Custos de compra em França, Espanha e Portugal: a parte que não se discute

A maior parte dos «custos de notário» nunca chega ao notário

A expressão é um sonho de coletor. O comprador entrega uma soma única, o cartório emite uma conta, e o comprador sai convencido de que a profissão lhe cobrou seis por cento do preço. Não cobrou. A esmagadora maioria desse dinheiro é imposto de transmissão cobrado por conta do Estado e, em França e Espanha, de um nível de governo inferior. A remuneração própria do notário é uma linha comparativamente pequena, e é ela própria fixada por uma tabela pública, não pelo cartório.

Conhecer a divisão muda o que se pode fazer a respeito. Não serve de nada negociar um imposto de transmissão, nem escolher notário pelo preço se o preço é uma tabela pública. O que vale a pena é verificar que taxa lhe cabe — vários dos benefícios descritos abaixo pedem-se e não se aplicam oficiosamente — e perceber quais destes custos somam à base de aquisição e reduzirão a mais-valia quando vender.

França: três impostos empilhados, e um mexeu-se em 2025

O número francês constrói-se em três peças. Um direito departamental, historicamente com teto de 4,50 %, é a maior. Um imposto municipal de 1,20 % soma-se-lhe. E o Estado cobra encargos de liquidação e cobrança de 2,37 % calculados apenas sobre o direito departamental, não sobre o preço inteiro. Faça a conta: 4,50 % passa a 4,6067 % com os encargos, mais 1,20 % dá 5,8067 % — o número habitualmente citado como «cerca de 5,80 %».

A lei do orçamento de 2025, publicada a 14 de fevereiro de 2025, permitiu aos departamentos subir a taxa meio ponto sem exceder 5 %, de 1 de abril de 2025 a 30 de abril de 2028, e quase todos o fizeram. A 5 %, a mesma aritmética dá 6,3185 %, ou seja mais 1 536 € num apartamento de 300 000 €. As deliberações votadas depois de 15 de abril de 2025 produziram efeitos a 1 de janeiro de 2026, pelo que a taxa aplicável depende do departamento e da data. O aumento não se aplica a quem compra a primeira habitação principal, entendido como não ter sido dono dela nos dois anos anteriores.

Os honorários próprios do notário assentam numa tabela separada e regressiva, fixada por despacho ministerial e vertida nas disposições tarifárias do código comercial: as primeiras fatias do preço são cobradas a uma taxa pouco abaixo de quatro por cento e a taxa desce por degraus até uma fração de ponto acima de sessenta mil euros, com IVA à parte. Esse mesmo despacho permite um desconto sobre a parte do preço acima de um limiar que ele fixa: é a única linha de toda a conta realmente aberta a discussão. Restam os desembolsos — quantias que o notário adianta para consultas, registos e documentos — que são custos repassados e variam com o processo.

Espanha: a taxa é uma decisão regional, e a amplitude é enorme

Para uma casa em segunda mão o imposto é o impuesto sobre transmisiones patrimoniales, e cada comunidade autónoma fixa a sua taxa. Madrid aplica 6 % na transmissão de imóveis, com 4 % reduzido para famílias numerosas que adquiram a habitação habitual, uma bonificação de 10 % da coleta para habitação habitual de valor igual ou inferior a 250 000 € desde 1 de janeiro de 2019, e uma bonificação total para menores de 35 anos que adquiram habitação habitual desse valor em municípios com menos de 2 500 habitantes, em vigor desde 29 de novembro de 2024. A Catalunha cobra 10 % sobre imóveis até 600 000 € com taxa média progressiva acima, 5 % para comprador com 35 anos ou menos que adquira a habitação habitual, e — desde 27 de junho de 2025 — 20 % quando o comprador é grande proprietário.

A construção nova funciona de outro modo: a venda está sujeita a IVA e não a imposto de transmissão, e o imposto sobre atos jurídicos documentados soma-se a uma taxa que a comunidade também fixa. Os emolumentos de notário e registo em Espanha são fixados por regulamentos tarifários estatais e não pelo profissional, pelo que a mesma compra custa o mesmo em emolumentos em qualquer ponto do país enquanto o imposto varia por um fator de três ou mais.

Portugal: uma tabela que não se soma escalão a escalão

A tabela do IMT para habitação própria permanente, atualizada para 2026 pela lei do orçamento de 30 de dezembro de 2025, nada cobra até 106 346 €, 2 % até 145 470 €, 5 % até 198 347 €, 7 % até 330 539 € e 8 % até 660 982 €, com taxas únicas de 6 % e depois 7,5 % acima. A armadilha é que estas não se somam como uma tabela de escalões francesa ou alemã. O artigo 17.º, n.º 3 do código divide o valor tributável em duas partes: o limite do maior escalão que nele caiba, tributado à taxa média publicada desse escalão, e o excedente, tributado à taxa marginal do escalão seguinte.

