas indicativa, ignorando os prazos rígidos de 45/180 dias, a recuperação de depreciação e as regras de intermediário qualificado. Consulta um fiscalista.

Para saber mais

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ExplicaçãoOs dois relógios da troca 1031: 45 dias, 180 dias — e o que Portugal faz em vez dissoVender por 700 000 € um imóvel com valor líquido contabilístico de 300 000 € gera 400 000 € de mais-valia. Nos Estados Unidos, reinvestir 640 000 € deixa 60 000 € tributáveis já e difere 340 000 €. Portugal tem o análogo mais próximo: o artigo 48.º do CIRC exclui metade da mais-valia se reinvestir o valor de realização.ComparaçãoCustos de compra em França, Espanha e Portugal: a parte que não se discuteA maior parte do que os compradores chamam custos de notário é imposto de transmissão, fixado por um departamento, uma comunidade autónoma ou uma tabela nacional. A parte realmente negociável é pequena, e saber em que linha está vale mais do que regatear o resto. Portugal criou uma taxa fixa de 7,5 % para compradores não residentes em maio de 2026.ExplicaçãoO que são os custos de compra de um imóvel?Um guia claro dos custos de compra: escritura e custos legais, impostos de transmissão e comissões, e porque somam vários pontos ao preço.ExplicaçãoCustos de escritura: o que contêm realmente e como se calculamA maior parte do que se chama custos de escritura é imposto, não o notário. Eis a decomposição sobre uma compra de 250 000 € e porque o usado custa três vezes mais a transmitir do que o novo.ExplicaçãoO stamp duty britânico é um imposto por escalões marginais, não por patamaresSó a parte do preço compreendida em cada escalão é tributada à taxa desse escalão. Sobre 450 000 £ são 12 500 £ em Inglaterra, 18 350 £ na Escócia e 14 250 £ no País de Gales — três impostos distintos, e os precipícios de 5 000 £ do sistema antigo desapareceram.ExplicaçãoO que a comissão de uma imobiliária compra realmenteSeis mercados, seis respostas diferentes a quem paga e quanto. A mesma venda de 300 000 € custa ao vendedor 10 710 € num e 18 450 € noutro — e face a 100 000 € de capitais próprios, isso é 10,71 % e 18,45 %, não 3,57 % e 6,15 %.