Aplicado a 300 000 €: o maior limite que cabe é 198 347 €, cuja taxa média publicada é de 1,7274 %, dando 3 426,03 €; o excedente de 101 653 € é tributado à taxa marginal seguinte de 7 %, dando 7 115,71 €; IMT total 10 541,96 €. Some o imposto do selo sobre a aquisição a 0,8 % ao abrigo da verba 1.1 da tabela geral — 2 400 € — e a parte do Estado chega a 12 942 €. Um comprador com 35 anos ou menos que adquira a primeira habitação permanente nada paga até 330 539 € em 2026, o benefício mais valioso do sistema português.

A alteração que importa sinalizar em voz alta é recente. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio de 2026, aplicável às aquisições a partir de 25 de maio de 2026, acrescentou ao artigo 17.º um número que impõe uma taxa fixa de 7,5 %, sem qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente de habitação seja não residente. Três saídas constam do mesmo texto: ter sido residente para efeitos fiscais nos termos do artigo 16.º do Código do IRS; tornar-se residente no prazo de dois anos contados da aquisição; ou arrendar o imóvel para habitação no prazo de seis meses com renda dentro dos limites fixados pelo decreto, e mantê-lo arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos. Quando se usa a segunda ou a terceira, a Autoridade Tributária anula a diferença a requerimento, apresentado no prazo de seis meses a contar do facto. Num apartamento de 300 000 €, a taxa fixa produz 22 500 € de IMT contra 10 542 € na tabela de residente.

O que é realmente negociável, e o que fazer em vez de regatear

Realisticamente, mexem-se três linhas. O emolumento proporcional do notário pode levar um desconto sobre a parte do preço acima do limiar que a tabela fixa, o que numa compra grande vale a pena pedir explicitamente e por escrito. A comissão da agência é um contrato privado e negoceia-se nos três países, incluindo quem a paga. E a comissão de abertura do crédito é um encargo bancário, não um imposto: pertence à negociação da taxa, não à conta da escritura.

As poupanças grandes estão noutro lado e são de elegibilidade, não de regateio. Verifique se entra num benefício de primeiro comprador ou de menores de 35 antes de a escritura ser redigida, porque vários são condições da escritura e não reclamações posteriores. Verifique a taxa aplicável no departamento, comunidade ou município concreto, e não a média nacional. E guarde cada recibo: nos três países os custos de compra somam à base de aquisição e reduzem a mais-valia tributável na venda, pelo que a papelada de hoje é a dedução de amanhã.

Perguntas frequentes

Posso saber a taxa do meu departamento francês antes de fazer uma oferta?

Sim, e deve, porque meio ponto numa compra de 300 000 € são 1 536 € e o limite pode passar entre dois concelhos da mesma área. A taxa é fixada por deliberação do conselho departamental, e o notário que trate da venda sabe-a de imediato. Faça a pergunta quando pedir a estimativa de custos, e peça essa estimativa antes da oferta e não depois, já que quem paga é o comprador.

A taxa portuguesa para não residentes é reembolsável se me mudar depois?

O decreto prevê que a Autoridade Tributária anule a diferença entre o que foi pago e o que a tabela comum teria produzido, a requerimento do interessado, quando este se torne residente fiscal no prazo de dois anos da aquisição ou quando o imóvel seja arrendado para habitação nas condições fixadas. O requerimento está sujeito a um prazo contado do facto, pelo que o risco prático não é a elegibilidade mas o prazo perdido. Quem comprar em Portugal residindo noutro país deve ter isto por escrito do seu advogado antes da escritura.

Estes custos contam quando mais tarde calcular a mais-valia?

Nos três países os custos de aquisição somam ao valor de aquisição, o que reduz a mais-valia na venda — e cada euro somado vale a taxa marginal inteira, muito mais do que um ano de qualquer desagravamento. O que conta e que prova se exige varia por país e por rubrica, pelo que a regra prática é guardar a escritura, os recibos fiscais, as faturas do registo e a da agência num mesmo processo desde o primeiro dia, e verificar localmente quais são elegíveis antes de contar com eles.

Os custos de compra são mais baixos na construção nova?

Por vezes, e nunca pela razão que se invoca. A construção nova sai em geral do imposto de transmissão para entrar no IVA, que é outro imposto a outra taxa, mais o imposto sobre atos jurídicos documentados em Espanha. Em França o emolumento proporcional do notário é reduzido em certas vendas de construção nova, daí a expressão «custos de notário reduzidos» — mas a comparação de fundo depende da taxa de IVA, do preço e dos benefícios disponíveis: tem de ser feita com os números reais, não presumida.

Quem paga o agente imobiliário em cada país?

É uma questão contratual, não uma regra legal, e é por isso que se negoceia e que o costume local difere. O que conta para o seu orçamento é que a resposta fique por escrito antes de uma oferta ser aceite, e que quando paga o comprador a comissão é normalmente indicada à parte do preço — com consequências sobre a base do imposto de transmissão que dependem da redação. Pergunte ao notário ou ao advogado como é tratada fiscalmente a comissão onde está a comprar; nem sempre é intuitivo.